Полный гид по инвестициям в недвижимость
Покупка земли — возможности и ограничения:
- Аренда на 30+ лет с продлением
- Создание тайской компании для владения участком
- Риски: экологические зоны, обременения, мошенничество
Новый проект Veska — искусство жить красиво в балансе
- Современные виллы, в которых каждый день наполнен светом, тишиной и дыханием океана.
- Идеальное место для тех, кто выбирает гармонию, эстетику и качество жизни без компромиссов.
Строительство — от идеи до реализации:
- Как выбрать надежный участок
- Подбор подрядчиков и контроль качества
- Особенности тропического климата: вентиляция, материалы, защита от влаги
Покупка недвижимости — виллы, таунхаусы, апартаменты:
- Законодательные нюансы для иностранцев
- Пошаговая инструкция при покупке недвижимости в Таиланде
- Проверка документов (Chanote, Tabien Baan) и юридической чистоты
А также:
- Пошаговое руководство для тех, кто хочет сохранить и приумножить капитал
- Простой план для тех, кто хочет продать без стресса и скрытых рисков
P.S. Мечтаете о вилле у моря, участке под пальмами или доходных апартаментах?
Эта статья — ваш первый шаг к тропическому будущему 🌴
В поисках идеального пейзажа: участок у океана шаг за шагом
Мечтаете построить собственный дом у моря или сделать выгодную инвестицию в землю? Тогда важно разобраться, как выбрать подходящий участок в Таиланде — с надёжными документами, в правильной локации и с учётом всех юридических нюансов.
В этом разделе вы узнаете, где искать участки, какие типы прав на землю существуют и как обезопасить себя на каждом этапе сделки.
Закон о земле (Land Code) прямо запрещает иностранцам владение землёй.
Однако есть законные альтернативы — аренда, компания, брак с тайским гражданином и другие формы использования земли.
📜 Что говорит закон?
Согласно Land Code Act, Section 86, иностранцы не имеют права владеть землёй в Таиланде, за исключением редких исключений, одобренных Министерством внутренних дел и правительством.
№ | Способ | Описание | Срок / Условия | Комментарий |
1 | Долгосрочная аренда (lease) | Иностранец арендует землю у тайского владельца | До 30 лет, с возможностью продления | Наиболее распространённый и безопасный способ |
2 | Регистрация тайской компании | Иностранец становится совладельцем тайской компании, которая владеет землёй | Максимум 49% иностранного участия | Требуется юридическое сопровождение и ежегодная отчётность |
3 | Через супруга-гражданина Таиланда | Земля оформляется на тайского супруга/супругу | Иностранец подписывает отказ от претензий на землю | Используется, но может быть уязвимо при разводе |
4 | Инвестиции от 40 млн THB | Правительство может разрешить покупку до 1 рай (1600 м²) земли для жилых целей | Инвестиции должны быть в тайскую экономику на срок не менее 3 лет | Очень редкое исключение, сложное в реализации |
5 | Покупка через BOI (Board of Investment) | Для компаний с иностранным капиталом, одобренных BOI | В специфических бизнес-проектах | Только для юридических лиц, не для частных лиц |
- 📌 Наиболее безопасный вариант для частных лиц:
- ▶ Долгосрочная аренда земли (Leasehold)
- Срок аренды: 30 лет (официально), часто с прописанным правом продления ещё на 30+30 лет
- Регистрация: обязательна в земельном департаменте
- Права арендатора: можно строить дом, сдавать в аренду, передавать по наследству (в рамках срока аренды)
Объект | Оформление |
Земля | В аренде у тайского владельца |
Дом/здание | В собственности иностранца (может быть зарегистрировано отдельно) |
- ⚠️ Важно знать Земля, зарегистрированная на тайскую компанию с иностранным участием, не должна использоваться как способ обхода закона. Регистрация "фиктивной" компании может привести к признанию сделки недействительной.
- При аренде земли, если договор аренды не зарегистрирован в земельном офисе — он не будет иметь юридической силы свыше 3 лет.
- Все документы и соглашения должны быть составлены на тайском языке и юридически проверены.
❓ Можно ли купить землю на имя тайского друга?
⛔ Нельзя. Это будет считаться подставным лицом, и если будет доказано, что земля фактически принадлежит иностранцу — она может быть конфискована.
❓ Можно ли унаследовать землю, если она записана на тайского супруга?
✅ Да, но иностранец не сможет стать полноправным владельцем земли. Ему придётся либо продать, либо арендовать землю у наследников.
❓ Могу ли я построить дом на арендованной земле?
✅ Да. Вы можете зарегистрировать здание как отдельную собственность (если аренда оформлена официально) и владеть домом отдельно от земли.
🧭 Заключение Владение землёй в Таиланде для иностранцев юридически невозможно напрямую, но есть безопасные альтернативы — аренда, владение через компанию, брак или инвестиционные схемы. Самым стабильным и широко применяемым способом остаётся аренда земли с регистрацией прав и отдельным владением домом.
№ | Вариант | Суть | Доступность | Риски / Ограничения |
1 | Долгосрочная аренда (Leasehold) | Заключение аренды земли на срок до 30 лет (часто с продлением до 90 лет) | ✅ Широко используется | Продление не гарантировано законом, нужно регистрировать в Land Office |
2 | Покупка дома на арендованной земле | Иностранец владеет зданием, земля — в аренде | ✅ Очень распространено | Дом и земля — разные объекты, важно юридически разделить |
3 | Тайская компания с иностранным участием | Земля регистрируется на компанию, где иностранец владеет ≤49% | ⚠️ Используется, но требует соблюдения закона о компаниях | Не должно быть фиктивной структуры, иначе риск аннулирования прав |
4 | Через тайского супруга/супругу | Земля оформляется на тайского партнёра, с отказом иностранца от прав | ✅ Возможно при браке с тайцем | Уязвимость при разводе; иностранец юридически не владеет землёй |
5 | Инвестиции от 40 млн THB | При инвестициях в экономику возможно получить землю до 1 рай (1600 м²) | ⚠️ Теоретически возможно, на практике — очень редко | Требуется одобрение правительства, множество условий |
6 | Права пользования (Usufruct / Sopha Sin / Superficies) | Альтернативные формы, дающие право пользоваться или строить | ✅ Применимо в отдельных случаях | Право не наследуется автоматически, ограничения по срокам |
7 | BOI / EEC / Специальные инвестиционные зоны | Земля через компанию с одобрением инвесткомиссии (BOI) | ✅ Для бизнеса и проектов | Только для юридических лиц и специфических целей |
8 | Покупка в обход закона (номинал, фиктивная компания) | Земля записана на тайца, но фактически контролируется иностранцем | ❌ Незаконно | Риски конфискации земли, уголовной ответственности, признания сделки недействительной |
- 🔍 Краткое пояснение популярных схем
- 1. Долгосрочная аренда (Leasehold)
- Срок до 30 лет, с прописанным продлением ещё на 30–60 лет
- Регистрируется в Land Office
- Можно построить дом, сдавать в аренду, передавать по наследству (в рамках срока)
- 2. Компания с тайскими акционерами Иностранец владеет не более 49%
- Остальные 51% — у тайских партнёров
- Используется для покупки земли компанией
- 3. Брак с тайским гражданином Земля регистрируется на супруга
- Иностранец подписывает отказ от прав (waiver letter)
- 4. Право Superficies или Usufruct Superficies: право построить здание на чужой земле
- Usufruct: пожизненное право пользования землёй или домом
- Регистрируются официально
Цель | Рекомендуемый вариант |
Построить дом для жизни | Leasehold + регистрация дома на своё имя |
Инвестировать в виллы | Leasehold или через BOI-проект |
Купить виллу в браке | На имя супруга + личный контракт |
Развивать бизнес (отель, виллы) | Тайская компания с BOI-одобрением |
- ❗️ Важно: Всегда оформляйте аренду, superfices или usufruct официально через Земельный департамент (Land Office)
- Не пытайтесь обойти закон через подставных лиц — это незаконно и рискованно
- Привлекайте независимого юриста, говорящего на английском и знакомого с практикой
📌 Что важно знать с самого начала? Таиланд ограничивает права собственности для иностранцев. Особенно это касается земли: иностранцы не могут владеть землёй напрямую в Freehold, но могут владеть зданиями, кондоминимумами и заключать долгосрочную аренду (Leasehold).
🔑 Что такое Freehold? Freehold (полноправная собственность) — это право владения недвижимостью без ограничения по сроку.
- В Таиланде Freehold означает: Вы являетесь полноправным собственником
- Ваше право зафиксировано на титуле Chanote (чонод)
- Вы можете продавать, передавать по наследству, закладывать и распоряжаться имуществом по своему усмотрению
- 🔒 Но:
- Только граждане Таиланда или тайские компании могут владеть землёй в Freehold
- Иностранцы могут владеть кондоминимумом в Freehold (но только до 49% жилой площади комплекса)
Тип недвижимости | Freehold доступен иностранцу? | Условия |
Земельный участок | ❌ Нет | Только через компанию или иные схемы |
Жилой дом (без земли) | ✅ Частично | Только здание, не земля |
Кондоминиум | ✅ Да | До 49% от общей площади |
📄 Что такое Leasehold?
Leasehold (долгосрочная аренда) — это право владения и пользования недвижимостью на ограниченный срок, обычно 30 лет.
- Особенности: Максимальный срок аренды: 30 лет (с возможностью продления ещё на 30 + 30, но это не гарантировано законом)
- Договор регистрируется в земельном департаменте
- Можно арендовать землю, дом, квартиру
- Преимущества: Дешевле, чем Freehold
- Юридически проще в оформлении
- Позволяет иностранцам владеть объектом «как своим» на длительный срок
Характеристика | Freehold | Leasehold |
Срок владения | Бессрочно | 30 лет (+ возможные продления) |
Владение землёй | Только для тайцев/тайских компаний | ✅ Можно арендовать |
Передача по наследству | ✅ Да | ❌ Нет (можно продлить при жизни) |
Перепродажа | ✅ Свободная | ❌ Только с согласия арендодателя |
Право владения квартирой | ✅ До 49% в кондо | ✅ Можно арендовать |
Регистрация в земельном департаменте | ✅ Да | ✅ Да |
Риски | Минимальные | Риск непродления после 30 лет |
- 🧠 Как используется Leasehold на практике?
- Популярный способ покупки земли для строительства — оформлять долгосрочную аренду (30 лет) + регистрировать дом в собственности (Freehold)
- В договорах аренды часто прописывается право продления аренды на ещё 30–60 лет, но это не гарантировано законом
- Иногда используется схема с услугой выкупа права аренды, но это требует сопровождения юристов
Элемент | Статус |
Земля | Leasehold (долгосрочная аренда) |
Дом/здание | Freehold (в собственности) |
В этом случае вы арендуете участок на 30 лет, но дом регистрируется как ваша личная собственность.
- 📚 Юридические нюансы Договор аренды более 3 лет обязательно должен быть зарегистрирован в земельном департаменте
- Leasehold можно продать, если это разрешено договором
- Арендатор может завещать свои имущественные права, но только в рамках срока аренды
Ваша цель | Рекомендуется |
Купить квартиру в жилом комплексе | Freehold |
Владеть домом с участком | Leasehold + Freehold |
Инвестировать в арендный бизнес на земле | Через тайскую компанию (с юридическим сопровождением) |
Жить в доме 20–30 лет, без наследования | Leasehold |
📌 Вывод
Freehold — это полноправное владение, доступное в ограниченных случаях иностранцам (например, в кондоминиуме).
Leasehold — законный и широко используемый способ владения недвижимостью и землёй на длительный срок, особенно для строительства частных домов.
Если планируете строительство или покупку — крайне важно привлекать юриста, чтобы выбрать оптимальную схему с учётом ваших целей и минимизировать риски.
📌 Суть вопроса В Таиланде иностранцы не могут владеть землёй напрямую, но могут законно арендовать её на 30 лет с регистрацией в Земельном департаменте.
Это распространённая практика, особенно при строительстве вилл, отелей и бизнес-объектов.
Но возникает главный вопрос: насколько безопасно арендовать землю на такой долгий срок, особенно если вы инвестируете миллионы бат в строительство?
- 📄 Юридическая основа
- Максимальный срок аренды — 30 лет, по статье 540 Гражданско-коммерческого кодекса Таиланда
- Аренда должна быть зарегистрирована в земельном управлении (Land Office), если срок превышает 3 года
- Продление возможно, но не гарантировано законом — это отдельный договор, требующий повторной регистрации
Преимущество | Пояснение |
✅ Законно | Разрешено законодательством и широко используется |
✅ Регистрируется | Подлежит официальной регистрации в Земельном департаменте |
✅ Доступно иностранцам | Один из немногих легальных способов владения участком |
✅ Гибко | Можно оформить аренду через физическое или юридическое лицо |
✅ Подходит для строительства | Можно зарегистрировать здание на себя (Freehold), арендуя землю |
Риск | Как избежать |
❌ Арендодатель отказывается продлить аренду | Включить условия о продлении в договоре, оформить отдельный MoU (протокол о намерениях) |
❌ Договор не зарегистрирован | Всегда регистрируйте договор аренды в Land Office |
❌ Смена владельца земли | Закрепите условие, что аренда сохраняется при смене собственника |
❌ Судебные споры или долги собственника | Провести дью-дилидженс перед арендой, проверить Chanote на обременения |
❌ Смерть арендодателя (физлица) | Предусмотреть переход прав аренды в договоре, оформлять через компанию |
- 🧾 Что обязательно включить в договор аренды:
- Точное описание участка (по Chanote)
- Срок аренды (30 лет с точной датой начала и окончания)
- Регистрация в Land Office
- Права на строительство и владение зданием арендатором
- Возможность продления (если планируется)
- Переход прав аренды в случае продажи или смерти собственника
- Компенсации при досрочном расторжении
Элемент | Юридический статус |
Земля | Leasehold (долгосрочная аренда 30 лет) |
Дом/здание | Freehold (зарегистрирован на арендатора) |
Такой формат позволяет законно владеть домом и пользоваться участком долгосрочно. При условии правильного договора и юридической поддержки — это безопасная и рабочая схема.
- 📉 Возможные слабые места Продление аренды не гарантировано законом — даже если прописано в договоре
- В Таиланде арендодатель может быть не заинтересован в продлении или может смениться
- При регистрации оформляется только один срок — 30 лет; дополнительные периоды — это соглашения о намерениях, не имеющие силы без перерегистрации
Критерий | Зарегистрированная аренда | Незарегистрированная аренда |
Юридическая сила | ✅ Да | ❌ Нет |
Срок аренды | До 30 лет | Максимум 3 года |
Возможность строительства | ✅ Да (с разрешением) | 🚫 Нет |
Признание государственными органами | ✅ Да | ❌ Нет |
Риски | 🔒 Минимальные | ⚠️ Высокие |
💬 Заключение Да, арендовать землю на 30 лет в Таиланде — безопасно, если договор правильно оформлен и зарегистрирован, а вы получили юридическую поддержку.
Это один из самых распространённых способов владения недвижимостью для иностранцев, особенно при строительстве частных домов и объектов под бизнес.
Существует несколько видов земельных документов (титулов), и от этого зависит, можно ли:
- владеть участком в Freehold,
- строить на нём,
- продавать/арендовать,
- регистрировать права в земельном департаменте.
Название титула (тайский) | Название (англ.) | Юридическая сила | Можно строить? | Можно продать/передать? | Комментарий |
โฉนดที่ดิน (Chanote) | Chanote (Title Deed) | ✅ Полноправная собственность | ✅ Да | ✅ Да | Самый сильный документ, подлежит регистрации |
น.ส.3 ก (Nor Sor 3 Gor) | Nor Sor 3 Gor | ⚠️ Условная собственность | ✅ Да | ✅ Да (с ограничениями) | Можно продавать/арендовать, но с оговорками |
น.ส.3 (Nor Sor 3) | Nor Sor 3 | ⚠️ Менее надёжный | ✅ Да | ⚠️ Сложности | Не всегда точно определены границы участка |
น.ส.2 (Nor Sor 2) | Nor Sor 2 | ❌ Заявка на право | ❌ Нет | ❌ Нет | Только намерение на использование |
ส.ป.ก. 4-01 (Sor Por Kor) | Sor Por Kor 4-01 | ❌ Государственная земля | ❌ Нет | ❌ Нет | Только для сельхозназначения тайцами |
ภ.บ.ท. 5 и др. | Possessory Right Docs | ❌ Не подтверждает право | ❌ Нет | ❌ Нет | Нельзя строить или зарегистрировать |
- 🔍 Подробное описание ключевых титулов
- 1. Chanote (โฉนดที่ดิน) — Полноправное право собственности
- Самый безопасный и юридически сильный документ
- Точные координаты по GPS, нанесённые на кадастровую карту
- Разрешено строительство, аренда, продажа, залог
- Можно оформить в Freehold (если тайский гражданин или компания)
- 2. Nor Sor 3 Gor (น.ส.3 ก) — Документ условного владения
- Подлежит передаче, продаже и аренде
- Границы участка определены точно, но не GPS (как в Chanote)
- Можно получить разрешение на строительство
- Возможно преобразование в Chanote в будущем
- 3. Nor Sor 3 (น.ส.3) — Старый тип документа
- Не зарегистрирован в кадастре, границы участка неточные
- Передача собственности возможна, но сложнее
- Возможны конфликты границ и споры
Желательно избегать или конвертировать в Nor Sor 3 Gor или Chanote
- 4. Nor Sor 2 (น.ส.2) — Заявка на владение
- Только разрешение на временное использование
- Нельзя продавать, строить, регистрировать право
- Обычно используется в сельских районах
- 5. Sor Por Kor 4-01 (ส.ป.ก. 4-01) — Земля для фермеров
- Государственная земля, предоставляемая только гражданам Таиланда для сельского хозяйства
- Нельзя продавать, сдавать в аренду или строить
- Популярный объект мошенничества (продают иностранцам якобы дешево)
Вопрос | Обязательно для проверки |
Тип титула | Chanote или максимум Nor Sor 3 Gor |
Присвоен ли номер кадастра | Да, если Chanote |
Есть ли GPS-границы | Да (только у Chanote) |
Зарегистрировано ли в Land Office | Обязательно |
Наложение границ соседей | Проверить через землеустроителя |
Обременения, залоги | Проверить в Земельном департаменте |
- 📌 Как проверить документ на землю?
- Попросите оригинал Chanote или Nor Sor
- Сверьте номер участка, владельца, площадь
- Обратитесь в Land Office за выпиской (можно через юриста)
- Закажите дью-дилидженс (due diligence) через лицензированного юриста
Безопасная покупка земли в Таиланде возможна только при наличии Chanote или, в некоторых случаях, Nor Sor 3 Gor.
Любые другие документы (особенно Sor Por Kor или Possessory Right) не дают законного права собственности или строительства, и их следует избегать.
Перед сделкой обязательно:
- провести юридическую проверку документов,
- убедиться в отсутствии споров и ограничений,
- зарегистрировать все договоры аренды или покупки в Land Office.
В Таиланде случаи покупки нелегальных, обременённых или не подлежащих продаже земель не редкость.
Особенно если вы:
- Покупаете или арендуете землю у частного лица,
- Планируете строить объект на участке,
- Иностранец и не знакомы с нюансами тайского законодательства.
Проверка | Что искать | Где проверить |
📄 Тип права на землю | Chanote или Nor Sor 3 Gor | Land Office (Земельное управление) |
📐 Границы участка | Чёткие, соответствуют карте и GPS | Кадастровая карта, выезд инженера |
👤 Собственник | Имя совпадает с паспортом/ID | Chanote и реестр в Land Office |
📉 Обременения | Нет залога, суда, запрета на продажу | Выписка (Title Deed Extract) |
🏗️ Разрешение на строительство | Возможность получить Permit | Муниципалитет (область / район) |
🧾 История перехода прав | Легально ли он получен и когда | Архив в Land Office |
🛤 Зонирование (застройка) | Входит ли в допустимую зону | Департамент землепользования |
🌊 Защищённые зоны | Нацпарки, прибрежная зона, лес, SPK и т.д. | DNP, кадастр, юрист |
Документ | Назначение |
🧾 Chanote или Nor Sor 3 Gor | Подтверждает законность владения |
📍 Кадастровый план (Map) | Определяет точные границы участка |
🧾 Выписка из Land Office | Содержит текущие обременения и информацию о владельце |
🧾 Справка о зонировании | Показывает допустимость строительства в этой зоне |
🧾 Согласие на продажу/аренду | Если владелец — компания или несколько лиц |
🧾 Удостоверение личности | Паспорт / ID владельца (должен совпадать с Chanote) |
Вид участка | Риски |
Sor Por Kor 4-01 (земля фермеров) | Запрещена к продаже, только для тайцев |
Nor Sor 2 / Possessory Right | Не имеет законной регистрации |
Участки без доступа к дороге | Нельзя получить разрешение на строительство |
Участки без GPS-граничения | Возможны споры с соседями, отказ в регистрации |
Прибрежная зона < 50 м | Нельзя строить, экологические ограничения |
Национальные парки / леса | Государственная земля, может быть экспроприирована |
🔎 Как провести юридическую проверку: пошагово
1. Запросите копию ChanoteПроверьте:
- Имя владельца,
- Номер участка,
- Кадастровый номер,
- Размер (в Rai-Ngan-Wah).
- 2. Сравните карту Chanote с фактическим участком
- Вызовите землеустроителя или геодезиста
- Сравните GPS-данные
- 3. Получите выписку из Land Office
- Подтверждает отсутствие залога/обременений
- Проверка истории переходов прав
- 4. Проверьте зонирование и разрешение на строительство
- Участок должен находиться в зоне допустимого строительства
- Некоторые территории запрещены к жилой застройке (например, национальные парки, охраняемые леса, береговая линия)
- 5. Убедитесь в праве продавца
- Проверьте ID, подписи, доверенности (если собственник не сам)
- Если продавец — компания: нужны уставные документы, резолюция собрания
- 6. Проверьте наличие доступа
- Участок должен иметь юридический доступ к дороге
- Без этого невозможно получить разрешение на строительство
№ | Элемент проверки | Статус | Комментарий |
1 | Тип права на землю — Chanote или NS3G | ✅ / ⚠️ / ❌ | Только эти два вида допустимы |
2 | GPS-границы и выезд геодезиста | ✅ / ⚠️ | Совпадают ли с документом? |
3 | Земельный доступ (дорога) | ✅ / ❌ | Доступ к общественной дороге |
4 | Выписка из Land Office | ✅ / ❌ | Есть ли обременения |
5 | Зонирование | ✅ / ⚠️ / ❌ | Разрешено ли строительство |
6 | Подлинность Chanote и владельца | ✅ / ❌ | Совпадение ID и имени |
7 | Статус участка (SPK, нацпарк и т.д.) | ✅ / ⚠️ / ❌ | Проверка экологических ограничений |
8 | Возможность получения разрешений | ✅ / ❌ | Через местную администрацию |
📌 Заключение
Проверка участка — неформальность, а критически важный этап, особенно если вы:
- Иностранец,
- Вкладываете значительные средства,
- Планируете строить.
🧱 Земля и постройка — разные объекты права
По тайскому законодательству:
- Земля может быть предоставлена в долгосрочную аренду,
- Здание на земле может принадлежать арендатору — при условии отдельной регистрации права собственности на постройку.
Параметр | Возможность | Комментарий |
👤 Владение землёй | ❌ Иностранец не может владеть | Но может арендовать до 30+30 лет |
🏠 Владение домом | ✅ Возможно | Если оформлен в отдельную собственность |
📄 Договор аренды | ✅ Обязательно | С регистрацией в Land Office (если срок > 3 лет) |
🧾 Право собственности на постройку | ✅ Регистрируется отдельно | На основании заявления, строительного разрешения и подтверждённых затрат |
📌 Указание в договоре аренды | ✅ Рекомендуется | Что постройка принадлежит арендатору и может быть перенесена или продана |
📐 Разрешение на строительство | ✅ Требуется | На имя арендатора по договору аренды или с согласия собственника земли |
- 📋 Как оформить строительство на арендованной земле — пошагово
- 1. Заключить долгосрочный договор аренды (Leasehold)
- Срок до 30 лет (+ возможное продление)
- Регистрация в Land Office обязательно, если срок аренды больше 3 лет
- В договоре указывается:
- право арендатора строить,
- что дом будет его собственностью,
- порядок обращения с домом после окончания аренды
- 2. Получить разрешение на строительство
- Заявитель: арендатор или собственник (по доверенности)
- Земля должна иметь зонирование, допускающее застройку
- Документы:
- Договор аренды,
- Разрешение собственника (если требуется),
- Архитектурные планы.
- 3. Построить дом и зарегистрировать право собственности
- После завершения строительства обращаетесь в муниципалитет:
- Получаете "House Registration Certificate" (Tabien Baan),
- Регистрируете дом как отдельную собственность в земельном управлении.
Параметр | Вариант 1: Freehold | Вариант 2: Leasehold + Дом |
Владение землёй | ✅ Полное | ❌ Нет |
Владение домом | ✅ Да | ✅ Да (если зарегистрирован) |
Возможность продать | ✅ Да (дом + земля) | ⚠️ Только дом, аренду — с согласия |
Срок владения | Бессрочно | До 30 лет (+ опция продления) |
Требуется ли местный партнёр | Да (если земля через Thai Co.) | Нет |
Подходит ли для иностранца | ⚠️ Ограниченно | ✅ Да |
Риск | Как избежать |
📆 Истечение срока аренды | Пропишите опцию продления аренды и зарегистрируйте её |
🧾 Дом не зарегистрирован как собственность | Зарегистрируйте постройку как отдельный объект |
🧍♂️ Земля передана новому владельцу | Закрепите права аренды в Land Office, чтобы были обязательны |
❌ Нет разрешения на строительство | Строительство будет признано незаконным |
🛑 Снос дома по истечении аренды | Укажите в договоре, что дом — собственность арендатора и может быть перенесён |
- 🧾 Что прописать в договоре аренды:
- Право арендатора строить объект
- Отдельное право собственности на здание
- Порядок распоряжения домом при окончании аренды
- Возможность продления аренды (опционально)
- Согласие владельца на регистрацию дома на арендатора
Построить дом на арендованной земле в Таиланде — вполне законно, если соблюдены:
- регистрация аренды в Land Office,
- получение разрешения на строительство,
- регистрация постройки как отдельной собственности.
Стоимость регистрации земли в Таиланде зависит от вида сделки (покупка, аренда, дарение), категории сторон (гражданин Таиланда или иностранец), а также стоимости участка.
Основные расходы формируются из госпошлин, налогов и услуг юриста/переводчика.
Вид сделки | Кто оформляет | Где оформляется | Стоимость регистрации |
Покупка земли (Freehold) | Продавец и покупатель | Land Office (Земельное управление) | 3–7% от оценочной стоимости |
Долгосрочная аренда (Leasehold) | Арендодатель и арендатор | Land Office | ~1.1% от суммы аренды |
Дарение | Даритель и одаряемый | Land Office | 0.5–6.8% (в зависимости от степени родства и статуса) |
Передача между юр. лицами | Компании | Land Office | 4.86–6.8% |
Вид сбора | Ставка | Кто оплачивает* | Примечание |
🧾 Регистрационный сбор | 2.0% от оценочной стоимости | Обычно делят 50/50 | Не облагается НДС |
💸 Гербовый сбор (Stamp Duty) | 0.5% | Обычно продавец | Если нет налога на прирост |
📈 Налог на прирост стоимости | 5.0% (Withholding Tax) | Продавец | От стоимости или рыночной оценки |
🧮 Специальный налог на бизнес | 3.3% | Продавец (юр. лица) | В случае владения < 5 лет |
*Порядок оплаты сторон может оговариваться в договоре купли-продажи
Параметр | Значение |
Госпошлина за регистрацию аренды | 1.0% от общей суммы аренды |
Гербовый сбор | 0.1% от общей суммы аренды |
Регистрация аренды на 30 лет | Пример: участок с арендой 30 лет × 100,000 THB в год = 3,000,000 THB суммарно |
Итого пошлин | 1.1% от 3,000,000 THB = 33,000 THB |
🧾 Расчёт стоимости регистрации участка 🏠
Пример 1:
Покупка участка стоимостью 5,000,000 THB
Участок с Chanote, сделка между частными лицами
Статья | Сумма |
Регистрационный сбор (2%) | 100,000 THB |
Stamp Duty (0.5%) | 25,000 THB |
Withholding Tax (примерно 5%) | 250,000 THB |
Итого: | ~375,000 THB |
🧾 Пример 2:
Аренда земли сроком на 30 лет по цене 150,000 THB/год
Общая сумма аренды: 4,500,000 THB
Статья | Сумма |
Регистрация аренды (1%) | 45,000 THB |
Stamp Duty (0.1%) | 4,500 THB |
Итого: | ~49,500 THB |
Услуга / Расход | Примерная стоимость | Комментарий |
⚖️ Услуги юриста по проверке участка | 15,000–40,000 THB | Due Diligence, проверка Chanote и т.д. |
🌐 Перевод документов | 2,000–10,000 THB | Нотариальный или сертифицированный перевод |
👨💼 Представитель в Land Office | 5,000–15,000 THB | В зависимости от сложности |
📍 Геодезическая проверка | 3,000–10,000 THB | Проверка границ участка |
- ⚠️ На что обратить внимание
- Все сборы рассчитываются от оценочной стоимости, а не обязательно от рыночной (может быть ниже).
- Иностранцам нельзя владеть землёй напрямую, но могут:
- арендовать (leasehold),
- построить дом (если зарегистрирован отдельно),
- владеть через компанию (с ограничениями).
- Важно регистрировать договор аренды в Land Office, если он более 3 лет — иначе он не имеет силы в суде.
Регистрация земли в Таиланде — это формально прозрачный, но финансово затратный процесс, который включает в себя:
✅ Государственные пошлины
✅ Налоги на прирост и гербовые сборы
✅ Дополнительные юридические расходы
🎯 Чтобы избежать ошибок и лишних трат, обязательно работайте с юристом, специализирующимся на земельных сделках в Таиланде, и проводите предварительную проверку участка (Due Diligence).
📌 Краткий ответ Да, в Таиланде действуют официальные требования к минимальной площади земельных участков, зависящие от:
- 📍 Целевого назначения участка (жилая, коммерческая, сельхоз и др.)
- 🏘 Типа недвижимости (вилла, таунхаус, кондо и др.)
- 🧾 Формы владения (для регистрации дома, аренды, компании и т.п.)
- 🗺 Плана зонирования территории (Land Use Plan)
Тип постройки | Минимальная площадь участка | Дополнительные условия |
🏡 Частный жилой дом | ≥ 50 кв. ва (200 м²) | Для выдачи разрешения на строительство |
🏘 Таунхаус | ≥ 16 кв. ва (64 м²) | Ширина фасада не менее 4 м |
🏙 Многоквартирный дом (кондо) | Зависит от проекта | Требует отдельного проектного одобрения |
🛖 Сельский дом | Нет строго установленного минимума | По согласованию с местным муниципалитетом |
📝 1 кв. ва (Wah²) = 4 м²
🧱 Минимальный участок для регистрации дома на арендованной земле.
Если вы иностранец и арендуете землю, чтобы построить дом, то важно:
Параметр | Значение |
Минимальный размер арендуемого участка | Рекомендуется ≥ 50 кв. ва (200 м²) |
Возможность получить разрешение | Есть при соблюдении зонирования |
Право на регистрацию дома | ✅ Да, если дом отдельно зарегистрирован |
Зона (зонирование) | Минимальный размер участка | Разрешённый тип застройки |
🟩 Жилая (Residential) | ≥ 50 кв. ва (200 м²) | Жилые дома, виллы |
🟨 Коммерческая (Commercial) | Зависит от бизнеса | Магазины, офисы, гостиницы |
🟫 Сельхоз (Agricultural) | ≥ 100 кв. ва (400 м²) | Фермы, дома с ограничением по высоте |
⛔ Ограниченная зона (Coastal, Forest) | Чаще всего строительство запрещено | Требует отдельного разрешения |
Форма владения землёй | Минимальная площадь участка | Примечания |
Через Thai Company (Co., Ltd.) | Нет прямого минимума, но: | - Участок должен соответствовать зонированию |
- Не менее 1 Рай для фермерской земли |
- | Через аренду (Leasehold) | ≥ 50 кв. ва для регистрации дома | Лучше указывать чёткие границы в договоре |
Ситуация | Последствия |
Площадь < 50 кв. ва | Могут отказать в разрешении на строительство |
Нарушение зонирования | Возможен штраф или запрет на строительство |
Неучтённый доступ к участку | Проблемы с коммуникациями и регистрацией дома |
Земля не подходит под разделение | Нельзя продать часть или оформить Chanote |
- ✅ Как проверить соответствие участка
- 📄 Запросить Chanote (титул собственности)
- 📍 Проверить план зонирования у местных властей
- 📏 Уточнить площадь (Wah²) на основании кадастрового плана
- 🏛 Консультироваться с Land Office до покупки
Минимальный размер участка в Таиланде — критически важный параметр при покупке или аренде земли под строительство. Как правило:
- Жилой дом — от 200 м² (50 кв. ва)
- Таунхаус — от 64 м² (16 кв. ва)
- Коммерция и прочее — индивидуально по зонированию
- Проверить статус Chanote,
- Уточнить назначение земли,
- Получить письменное подтверждение от местного муниципалитета.
Поиск участка под строительство в Таиланде требует внимательного анализа локации, правового статуса земли, инфраструктуры и планов застройки региона. Для иностранцев критически важно учитывать форму владения землёй и ограничения в зонировании.
Источник | Преимущества | Недостатки |
🏢 Агентства недвижимости | Доступ к проверенным объектам | Комиссия 3–5% |
🌐 Онлайн-платформы (DotProperty, FazWaz, ThaiProperty) | Удобный поиск по фильтрам | Не всегда актуальная информация |
📣 Объявления от владельцев | Возможность торга и покупки напрямую | Требуется юридическая проверка |
🧭 Разведка на местности | Видна реальная инфраструктура | Затратно по времени и усилиям |
🧑💼 Через юриста/застройщика | Комплексный подход + проверка | Необходим выбор проверенного специалиста |
Критерий | Рекомендации |
📍 Локация | Близость к пляжу, городу, школам |
🛣 Доступность | Асфальтированная дорога, подъезд круглый год |
💡 Коммуникации | Электричество, вода, интернет |
📜 Право собственности | Предпочтительно Chanote |
🧾 Зонирование | Убедитесь, что участок допускает строительство |
🏞 Топография и почва | Равнинный участок, не в зоне затоплений |
💰 Цена и налоги | Сравнивайте с рыночной стоимостью |
Вид документа (титула) | Подходит для строительства | Можно ли продать / построить? | Комментарий |
🟢 Chanote | ✅ Да | ✅ Да | Наиболее безопасный вариант |
🟡 Nor Sor 3 Gor | ⚠️ Возможно | ⚠️ С ограничениями | Требуется межевание и проверка |
🟠 Nor Sor 3 | ❌ Желательно избегать | ❌ Не всегда точно определён | Не рекомендуется |
🔴 Sor Kor 1 и ниже | ❌ Нет | ❌ Нет | Только для сельхозназначения |
- 🔍 Пошаговый алгоритм поиска участка
- 1. Определите цели и бюджет
- Для личного проживания или инвестиций?
- Бюджет на землю и стройку отдельно
- 2. Выберите приоритетные локации Острова (Пхукет, Самуи) или материковая часть
- Проверьте планы развития инфраструктуры
- 3. Изучите предложения Сравните цены на онлайн-платформах
- Запросите актуальные Chanote / документы
- 4. Проверьте участок на месте Убедитесь в наличии дороги и подключения коммуникаций
- Зафиксируйте координаты участка (для юриста)
- 5. Проведите Due DiligenceС помощью юриста проверьте:
- Титул собственности (Chanote)
- Отсутствие обременений
- Право владельца продавать землю
Участок | Размер | Документ | Цена (THB) | Расположение | Коммуникации | Строительство возможно? |
A | 800 м² | Chanote | 3.5 млн | Самуи, Ламаи | Да | ✅ Да |
B | 640 м² | Nor Sor 3 | 2.2 млн | Чианг Май | Нет | ⚠️ Сложности |
C | 400 м² | Chanote | 1.8 млн | Хуа Хин | Да | ✅ Да |
D | 1,200 м² | Sor Kor 1 | 1.5 млн | Районг | Нет | ❌ Нет |
Ошибка | Последствия |
📄 Отсутствие Chanote | Невозможно официально построить дом |
🏞 Земля в охраняемой зоне | Запрет на строительство |
🤝 Доверие продавцу без юриста | Риск мошенничества или двойной продажи |
🧾 Игнорирование зонирования | Нарушение закона и штрафы |
💧 Нет доступа к воде/дороге | Удорожание строительства в 2–3 раза |
- ✅ Чек-лист перед покупкой участка Получен Chanote (или проверенный Nor Sor 3 Gor)
- Участок не в охраняемой или лесной зоне
- Проведены вода, электричество, интернет
- Установлены границы (межевание)
- Сделан топографический осмотр
- Продавец — законный владелец
- Договор аренды (если leasehold) зарегистрирован
- Есть возможность получить разрешение на строительство
- Проведена юридическая проверка (Due Diligence)
Найти участок под строительство в Таиланде — реально и выгодно, если действовать по шагам:
- Определиться с целями и регионом
- Проверить статус земли и инфраструктуру
- Работать только с юристом и надёжными агентами
- Не торопиться с покупкой — проверяйте каждый документ
Наиболее востребованные регионы для покупки земли и строительства недвижимости в Таиланде — это курортные и прибрежные районы, сочетающие туристическую привлекательность, развитую инфраструктуру и потенциальный рост стоимости активов. Среди них особенно выделяются Пхукет, Панган, Самуи, Хуа Хин, Чианг Май и Паттайя. Каждый регион имеет свои особенности, плюсы и риски.
Регион | Популярность среди иностранцев | Основные типы недвижимости | Преимущества | Потенциальные риски |
Пхукет | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Виллы, отели, кондо | Туризм круглый год, аэропорт, школы | Высокая цена на землю |
Самуи | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Виллы, резорты | Природа, развитая аренда, международное сообщество | Ограниченные участки у моря |
Панган | ⭐⭐⭐⭐ | Эко-виллы, бутик-отели | Дикая природа, бум инвестиций, IT-сообщество | Ограниченная инфраструктура |
Хуа Хин | ⭐⭐⭐ | Дома, таунхаусы | Подходит для пенсионеров, недалеко от Бангкока | Не такой туристический спрос |
Чианг Май | ⭐⭐ | Дома, бутик-гестхаусы | Горы, культура, дёшево | Не подходит для пляжного туризма |
Паттайя | ⭐⭐⭐⭐ | Кондо, коммерция | Удобство, близость к Бангкоку | Перегрев рынка |
Особое внимание: остров Самуи
Остров Самуи (Koh Samui) — это быстроразвивающееся инвестиционное направление, особенно популярное для семейных пар, IT-предпринимателей и тех, кто ищет спокойствие и природную гармонию.
Фактор | Комментарий |
🌿 Природа и экология | Меньше застроен, чем Пхукет и Паттайя. Больше зелёных зон и тишины |
🌍 Международное сообщество | Растёт количество экспатов, digital nomads, владельцев вилл и йога-центров |
💰 Рост цен | Цены на землю и аренду стабильно растут последние 5 лет |
🧘 Вайб | Остров популярен у тех, кто ищет «баланс» между природой и интернетом |
🏗 Варианты застройки | Много возможностей под строительство эко-вилл, ретрит-центров и бутик-гестхаусов |
Регион | Стоимость Chanote земли (за 1 рай ≈ 1600 м²) | Комментарий |
Пхукет | 12–25 млн THB | Дороже у моря и в популярных зонах |
Панган | 6–15 млн THB | Средняя цена на холмах — 5–7 млн |
Самуи | 3–10 млн THB | Пока выгоднее, но цены растут |
Хуа Хин | 2–5 млн THB | Близость к столице сказывается |
Чианг Май | 1–3 млн THB | Самые доступные участки |
Паттайя | 5–12 млн THB | Зависит от близости к морю и района |
💬 На Самуи цена Chanote-земли в районе Ламай может составлять 6–9 млн THB за рай в 2025 году.
Цель покупки | Рекомендуемые регионы |
🏖 Жить у моря и отдыхать | Панган, Самуи, Пхукет |
💰 Построить виллу под аренду | Самуи, Панган, Пхукет |
📈 Долгосрочная инвестиция | Самуи, Хуа Хин |
🧘 Эко-проект или резорт отельного типа | Самуи (Ламай, Липа Ной) |
👨👩👧👦 Семейная недвижимость | Хуа Хин, Паттайя, Чианг Май |
🧑💼 Коммерческая застройка | Паттайя, Пхукет, Бопхут (Самуи) |
🏁 Заключение📌
Самуи — это перспективный регион с растущим интересом у инвесторов и экспатов, особенно для строительства экологичных вилл, ретрит-центров и небольших арендных проектов. Он пока ещё дешевле, чем Панган или Хуа Хин, но быстро развивается.
📌 Выбор региона зависит от ваших целей — будь то жизнь, инвестиция или бизнес. Всегда проверяйте инфраструктуру, правовой статус земли и потенциал роста стоимости.
Земля сельскохозяйственного назначения в Таиланде (Agricultural Land) не предназначена для строительства жилых домов, особенно если речь идёт о постоянной недвижимости или коммерческой застройке. Однако есть исключения, а также способы легализовать стройку — при соблюдении ряда условий.
Категория | Название на тайском | Основное предназначение | Особенности |
Земля под сельхоз. нужды | ที่ดินเพื่อการเกษตร (Thidin phuea kan kaset) | Выращивание культур, фермерство, сады | Ограничения по типу построек |
Не Chanote, а Nor Sor 3 или Por Bor Tor 5 | — | Не даёт полного права собственности | Возможны сложности с регистрацией постройки |
Тип сооружения | Разрешено? | Комментарий |
🏡 Жилой дом | ⚠ Частично | Только если дом обслуживает сельхоздеятельность (например, дом фермера) |
🛖 Временное жильё | ✅ Иногда | Согласуется с местными властями, чаще на Por Bor Tor 5 |
🏘 Коммерческая застройка | ❌ Нет | Нельзя без смены целевого назначения земли |
🏕 Эко-дома, бунгало | ⚠ Частично | Возможны как временные строения, при правильном оформлении |
- ⚖ Как использовать сельхозземлю под жильё легально?
- Получение разрешения на временное сооружение
- Можно построить временный или лёгкий дом с согласования местной администрации.
- Смена целевого назначения земли (rezoning)
- Теоретически возможно, но на практике сложно, особенно в охраняемых или ограниченных зонах.
- Оформление через местную тайскую компанию
- Компания, ведущая аграрную деятельность, может построить жильё для персонала (юридически корректно, но требует ведения реальной деятельности).
Параметр | Сельхозземля | Земля под строительство (Chanote) |
Право на строительство | Ограничено | Полное |
Стоимость | Ниже | Выше |
Правовой статус | Чаще Nor Sor 3 или Por Bor Tor 5 | Chanote |
Риски | Высокие (в случае проверки) | Минимальные при правильном оформлении |
Возможность регистрации дома | Только при согласовании | Да |
- 🛑 Потенциальные риски
- 🧱 Снос постройки: если она признана незаконной.
- 📝 Отказ в регистрации: невозможно зарегистрировать здание в земельном управлении.
- ⚖ Юридическая незащищённость: особенно для иностранцев.
- 🏞 Нацпарки и охраняемые зоны: на некоторых сельхозземлях вообще нельзя строить ничего.
Использовать сельскохозяйственную землю под жильё в Таиланде возможно лишь в исключительных случаях, чаще — как временное или служебное жильё для аграрной деятельности. Для полноценного дома или инвестиционного проекта лучше использовать землю с Chanote и целевым назначением “под строительство”.
Этап | Что включает | Примерные сроки |
1. 📑 Юридическая проверка (Due Diligence) | Проверка прав, ограничений, сервитутов, статуса земли | 3–10 рабочих дней |
2. ✍️ Подписание предварительного договора | Составление и подписание договора купли-продажи или аренды | 1–3 дня |
3. 🧾 Получение разрешений (если требуется) | Например, согласие BOI или супруга тайского гражданина | 3–30 дней (опционально) |
4. 🏛 Регистрация сделки в Land Office | Передача прав, уплата налогов и сборов | 1 день при готовности документов |
5. 📄 Получение Chanote или иного титула | Выдаётся после регистрации | В день подачи или до 7 дней |
Сценарий | Иностранцу | Через тайскую компанию | Тайскому гражданину |
Покупка земли с Chanote | 7–14 дней | 7–14 дней | 3–7 дней |
Покупка с Nor Sor 3 / 3 Gor | 10–30 дней | 10–30 дней | 7–14 дней |
Покупка с Por Bor Tor 5 | 1–3 месяца | 1–3 месяца | 1–2 месяца |
Долгосрочная аренда (Leasehold) | 5–10 дней | 5–10 дней | — |
Через инвестпрограмму BOI | До 2 месяцев | До 2 месяцев | — |
- ✅ Полезные рекомендации для ускорения процесса
- Всегда проводите юридическую проверку перед подписанием договора — это поможет выявить ограничения, долги, споры и поддельные титулы.
- Проверяйте категорию земельного титула. Только Chanote даёт полное право собственности и гарантирует точные границы.
- Работайте с юристом или лицензированным агентом. Особенно если вы иностранец или используете корпоративную схему.
- Заранее уточните расписание местного Land Office. В некоторых провинциях нужна предварительная запись.
- Убедитесь, что продавец погасил все налоги и сборы. Наличие долгов может заблокировать сделку.
- Документы должны быть переведены и нотариально заверены (если необходимо).
- Не подписывайте ничего на тайском без перевода. Даже стандартный договор может содержать критические условия.
📝 Обязательна ли личная явка в Land Office?
В Таиланде регистрация права собственности или аренды участка производится исключительно в Земельном управлении (Land Office). Присутствие покупателя или его официального представителя с нотариальной доверенностью — обязательное условие.
Участие покупателя | Разрешено? | Особенности |
👤 Личное присутствие | ✅ Да | Быстрее, надёжнее, меньше формальностей |
🤝 Через доверенность | ✅ Да | Доверенность должна быть нотариально заверена и легализована |
🌍 Через представителя в другой стране | ⚠ Возможно | Только при наличии апостилированной доверенности, переведённой на тайский |
📧 Онлайн (удалённо без доверенности) | ❌ Нет | Не предусмотрено законодательством Таиланда |
Документ | Где получить / оформить | Примечания |
✍️ Доверенность (Power of Attorney) | У нотариуса или в консульстве | Должна содержать право на подписание договора |
🌐 Перевод на тайский язык | Лицензированный переводчик | Требуется для подачи в Land Office |
📄 Заверение (апостиль или консульская легализация) | В стране покупателя или в посольстве Таиланда | Обязательно для признания доверенности |
🧾 Паспорт покупателя | Копия + перевод | Подтверждение личности |
Критерий | Личное присутствие | По доверенности |
Скорость оформления | Быстрее (1–2 дня) | Может занять 1–3 недели |
Гибкость | Низкая (нужно быть на месте) | Высокая (можно действовать удалённо) |
Надёжность | Максимальная | Зависит от профессионализма представителя |
Допрасходы | Минимальные | Переводы, заверения, юрист |
Подходит иностранцам? | Да | Да, особенно при покупке через компанию |
- ⚠️ Важно знать
- Land Office может отказать в приёме документов, если доверенность оформлена с ошибками или не прошла надлежащую легализацию.
- При оформлении сделки на имя тайской компании, где вы учредитель, требуется личное присутствие уполномоченного директора либо доверенность от всей компании.
- В некоторых провинциях требуется предварительное согласование доверенности с регистратором.
Личное присутствие при покупке земли в Таиланде желательно, но не обязательно.
Сделку можно провести по доверенности, если она правильно оформлена, переведена и легализована. Это особенно удобно для иностранцев, оформляющих участок через тайскую компанию или арендуя землю по Leasehold.
При покупке недвижимости или земли в Таиланде важно учитывать не только стоимость объекта, но и обязательные налоги и сборы, которые взимаются в момент регистрации сделки в Земельном управлении (Land Office). Расходы могут делиться между продавцом и покупателем, но по умолчанию определяются законодательством.
Название платежа | Кто платит по умолчанию | Ставка | Комментарий |
Регистрационный сбор | Покупатель | 2% от оценочной стоимости | Не зависит от цены в договоре, а от кадастровой оценки |
Гербовый сбор (Stamp Duty) | Продавец | 0.5% от цены сделки | Взимается, если не облагается налогом на прибыль (Business Tax) |
Специальный налог (Business Tax) | Продавец | 3.3% от цены или оценки | Если продавец владеет имуществом менее 5 лет |
Подоходный налог (Withholding Tax) | Продавец | ~1–5% (в зависимости от дохода) | Расчёт по прогрессивной шкале; иногда делится поровну |
НДС (только на новые объекты) | Покупатель или застройщик | 7% | Только если продавец — юрлицо, облагаемое НДС |
📌 Важно:
По договорённости стороны могут изменить распределение расходов, но стандартное разделение чаще всего указано в договоре купли-продажи.
🧮 Пример расчёта налогов для покупателя
Допустим, вы покупаете участок земли стоимостью 5 млн бат. Оценочная кадастровая стоимость — также 5 млн бат.
Платёж | Ставка | Сумма (в батах) | Плательщик по умолчанию |
Регистрационный сбор | 2% | 100,000 | Покупатель |
Гербовый сбор | 0.5% | 25,000 | Продавец |
Спец. налог (если <5 лет) | 3.3% | 165,000 | Продавец |
Подоходный налог | ~1–5% | зависит от расчёта | Продавец (может быть разделён) |
НДС (только при покупке у застройщика) | 7% | 350,000 | Покупатель |
Сценарий | Кто продаёт | Налоги для покупателя |
Частное лицо, земля с Chanote | Частное лицо | Только регистрационный сбор 2% |
Продажа через юрлицо | Компания | 2% + 7% НДС (если применимо) |
Сделка с арендой (leasehold) | Частное или юрлицо | Регистрация аренды — 1.1% |
Покупка у застройщика | Компания | 2% + 7% НДС |
Расход | Описание | Примерная сумма |
📑 Юридические услуги | Проверка документов, составление договора | 20,000–100,000 бат |
📐 Геодезическая проверка | Проверка границ участка | от 10,000 бат |
🏦 Комиссия агенту | Если участвует агент | ~3% (по договорённости) |
🧾 Услуги перевода и заверения | Нотариальные и лингвистические расходы | 5,000–15,000 бат |
✅ Вывод
Покупатель при покупке земли в Таиланде в большинстве случаев обязан оплатить регистрационный сбор в размере 2% от кадастровой стоимости.
Если сделка проходит с юридическим лицом или у застройщика, также может добавляться 7% НДС.
Другие налоги чаще всего платит продавец, но это можно изменить по договорённости.
📘 Что такое сервитут простыми словами
Сервитут — это юридическое разрешение использовать часть чужого участка для нужд другого участка. Он не даёт права собственности, но защищается законом и регистрируется в земельных органах. Например:
🏡 Участок A находится за участком B и не имеет выхода к дороге. Владелец участка A может получить сервитут на право проезда по B к своей земле.
Вид сервитута | Назначение | Часто используется для |
📍 Право прохода/проезда | Для доступа к дороге или дороге общего пользования | Земли без прямого выхода на дорогу |
💧 Право прокладки коммуникаций | Водопровод, канализация, электричество | Доступ к инженерным сетям |
🔧 Право технического обслуживания | Для ремонтных работ и обслуживания | Энерго- и телекоммуникационные объекты |
📜 Как регистрируется сервитут
Сервитут в Таиланде оформляется через подачу соглашения между владельцами в местный Land Office, после чего вносится в Chanote (правоустанавливающий документ).
Этап | Описание | Примерные сроки |
1. 🤝 Договор между сторонами | Согласование границ, цели и формы пользования | 1–3 дня |
2. 📐 Измерение участка | Геодезист фиксирует точный коридор сервитута | 3–10 рабочих дней |
3. 🏛 Регистрация в Land Office | Внесение сервитута в документы обоих участков | 1 день |
❗ Без регистрации сервитут может быть оспорен и не имеет юридической силы при смене владельца.
Участок A (пользователь сервитута) | Участок B (обременён сервитутом) | Права и обязанности |
Имеет право проезда | Обязан не препятствовать проходу | Проезд только по согласованной зоне |
Не имеет права строить | Не обязан улучшать дорогу | Остаётся собственником земли |
Параметр | Сервитут | Аренда участка | Устное соглашение (не рекомендовано) |
Регистрация | Да, в Land Office | Да | Нет |
Срок действия | Бессрочно или с оговоркой | Ограничен | Не защищено |
Передача при продаже | Да | Зависит от условий аренды | Нет |
Юридическая защита | Да | Да | Нет |
- ⚠️ Риски при отсутствии сервитута
- 🚫 Потеря доступа к участку при продаже соседнего
- ⚖️ Судебные споры с новым владельцем
- 📉 Снижение рыночной стоимости земли
Сервитут в Таиланде — это законный способ обеспечить доступ к участку через чужую землю или провести коммуникации, не нарушая прав собственника.
Правильно оформленный и зарегистрированный сервитут защищает интересы обеих сторон, передаётся при продаже и исключает будущие конфликты.
📌 Краткий ответ
Получить ипотеку на покупку земли в Таиланде иностранцу практически невозможно, за исключением редких случаев, связанных с долгосрочной инвестицией или через тайскую компанию.
Граждане Таиланда и постоянные резиденты могут получить ипотеку при соблюдении условий банка. Однако ипотека на землю без построек — значительно более ограничена, чем на дома или квартиры.
Категория | Можно ли взять ипотеку на землю? | Комментарий |
🧍♂️ Иностранец | ❌ Почти невозможно | Банки не кредитуют покупку земли для иностранцев напрямую |
👩💼 Иностранец через компанию | ⚠ Возможны частные схемы | При наличии тайской компании и стабильного дохода |
👨👩👧 Гражданин Таиланда | ✅ Да | При подтверждении дохода и цели (например, строительство) |
🏦 Постоянный резидент | ⚠ В отдельных случаях | Не все банки работают с резидентами без гражданства |
Объект | Доступность ипотеки | Комментарий |
Кондо (в квартире) | ✅ Высокая | В том числе для иностранцев в 49% квоте |
Дом на Chanote земле | ✅ Частично | Зависит от гражданства и статуса заемщика |
Земля с проектом застройки | ⚠ Ограниченно | Иногда выдают ипотеку при наличии плана стройки |
Земля без строений | ❌ Редко | Низкий приоритет, особенно для иностранцев |
Параметр | Значение |
Максимальная сумма | До 70–80% от оценочной стоимости |
Срок кредита | До 30 лет (в зависимости от возраста) |
Процентная ставка | 4.5–7% годовых (фикс/плавающая) |
Первый взнос | От 20–30% |
Требования | Доход, документы, цель покупки (не только земля) |
- 📋 Что нужно для подачи заявки (для граждан Таиланда)
- 📄 Chanote или предварительный договор купли-продажи
- 🧾 Документы, подтверждающие доход
- 🏦 Выписки с банковского счёта
- 👤 ID карта гражданина или резидента
- 📝 Заявление о цели покупки (строительство, инвестиция и т. д.)
Альтернатива | Описание | Риски / Особенности |
💼 Кредит через тайскую компанию | Компания покупает землю, иностранцу принадлежит бизнес | Требует ведения бизнеса и бухучёта |
🤝 Частный заём от застройщика | Рассрочка от владельца/девелопера | Без процентной ставки или с низкой |
🏦 Ипотека на кондо (не землю) | Официально возможна через банки | Только на зарегистрированные квартиры |
💵 Самофинансирование | Покупка без привлечения банков | Требует полного капитала |
- ⚠️ Почему банки отказывают иностранцам в ипотеке на землю
- 🚫 Иностранцы не могут владеть землёй в Freehold, а земля под залогом должна быть активом заемщика
- 🏦 Банки не готовы рисковать участками, которые юридически не принадлежат заемщику
- 📉 При дефолте банк не сможет быстро изъять и реализовать актив
Ипотека на покупку земли в Таиланде возможна только для граждан Таиланда и, в ограниченных случаях, для резидентов.
Иностранцам она официально недоступна, но можно рассмотреть:
- покупку квартиры с ипотекой (до 49% от проекта),
- строительство через тайскую компанию,
- частную рассрочку с застройщиком.
Да, в Таиланде действуют строгие ограничения на строительство в прибрежной зоне, особенно в пределах 20–50 метров от линии моря. Эти правила направлены на охрану окружающей среды, предотвращение эрозии берегов и соблюдение общественного доступа к пляжам. Нарушение норм может привести к штрафам, сносу объектов и отказу в регистрации собственности.
Расстояние от линии берега | Что разрешено | Что запрещено |
0–20 м | Только государственные объекты, пляжи | Любое строительство частного характера |
20–50 м | Временные постройки (по разрешению) | Жилые дома, гостиницы, капитальные здания |
50–100 м | Строительство возможно с разрешением | Нарушения ландшафта, превышение высоты зданий |
100+ м | Стандартные нормы | Подчиняется общим строительным и зонирующим правилам |
📌 Эти зоны могут варьироваться в зависимости от провинции, района и статуса земли (национальный парк, охраняемая зона и т. д.)
Ограничение | Описание |
🛑 Запрет на капитальное строительство | В пределах 20–30 метров от моря строительство невозможно |
🧱 Максимальная высота здания | В зонах до 100 м — не выше 6–12 метров, зависит от провинции |
🌿 Сохранение естественной среды | Нельзя вырубать мангровые леса, засыпать берег или менять рельеф |
🏝 Публичный доступ | Доступ к пляжу не должен быть перекрыт частными проектами |
📑 Обязательное разрешение | Все проекты требуют согласования с DPT (Department of Public Works) |
Регион | Минимальное расстояние от моря | Комментарий |
Пхукет | 20–50 м | Очень строгий контроль береговой линии |
Самуи | 30 м | Запрет на бетонные постройки вблизи пляжа |
Панган | 20–50 м | Защита природных зон и общественного доступа |
Краби | 50 м | Входит в охраняемые природные территории |
Хуа Хин | 20 м | Возможно строительство при соблюдении норм по высоте |
Шаг | Что включает | Примерные сроки |
📄 Подготовка архитектурного проекта | Проект должен соответствовать нормам зонирования | 2–4 недели |
📋 Подача в местную администрацию | Муниципалитет или OrBorTor проверяет соответствие требованиям | 1–2 месяца |
🏛 Согласование с DPT / DoE | При необходимости — экологическая экспертиза | 1–6 месяцев (иногда дольше) |
✅ Получение разрешения | Документ, разрешающий строительство | После всех согласований |
- 📉 Риски самовольного строительства в прибрежной зоне
- ❌ Отказ в регистрации здания
- 🚧 Приказ о сносе сооружения
- ⚖️ Административные и уголовные санкции
- 📵 Проблемы при продаже/оформлении недвижимости
- 🏖 Нарушение общественного доступа к пляжам — общественный протест
Да, на строительство у моря в Таиланде действуют строгие ограничения.
Чем ближе участок к береговой линии, тем больше ограничений и выше вероятность отказа в разрешении. Особенно важно:
- Проверять зонирование участка перед покупкой
- Получать официальные согласования до начала работ
- Учитывать высотные и экологические ограничения
Разрешение на покупку как таковое не требуется, если все документы оформлены по закону, однако процесс требует ряда обязательных регистраций и проверок в земельном управлении.
Этап | Что проверяют / запрашивают | Кто отвечает |
1️⃣ | Право продавца на участок (Chanote и т.д.) | Продавец |
2️⃣ | Цель использования земли (жилая, коммерческая, с/х) | Покупатель |
3️⃣ | Право на подписание сделки от имени юрлица или арендатора | Покупатель |
4️⃣ | Источники происхождения средств (для иностранцев) | Покупатель |
5️⃣ | Уведомление о смене владельца в местных органах | Покупатель и продавец |
Документ | Обязателен для сделки | Комментарий |
✅ Chanote или Nor Sor 3 Gor | Да | Подтверждает право собственности на землю |
✅ Паспорт покупателя | Да | При покупке от имени физлица (иностранец/гражданин) |
✅ Торговая лицензия (для компаний) | Да | Если покупка осуществляется через юридическое лицо |
✅ Документы на тайскую компанию | Да | Устав, регистрация, налоговые номера |
✅ Иностранный трансфер средств | Да | Письмо с валютного счёта (Foreign Exchange Transaction Form) |
✅ Согласие супруга (если женат) | Иногда | При оформлении на тайского гражданина, состоящего в браке с иностранцем |
Ситуация | Нужное разрешение или шаг |
🛠 Земля под строительство | Разрешение на строительство (после покупки) |
🧑🌾 Земля сельхозназначения | Использование только по назначению, запрет на застройку |
🌴 Покупка у моря или в горной зоне | Проверка экологических и зонирующих ограничений |
🏢 Приобретение через компанию | Регистрация в DBD, баланс, юридическая чистота фирмы |
💱 Перевод валюты из-за рубежа (для регистрации Freehold Condo) | Справка из банка о валютной операции |
Что нужно проверить | Как проверить | Кто помогает |
Право собственности | В земельном офисе (Chanote/Nor Sor 3) | Юрист |
Целевое назначение | По кадастровой карте и в муниципалитете | Архитектор / юрист |
Наличие обременений (ипотека, залог, сервитут) | В земельном управлении | Юрист |
Возможность легальной застройки | По нормам зонирования | Архитектор / инженер |
Разрешение на владение через компанию | Консультация с бухгалтером и юристом | Юрфирма |
Шаг | Кто делает | Комментарий |
Подача документов | Покупатель и продавец | Оформляется в Provincial Land Office |
Оплата сборов и налогов | Обычно делится | Подробнее — см. таблицу налогов ниже |
Регистрация собственности | Земельный департамент | Выдача новых документов |
Тип налога / сбора | Ставка | Кто платит обычно |
Регистрационный сбор | 2% от оценочной стоимости | Покупатель или пополам |
Налог на доход с продажи | 1–3% | Продавец |
Гербовый сбор / спецналог | 0.5% или 3.3% | Продавец (зависит от владения) |
Услуги юриста и переводчика | $300–800 | По договорённости |
✅ Вывод
Покупка земли в Таиланде не требует отдельного "разрешения" как документа, но требует тщательной регистрации и юридической проверки.
Особенно важно:
- Проверить статус земли и ее предназначение
- Подготовить все юридические документы (особенно если сделка через компанию или аренду)
- Убедиться, что участок не подпадает под ограничения (сельхоз, охраняемая зона и т.д.)
Нет. Иностранцы не могут владеть землёй напрямую, но могут использовать альтернативные формы — аренду (leasehold), регистрацию на тайскую компанию, superficies или usufruct.
2. 🏗️ Можно ли построить дом на арендованной земле?
Да. По долгосрочной аренде (обычно 30 лет) арендатор имеет право построить дом и оформить право собственности на здание отдельно от земли.
3. 📜 Какие формы права на землю существуют?Freehold – полное владение (только для тайцев или тайских компаний)
- Leasehold – долгосрочная аренда (до 30+30 лет)
- Usufruct – пожизненное право пользования
- Superficies – право владения постройкой без права на землю
Наиболее надёжный — Chanote (Title Deed). Есть также Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor, но они обладают меньшей юридической силой.
5. 💼 Нужно ли создавать тайскую компанию для покупки?
Да, если иностранец хочет получить право собственности на землю — оформляется через тайскую компанию с тайским участием, при соблюдении закона о фиктивных структурах.
6. 📍 Как проверить легальность участка?
Через:
- Земельное управление (Land Office)
- Проверку Chanote
- Кадастровую карту
- Юридический аудит
Само по себе — нет, но необходимо пройти юридическую проверку, регистрацию в земельном управлении и подтвердить источник средств.
8. 📅 Сколько времени занимает оформление?
От 1 до 4 недель при полной готовности документов.
9. 💵 Сколько стоит регистрация земли?
Примерно 2–6% от оценочной стоимости участка (включая сборы, налоги, юристов и т.д.).
10. 🏖️ Есть ли ограничения на строительство у моря?
Да. До 50 метров от берега — запрет или ограничения на строительство. Необходимо разрешение и соблюдение экологических норм.
11. 🧑💼 Нужно ли присутствовать лично при покупке?
Нет. Можно оформить доверенность у нотариуса и действовать через представителя.
12. 🛂 Можно ли получить ипотеку на покупку земли?
Почти невозможно. Ипотека для иностранцев возможна только на покупку кондо, но не земли. 13. 📍 Какие регионы популярны для покупки?
- Пхукет
- Самуи
- Панган
- Хуа Хин
- Чианг Май
- Паттайя
- (Все имеют свои плюсы и ограничения)
Для строительства жилого дома — от 35–50 кв.в. (140–200 м²), в зависимости от зонирования.
15. 🚜 Можно ли строить на сельхозземле?
Нет. Земли сельхозназначения нельзя легально использовать под жильё.
16. 🗺 Как найти участок под строительство?
Через агентов, юристов, платформы, или личный поиск. Важно проверять зонирование и документы до покупки.
17. 📑 Что такое сервитут (servitude)?
Право прохода, проезда, коммуникаций через чужой участок. Обязательно фиксируется в Chanote.
18. 🏗 Какие разрешения нужны перед строительством?
- Архитектурный проект
- Разрешение от муниципалитета (OrBorTor)
- Согласование с экологическими службами (в зонах риска)
Регистрационный сбор — 2%, иногда делится с продавцом. Другие налоги зависят от условий сделки.
20. 🔎 Как избежать рисков при покупке?
- Нанимать юриста
- Проверять зонирование и сервитуты
- Не экономить на проверке правоустанавливающих документов
«Veska: Где мечты встречают волны океана» 🌊
Ваш оазис — там, где океан становится частью виллы.
Это не квадратные метры. Это утро босиком на тёплой террасе. Это тишина, которую ты давно искал. Это дети, играющие во дворе под пальмами. Это вечер, когда ты смотришь на закат и точно знаешь — ты там, где должен быть.
- Пляж Ламай — живой, яркий, с душой.
- Сильвер Бич — как из открытки. Лёгкий утренний променад.
- Машина не нужна. Ты наконец отдыхаешь не только телом, но и головой.
- Для тех, кто выбирает быть рядом с близкими
- Виллы созданы для тепла и уюта семьи
- Школы мирового уровня рядом — дети учатся в раю
- Удобные тротуары, парки, кафе, спорт, спа — всё в 5 минутах
- Ты заслужил это "здесь и сейчас"
- Завтрак с видом на море
- Йога под пальмами
- Работа с ноутбуком у бассейна
- Ужин на веранде под шум цикад
Идеально подходит для:
- Семей, уставших от спешки
- Путешественников, решивших остаться
- Инвесторов, которым важны не только цифры, но и душа проекта
Villas Veska — это не просто жилье, а арт-объекты, рожденные из смелых линий и инновационных технологий. Каждая вилла — эксклюзивный экземпляр с панорамными окнами от пола до потолка, бесконечным бассейном, сливающимся с океаном, и интеллектуальными системами, скрытыми за эстетикой минимализма. Здесь бетон и стекло становятся проводниками света, а каждая деталь продумана до миллиметра: от террас до «невидимых» технологий охлаждения.
Для тех, кто ценит не только роскошь, но и историю создания: виллы спроектированы мировыми архитектурными бюро, чьи имена ассоциируются с революцией в дизайне.
🌴 Почему это коллекция:
- Лимитированная серия — всего 8 вилл на приватной территории.
- Экосистема «умного дома» — управление светом, звуком и безопасностью через единый интерфейс.
- Интеграция с ландшафтом — бассейны без хлора, черепичные крыши и скрытые солнечные панели.
- Эксклюзивный доступ — сервис уровня пятизвездочных отелей и пешая доступность до пляжа.
Villas Veska — для тех, кто покупает не недвижимость, а наследие.
Вилла с двумя спальнями и приватным бассейном
- Площадь виллы: 120 м²
- Вид: на бассейн
- Лаунж зона/терраса
- Приватный бассейн
Вилла с тремя спальнями и приватным бассейном
- Площадь номера: 160 м²
- Вид: на залив
- Лаунж зона/терраса
- Приватный бассейн
Ваш рай — там, где джунгли становятся частью вашей души.
Вилла с двумя спальнями и приватным бассейном
Вилла с тремя спальнями и приватным бассейном
(показан расчет при сдаче в аренду с 85% ежемесячной загрузкой)
Двух спальные виллы с общим бассейном | Площадь 120 м²
- Вилла за 9 000 000 ฿
- Планируемая стоимость аренды: 5000 ฿ в сутки
- Срок окупаемости: 5.9 лет без учета прироста капитала виллы, который в среднем составляет 5% в год.
Вы будете зарабатывать около 1 825 000 ฿ в год. Это 17% годовых на вложенные средства.
Трех спальные виллы с собственным бассейном | Площадь 160 м²
- Вилла за 12 00 000 ฿
- Планируемая стоимость аренды: 6000 ฿ в сутки
- Срок окупаемости: 5.9 лет без учета прироста капитала виллы, который в среднем составляет 5% в год.
Вы будете зарабатывать около 2 190 000 ฿ в год. Это 17% годовых на вложенные средства.
Пляж Ламай — жемчужина восточного побережья Самуи, сочетающая нетронутую красоту и уют цивилизации. Мягкий белый песок, обрамленный кокосовыми пальмами, лазурные воды Сиамского залива и живописные гранитные валуны создают пейзаж, достойный открытки. Здесь нет суеты крупных курортов — только шелест волн, аромат свежих фруктов с местных лотков и тепло тайского солнца.
- Легендарные скалы Хин Та и Хин Яй («Дедушка и Бабушка») — природные символы Самуи.
- Тихое море у берега — идеально для семей с детьми.
- Аутентичные пляжные кафе — попробуйте «сом там» или кокосовый мороженое.
- Закаты, от которых захватывает дух — особенно с видовой точки у южного конца пляжа.
Свяжись с нами и начни новую жизнь у моря
📱 WhatsApp: +66 96 304 84 88
Вам необходимо передать любым удобным способом 100.000 ฿.
Бронь невозвратная.
Бронь входит в стоимость виллы.
- SWIFT перевод на счет компании
- Наличными в Москве
- USDT на крипто-счет компании
- Пишите прямо сейчас и бронируйте по самой низкой цене:
- WhatsApp +66 963 048488
- Telegram @Katerina_Thai
Адрес: 84310 Samui t Matet Moo 4
Построить виллу мечты в Таиланде: с чего начать?
В этом разделе мы расскажем, как шаг за шагом построить виллу в Таиланде: от идеи до ключей от собственного дома в тропическом раю 🌴
Вопрос | Ответ |
Может ли иностранец владеть домом? | ✅ Да, здание может принадлежать иностранцу |
Может ли иностранец владеть землёй? | ❌ Нет, только через обходные схемы (аренда, компания и т.д.) |
💡 Дом и земля в Таиланде — разные юридические объекты. Вы можете владеть домом, но не участком, на котором он стоит.
🧱 Как иностранцу построить дом в Таиланде?
Вот три легальных способа:
1. Долгосрочная аренда земли (leasehold)Самый безопасный и распространённый способ.
Параметр | Описание |
Срок аренды | 30 лет (с возможностью продления ещё на 30+30 лет) |
Земля | Принадлежит тайскому владельцу, с регистрацией аренды |
Дом | Оформляется в собственность иностранца (отдельно от земли) |
Регистрация | В земельном департаменте (Land Department) |
Преимущества | Легально, просто, не требует создания компании |
Недостатки | Нет полной собственности на землю |
2. Создание тайской компании
Иностранец может зарегистрировать компанию, которая будет владельцем земли.
Параметр | Описание |
Владелец компании | 49% максимум — у иностранца, 51% — у тайцев |
Земля | Покупается на юридическое лицо |
Дом | Также оформляется на компанию |
Требуется бухгалтерия | Да, как у любого юрлица |
Преимущества | Владение землёй на длительный срок |
Риски | Необходим контроль над компанией, риск неправомерной схемы |
⚠️ Не стоит использовать фиктивных тайских партнёров — это нарушает закон.
3. Владение через тайского супруга/супругу
Если иностранец состоит в браке с тайским гражданином/гражданкой, землю можно оформить на второго супруга.
Параметр | Описание |
Земля | Принадлежит только гражданину Таиланда |
Дом | Может быть построен за счёт иностранца |
Риски | В случае развода или спора — земля остаётся за тайским супругом |
Защита | Можно оформить брачный контракт или договор аренды с супругом |
- 📋 Какие документы нужны, чтобы построить дом?
- Договор аренды земли или документы о собственности (если через компанию/супруга)
- Разрешение на строительство (building permit) — запрашивается в местной администрации
- План застройки и архитектурный проект
- Строительный подряд и надзор
- Регистрация дома после постройки (оформляется на имя иностранца — владельца строения)
Действие | Законность |
Купить землю напрямую на себя | ❌ Запрещено |
Использовать фиктивных тайских номиналов | ❌ Незаконно |
Игнорировать регистрацию аренды | ❌ Риски потери прав |
Способ | Безопасность | Подходит для |
Аренда земли | ✅ Высокая | Частные лица, покупка виллы |
Через компанию | ⚠️ Средняя | Инвесторы, бизнес |
Через супруга | ⚠️ Средняя | Семейные пары (с доверием) |
📌 Вывод
Иностранец может построить и владеть домом в Таиланде, но не может владеть землёй напрямую. Самый безопасный и распространённый способ — оформить аренду земли на 30 лет с правом продления и зарегистрировать дом на своё имя. Это даёт стабильность, законность и реальный контроль над собственностью.
Строительство собственного дома в Таиланде — мечта многих иностранцев. Однако, прежде чем начнётся заливка фундамента, необходимо получить официальное разрешение на строительство. В этой статье — чёткий перечень документов, кто подаёт, куда обращаться, и почему без разрешения строить категорически нельзя.
Вопрос | Ответ |
Требуется ли разрешение на строительство? | ✅ Да, обязательно по закону |
Для кого? | Иностранцев, тайцев, юридических лиц — всех |
Что регулирует? | Закон о контроле за строительством (Building Control Act) |
Где получить? | В местной администрации: ОрБорТор (сельская зона) или Tessaban (город) |
№ | Документ | Кто готовит/предоставляет | Комментарий |
1 | 📃 Документ на землю (Chanote или Nor Sor 3 Gor) | Собственник земли | Если земля арендована — нужен договор аренды |
2 | 📝 Договор аренды земли (если вы иностранец) | Иностранец и владелец земли | Должен быть зарегистрирован в Land Office |
3 | 📐 Архитектурный план дома | Лицензированный архитектор | Проект в местных стандартах |
4 | 📊 Инженерные расчёты (фундамент, нагрузки и т.д.) | Строительный инженер | Требуется для крупных объектов |
5 | 🧑💼 Копии паспортов или ID владельцев земли/арендаторов | Все стороны | С нотариальным заверением |
6 | 🗂️ Заявление на получение разрешения (бланк) | Подписывает арендатор/владелец | Заполняется на тайском языке |
7 | 🧾 Квитанция об оплате госпошлины | Оплачивается при подаче | Размер зависит от площади здания |
8 | 🖊️ Подписи всех участников | Все стороны | Иногда требует присутствия на подаче |
9 | 📸 Фотографии участка | Собственник/арендатор | Делают перед подачей заявки |
10 | 🧱 Документ о праве на строительство (если земля не ваша) | Собственник земли | Разрешение на застройку |
Вариант земельной собственности | Кто подаёт документы на разрешение |
Земля в собственности тайца | Сам владелец или с доверенностью |
Земля в долгосрочной аренде | Иностранец-арендатор с правом застройки |
Земля оформлена на компанию | Директор или уполномоченное лицо компании |
Этап | Сроки |
Подготовка документов | 2–4 недели (в зависимости от проекта) |
Подача и проверка | 30–60 рабочих дней |
Получение разрешения | После одобрения — 1–2 недели |
Нарушение | Последствия |
Строительство без разрешения | Штраф до 100 000 бат, приостановка работ |
Регистрация дома невозможна | Дом не будет оформлен как собственность |
Проблемы при продаже | Покупатель не сможет провести сделку |
Возможен снос | В редких случаях — принудительный демонтаж |
- ✅ Полезные советы
- Перед покупкой или арендой земли убедитесь, что разрешено строительство (некоторые земли имеют ограничения).
- Убедитесь, что договор аренды разрешает строительство и регистрацию дома на ваше имя.
- Всегда используйте лицензированных архитекторов и инженеров, желательно с опытом работы с иностранцами.
- Не начинайте стройку до получения разрешения — это может обернуться потерей вложений.
Получение разрешения на строительство в Таиланде — это обязательный этап, который требует времени и подготовки, но защищает ваши права на дом. Даже если вы не владеете землёй, вы можете построить дом на арендованном участке и зарегистрировать его на своё имя — законно и безопасно, при условии, что оформлены все документы.
№ | Документ | Кто подаёт / предоставляет | Комментарий |
1 | Право на землю (Chanote, Nor Sor 3 Gor и др.) | Владелец земли | Если земля в аренде — нужен договор аренды, зарегистрированный в Land Office |
2 | Договор аренды земли (если вы иностранец) | Арендатор + собственник | С прописанным правом на строительство |
3 | Заявление на разрешение на строительство (бланк Tor.Ror.1) | Будущий владелец здания | Заполняется на тайском языке |
4 | Архитектурные чертежи проекта (фасады, планировки, разрезы и пр.) | Лицензированный архитектор | В соответствии с нормами, с подписью архитектора |
5 | Инженерные расчёты и схемы (при необходимости) | Строительный инженер | При крупных или сложных проектах |
6 | Копия ID-карты или паспорта заявителя | Иностранец / тайский гражданин | При аренде — копии обеих сторон |
7 | Копия Tabien Baan (домовой книги) или выписка | Владелец земли | Необходима для подтверждения адреса |
8 | Письмо-согласие от собственника земли (если арендатор строит сам) | Тайский владелец | Обязательное условие для подачи |
9 | Фотографии участка | Заявитель | Обычно 4–6 снимков с разных ракурсов |
10 | Кадастровая карта (дубликат с границами) | Владелец земли | Выдаётся земельным офисом |
11 | Квитанция об оплате госпошлины | Заявитель | Оплачивается в момент подачи документов |
12 | Доверенность (если подаёт представитель) | Заявитель | С заверением у нотариуса |
Ситуация | Дополнительные документы |
Земля в прибрежной зоне | Экологическое заключение, соблюдение прибрежных ограничений |
Дом строится через компанию | Устав компании, решение совета директоров, документы на компанию |
Строительство в охраняемой зоне | Разрешение от департамента природных ресурсов или администрации |
Получение разрешения на строительство в Таиланде — это юридически чётко регулируемая процедура, требующая полного пакета документов, подтверждающих:
- право владения или аренды земельного участка,
- согласие владельца (если строит арендатор),
- наличие проектной документации, подготовленной лицензированными специалистами.
- правового статуса земли,
- формы собственности (частное лицо, иностранец, компания),
- расположения участка (прибрежная или охраняемая зона).
- арендуете землю как иностранец,
- планируете строить через компанию,
- выбираете участок у моря,
Обращение к юристу или опытному архитектору на этом этапе поможет избежать задержек, штрафов и юридических рисков.
Статус владения участком | Кто может подать заявку | Условия / Особенности |
✅ Земля в собственности тайского гражданина | Тайский владелец | Сам или через доверенное лицо |
✅ Земля в аренде у иностранца (leasehold) | Иностранец (арендатор) | При наличии договора аренды с правом на строительство |
✅ Земля принадлежит тайской компании | Компания (через директора) | Нужны корпоративные документы |
✅ Земля оформлена на супруга/супругу (тайца) | Тайский супруг / или иностранец с доверенностью | Желательно письменное разрешение на строительство |
❌ Земля не оформлена (нет правового титула) | Никто | Получение разрешения невозможно |
❌ Временное владение без регистрации | Никто | Требуется официальный титул или договор аренды |
📌 Важное правило:
Заявителем может быть только лицо (или компания), обладающее законным правом владения, аренды или использования участка для целей строительства.
Документ | Кому нужен | Что подтверждает |
Chanote (или другой земельный титул) | Владелец земли | Право собственности на землю |
Договор аренды земли | Арендатор (иностранец) | Право временного владения и застройки |
Доверенность (Power of Attorney) | Представитель или иностранец | Право действовать от имени владельца |
Устав и протокол компании | Компания | Юридическое основание действий |
Письмо-согласие от владельца | При аренде | Разрешение на строительство |
🏗️ Примеры ситуаций
📌 Ситуация 1:
Иностранец арендует землю на 30 лет и хочет построить виллу.
- Может подать заявку?
- ✅ Да
- Условие: договор аренды с разрешением на строительство + согласие владельца
Земля принадлежит тайскому супругу иностранца.
- Кто подаёт:
- ✅ Тайский супруг
- Иностранец может быть указан как заказчик строительства, но не как податель заявки
Земля оформлена на компанию, где иностранец — директор.
- Кто подаёт:
- ✅ Компания
- Через директора с приложением устава, корпоративных решений и т.д.
Нарушение | Последствия |
Отказ в регистрации | Заявка не будет принята или будет отклонена |
Проблемы с дальнейшей регистрацией дома | Дом может не получить регистрационный номер |
Юридические споры | При проверках могут возникнуть претензии от властей |
✅ Вывод
Подать заявку на разрешение на строительство в Таиланде может не только собственник земли, но и арендатор — если у него есть надлежащим образом оформленные документы, включая договор аренды с правом застройки. Компании и супруги тайцев тоже имеют такие полномочия. Главное — действовать в рамках закона и правильно подготовить документы.
Тип проекта | Пример объекта | Примерный срок рассмотрения |
🏠 Стандартный жилой дом | Частная вилла или коттедж | 30–45 рабочих дней |
🏢 Коммерческая недвижимость | Апартаменты, гостиница | 60–90 рабочих дней |
🏗️ Сложные или крупные проекты | Бизнес-центры, многоквартирные ЖК | До 180 рабочих дней и более |
📌 Важно:
Указанные сроки считаются со дня подачи полного пакета документов, соответствующего местным строительным нормам и требованиям.
Этап | Срок (ориентировочно) | Кто отвечает |
✅ Подготовка и сбор документов | 1–3 недели | Заявитель, архитектор, юрист |
📤 Подача в муниципалитет | 1 день | Лично или через представителя |
🔍 Проверка прав на землю | 3–7 рабочих дней | Земельный отдел |
🧮 Анализ проектной документации | 2–4 недели | Инженеры и архитектурный отдел |
👥 Запросы на корректировки (если есть) | +1–2 недели (по ситуации) | Муниципалитет / заявитель |
📄 Окончательное утверждение | 1–2 недели | Глава муниципалитета / администрации |
🏗️ Выдача разрешения | В течение 7 рабочих дней | После утверждения |
Фактор | Возможное влияние на сроки |
Неполный или некорректный пакет документов | Увеличение срока на 2–4 недели |
Участок в прибрежной/охраняемой зоне | Необходимы доп. согласования |
Строительство на арендованной земле | Потребуется доп. проверка договора |
Проект подаётся в высокий сезон | Загруженность муниципалитета |
Споры по границам участка | До выяснения — приостановка |
✅ Вывод
Срок получения разрешения на строительство в Таиланде зависит от:
- типа проекта (жилой, коммерческий, инвестиционный),
- корректности и полноты документов,
- статуса участка (собственность или аренда),
- особенностей региона.
Чтобы избежать задержек:
- тщательно подготавливайте пакет документов,
- консультируйтесь с лицензированными архитекторами,
- проверяйте земельные документы заранее.
Тип зоны или местности | Максимальная высота зданий | Особенности и условия |
🏖️ Прибрежная зона (до 50 м от моря) | 6–12 метров (1–2 этажа) | Чтобы не закрывать обзор с берега |
🏞️ Горные и охраняемые районы | 6–8 метров | Сохранение природного рельефа |
🏙️ Городская зона | До 23–30 метров (7–8 этажей) | В зависимости от ширины дороги |
🏢 Бизнес/коммерческие зоны | До 75–100 метров и выше | Разрешено в Бангкоке и крупных городах |
🛤️ Узкие дороги (менее 10 м) | Ограничение до 15 метров | Безопасность и соблюдение пожарных норм |
❗ Примечание:
для строительства зданий выше 23 м необходимо отдельное разрешение, а также соблюдение требований по парковочным местам, вентиляции, эвакуации и др.
🌴 Ограничения по высоте на острове Самуи
Самуи — один из самых строго регулируемых островов Таиланда в плане высотного строительства. Это связано с его уникальной природой, туризмом и ландшафтом холмистой местности.
Расположение участка | Максимальная высота здания | Дополнительные условия |
До 50 метров от береговой линии | 6 метров (не выше пальм) | Только 1–2 этажа, с крышей определённой формы |
Участки выше 80 метров над уровнем моря | Строительство запрещено | Запрет на любое капитальное строительство |
От 50 до 200 метров от берега | До 12 метров | Без ущерба для природного ландшафта |
Внутренние районы острова | 6–12 метров | В зависимости от зонирования и ландшафта |
Вдоль узких дорог (<6 м) | Не выше 6–8 метров | Для доступа пожарных и служб спасения |
🔍 Контролирующий орган:
Samui Municipality (Муниципалитет Самуи) и Департамент по охране окружающей среды.
🧭 Пример:
Если вы хотите построить виллу на Самуи:
- Участок в 100 метрах от моря → допустимая высота — до 8–12 метров,
- Участок в горах выше 80 м над уровнем моря → строительство запрещено,
- Земля возле пляжа с кокосовыми пальмами → здание не должно превышать высоту окружающих деревьев.
Таиланд и особенно Самуи строго контролируют высоту зданий, чтобы:
- сохранить природный ландшафт и панораму,
- обеспечить безопасность и пожарные нормативы,
- предотвратить чрезмерную урбанизацию туристических зон.
- На что обратить внимание:
- Проверьте зонирование участка и рельеф — это ключевой фактор, влияющий на допустимую высоту.
- Получите архитектурное заключение — в нём можно заранее рассчитать возможную высоту здания.
- Согласуйте проект с местными властями — особенно в зонах с экологическим контролем.
Если вы планируете строить на Самуи — выбирайте участок внимательно, желательно с помощью юриста и инженера, знакомых с местными нормами.
- обеспечения пожарной безопасности,
- защиты приватности соседей,
- сохранения архитектурной гармонии.
Элемент постройки | Минимальный отступ от границы участка | Комментарий и особенности |
🏠 Стены здания без окон | 0.5–1 метр | При условии соблюдения противопожарных норм |
🪟 Стены здания с окнами | минимум 2 метра | Чтобы избежать прямого обзора на соседей |
🏊 Бассейн | 1–2 метра | С учетом доступа для обслуживания и безопасности |
🌴 Терраса или веранда (с навесом) | от 1 метра | Может потребоваться согласование с муниципалитетом |
🏗️ Стены выше 9 метров | минимум 3 метра | В целях устойчивости и противопожарной защиты |
🚗 Гараж или навес для машины | от 0.5–1 метра | Может быть ближе к границе при согласии соседей |
🌿 Живые изгороди, заборы | по границе (0 метров) | Только с согласия владельцев смежных участков |
📝 Важно: В районах с плотной застройкой или узкими участками местные власти могут корректировать отступы — в сторону уменьшения или увеличения.
🌴 Особенности для Самуи и прибрежных зон на острове Самуи и других прибрежных районах часто действуют усиленные экологические нормы, особенно если участок:
- расположен на склоне,
- граничит с государственной землёй,
- находится в 50–200 м от берега.
Нарушение | Возможное последствие |
Строительство без отступа | Штраф до 100 000 бат + ежедневные штрафы |
Отказ снести или перенести здание | Судебное предписание на снос |
Жалоба от соседей | Приостановка или отзыв разрешения |
✅ Вывод
Да, в Таиланде существуют официальные нормы отступов от границ участка, которые зависят от:
- высоты и назначения постройки,
- наличия окон или технических элементов,
- зонирования территории и близости к прибрежной зоне.
- Рекомендации:
- 📋 Перед проектированием — уточните нормы в местном муниципалитете,
- 🏗️ Не полагайтесь только на “устные договорённости” с соседями — стройте по закону,
- 📐 Заложите отступы уже на этапе планировки с архитектором.
Строительство рядом с морем в Таиланде регулируется строго — в целях экологической безопасности, сохранения панорамы, доступа к общественным пляжам и предотвращения эрозии берегов. Дополнительно действуют местные нормативы в зависимости от провинции, острова и категории участка.
Расстояние от моря | Что разрешено строить? | Комментарии / ограничения |
0–10 метров | ❌ Запрещено любое строительство | Государственная земля (пляжи общего доступа) |
10–20 метров | ❌ Капитальное строительство запрещено | Допустимы только временные, переносные объекты |
20–50 метров | ✅ Ограниченное строительство | С соблюдением природоохранных норм |
50–200 метров | ✅ Разрешено при наличии разрешения | Стандарты по высоте и отступам |
Более 200 метров | ✅ Строительство по общим нормам | Стандартные архитектурные и инженерные требования |
⚠️ Важно:
В некоторых зонах — например, на Самуи или Пхукете — местные муниципалитеты вводят дополнительные ограничения (см. ниже).
🌴 Строительство у моря на острове Самуи
Самуи — один из самых экологически регулируемых островов. Прибрежные участки здесь попадают под зону охраняемого ландшафта, и ограничения могут быть ещё строже.
Расстояние от моря | Правила |
До 10 м | Строительство запрещено |
10–30 м | Только лёгкие постройки (деревянные павильоны) |
30–50 м | Здания до 6 м высотой, с природными фасадами |
50–200 м | До 12 м высотой, ограниченная плотность |
🔍 Прибрежные зоны на Самуи контролируются DPT (Department of Public Works and Town & Country Planning) и экологическими департаментами. Часто требуется экологическое заключение (EIA) для проектов в 50–200 м от берега.
Документ или условие | Обязателен? | Комментарий |
Право собственности или аренды земли | ✅ Да | С регистрацией в Land Office |
Архитектурный проект с привязкой к рельефу | ✅ Да | С подписями лицензированных специалистов |
Экологическое заключение (EIA) | ⚠️ Зависит от зоны | Обязательно в охраняемых и прибрежных зонах |
Согласование с местными властями | ✅ Да | Муниципалитет или административный офис |
Отступы от береговой линии | ✅ Да | Строгое соблюдение дистанции и высоты |
✅ Вывод
Строительство у моря в Таиланде возможно, но:
- требует соблюдения строгих расстояний от береговой линии (обычно 10–50 метров минимум),
- регулируется не только национальными, но и местными законами,
- в ряде случаев необходимо экологическое заключение и отдельное согласование.
- Рекомендации:
- 📍 Перед покупкой участка — проверьте его категорию и расстояние до моря по кадастровой карте;
- 📄 Обратитесь к архитектору и юристу, чтобы оценить допустимость строительства и подготовить проект;
- 🛑 Не начинайте стройку без официального разрешения — штрафы и снос незаконной постройки в прибрежной зоне возможны.
Критерий | Почему это важно | Что проверять / спрашивать |
🧾 Лицензия на строительную деятельность | Гарантия легальности | Запросите копию лицензии, особенно для крупных проектов |
📁 Портфолио завершённых объектов | Подтверждает опыт | Реальные фото, адреса, отзывы клиентов |
👷♂️ Наличие собственных рабочих и инженеров | Повышает контроль качества | Штатные сотрудники или субподряд? |
📜 Юридическая форма компании | Влияет на ответственность | ООО с уставным капиталом — предпочтительнее |
🤝 Рекомендации и репутация | Защита от недобросовестных исполнителей | Читайте отзывы на форумах, в группах, у других клиентов |
💬 Общение и прозрачность | Упрощает ведение проекта | Говорят ли на английском? Отвечают ли быстро? |
💰 Прозрачность сметы и сроков | Предотвращает перерасход и срывы | Запрашивайте детальную смету с фиксированными сроками |
🏗️ Используемые материалы | Влияет на долговечность и вид | Уточните бренды, сертификаты, происхождение |
📆 График и этапность работ | Контроль прогресса | Уточните ключевые этапы и контрольные точки |
📌 Гарантии и постгарантийное обслуживание | Защищают от скрытых дефектов | Есть ли гарантия? Что входит? Срок? |
Параметр | Частный подрядчик | Зарегистрированная строительная компания |
Стоимость | Может быть ниже | Выше, но с юридическими гарантиями |
Контроль | Требуется больше личного участия | Можно делегировать контроль проект-менеджеру |
Юридические гарантии | Ограничены (особенно без контракта) | Есть официальный договор, гарантии, штрафные санкции |
Репутация | Часто сложно проверить | Публичные отзывы, рейтинги |
Риски | Выше (неявка, срыв сроков, обман) | Ниже при официальном подходе |
Гарантия на работу | Не всегда | Обязательно (обычно 1–3 года) |
Документ / Условие | Обязательно? | Что важно уточнить |
Договор на строительство (контракт) | ✅ Да | С указанием сроков, этапов, суммы и штрафов |
Подробная смета | ✅ Да | По видам работ и материалам |
План-график строительства | ✅ Да | По неделям или месяцам |
Чек-лист и этапы сдачи работ | ✅ Да | Для контроля выполнения работ |
Гарантия на работы | ✅ Да | Указывается в договоре |
Копии лицензий и регистрационных данных | ✅ Да | Для проверки легальности |
Фото и отзывы предыдущих проектов | ✅ Желательно | Желательно лично посмотреть объекты |
✅ Вывод
Выбор строительной компании в Таиланде — это не просто поиск подрядчика, а стратегическое решение, влияющее на успех всего проекта.
- Рекомендации:
- 📞 Проводите личные встречи и обсуждения до подписания договора;
- 🧾 Не начинайте работу без письменного контракта с гарантиями;
- 🛑 Избегайте подрядчиков, которые не показывают документы или давят на быстрые решения;
- 🕵️♂️ Проведите фоновую проверку через онлайн-форумы, группы экспатов, архитекторов.
Раздел договора | Что в нём прописывается | Почему важно |
📆 Сроки строительства | Начало, окончание, промежуточные этапы | Фиксируются штрафы за просрочку |
💰 Стоимость проекта | Общая сумма, график платежей | Исключает «всплывающие» доплаты |
🧱 Объём и виды работ | Чёткий перечень задач, поэтапно | Позволяет контролировать исполнение |
🔨 Материалы | Типы, бренды, количество, кто закупает | Гарантирует качество и прозрачность |
👷 Ответственность сторон | За повреждения, страхование, охрану участка | Обозначает зоны ответственности подрядчика |
📋 Гарантии | На какие виды работ даётся гарантия, на какой срок | Обычно 1–3 года на конструктив и отделку |
📸 Приёмка работ | Поэтапно или в конце, с актами приёмки | Формализует факт завершения и качество работ |
🛑 Условия расторжения | Что происходит при конфликте, как вернуть деньги | Страхует от отказов или срывов с обеих сторон |
🔏 Приложения | Чертежи, сметы, копии лицензий, графики | Входят в состав обязательной документации |
Ситуация | Без контракта | С контрактом |
Задержка сроков | Невозможно предъявить претензию | Можно потребовать штраф или расторгнуть договор |
Увеличение стоимости | Часто невозможно оспорить | Доплаты возможны только по согласованию |
Использование дешёвых материалов | Нет доказательств | Материалы фиксируются в спецификации |
Некачественная работа | Сложно доказать вину | Подрядчик обязан устранить в рамках гарантии |
Конфликт или отказ от завершения работ | Беззащитность | Основание для подачи иска или смены подрядчика |
Документ / вложение | Назначение |
Подробная смета | Стоимость работ и материалов по категориям |
График строительства | Этапы с указанием сроков |
Архитектурные чертежи | Фасады, планы, привязки |
Лицензии строительной компании | Подтверждают легальность деятельности |
Гарантийные обязательства | Указывают, на какие виды работ распространяется |
Список используемых материалов | Контроль качества и происхождения |
Условия оплаты | Часто — поэтапно (30/40/30 или 40/40/20) |
✅ Вывод
Заключение контракта со строителями в Таиланде — это неопровержимая необходимость, если вы хотите:
- 📌 защитить себя юридически,
- 📊 контролировать смету и материалы,
- 🛠️ гарантировать качество выполнения работ,
- ⏱️ и получить результат в срок.
- Рекомендации:
- 📄 Контракт должен быть на двух языках — тайском и английском (или с нотариальным переводом);
- 🖋️ Подписи должны стоять от обеих сторон + при наличии — печати компании;
- 🧑💼 Лучше составлять договор с участием юриста, который знаком с таиландским строительным законодательством;
- 🔍 Храните копии всех документов, включая переписку и акты приёмки.
Раздел | Описание | Что важно проверить |
1. Введение и стороны | Полные имена, адреса, ID/паспорт, реквизиты компаний | Должны быть указаны обе стороны и представители |
2. Описание проекта | Что именно строится: дом, вилла, пристройка и т.д. | Привязка к адресу, размеру участка, назначению |
3. Объём работ (Scope of Work) | Детальный перечень всех строительных работ | Без «общих слов» — только конкретные действия |
4. Смета и стоимость | Полная сумма контракта, разбивка по этапам, материалы | Указание валюты, НДС, дополнительных расходов |
5. Сроки выполнения | Даты начала, окончания, промежуточные этапы | С санкциями за срывы сроков |
6. График платежей | Пропорции и сроки оплат (напр. 30/40/30) | Привязка к этапам, без предоплаты за весь объём |
7. Гарантии и ответственность | Гарантийный срок, обязанности по устранению дефектов | Обычно 1–3 года на конструкции и отделку |
8. Материалы | Кто закупает, какие материалы, бренды | Указывается в спецификации |
9. Контроль качества | Кто следит за качеством, как проходят проверки | Возможность привлечения внешнего архитектора |
10. Расторжение контракта | Условия досрочного прекращения, компенсации | Важно в случае конфликтов |
11. Форс-мажор | Что считается непредвиденным событием и как стороны реагируют | Природные катастрофы, политические запреты и т.д. |
12. Юрисдикция и споры | Как и где разрешаются споры | Обычно — суд в Таиланде, возможен арбитраж |
Приложение | Назначение |
📌 Смета | С деталями по каждому виду работ и материалам |
📅 График строительства | С указанием этапов, сроков и контрольных точек |
🗂️ Архитектурные планы | Включают фасады, планировки, высоты, разрезы |
📋 Материальная спецификация | Список материалов, брендов, объёмов |
🧾 Лицензии подрядчика | Регистрационные документы, лицензии на строительную деятельность |
🛡️ Гарантийные обязательства | Документ с указанием сроков гарантии по видам работ |
🖊️ Доверенность / доверительные письма | При необходимости — если подписывает представитель |
Ошибка | Последствие |
Нет точного описания работ | Трудно доказать невыполнение |
Не указаны бренды и виды материалов | Подрядчик может использовать дешёвые аналоги |
Нет графика платежей | Возможны задержки или требование полной суммы |
Отсутствует гарантия | Вы останетесь с дефектами и без компенсации |
Подписан только на английском языке | Может быть недействительным в таиландском суде |
✅ Вывод
Стандартный строительный контракт в Таиланде — это ваш главный инструмент защиты интересов. Он должен быть подробным, юридически грамотно составленным и включать все ключевые элементы.
- Что важно:
- 📄 Подписывайте двуязычный договор (тайский + английский), заверенный обеими сторонами.
- 🔍 Внимательно изучите все приложения, особенно смету, чертежи и график работ.
- ⚖️ При сомнениях — обратитесь к юристу, специализирующемуся на строительных контрактах в Таиланде.
- 🛑 Никогда не начинайте строительство без письменного соглашения, даже если подрядчик внушает доверие.
Уровень контроля | Кто осуществляет | Когда происходит | Что проверяется |
Технический надзор | Инженер/прораб от подрядчика | На каждом этапе | Соответствие проекту, стройнормам, безопасности |
Внешний контроль | Заказчик / нанятый технический инспектор | По графику (раз в неделю/этап) | Качество материалов, выполнение сроков |
Муниципальный контроль | Представители местных органов (при инспекциях) | В ключевые фазы (фундамент, каркас) | Соблюдение строительного кодекса |
Авторский надзор | Архитектор проекта (если предусмотрено) | Эпизодически | Соответствие архитектурной концепции |
Этап строительства | Что проверяется | Рекомендации по контролю |
1. Подготовка участка | Разметка, геология, дренаж | Фотофиксация, согласование с инженером |
2. Фундамент | Глубина, армирование, бетон | Обязательно фото, акт заливки |
3. Каркас и стены | Блоки, арматура, укладка, геометрия | Измерения, фото, проверка по проекту |
4. Крыша и перекрытия | Материалы, стыки, герметичность | Осмотр до установки кровли |
5. Электрика и сантехника | Разводка, штробы, соответствие плану | Проверка перед заделкой |
6. Отделка | Ровность, материалы, качество укладки плитки, штукатурки | Проверка образцов, приемка по зонам |
7. Финальный осмотр | Общий вид, открытие/закрытие систем, вентиляция | Составление акта приёмки |
Документ | Кто оформляет | Зачем нужен |
🧱 Акт приёмки работ по этапам | Подрядчик + заказчик | Подтверждает завершение ключевых стадий |
📸 Фотоотчёты с площадки | Подрядчик или заказчик | Документируют процесс, особенно при удалённом контроле |
📝 Журнал строительных работ | Ведёт прораб | Фиксирует ход работ, выявленные замечания |
📊 Отчёты инженера или технадзора | Внешний специалист | Независимая оценка качества |
✅ Заключение инспекции (если требуется) | Муниципальные органы | Необходимо для получения финального разрешения |
Без контроля | Последствия |
Использование некачественных материалов | Быстрый износ, проблемы с отделкой и безопасностью |
Нарушение технологий | Трещины, протечки, деформация |
Несоблюдение проекта | Несоответствие ожиданиям и легализациям |
Удорожание в процессе | Доплаты, переделки, судебные споры |
✅ Вывод
Контроль качества — это системный процесс, в котором участвуют подрядчик, заказчик, инженер и (иногда) муниципалитет. Он охватывает все стадии строительства — от фундамента до финальной отделки.
- Рекомендации:
- 🧑💼 Нанимайте внешнего технадзора, особенно если вы не живёте в Таиланде на момент строительства.
- 📆 Согласуйте график проверок и фиксируйте каждый этап, не подписывайте акты приёмки «автоматом».
- 📷 Требуйте фото и видеоотчёты, особенно на скрытых этапах (фундамент, электрика, трубы).
- 📑 Все замечания фиксируйте письменно и подписывайте акт устранения дефектов.
Класс строительства | Описание | Средняя цена за 1 м² (THB) |
🧱 Базовый (эконом) | Простая коробка, стандартные материалы, минимум отделки | 15,000 – 20,000 ฿ |
🏡 Средний (комфорт) | Качественные материалы, продуманный дизайн | 20,000 – 30,000 ฿ |
🏖️ Премиум (виллы, резиденции) | Архитектура, бассейн, импортная отделка | 30,000 – 60,000+ ฿ |
Площадь дома | Класс "Средний" (THB) | Класс "Премиум" (THB) |
100 м² | 2,000,000 – 3,000,000 ฿ | 3,000,000 – 6,000,000 ฿ |
200 м² | 4,000,000 – 6,000,000 ฿ | 6,000,000 – 12,000,000 ฿ |
300 м² | 6,000,000 – 9,000,000 ฿ | 9,000,000 – 18,000,000 ฿ |
Статья расходов | Описание |
Проектирование | Архитектурные и инженерные чертежи, визуализация |
Фундамент и каркас | Бетонные работы, армирование, несущие конструкции |
Крыша и перекрытия | Материалы, монтаж, гидроизоляция |
Инженерные системы | Электрика, вода, канализация, дренаж |
Отделочные материалы | Плитка, покраска, двери, окна, потолки |
Техника и сантехника | Бойлеры, кондиционеры, кухонные системы |
Ландшафт и инфраструктура | Подъезды, сад, забор, ворота |
Бассейн (опционально) | От 500,000 до 2,000,000 ฿ в зависимости от размеров и системы фильтрации |
Разрешения и документы | Подача в Land Office, регистрация здания, надзор |
Категория | Примерная сумма (THB) | Комментарий |
🧑💼 Услуги инженера и технадзора | 50,000 – 200,000 ฿ | Зависит от продолжительности проекта |
📜 Юридические услуги | 20,000 – 100,000 ฿ | Проверка земли, договор с подрядчиком |
💡 Коммуникации к участку | 30,000 – 200,000 ฿ | Электричество, вода |
📦 Запасной бюджет (непредвиденное) | 5–10% от бюджета | Стандартная практика |
Регион | Корректировка стоимости |
Бангкок | +10–20% из-за спроса и рабочей силы |
Пхукет | +20–30% (туристическая зона, логистика) |
Самуи | +15–25% (островные надбавки) |
Север Таиланда | -10–20% (дешевле материалы и рабочие) |
✅ Вывод
Строительство дома в Таиланде — это инвестиция, которую можно точно спланировать, если учитывать все этапы и скрытые расходы. Примерная стоимость строительства дома "под ключ" колеблется от 2 до 18 млн бат, в зависимости от площади, стиля и уровня отделки.
Советы:
- 📐 Начните с чёткого проекта и бюджета.
- 💼 Сравните предложения от разных подрядчиков.
- 🧾 Закладывайте 10–15% в резерв.
- 🛠️ Контролируйте расход материалов и качество работ.
- ⚖️ Не экономьте на юридическом и техническом сопровождении.
Тип дома | Примерная площадь | Срок строительства | Комментарий |
🧱 Эконом (1 этаж, базовая отделка) | 80–120 м² | 6–8 месяцев | Быстро, минимальные сложности |
🏡 Комфорт (1–2 этажа, средняя отделка) | 120–250 м² | 8–12 месяцев | Стандартные проекты, бассейн опц. |
🏖️ Премиум-вилла | 250–500+ м² | 12–18 месяцев | Сложная архитектура, бассейн, ландшафт |
Этап | Продолжительность | Примерная стоимость (THB/м²) | Описание работ |
📄 Подготовка (документы, разрешения) | 1–2 месяца | ~500–1,000 ฿ | Проект, разрешения, согласования |
⛏️ Земельные работы и фундамент | 1–2 месяца | 2,000–4,000 ฿ | Расчистка, земляные работы, заливка фундамента |
🧱 Возведение каркаса и стен | 2–3 месяца | 5,000–8,000 ฿ | Стены, колонны, перекрытия |
🏠 Крыша и кровля | 1 месяц | 1,500–3,000 ฿ | Конструкция и укладка кровли |
🔌 Коммуникации и инженерные сети | 1–1.5 месяца | 2,000–3,000 ฿ | Электрика, вода, кондиционирование |
🎨 Отделочные работы | 1.5–3 месяца | 4,000–7,000 ฿ | Полы, стены, потолки, окна, двери |
🌳 Ландшафт и инфраструктура | 0.5–1.5 месяца | 1,000–3,000 ฿ | Подъезды, дорожки, забор, сад |
✅ Финальная приёмка и подключение | 2–3 недели | ~500–1,000 ฿ | Проверки, ввод в эксплуатацию |
💵 Итоговая стоимость строительства под ключ — от 15,000 до 60,000+ бат за м² в зависимости от класса проекта.
Фактор | Влияние на сроки | Комментарий |
📝 Согласование разрешений | +1–2 месяца | Зависит от муниципалитета и готовности земли |
🌧️ Сезон дождей | +1–2 месяца | С июля по октябрь возможны паузы |
📦 Логистика и доставка | +1 месяц (на островах) | Самуи, Пхукет — задержки с доставками |
💸 Финансирование | +1 месяц | Задержки оплаты могут остановить стройку |
🤝 Качество управления | –2 месяца | Слаженная команда ускоряет процесс |
✅ Вывод
Средний срок строительства дома в Таиланде — от 6 до 14 месяцев. Это зависит от масштабов проекта, сезона и организационного подхода. При хорошей подготовке даже большая вилла может быть построена за год.
Рекомендации:
- 🗓️ Планируйте строительство вне сезона дождей (ноябрь – апрель)
- 📋 Начинайте с готового проекта и разрешения
- 🧑💼 Наймите подрядчика с внутренним менеджером проекта
- 💰 Держите 10–15% бюджета в резерве на случай задержек
- 📸 Контролируйте этапы и фиксируйте приёмку
Условие | Обязателен? | Комментарий |
✅ Наличие лицензированного тайского архитектора | Да | Иностранный проект нужно адаптировать местным специалистом |
✅ Согласование проекта в муниципалитете | Да | Только после официального утверждения можно получить разрешение |
⚠️ Соблюдение норм и отступов | Да | Регламентируется местными строительными нормами (высота, границы и пр.) |
❌ Прямое строительство без утверждённого проекта | Нет | Незаконно и грозит сносом постройки или штрафами |
Услуга | Средняя цена (в THB) | Комментарий |
Индивидуальный архитектурный проект | 100,000 – 300,000 ฿ | В зависимости от сложности и площади |
Адаптация зарубежного проекта тайским архитектором | 50,000 – 150,000 ฿ | Обязательная локализация и подписание лицензированным специалистом |
Инженерные расчёты | 30,000 – 100,000 ฿ | Конструкции, нагрузки, электрические и водные системы |
Подготовка чертежей для разрешения (Tor.Ror.1 и пр.) | 20,000 – 60,000 ฿ | Для подачи заявки в муниципалитет |
Площадь дома | Арх. проект (THB) | Инженерия (THB) | Всего проектирование (THB) |
100 м² | 120,000 | 50,000 | 170,000 ฿ |
200 м² | 180,000 | 70,000 | 250,000 ฿ |
300 м² | 250,000 | 100,000 | 350,000 ฿ |
Раздел проекта | Обязателен? | Примечание |
Генплан | ✅ | Расположение дома на участке |
Планировки и разрезы | ✅ | Для всех этажей |
Фасады | ✅ | Вид дома снаружи |
Конструктивные схемы | ✅ | Фундамент, перекрытия, колонны |
Электрика и сантехника | ✅ | Планы инженерных систем |
Подписи лицензированных специалистов | ✅ | Тайский архитектор и инженер обязаны заверить проект |
✅ Вывод
Строить по индивидуальному проекту в Таиланде — возможно и легально, если соблюдены строительные нормы, проект подписан местными лицензированными специалистами, и он официально утверждён в муниципалитете.
- Резюме:
- 🧱 Вы можете разработать любой дизайн — но он должен пройти местную адаптацию.
- 👨🎓 Тайский архитектор и инженер обязаны подписать проект.
- 🧾 Оформление и адаптация проекта обойдутся от 150,000 до 350,000 ฿ и выше.
- 🏛️ Без утверждённого проекта невозможно получить разрешение на строительство.
- ⚖️ Нарушение процедуры — риск штрафов или сноса здания.
Возможности после получения Building Permit | Обязателен? | Комментарий |
🔨 Начать строительство | ✅ | Без него строительные работы запрещены |
🏢 Получить легальный статус для здания | ✅ | Необходимо для последующей регистрации дома |
🔌 Подключение к инженерным сетям (вода, свет) | ✅ | Электрокомпании требуют копию разрешения |
💼 Использовать здание в коммерческих целях | ✅ | Особенно актуально для гостиниц, магазинов, офисов |
🏦 Использовать здание как залог или актив | ✅ | Необходим для оценки и работы с банками |
📍 Где получить разрешение на строительство в Таиланде?
Орган, выдающий разрешение — местная муниципальная или окружная администрация (OrBorTor, Municipality Office, District Office), в зависимости от расположения участка.
Тип территории | Куда обращаться | Название по-тайски |
🏙️ Городская зона | Городская муниципалитет (City Municipality) | เทศบาล (Tessaban) |
🏝️ Районные и островные зоны | Администрация округа (District Office) | ที่ว่าการอำเภอ |
🏘️ Сельская местность | Орган местного самоуправления (OrBorTor) | องค์การบริหารส่วนตำบล |
💡 Адрес нужного офиса можно уточнить в Land Office по месту нахождения участка.
Документ | Кто подает | Комментарий |
✅ Право собственности на землю | Собственник / арендатор | Chanote или Nor Sor 3 с договором аренды |
✅ Архитектурные чертежи проекта | Тайский архитектор | Подписанные лицензированным специалистом |
✅ Инженерные расчеты | Инженер | При крупных или многоэтажных проектах |
✅ Заявление (Tor.Ror.1) | Заявитель | Заполняется на тайском языке |
✅ Согласие владельца земли | Владелец | Если строительство по договору аренды |
✅ Копии ID / паспорта | Иностранец или гражданин | Для идентификации заявителя |
Этап | Срок (рабочих дней) | Комментарий |
Подача документов | 1–2 дня | При наличии полного пакета |
Проверка и согласование проекта | 30–60 дней | Зависит от муниципалитета и сложности проекта |
Получение разрешения | 1 день | После утверждения проекта |
🕒 В среднем оформление занимает от 4 до 8 недель.
Статья расходов | Сумма (в THB) | Комментарий |
Госпошлина за разрешение | 2–4 THB за м² (минимум ~2,000 ฿) | Зависит от площади проекта |
Услуги архитектора (оформление) | 20,000 – 60,000 ฿ | Подготовка и подписание проекта |
Дополнительные расходы | 5,000 – 15,000 ฿ | Копии, переводы, доверенности и т. п. |
✅ Вывод
Building Permit в Таиланде — ключевой документ, без которого невозможно начать строительство дома или виллы. Его оформлением должен заниматься собственник земли или арендатор с правом на строительство.
- Что нужно помнить:
- 📌 Получить разрешение можно только через местные органы — Or Bor Tor, Municipality, District Office.
- 🧱 Требуется тайский проект, одобренный лицензированным архитектором и инженером.
- 🕐 Весь процесс занимает от 1 до 2 месяцев.
- 💰 Стоимость оформления вместе с сопутствующими услугами — примерно от 30,000 до 80,000 ฿.
Вид платежа / налога | Обязателен? | Кто платит | Комментарий | Средняя сумма (฿) |
🧾 Госпошлина за разрешение на строительство | ✅ | Собственник / арендатор | 2–4 бат за 1 м² общей площади | 2,000 – 10,000 ฿ |
🏛️ Налог на имущество (в будущем) | ⚠️ (при сдаче) | Собственник | Только если дом используется в коммерческих целях (аренда и пр.) | 0.02–0.3% в год от стоимости |
🏗️ НДС (VAT) на материалы и услуги | ✅ (в цене) | Строительная компания | Уже включён в стоимость большинства товаров и услуг (7%) | Входит в смету |
📐 Услуги архитектора и инженеров | ✅ | Заказчик | Не налог, но обязательный элемент затрат | 50,000 – 150,000 ฿ |
🧱 Строительные работы и материалы | ✅ | Заказчик | Также включают НДС, оплачивается подрядчику | 10,000 – 25,000 ฿/м² |
📝 Регистрация дома после завершения | ✅ | Владелец | Регистрация здания в местной администрации | 1,000 – 3,000 ฿ |
📑 Доверенности, переводы и пр. | ⚠️ | По ситуации | В зависимости от случая, оформления через представителя | 2,000 – 10,000 ฿ |
Параметр | Значение |
Площадь дома | 200 м² |
Госпошлина за строительство (3 ฿/м²) | 600 ฿ |
Архитектурные и инженерные услуги | ~100,000 ฿ |
Строительство (с НДС) | 3,500,000 ฿ (17,500 ฿/м²) |
Регистрация дома | 1,500 ฿ |
Прочие расходы (переводы, доверенности) | 5,000 ฿ |
Итого дополнительных расходов | ~107,100 ฿ (без строительства) |
Назначение недвижимости | Нужно платить налог? | Ставка налога |
🏠 Личное проживание | ❌ Нет | Освобождено до 50 млн ฿ стоимости |
🏢 Коммерческое использование | ✅ Да | 0.3% от кадастровой стоимости |
🏡 Сдача в аренду | ✅ Да | 0.02–0.3% (зависит от типа объекта) |
✅ Вывод
При строительстве собственного дома в Таиланде:
- Прямых налогов на строительство нет, но присутствуют сборы, пошлины и НДС в цене услуг и материалов.
- Госпошлина за разрешение на строительство — обязательная, но небольшая (обычно 2,000–10,000 ฿).
- Налог на имущество появляется только если вы сдаёте дом в аренду или используете коммерчески.
- Общие дополнительные расходы (без учёта самого строительства) могут составить от 100,000 до 200,000 ฿ в зависимости от площади и региона.
Вид страхования | Обязательно? | Что покрывает | Когда оформляется |
Страховка строительных рисков (CAR – Contractors All Risk) | Необязательно, но рекомендуется | Повреждения материалов, несчастные случаи, ущерб третьим лицам | До начала строительства или при заключении контракта |
Страхование ответственности подрядчика | Иногда обязательно | Ущерб, причинённый подрядчиком (людям, имуществу) | Требуется в контрактах с крупными строительными фирмами |
💡 Внимание:
без страховки строитель не обязан компенсировать убытки от пожара, обрушения или аварии — если это не прописано в контракте.
Тип страхования | Обязательно? | Покрытие | Рекомендовано для |
Страхование имущества | Нет | Пожар, наводнение, землетрясение, кража, вандализм | Все владельцы недвижимости |
Страхование ответственности | Нет | Вред третьим лицам (например, упавшая черепица на соседа) | Владельцы сдаваемой в аренду недвижимости |
Страхование жизни и здоровья | Только по желанию | Защита при ЧП в доме (взрыв, обрушение и пр.) | Владельцы, живущие в доме или сдающие его в аренду |
Ситуация | Обязательная страховка |
Получение ипотеки в тайском банке | Страхование имущества + жизни (включено в условия) |
Строительство через государственный тендер | Страховка строительных рисков обязательна |
Аренда дома долгосрочно через агентство | Часто требует имущественную страховку |
Ведение бизнеса (отель, ресторан в доме) | Страхование ответственности перед клиентами |
Тип страхования | Стоимость (в год) | Комментарий |
Страхование дома (до 5 млн ฿) | 5,000 – 15,000 ฿ | В зависимости от покрытия |
Страхование на время строительства | 15,000 – 50,000 ฿ | Зависит от стоимости проекта |
Ответственность перед третьими лицами | 3,000 – 10,000 ฿ | Зависит от объекта и условий договора |
Страхование жизни (по ипотеке) | Включено в ипотечный платёж | Обязательное при ипотечном кредитовании |
- ✅ Вывод
- Страховка не является строго обязательной по закону, если вы строите или владеете домом на свои средства и не связаны с банком или госзаказами.
- На этапе строительства рекомендуется оформлять полис строительных рисков (особенно при найме подрядчика).
- После завершения строительства страхование имущества и ответственности защитит от убытков при пожарах, затоплениях или претензиях соседей.
- В ситуациях с банками, сдачей в аренду или бизнесом страховка становится фактически обязательной.
Последствие | Описание |
🔴 Штраф | Обычно от 10,000 до 50,000 бат в зависимости от района и масштаба здания |
⛔ Приказ о приостановке эксплуатации | Администрация может запретить использование постройки |
🧾 Невозможность регистрации дома | Без разрешения невозможно получить Tabien Baan и зарегистрировать адрес |
💡🚿 Отказ в подключении коммуникаций | Электричество и вода подключаются только к официально зарегистрированным зданиям |
🚫 Продажа или аренда здания невозможна | Покупатель или арендатор не сможет оформить объект |
Этап | Кто выполняет | Комментарий |
1. Оценка ситуации | Юрист / владелец | Проверка прав на землю и зонирования |
2. Измерения и обмер существующего здания | Лицензированный архитектор | По факту построенного объекта |
3. Подготовка архитектурных планов | Архитектор | Должны соответствовать строительным нормам |
4. Подача заявления на разрешение | Владелец или уполномоченный представитель | В местный муниципалитет |
5. Оплата штрафов | Владелец | Сумма зависит от района и нарушений |
6. Получение разрешения «задним числом» | Владелец | После рассмотрения заявления |
7. Регистрация здания | Владелец | В районном земельном офисе (Land Office) |
№ | Документ | Кто предоставляет | Примечание |
1 | Право на землю / договор аренды | Владелец / арендатор | Основание для строительства |
2 | Архитектурные чертежи | Лицензированный архитектор | По фактическому состоянию |
3 | Заявление на разрешение | Владелец / представитель | На тайском языке |
4 | Фото здания | Владелец | Вид снаружи и внутри |
5 | Паспорт или ID владельца | Владелец | Копия |
6 | Согласие владельца земли (если иностранец арендует) | Владельц | Обязательное условие |
7 | Квитанции об оплате | Владелец | Пошлины и штрафы |
Статья расходов | Сумма (в тайских батах) | Примечание |
Услуги архитектора (обмер, планы) | 20,000 – 50,000 ฿ | Зависит от сложности здания |
Штраф за незаконное строительство | 10,000 – 50,000 ฿ | В зависимости от муниципалитета |
Госпошлина за получение разрешения | 2,000 – 10,000 ฿ | Стандартный сбор |
Услуги юриста (по необходимости) | 10,000 – 30,000 ฿ | Рекомендуется при аренде земли или нестандартных случаях |
Итого | 42,000 – 140,000 ฿ | В зависимости от ситуации и размера объекта |
✅ Вывод
Строительство без разрешения в Таиланде — нарушение, которое может привести к штрафам, ограничению в использовании здания и проблемам при продаже или аренде. Однако:
- Легализация возможна в большинстве случаев, если постройка соответствует нормам.
- Нужно пройти процедуру ретроспективного получения разрешения.
- Рекомендуется привлекать архитектора и юриста, чтобы минимизировать риски и правильно оформить все документы.
Вопрос | Ответ | Комментарий |
Может ли иностранец владеть землёй? | ❌ Нет | Только через долгосрочную аренду или тайскую компанию |
Может ли иностранец владеть зданием? | ✅ Да | При наличии разрешения на строительство и аренды земли |
Можно ли зарегистрировать дом на себя? | ✅ Да | При предоставлении всех документов в Земельный офис |
Нужно ли регистрировать дом? | ✅ Обязательно | Для получения домовой книги (Tabien Baan), адреса и правового статуса |
- 📄 Какие условия для регистрации дома на иностранца?
- Условия:
- Иностранец должен иметь законное основание владения постройкой (например, он построил дом на арендованной земле с разрешения владельца).
- Нужно получить разрешение на строительство (Building Permit) на имя иностранца.
- Земля должна быть оформлена на тайского гражданина или арендована по зарегистрированному договору leasehold.
№ | Документ | Кто предоставляет | Комментарий |
1 | Разрешение на строительство (Building Permit) | Иностранец (или его подрядчик) | На имя иностранца |
2 | Договор аренды земли | Тайский собственник и иностранец | Должен быть зарегистрирован в Land Office |
3 | Паспорт и виза | Иностранец | Копии всех страниц |
4 | Письменное согласие владельца земли | Тайский владелец | Разрешение на регистрацию здания |
5 | Кадастровый план участка | Владелец земли | Из Land Office |
6 | Заявление на регистрацию | Иностранец | На тайском языке |
7 | Квитанции об оплате сборов | Иностранец | За регистрацию |
📍 Где регистрировать дом?
Дом регистрируется в районном Земельном офисе (Land Office) по месту расположения участка.
Статья расходов | Стоимость (в THB) | Комментарий |
Госпошлина за регистрацию дома | 0.01–0.05% от стоимости | Обычно минимальная сумма от 1,000 до 5,000 ฿ |
Услуги юриста / переводчика (по желанию) | 5,000 – 20,000 ฿ | Необязательно, но удобно |
Прочие сборы (копии, переводы, доверенности) | 2,000 – 5,000 ฿ | По ситуации |
✅ Вывод
Да, иностранец может официально зарегистрировать дом на себя в Таиланде, даже если земля принадлежит другому лицу (тайцу), при условии:
- У него есть Building Permit на своё имя;
- Он арендует землю по зарегистрированному договору;
- Имеется согласие владельца земли на строительство и регистрацию.
Если вам нужно зарегистрировать дом — рекомендуем работать через опытного юриста, чтобы все документы были подготовлены правильно.
Veska Life: Инвестируйте в Самуи как профи
💎 Роскошь нового поколения: от туристических зон к приватным анклавам
Ранее главными точками притяжения для инвесторов в недвижимость на Самуи были районы Чавенг и Плай Лаем. Эти зоны остаются популярными среди массового туриста, однако опытные и семейные покупатели всё чаще обращают внимание на Ламай.
📍 Расположенный на западном побережье острова, Ламай стремительно превращается в новый популярный район, особенно привлекательный для семей и долгосрочных инвесторов. Ограниченное количество земли, панорамные виды и стабильный спрос делают его одним из самых перспективных мест на Самуи.
✅ Преимущества района Ламай 🌅
- Престижное расположение и нетронутая природа
- Рядом с живописным пляжем Сильвер бич и закатами на пляже Липа Ной
- Панорамные виды на океан и горы
- Спокойствие, уединённость и первоклассная инфраструктура: магазины, рестораны, зоны отдыха и купания
- 🚗 Отличная транспортная доступность
- Всего 20 минут до международного аэропорта Самуи ✈️
- Быстрый доступ к спортивным клубам, современным клиникам, международным школам и гольф-полям
- В центре острова, но в стороне от шумных ночных клубов 🎶
- 🧱 Ограниченное предложение земли = рост стоимости
- Район относится к зоне низкой плотности застройки 🏞
- Свободных участков становится всё меньше — цены растут 📈
- Инвесторы уже активно скупают землю и виллы, понимая перспективы роста капитала
Это ограниченный и потому особенно ценный ресурс.
📍 Район | 💼 Сегмент | 📈 Рост цен (3 года) | 👥 Основной покупатель |
Ламай | Ультра-комфорт | 15–25% | Частные инвесторы, семьи, HNWI 💰 |
Чавенг | Туризм/коммерция | 10–15% | Краткосрочные инвесторы, отельеры 🏨 |
Маенам | Средний рынок | 8–12% | Пенсионеры, покупатели арендного жилья 👵👴 |
📌 Ламай предлагает:
✔ Ограниченное предложение земли
✔ Растущий спрос на комфортабельные виллы 🏡
✔ Репутацию спокойного, безопасного и популярного района 🔐
🏡 Veska Residence — жемчужина Ламай
Veska Residence — это закрытый комплекс из восьми дизайнерских вилл с одной или двумя спальнями. Каждая из них предлагает высокий уровень конфиденциальности, архитектуру премиум-класса и полный спектр сервисных услуг.
- ✨ Что делает Veska Residence особенным:
- 8 вилл в стиле курорта — тишина, комфорт, безопасность 🛎
- Частные бассейны 🏊, уникальная планировка, панорама на океан 🌊
- Консьерж-сервис и гостиничное управление 👔
- Возможность аренды авто — легко добраться до пляжей и клубов 🚙
- Ожидаемая доходность от аренды — до 25 % в год 💸
- 📌 Основные выводы
- 🌴 Ламай — самый быстроразвивающийся элитный район Самуи
- 📉 Ограниченное предложение земли гарантирует рост капитализации
- 🏡 Veska Residence — одно из лучших предложений на острове, сочетающее доходность, комфорт и статус
Свяжитесь с нами прямо сейчас, чтобы узнать больше о доступных виллах в комплексе
Veska Residence и забронировать свою резиденцию в самом эксклюзивном районе Таиланда.
Для инвесторов это — шанс выделиться на рынке, повысить рентабельность и сформировать актив, устойчивый к переменам.
Veska Residence — сдача в IV квартале 2027 года🌴
Современный жилой комплекс в стратегически выгодной локации на Ламаи.
Как «умный дом» повышает ценность и доходность Интеграция технологий в виллы улучшает не только комфорт арендатора, но и финансовую эффективность для владельца:
💰 Более высокая стоимость аренды
📈 Повышенная заполняемость
🛠 Снижение расходов на обслуживание
🔐 Уверенность арендаторов в безопасности и управлении
«Умный» дом — это не только про комфорт. Это про прибыль.
Ключевые функции, которые выбирает премиум-аудитория
💡 Умный климат-контроль
Автоматическая регулировка температуры в зависимости от времени суток и загруженности помещений. Это снижает расходы на электричество и делает пребывание приятнее.
🔒 Автоматизация безопасности
Интеллектуальные замки, камеры, датчики движения. Всё управляется удалённо — как арендатором, так и управляющей компанией.
🎛 Полная автоматизация
Голосовое управление светом, шторами, аудиосистемой. Смарт-календарь для обслуживания бассейна, фильтров и оборудования.
🤖 ИИ-консьерж-сервисы
Виртуальный помощник бронирует рестораны, организует трансфер, заказывает услуги на виллу и предлагает впечатления по острову.
Премиальный сервис отеля — в уединении личной виллы.
Как Veska Residence воплощает технологии в жизнь
В Veska технологии интегрированы на всех уровнях — от управления климатом до островной логистики.
🔹 Полная автоматизация: климат, свет, безопасность и мультимедиа
🔹 Управление через мобильное приложение: удобно для арендаторов и инвесторов
🔹 Интеграция с сервисами острова: доставка, электромобили, трансферы
🔹 ИИ-система: анализирует поведение арендатора и адаптирует сервис под него
Такой подход делает виллы Veska востребованными, ликвидными и идеальными для получения пассивного дохода.
📊 Окупаемость от 4 лет, без учёта ежегодного прироста капитала ~5%
Обеспечьте будущее своей недвижимости уже сегодня Покупка традиционной виллы больше не гарантирует успех. Премиальные арендаторы ожидают технологий, а отсутствие интеллектуальных систем — это упущенная прибыль и риски устаревания.
Инвестируя в Veska Residence, вы:
✔ Адаптируетесь под будущие потребности рынка
✔ Повышаете привлекательность аренды
✔ Увеличиваете ликвидность при перепродаже
Заключение: разумные технологии = разумное инвестирование🧠 Умные дома — новый стандарт в премиум-сегменте
🚀 Veska Residence — один из первых проектов на Самуи, интегрирующий ИИ и автоматизацию
💼 Инвестируйте сегодня — чтобы быть лидером на рынке завтра
📩 Хотите узнать больше?
Свяжитесь с нами и получите презентацию проекта Veska Residence — вилл, где технологии работают на ваш доход.
меньшая цена = быстрая окупаемость. Но реальность рынка говорит об обратном.
Рынок массовых вилл в Таиланде перенасыщен. Застройщики один за другим возводят типовые объекты, рассчитанные на непритязательных арендаторов. В результате:
❌ Жесткая ценовая конкуренция
❌ Нестабильная арендная прибыль
❌ Слабый потенциал перепродажи
❌ Высокая текучесть арендаторов низкого уровня
🔎 Больше бюджетных объектов ≠ больше прибыли. Это больше конкуренции и меньше маржи.
💎 Veska Residence — Инвестиции в элитные виллы с реальной доходностью В отличие от массовых проектов, Veska Residence ориентирован на премиальный сегмент — где спрос стабилен, а клиенты готовы платить за комфорт, стиль и сервис.
🎯 Почему премиум-виллы работают эффективнее
✔ Меньше конкуренции — элитные проекты редки, а спрос стабильно высокий
✔ Платежеспособная аудитория — состоятельные арендаторы платят за сервис и уединение
✔ Долгосрочное пребывание — больше бронирований на недели и месяцы
✔ Перепродажа с выгодой — брендированные объекты вызывают интерес у международных инвесторов 🔑 Что делает Veska Residence действительно эксклюзивным? 🌟 Премиум-сервис: Персональный дворецкий и ИИ-консьерж
- Электрокары и трансферы на виллу
- Частные ужины с шеф-поваром
- Роскошные удобства: Собственные бассейны, кафе, фитнес-зона
- Современный коворкинг
- Огороженная территория с охраной
- Виды на джунгли и море
- 🧾 Профессиональное управление арендой: Уровень 5* сервиса
- Присутствие на международных площадках (Airbnb Luxe, Marriott Homes)
- Высокий рейтинг и повторные бронирования
🌐 Рынок всё чаще выбирает роскошь
🧳 Цифровые кочевники ищут уединённые, но комфортные пространства
🏨 Гости высокого класса предпочитают виллы отелям
💼 Инвесторы думают не о «дешево», а о «стабильно и выгодно»
Пока массовые проекты страдают от конкуренции, Veska Residence растёт за счёт правильного позиционирования и ориентации на состоятельного клиента.
📌 Не соревнуйтесь там, где рынок уже перегрет
✨ Выводы:
✔ Массовые виллы = нестабильность, высокая конкуренция, невысокая прибыль
✔ Элитные проекты = стабильный спрос, высокая окупаемость, рост стоимости
✔ Veska Residence предлагает всё: стиль, технологии, сервис и инвестиционную надёжность
✔ На переполненном рынке побеждает не количество, а качество
📩 Хотите инвестировать с умом?
Свяжитесь с нами, чтобы узнать больше об эксклюзивных виллах Veska Residence — проекте, где стиль, комфорт и доходность идут рука об руку.
Всё сводится к выбору между лизгольдом (арендой) и фригольдом (условным свободным владением через тайскую компанию). Хотя фригольд звучит заманчиво, на практике он сопряжён с юридическими рисками.
❌ Миф о фригольде Чтобы иностранец приобрёл землю в собственности (freehold), он должен владеть не более 49% тайской компании. Остальные 51% — за тайскими гражданами, даже если они номинальные.
⚠️ Если власти сочтут, что структура фиктивна, имущество может быть конфисковано, а компания признана недействительной.
✅ Лизгольд — легальный, безопасный и гибкий вариант Право аренды — полностью законная форма владения, признанная тайским гражданским кодексом и одобренная государством как оптимальное решение для иностранных инвесторов.
- 📃 Как это работает: Вы заключаете договор аренды на 30 лет с правом продления ещё дважды (всего до 90 лет)
- Договор регистрируется в Земельном управлении Таиланда
- Вилла принадлежит вам, а земля сдана в аренду
Аспект | Freehold через тайскую компанию | Аренда в Veska Residence |
Правовой риск | Высокий | Низкий – аренда законна и регламентирована |
Владение землёй | Через тайскую компанию | Земля в аренде, вилла ваша |
Контроль и передача | Зависит от тайских партнёров | Простая передача права аренды |
Гос. проверки | Частые, с юридическими рисками | Упрощённая регистрация |
Судебная защита | Риски, суды встают на сторону тайцев | Суды поддерживают права арендаторов |
Гибкость для инвестора | Ограниченная | Полный контроль, минимум барьеров |
🏡 Veska Residence: аренда, доведённая до совершенства В Veska Residence мы создали арендную модель, которая работает на инвестора, а не наоборот:
- 💼 Удобная модель поэтапной оплатыНе нужно платить всю сумму аренды за 30 лет сразу
- Платежи разбиты на части на 15 лет, что сохраняет вашу ликвидность
- При продаже виллы — договор аренды и график выплат переписываются на нового владельца
- 📑 Юридически защищённые и зарегистрированные договоры Все контракты оформляются и регистрируются в Земельном управлении
- Документы сопровождаются юристами проекта
- Включена опция продления аренды
- 📈 Инвестиционная модель с высоким ROI Платформа краткосрочной аренды с полным управлением
- Прогнозируемая доходность: 15-25% годовых
- Вы контролируете недвижимость, аренду и перепродажу — без риска владения через тайскую компанию
💡 Выводы:
✔ Freehold через тайскую компанию юридически уязвим и подвержен контролю
✔ Право аренды обеспечивает защиту, стабильность и гибкость
✔ Veska Residence использует аренду по-умному: с поэтапными выплатами, юридическим сопровождением и премиальным продуктом
✔ Это — лучший способ вложить средства в быстрорастущий рынок Таиланда
📩 Хотите безопасно инвестировать в доходную недвижимость?
Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать о доступных виллах с правом аренды в Veska Residence — месте, где юридическая уверенность сочетается с элитным образом жизни.
Но хотя многие инвесторы выходят на рынок в надежде на высокую прибыль, разница между успехом и разочарованием заключается в одном решающем факторе:
👉 как управляется ваша недвижимость.
Veska Residence — это 8 роскошных апартаментов с 1-2 спальнями и полным спектром услуг по управлению недвижимостью для беспроблемного владения и получения высокого арендного дохода.
Самостоятельная аренда против профессионального управления недвижимостью Многие покупатели считают, что смогут максимизировать доход, управляя виллой самостоятельно или нанимая недорогих подрядчиков. Однако это часто приводит к:
❌ Низкой заполняемости из-за слабого маркетинга
❌ Непостоянным впечатлениям гостей и негативным отзывам
❌ Высокой вакантности в низкий сезон
❌ Стрессу, нехватке времени и логистическим проблемам
В то время как виллы, управляемые профессиональной командой, стабильно превосходят самостоятельно управляемые объекты как по заполняемости, так и по цене за ночь.
Тип управления | Средняя заполняемость | Потенциал ночной ставки | Годовой ROI |
Самостоятельное управление | 55–65% | 4,400–9,000 THB | 6–9% |
Veska Residence | 70–85% | 12,500–20,000 THB | 14–16% |
Курс пересчёта: ориентировочно 1 USD ≈ 36 THB
Как Veska Residence максимизирует доход от аренды для инвесторов
Veska Residence — это не просто жилой комплекс, а интегрированная платформа гостеприимства. Мы предоставляем полное гостиничное управление, чтобы ваша вилла работала как высококлассный курорт.
🔑 Ключевые особенности, увеличивающие доход:
✅ Операции в гостиничном стиле
— Постоянная команда по управлению виллой на месте
— 24/7 поддержка гостей, регистрация, обслуживание
— Регулярная проверка состояния виллы и техническое обслуживание
✅ VIP-обслуживание и консьерж-сервис
— Услуги личного дворецкого, трансферы
— Шеф-повар на вилле, spa-услуги, организация мероприятий
— Персонализированный опыт = повторные бронирования и 5-звездочные отзывы 🌟
✅ Премиум-маркетинг и арендные сети
— Размещение на Airbnb Luxe, Marriott Homes, Booking.com, агентствах по аренде вилл
— Профессиональные фото, тексты, коммуникация с гостями
— Включение в международные сети VIP-консьержей и агентств
Благодаря этим возможностям Veska Residence превосходит предложения массового рынка и обеспечивает стабильный высокий доход даже в межсезонье.
Почему комплексное управление — это выгодно профессиональное управление не только увеличивает доход, но и защищает ваши инвестиции.
📌 Преимущества для инвестора:
✔ Полное отсутствие рутины и стресса
✔ Настоящий пассивный доход
✔ Профессиональная команда, отвечающая за гостей, сервис, техобслуживание и лояльность
✔ Повышенная стоимость при перепродаже благодаря финансовым показателям и бренду
Владеть недвижимостью в Veska Residence — это как иметь долю в бутиковом отеле, но без необходимости самим им управлять.
💼 Зарабатывайте больше, делая меньше
💡 Основные выводы:
✔ Самоуправление — часто неэффективно из-за слабого маркетинга и плохого сервиса
✔ Veska Residence предлагает решение "под ключ" — гостиничное управление, VIP-услуги и маркетинг через премиум-платформы
✔ Инвесторы получают: высокую заполняемость, премиальные ставки и реальный пассивный доход
✔ Прогнозируемая доходность: 15–25% в год — новый стандарт аренды на Самуи
📩 Хотите максимизировать доход от недвижимости в Таиланде?
Свяжитесь с нами, чтобы узнать о возможностях владения виллой в Veska Residence — источнике пассивного дохода с 5-звездочным сервисом.
В условиях тропического климата Таиланда — высокой влажности, солёного воздуха, проливных дождей и палящего солнца — устаревшие технологии строительства приводят к быстрому износу зданий. Это означает частые ремонты, рост расходов на содержание и снижение стоимости при перепродаже. Многие инвесторы сталкиваются с этими проблемами уже спустя пару лет после покупки.
Но вы можете избежать этих рисков, выбрав проект, в котором применяются современные устойчивые технологии. Это не только гарантирует долговечность, но и напрямую влияет на рост дохода от аренды и повышение стоимости недвижимости.
Veska Residence — Современные виллы премиум-класса на острове Самуи
В Veska Residence строительный подход рассчитан на тропический климат Самуи. Каждая деталь проекта направлена на долгосрочную устойчивость, комфорт и инвестиционную эффективность.
✅ Устойчивые материалы и инженерные решения
- Влагостойкие поверхности и антиплесневая обработка
- Фурнитура с защитой от коррозии и высокая теплоизоляция
- Мебель и отделка, рассчитанные на тропические нагрузки
- УФ-устойчивые покрытия для фасадов
- Инженерные напольные покрытия и влагостойкие декоративные материалы
- Роскошная, но износостойкая внутренняя отделка
Энергоэффективность = Выше доходность
Покупатели и арендаторы всё чаще выбирают энергоэффективные дома: это снижает счета за коммунальные услуги и повышает привлекательность недвижимости для арендаторов премиум-класса и семей.
♻️ В Veska Residence применяются:
- Светодиодное освещение и энергосберегающая техника
- Интеллектуальное климат-контролирование
- Энергоэффективные стеклопакеты
- Водосберегающая сантехника и сбор дождевой воды
Veska Residence: 8 дизайнерских вилл с 1 — 2 спальнями и полным управлением
Это недвижимость «под ключ», идеально подходящая для пассивного дохода и прироста капитала.
Строительство ради стабильности:
- ✔ Минимальные расходы на обслуживание
- ✔ Готовность к сдаче в аренду круглый год
- ✔ Удовлетворённость гостей и высокий процент повторных бронирований
- 📈 Высокая заполняемость
- 📈 Низкие операционные расходы
- 📈 Привлекательность на вторичном рынке
Умный дизайн для будущего
Современное строительство включает в себя также умный, адаптивный дизайн под новый образ жизни:
- 🏠 Просторные планировки open space
- 🌐 Высокоскоростной интернет и «умный дом»
- 🔒 Интегрированные системы безопасности и удалённый доступ
- 🚗 Частный автопарк с электрокарами Veska для передвижения по острову
Делайте ставку на будущее — выбирайте Veska Residence
💡 Ключевые выводы:
- ✔ Современные технологии = меньшие расходы и большая долговечность
- ✔ Энергоэффективность и умные системы привлекают премиум-аудиторию
- ✔ Veska Residence — это надёжные инвестиции с прогнозируемой доходностью 15–25%
Многие инвесторы в недвижимость Таиланда фокусируются на цене за квадратный метр, считая, что большая или более доступная по цене площадь гарантирует прибыль. Но на Самуи этого недостаточно: именно заполняемость, качество сервиса и грамотное управление приносят реальный доход.
⚠️ Риски "пустых" инвестиций:
❌ Отсутствие арендного менеджмента — после завершения строительства владельцы остаются без поддержки
❌ Высокая вакантность — без бренда, сервиса и впечатлений объекты теряются среди конкурентов
❌ Отсутствие добавленной ценности — только "размещение" вынуждает конкурировать по цене с Airbnb
➡️ Квадратные метры не приносят доход — доход создают опыт гостей и грамотное управление.
Veska Residence: Когда недвижимость — это бренд и сервис
В Veska Residence мы строим не просто виллы — мы создаем активы, приносящие доход, благодаря комплексной системе управления и уникальному сервису, доступному владельцам и их гостям.
✅ Персонализированный сервис уровня 5★
- Консьерж и дворецкий
- VIP-трансферы и обслуживание на вилле
- Полный доступ к премиум-услугам по запросу
- Продвижение на Airbnb, Booking, Vrbo
- 24/7 поддержка гостей, уборка, обслуживание
- Финансовая отчетность для инвестора
- Электротранспорт по острову
- Частные туры и мероприятия
- Доступ к пляжным клубам, ресторанам и СПА
- Программа лояльности для постоянных гостей
- Более высокая цена за ночь
- Повышенная заполняемость
- Рост ценности за счёт бренда и сервиса
Почему состоятельные арендаторы выбирают Veska Residence
Современные клиенты премиум-класса ожидают:
💼 Простую регистрацию, ежедневную уборку, персональное обслуживание
🍽️ Личных поваров, частные мероприятия и экскурсии
🚘 Приватный транспорт и сервис по одному запросу
Они готовы платить больше — и возвращаться снова.
В результате:
✔ Более высокие тарифы по сравнению с рынком
✔ Высокий уровень повторных бронирований
✔ Доходность 15–25% в год и высокая стоимость перепродажи
Не покупайте просто стены — инвестируйте в бренд
💡 Ключевые выводы:
✔ Недвижимость без управления — пассив, а не актив
✔ Veska Residence — это комплексное решение с фокусом на окупаемость
✔ Гостеприимство = выше доход и привлекательность объекта
✔ Состоятельные арендаторы хотят не просто жильё — они хотят впечатлений
📩 Готовы инвестировать разумно? Свяжитесь с нами, чтобы узнать, как Veska Residence превращает квадратные метры в полноценный инвестиционный продукт.
Комплекс расположен в районе Ламай и предлагает два типа видов:
🌊 Часть вилл — с видом на океан,
🌿 часть — с панорамами на зелёные холмы и джунгли.
Каждое направление имеет свои инвестиционные особенности и ориентировано на разную аудиторию. 🌊 Виллы с видом на океан привлекают арендаторов, ценящих эмоции и эффектные пейзажи.
- Востребованы для краткосрочной аренды, романтических поездок и фотосессий.
- Обеспечивают высокий доход при активном управлении.
- Однако требуют повышенного внимания к обслуживанию — ветер и солёный воздух ускоряют износ. 🌿 Виллы с видом на джунгли Предлагают уединение, тишину и стабильность.
- Идеальны для digital-nomads, семей, wellness-путешественников.
- Затраты на содержание ниже — климат менее агрессивен.
- Чаще сдаются в долгосрочную аренду, обеспечивая стабильную загрузку. ✅ Общее для всех вилл Veska
- Профессиональное управление: маркетинг, заселение, уборка, отчётность — всё под ключ.
- Курортный сервис: консьерж, сопровождение гостей, индивидуальный подход.
- Устойчивые материалы: продлевают срок службы и снижают расходы.
- Доходность 15–25% годовых: достигается за счёт качественного сервиса, позиционирования и гибкости аренды.
Каждая вилла сочетает:
✔ эффектный вид,
✔ профессиональное управление,
✔ продуманную инфраструктуру.
Это не просто красивая недвижимость, а актив, способный стабильно приносить прибыль в разных экономических сценариях.
📩 Хотите подобрать виллу с нужной моделью доходности и видом?
Свяжитесь с нами — расскажем, какие объекты Veska Residence доступны сегодня.
Рынок недвижимости Таиланда пережил сильное восстановление и расширение после глобальной пандемии. Поскольку туризм вернулся к допандемическому уровню, спрос на краткосрочную аренду недвижимости и долгосрочные инвестиционные возможности значительно вырос.
В частности, Ко Самуи стал одним из самых быстрорастущих рынков недвижимости в Таиланде благодаря:
✔ Растущему числу состоятельных путешественников, ищущих частное, роскошное жилье.
✔ Возросшему интересу иностранных инвесторов из-за высокой доходности от аренды и прироста капитала в Таиланде.
✔ Улучшенной инфраструктуре с лучшими дорогами, прямыми международными рейсами и расширяющимися элитными застройками.
Проинвестиционная политика правительства Таиланда, включая потенциальное продление срока аренды до 90 лет, делает Самуи еще более привлекательным местом для иностранных покупателей.
В результате инвесторы переключают внимание с традиционных кондоминиумов или отелей на элитные виллы в стратегических местах.
Рост инвестиций в роскошные виллы по сравнению с кондоминиумами массового рынка Если раньше кондоминиумы и бюджетные апартаменты считались первоклассными инвестициями, то сейчас рынок стремительно смещается в сторону роскошных вилл, поскольку состоятельные путешественники требуют эксклюзивности, уединения и жизни в курортном стиле.
Фактор | Престижные виллы (например, Veska Residence) | Кондоминиумы и апартаменты |
Доход от аренды | Клиенты высокого класса, высокие посуточные тарифы (3,500–7,500 THB) | Конкурентоспособные, более низкие ночные тарифы (1,800–5,400 THB) |
Показатели заполняемости | 90–95% | 55–75% |
Долгосрочная ценность | 5–7% годового прироста | 2–4% годового прироста |
Рынок перепродажи | Высокий спрос на эксклюзивную, престижную недвижимость | Высокая конкуренция, более медленная перепродажа |
✔ Престижные виллы генерируют 15–25% годового ROI из-за высокого спроса на аренду со стороны HNWI, долгосрочных цифровых кочевников и частных отпускников.
✔ Рынок краткосрочной аренды эксклюзивных вилл гораздо более прибыльный и устойчивый, чем кондоминиумы.
✔ Недвижимость с полным спектром услуг управления и удобствами курортного типа (например, Veska Residence) предлагает более высокую заполняемость и арендную плату.
Инвесторы теперь отдают предпочтение полностью управляемым комплексам вилл, таким как Veska Residence, а не традиционным апартаментам в стиле Airbnb из-за более высокой доходности и лучшей долгосрочной оценки.
Почему Ламай — это следующее место для инвестиций в престиж
Ламай, где расположен Veska Residence, является одним из самых эксклюзивных и востребованных районов на острове Самуи.
В отличие от переполненных туристических районов, таких как Чавенг предлагает:
✔ Престижные, малонаселенные районы с частной охраной.
✔ Близость к лучшим пляжам (Сильвер бич, Ламай и Чавенг Ной) при сохранении эксклюзивности.
✔ Премиальные курорты, рестораны, отмеченные звездами Мишлен, и элитные пляжные клубы.
Ламай привлекает состоятельных инвесторов, ищущих частную престижную недвижимость, которая может приносить высокий доход от аренды и в то же время обеспечивать спокойный отдых вдали от толп туристов.
Veska Residence — один из самых привлекательных инвестиционных проектов в Ламай, предлагающий виллы престиж-класса с полным спектром услуг по управлению, услугами консьержа и эксклюзивными удобствами.
Veska Residence — управление под ключ до чистой прибыли. Полное управление в гостиничном стиле, включая услуги консьержа, чтобы обеспечить высокую заполняемость и доход от аренды для наших арендаторов.
Почему 2025–2026 годы — лучшее время для инвестиций в Самуи
📈 Ключевые выводы:
✔ Рынок престижной недвижимости острова Самуи процветает, спрос на частные виллы высок.
✔ Инвесторы переходят от кондоминиумов к эксклюзивным высокодоходным виллам.
✔ Ламай становится популярным местом для инвестиций, предлагая высокий потенциал роста.
✔ Veska Residence идеально подходит для извлечения выгоды из этого изменения рынка, предлагая 15–25% ROI и высокую долгосрочную ценность.
📩 Ищете высокодоходные инвестиции в недвижимость на острове Самуи?
Свяжитесь с нами сегодня, чтобы изучить доступные виллы в Veska Residence!
❌ Снижает гибкость инвестиций — средства заморожены в стоимости земли, что ограничивает возможности для других инвестиций.
❌ Создает ненужный финансовый риск — если вы решите продать в течение 5–10 лет, вы уже заплатили за период аренды, который не будете использовать в полной мере.
❌ Влияет на денежный поток — инвесторы теряют возможность диверсифицировать свой портфель и воспользоваться другими высокодоходными инвестиционными возможностями.
📌 Для профессиональных инвесторов блокирование столь крупной суммы авансом является крайне неэффективным способом размещения капитала.
Более разумный подход Veska Residence: 30-летняя рассрочка платежа за аренду земли
В Veska Residence на Ламае мы предлагаем уникальный, выгодный для инвесторов подход:
🔹 Вместо требования единовременной полной оплаты аренды земли мы предлагаем структурированный план рассрочки на 30 лет.
🔹 Это означает, что покупатели могут постепенно распределять стоимость, а не замораживать капитал в одной сделке.
🔹 Сама вилла полностью принадлежит инвестору, в то время как аренда земли остается гибкой и финансово оптимизированной.
💰 Основные преимущества 30-летнего плана рассрочки:
✔ Сохранение ликвидности капитала — инвесторы могут использовать высвобожденный капитал для других высокодоходных возможностей, таких как акции, криптовалюта или дополнительная недвижимость.
✔ Более высокая эффективность инвестиций — вместо того, чтобы связывать средства, инвесторы могут диверсифицировать и максимизировать прибыль.
✔ Более простой процесс перепродажи — если вы решите продать через 5–10 лет, новый владелец просто возьмет на себя оставшиеся арендные платежи, а не будет платить за срок аренды, который он не использует в полной мере.
✔ Более привлекательно для покупателей — будущие покупатели более склонны приобретать виллу с гибкой структурой аренды, что упрощает перепродажу.
📌 Такая модель делает Veska Residence на Ламае редкой и крайне привлекательной инвестицией на рынке недвижимости Таиланда.
Почему эта модель лучше для профессиональных инвесторов
Для опытных инвесторов управление денежными потоками является ключом к максимизации рентабельности инвестиций. Вот как план рассрочки аренды земли Veska Residence сравнивается со стандартной рыночной моделью:
Особенность | Стандартная аренда на Пхукете | Модель аренды Veska Residence |
Плата за аренду земли | Оплачено полностью авансом | Распределяется на 30 лет |
Ликвидность капитала | Заключен в аренду земли | Сохраняется для реинвестирования |
Гибкость при перепродаже | Сложно — покупатели снова платят аванс | Легко — выплаты покупателя разделены |
Инвестиционный потенциал | Ограничено — капитал заблокирован | Выше — позволяет диверсифицировать |
📌 Эта модель особенно выгодна для инвесторов, которые:
✅ Предпочитают сохранять ликвидность капитала, а не замораживать средства в одном активе.
✅ Хотят большей гибкости при перепродаже по сравнению с традиционными договорами аренды.
✅ Стремятся максимизировать доходность, сохраняя средства доступными для нескольких направлений.
Почему Veska Residence на Ламае — одна из самых разумных инвестиций в Таиланде
🌟 Основные выводы:
✔ Большинство застройщиков требуют полную авансовую оплату аренды земли — Veska Residence предлагает гибкую рассрочку на 30 лет.
✔ Сохраните ликвидность денежных средств для высокодоходных инвестиций и финансовой гибкости.
✔ Более простой процесс перепродажи — новые покупатели просто продолжают выплачивать арендную плату.
✔ Структура, привлекательная для опытных инвесторов, ищущих оптимальный баланс между доходностью и контролем.
📩 Ищете более разумный способ инвестировать в тайскую недвижимость?
Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше о Veska Residence на Ламае и зарезервировать свою виллу с гибкой моделью аренды! 🚀
Ошибочный выбор может привести к задержкам в строительстве, скрытым расходам, низкому качеству жилья и юридическим сложностям. Ниже — список тревожных сигналов, признаков качественного застройщика и объяснение, почему Veska Residence на Ламае, разработанный Land Scout Asia, — один из самых безопасных и разумных вариантов для инвестиций.
🚨 Тревожные сигналы при выборе застройщика в Таиланде
🚩Отсутствие прозрачности в контрактах и платежах
Будьте осторожны с застройщиками, у которых туманные условия, скрытые сборы или неясные правила владения землёй.
🚩Нет завершённых проектов в портфолио
Избегайте компаний, у которых нет доказательств успешных завершённых проектов. Настоящие профессионалы всегда готовы продемонстрировать результат.
🚩Сомнительное качество строительства и материалов
Использование дешёвых материалов может привести к быстрым повреждениям в тропическом климате. Требуйте спецификации материалов и проверку качества.
🚩Нереалистичная доходность от аренды
Если вам обещают 30–35% годовых без объяснений, — это тревожный знак.
Реальная доходность на Самуи — 15–25%.
🚩Юридически спорная структура собственности
Остерегайтесь предложений, нарушающих законодательство — это может привести к потере прав на недвижимость.
Как определить надёжного застройщика
🏆 Подтверждённая репутация
✔ Портфолио завершённых проектов
✔ Возможность лично осмотреть уже построенные объекты
🔧 Качественные и устойчивые материалы
✔ Материалы, подходящие для климата Таиланда
✔ Экологичный и энергоэффективный подход
📑 Прозрачные юридические документы
✔ Чёткие условия владения и аренды
✔ Безопасная структура сделки для иностранных инвесторов
💰 Реалистичная рентабельность
✔ Прогнозы дохода от аренды, основанные на рыночных данных
✔ Профессиональное управление сдачей
🤝 Полный цикл управления недвижимостью
✔ Услуги консьержа, обслуживания, логистики гостей
✔ Обеспечение стабильной заполняемости и сервиса на уровне отеля
🌴 Почему Veska Residence на Ламае — безопасная и разумная инвестиция Land Scout Asia специализируется на строительстве престижных вилл и кондоминимумов. Проект Veska Residence воплощает все признаки профессионального подхода:
✅ 10+ лет опыта в премиальном девелопменте
✅ Надёжные материалы, рассчитанные на климат Самуи
✅ Прозрачная модель аренды земли с рассрочкой на 30 лет
✅ Комплексное управление арендой — от консьержа до уборки и логистики
✅ Экологичный ландшафт и дренажные системы — для долговечности и комфорта
📌 Veska Residence на Ламае — это не только красивая вилла, но и инструмент грамотного распределения капитала и защиты от инвестиционных рисков.
📌 Заключение: инвестируйте с умом
🔎 Итоги:
✔ Избегайте застройщиков без опыта и прозрачности
✔ Выбирайте проекты с проверенной репутацией и качественным строительством
✔ Обращайте внимание на юридическую безопасность и реалистичную доходность
✔ Выбирайте комплексное управление и прозрачную структуру аренды
📩 Хотите сделать безопасную и доходную инвестицию на Самуи?
Свяжитесь с нами, чтобы узнать больше о Veska Residence на Ламае и получить консультацию без риска! 🚀
Для инвесторов это отличная возможность: владение роскошной виллой в Таиланде может приносить краткосрочный доход с окупаемостью 15–25% в год, одновременно обеспечивая долгосрочный рост капитала.
В этой статье мы сравним виллы и стандартные апартаменты Airbnb, объясним, как комплексное управление в Veska Residence делает инвестиции действительно пассивными, и покажем ожидаемую доходность на сегодняшнем рынке.
Тип недвижимости | Средняя ставка за ночь | Заполняемость | Годовая доходность | Рост стоимости |
Престижные виллы (Veska Residence) | 5,000–9,500 THB | 80–90% | 15–25% | 5–7% в год |
Кондоминиумы (Чавенг/Бопхут) | 1,800–4,500 THB | 60–75% | 6–10% | 2–4% в год |
Почему виллы выигрывают?
- 👥 Аудитория с высоким доходом
- 💸 Более высокие тарифы за ночь
- Меньше конкуренции на рынке премиальных вилл
- 📈 Повышенный потенциал перепродажи
Что включает управление под ключ:
- 🌐 Присутствие на Airbnb, Booking, Marriott Homes и в частных агентских сетях
- 🤵 Услуги консьержа и дворецкого для гостей престиж-класса
- 🚙 Электромобили по запросу, трансферы до пляжей и ресторанов
- 🧼 Уборка, охрана, садоводство, обслуживание бассейна
- 📊 Финансовая отчётность, учёт расходов и налогов
Сезон | Заполняемость | Ставка (THB) | Доход (THB) |
Пиковый (дек–янв, КНГ, август) | 90% | 9,500 | ≈ 222,300 |
Высокий (дек–апр, июль–авг) | 85% | 7,500 | ≈ 911,625 |
Низкий (май–июнь, сент–нояб) | 75% | 5,000 | ≈ 408,750 |
Итого за год | — | — | ≈ 1,542,675 THB |
- 📈 Итоговый годовой доход:
- Валовой доход: ≈ 1,542,675 THB
- Расходы (управление, налоги, маркетинг): ≈ 450,000 THB
- Чистая прибыль: ≈ 1,092,675 THB
- Годовая доходность: ≈ 15–25%
- 📉 Прогноз роста стоимости и стратегия выхода
- ✅ Прогноз роста стоимости: 25–35% за 5–7 лет
- ✅ Гибкая структура владения: аренда на 30 лет с возможностью перепродажи иностранцам
- ✅ Высокий спрос: ограниченное предложение вилл престиж-класса в охраняемых резиденциях
С восстановлением туризма спрос на престижные виллы превышает предложение. Это делает 2025–2027 годы идеальным моментом для вложений в высокодоходную недвижимость, такую как Veska Residence.
🧾 Основные выводы:
✔ Виллы дают доход выше, чем стандартные апартаменты Airbnb
✔ Управление под ключ делает доход по-настоящему пассивным
✔ Ежегодная доходность 15–25% + рост стоимости 25–35% за 5 лет
✔ Высокий спрос среди туристов престиж-сегмента
📧 Хотите получать стабильный доход от роскошной виллы в Таиланде?
Свяжитесь с нами, чтобы узнать больше о Veska Residence и получить персональный расчёт доходности!
Однако далеко не все районы Самуи обеспечивают одинаковую инвестиционную отдачу. Несмотря на популярность прибрежной недвижимости, опытные инвесторы всё чаще обращают внимание на эксклюзивные районы с развивающейся инфраструктурой, стабильным спросом и устойчивым приростом капитала.
В этом обзоре мы сравним ключевые районы острова Самуи, включая такие факторы, как доходность от аренды, перспективы прироста стоимости, приватность, инфраструктура и стиль жизни.
Ламай – новый флагман для инвесторов престиж-класса
✅ Лучше всего подходит для: покупателей среднего и премиального сегмента, элитных курортных инвестиций
✅ Средняя цена виллы: от 7 млн тайских бат
✅ Потенциальная окупаемость инвестиций: 15–25 % в год
Ламай — это идеальное сочетание доступности, развитой инфраструктуры и престижного образа жизни. Район быстро развивается, предлагая современные проекты, ориентированные на взыскательных арендаторов и покупателей. В отличие от перегруженного Чавенга, здесь спокойнее, чище и безопаснее, но при этом достаточно динамично.
💎 Почему инвестировать в Ламай?
- Оптимальное расположение — близость к пляжу, ресторанам и достопримечательностям
- Рост интереса со стороны экспатов, цифровых кочевников и состоятельных туристов
- Инфраструктура развивается: престижные проекты, международные кафе, фитнес-центры и спа
- Большой спрос на аренду среди краткосрочных арендаторов
- Высокий потенциал прироста капитала — особенно в престиж-сегменте недвижимости
Veska Residence — это новая звезда престижной недвижимости Самуи. Комплекс престижных вилл с высоким арендным потенциалом и эксклюзивными услугами создаёт уникальную возможность для инвесторов.
✔ Просторные виллы с 1–2 спальнями, частными бассейнами и современным дизайном
✔ Услуги уровня 5-звёзд: личный консьерж, рум-сервис, клининг
✔ Предполагаемая годовая доходность от аренды — 15–25 %
✔ Безопасный закрытый комплекс с круглосуточной охраной
✔ Идеален как для личного проживания, так и для посуточной аренды
Veska Residence в Ламай предлагает всё, что необходимо для стабильного дохода и устойчивого роста: востребованное местоположение, исключительный комфорт и премиальный имидж.
Бопхут — гармония образа жизни и инвестиционного дохода
✅ Лучше всего подходит для: семей, покупателей, ищущих стиль жизни, бутик-отелей
✅ Средняя цена виллы: от 10 млн бат
✅ Потенциальная окупаемость инвестиций: 10–15 % в год
Бопхут — один из самых живописных и уютных районов Самуи. Знаменитая Рыбацкая деревня привлекает туристов, а ухоженные улицы, бутики и кафе создают европейскую атмосферу.
💎 Преимущества Бопхута:
- Баланс между арендным доходом и комфортом для жизни
- Спрос на жильё средней и высокой ценовой категории
- Близость к международным школам и супермаркетам
- Потенциал роста благодаря развитию инфраструктуры
- Более коммерциализированный, чем Ламай
- Участки меньше, чем в престижных районах
✅ Лучше всего подходит для: краткосрочной аренды, ночной жизни
✅ Средняя цена виллы: от 12 млн бат
✅ Потенциальная окупаемость инвестиций: 10–12 % в год
Чавенг — самый оживлённый район Самуи, известный своими пляжами, ночными клубами и магазинами.
💎 Почему выбирают Чавенг?
- Постоянный поток туристов
- Высокая заполняемость краткосрочной аренды
- Удобное расположение и развитая инфраструктура
- Много шума, мало приватности
- Перенасыщение рынка — высокая конкуренция
- Износ имущества выше из-за интенсивного использования
✅ Лучше всего подходит для: инвесторов среднего уровня, долгосрочной аренды
✅ Средняя цена виллы: от 9 млн бат
✅ Потенциальная окупаемость инвестиций: 8–10 % в год
Мэнам предлагает тишину и уединение, оставаясь доступным по цене. Здесь много зелени, менее туристический поток, что привлекает экспатов и пенсионеров.
💎 Плюсы:
- Низкий порог входа
- Постепенно развивающаяся инфраструктура
- Устойчивый спрос на долгосрочную аренду
- Менее развит по сравнению с Ламаем и Бопхутом
- Недостаток престижных объектов
✅ Лучше всего подходит для: инвесторов в элитную аренду и частное проживание
✅ Средняя цена виллы: от 18 млн бат
✅ Потенциальная окупаемость инвестиций: 12–16 % в год
Плай Лаем долгое время считался золотым стандартом на рынке инвестиций Самуи. Однако рост конкуренции и насыщенность рынка начинают снижать его привлекательность.
💎 Плюсы:
- Роскошные виллы с панорамными видами
- Рядом Чавенг, пляжные клубы, школы
- Элитные комплексы и высокий спрос
- Высокий порог входа
- Насущная конкуренция среди аналогичных проектов
- Прирост капитала замедляется
Район | Подходит для | Средняя цена (в тайских батах) | Доходность | Уровень |
Ламай | Премиум-инвестиции, долгосрочная ценность | 7 млн+ | 15–25 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
Бопхут | Сбалансированная инвестиция | 10 млн+ | 10–14 % | ⭐⭐⭐⭐ |
Чавенг | Краткосрочная аренда, ночная жизнь | 8 млн+ | 10–12 % | ⭐⭐⭐ |
Мэнам | Бюджетный рост, экспаты | 6 млн+ | 8–10 % | ⭐⭐ |
Плай Лаем | Элитная недвижимость | 18 млн+ | 12–16 % | ⭐⭐⭐⭐ |
🏆 Наша рекомендация: Ламай — выбор №1 для инвесторов в 2025 году
Если вы ищете высокую рентабельность инвестиций, долгосрочную ценность и престиж-арендаторов — район Ламай предлагает наилучшее соотношение всех параметров. А Veska Residence в Ламай — флагманский проект, сочетающий престижный стиль жизни с устойчивым доходом.
Интересуетесь инвестициями в Самуи?
📩 Свяжитесь с нами, и мы подберем для вас идеальный проект под ваши цели!
Однако не каждая вилла на Самуи способна обеспечить высокую доходность и устойчивую ценность во времени.
📌 Как выбрать инвестиционную виллу, которая будет приносить прибыль.
Правильный выбор недвижимости должен учитывать четыре ключевых фактора:
✔ Высокий арендный потенциал
✔ Устойчивый рост стоимости
✔ Минимальные затраты на обслуживание
✔ Надёжный спрос со стороны платёжеспособных арендаторов
🔑 1. Локация — один из главных активов Veska Residence расположена в престижном районе Ламаи — это:
- Уединённый, охраняемый комплекс, всего в 2 минутах до пляжа
- Лёгкий доступ к премиальным ресторанам, фитнес-клубам, международным школам
- Закрытое элитное сообщество с высоким уровнем безопасности
- Собственные бассейны, просторные террасы и зелёные участки
- Персональные услуги дворецкого, консьержа и шеф-повара
- Электромобили по запросу, фитнес и велнес-центр, коворкинг
- Полный цикл профессионального управления арендой — от заселения до обслуживания
🔑 3. Надёжное строительство = меньше расходов в будущем в Veska Residence применяются:
- Долговечные материалы, устойчивые к тропическому климату
- Умные системы дренажа и энергоэффективности
- Экологичный архитектурный дизайн с премиальной отделкой
Показатель | Veska Residence Lamai | Стандартные виллы на Самуи |
Доходность от аренды | 15–25% годовых | 10–15% годовых |
Арендный спрос | Туристы, краткосрочные арендаторы | HNWI, долгосрочные аренды |
Управление | Полный гостиничный сервис | Самостоятельное или внешнее |
Цены | от 5 млн THB | от 10 млн THB |
Рост стоимости | 5–7% в год | 2–4% в год |
🚩 Ошибки, которых стоит избегать Многие инвесторы совершают распространённые ошибки:
- ❌ Покупают виллы из дешёвых материалов — постоянный ремонт
- ❌ Не учитывают отсутствие управления — низкая заполняемость
- ❌ Выбирают переполненные районы — высокая конкуренция и снижение цен 💎 Veska Residence Lamai — идеальная формула пассивного дохода 8 эксклюзивных вилл с 1–2 спальнями
- Цены от 5 до 8 млн бат
- Полное юридическое сопровождение сделки
- Прозрачная схема аренды с гарантированной доходностью
✔ Выбирайте премиальные проекты в престижных районах (например, Ламаи)
✔ Обращайте внимание на удобства, сервис и управление
✔ Инвестируйте в виллы с высоким спросом и минимальными расходами
✔ Veska Residence — это проверенное решение с доходностью до 25% годовых
📩 Хотите узнать, как начать инвестировать в Veska Residence и получать стабильный доход на острове Самуи?
Оставьте заявку — мы свяжемся с вами и расскажем всё, что нужно знать о рынке недвижимости премиум-класса в Таиланде.
Рынок недвижимости Таиланда стремительно меняется в сторону аренды вилл престиж-класса — особенно в таких востребованных локациях, как Самуи, Пхукет и Панган. Всё больше путешественников отдают предпочтение частным резиденциям курортного уровня вместо отелей. Причина очевидна: такие виллы предлагают уровень приватности, сервиса и уюта, который невозможно получить даже в лучших гостиницах.
Переход к аренде 5-звёздочного частного жилья стимулирует рост цен, превращая виллы престиж класса в одну из самых доходных форм инвестиций в Таиланде.
Почему клиенты выбирают виллы, а не отели
🌟 Полная приватность и эксклюзивность — виллы идеально подходят для гостей, которым важно уединение.
🌟 Персонализированный сервис уровня 5★ — ресторан, консьерж, уборка, трансферы и мероприятия по запросу.
🌟 Простор и комфорт — собственный бассейн, кухня, терраса, несколько спален и обстановка "как дома".
🌟 Гибкость — нет фиксированных графиков, как в отеле. Отдых подстраивается под стиль жизни гостей.
🌟 Индивидуальные впечатления — от приватных спа до яхт и гастроужинов с шеф-поваром.
Что предлагает Veska Residence Lamai
Veska Residence Lamai создана для взыскательных гостей, ищущих конфиденциальность, комфорт и первоклассный сервис на острове Самуи:
🏡 Курортный стиль жизни с премиальным уровнем сервиса
- Услуги личного консьержа 24/7
- Трансферы на электромобилях Veska
- Охраняемая территория и велнес-зоны
- Современный коворкинг и инфраструктура для краткосрочного проживания
- Ужин с личным шеф-поваром на вилле
- VIP-доступ в лучшие рестораны и пляжные клубы
- Организация закрытых мероприятий, аренда яхт и экскурсии на заказ
- Умный дом, меблировка уровня luxury, эко-дизайн
- Панорамные виды на океан и горы
- Просторные виллы с 1–2 спальнями и собственными бассейнами
✔ Доход от аренды: 5000–7500 THB за ночь в зависимости от сезона и типа виллы
✔ Высокая заполняемость: частные виллы востребованы у туристов и семей на короткий срок
✔ Рост стоимости: виллы в престижных районах, дорожают на 5–10% в год
✔ Низкая конкуренция, высокая маржа: по сравнению с отелями, рынок частных вилл остаётся нишевым
Почему Veska Residence Lamai — это умное инвестиционное решение
Инвесторы Veska получают:
- Прогнозируемую доходность 15–25% годовых
- Полный контроль над виллой и доходами
- Законную структуру владения через долгосрочную аренду
- Управление недвижимостью "под ключ"
💡 Главное:
✔ Частные виллы уверенно вытесняют отели в сегменте Prestige
✔ Гости ищут приватность, сервис и уникальный опыт
✔ Инвесторам — стабильный пассивный доход и рост капитала
✔ Veska Residence Lamai — один из самых доходных и надёжных форматов вложения в недвижимость на Самуи
📩 Хотите узнать больше о возможностях инвестиций в Veska Residence Lamai?
Свяжитесь с нашей командой — мы расскажем, как начать зарабатывать на аренде уже в этом сезоне.
Миф о выгоде прибрежной недвижимости пляжные виллы на Самуи стоят на 50% плюс, дороже, но при этом имеют ряд скрытых минусов:
✅ Завышенные цены на землю — формируются не из-за качества, а из-за ограниченного предложения и ажиотажа.
✅ Сильный износ — соль, влажность и ветер разрушают фасады, мебель и оборудование.
✅ Отсутствие уединения — бары, туристы, вечеринки и шум.
✅ Строгие регуляции — ограничение высотности, запреты на строительство и доступ к пляжам.
✅ Сезонный наплыв — в пиковые месяцы невозможно найти спокойствия даже в собственном доме.
Veska Residence: престиж и уединение рядом с морем в отличие от перегруженной первой линии, Veska Residence расположен всего 200 с небольшим метров от пляжа Ламай — одного из самых живописных и популярных районов Самуи.
🏡 Закрытый комплекс из частных вилл с круглосуточной охраной, камерами и современной инфраструктурой.
🚗 Собственный парк электромобилей и услуги дворецкого — бесплатная доставка на пляжи и в рестораны.
🌴 Тишина и природа — без баров, шумных дорог и ночных тусовок.
💎 Лучшее соотношение цена–качество — просторные виллы с бассейнами, панорамными окнами и отделкой премиум-класса по цене на 50 и более процентов ниже аналогичных объектов на берегу.
- Veska Residence в цифрах (в батах)
- 💰 Цена виллы: от 5,5 млн THB
- 📈 Средний доход от аренды: 120,000–150,000 THB/мес.
- 📊 Годовая доходность: 15–25%
- 🛠️ Техническое обслуживание: 6,000–8,000 THB/мес. (включает уход, бассейн, сад, сервис)
- 🏦 Налоговая нагрузка: минимальная, благодаря модели leasehold с прозрачной структурой
- 🔒 Гарантированная аренда через управляющую компанию:
- Veska предлагает модель "под ключ", аналогичную гостиничному управлению
✔ Престижный, но не перенасыщенный рынок
✔ Сочетание природы, пляжей, ресторанов и йога-центров
✔ Востребованная локация среди арендаторов уровня “престиж”
✔ Перспектива роста цен по мере развития инфраструктуры
✔ Отсутствие толп, как на Чавенге или Бопхуте
Заключение: расчёт и здравый смысл важнее романтики. Выбирая между “громким” названием «первая линия» и реальной выгодой, успешные инвесторы всё чаще делают ставку на приватность, качество и расчёт.
Veska Residence на Ламай — это:
✅ Современные виллы с высоким арендным потенциалом
✅ Полный сервис без участия владельца
✅ Минимальные юридические риски и прозрачность сделки
✅ Стабильный рост цен и востребованность у гостей
✅ Оптимальное вложение капитала в батах — без переплат и головной боли
📩 Хотите расчёт доходности под ваш бюджет?
Свяжитесь с нами — мы подготовим персонализированную модель на английском или русском языке, в батах и рублях.
Почему Freehold не подходит иностранцам. Иностранцы не могут напрямую владеть землёй в Таиланде в рамках Freehold. Максимум — это 49% акций в тайской компании, владеющей землёй, где 51% должен принадлежать тайским гражданам.
Это создаёт:
- Юридические риски — в случае спора суд, как правило, поддерживает тайских граждан.
- Финансовые сложности — требуется корпоративная структура с тайскими партнёрами.
- Ограничения на контроль — фактическое управление может быть не в ваших руках.
Leasehold — легальный и надёжный способ владения Leasehold — это долгосрочная аренда земли (обычно на 30 лет с правом продления), при этом вы полностью владеете своей виллой. Это даёт:
- Полный контроль над недвижимостью — без участия тайских акционеров.
- Надёжную юридическую защиту — суды чаще поддерживают арендаторов.
- Более низкие налоги — налоговая нагрузка существенно ниже, чем у объектов с Freehold.
- Лучшие локации — арендные проекты чаще реализуются в топовых районах.
- Удобство перепродажи — легче передать право аренды, чем перепродать компанию.
💎 Что предлагает Veska Residence:
- Виллы престиж-класса с собственными бассейнами и видом на море
- Гибкая структура аренды: ежегодная оплата вместо полной предоплаты
- Полный гостиничный сервис: услуги консьержа, управление, аренда
- Доходность 15–25% в год — одна из самых высоких на Самуи
- Возможность перепродажи без потери неиспользованных лет аренды
Тайское законодательство делает владение землёй иностранцами крайне ограниченным и рискованным. Даже малейшее нарушение корпоративной структуры может привести к:
- конфискации недвижимости;
- отказу в регистрации;
- судебным спорам с минимальными шансами на успех для иностранца.
Будущее Leasehold — до 90 лет аренды Таиланд планирует разрешить продление аренды до 90 лет, что ещё больше увеличит привлекательность Leasehold. Это даст инвесторам почти столетнюю защиту и стабильность, не прибегая к сложным юридическим структурам.
- Почему Veska Residence в Ламай — выбор умных инвесторов Ламай — один из самых перспективных районов Самуи: тише, чем Чавенг, но с отличной инфраструктурой.
- Арендная модель Veska Residence подходит для краткосрочных и долгосрочных стратегий.
- Высокий доход и ликвидность — благодаря управлению в гостиничном стиле.
Заключение: Leasehold — оптимальный выбор
Leasehold — это:
✔ Законно
✔ Защищённо
✔ Эффективно
✔ Высокодоходно
Freehold выглядит привлекательно, но в реальности приносит больше проблем, чем преимуществ. Leasehold в Veska Residence — это путь к стабильному доходу и уверенности в будущем вашей инвестиции на Самуи.
📩 Хотите узнать больше?
Свяжитесь с нами для индивидуальной консультации по инвестициям в Veska Residence в районе Ламай.
1. Погоня за прибрежной недвижимостью без расчета доходности. Береговая линия кажется идеальным выбором — но она не всегда оправдана экономически. Дорогая покупка, высокая коррозия, значительные расходы на обслуживание и низкая арендная доходность делают прибрежные объекты переоценёнными.
🔹 Альтернатива: Veska Residence в районе Ламай — это частные виллы в 2 минутах от моря. Уединение, безопасность, престиж-сервис и высокий спрос на аренду делают такие объекты идеальными для инвестиций.
2. Непонимание разницы между Leasehold и Freehold Многие инвесторы думают, что могут владеть землёй в Таиланде напрямую, но закон позволяет иностранцам иметь максимум 49% компании, владеющей землёй. Это создаёт риски, юридическую неопределённость и налоговую нагрузку.
🔹 Решение: Leasehold — безопасный и законный формат для иностранцев. Он даёт 100%-ное право на виллу и долгосрочную аренду земли (30+30+30 лет).
Veska Residence использует грамотно структурированную аренду, при которой вы платите ежегодно, а не авансом, и сохраняете полную юридическую прозрачность и контроль.
3. Игнорирование местного законодательства и бюрократии проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы:
- Владение через фиктивных тайских партнёров, что может привести к утрате собственности.
- Завышенные налоги из-за выбора неправильной структуры.
- Сотрудничество с ненадёжными агентами или застройщиками.
4. Недооценка затрат на обслуживание некоторые покупатели экономят на управлении или пытаются вести его удалённо.
В результате:
- Снижается качество сервиса, ухудшаются отзывы и уменьшается доходность.
- Быстрее изнашивается имущество.
- Страдает репутация на арендном рынке.
5. Покупка в перегретых районах популярные районы, такие как Бопхут или Плай Лаем, привлекают толпы, но:
- Страдают от перенасыщения рынка — высокая конкуренция и падение цен на аренду.
- Не подходят для краткосрочных арендаторов.
- Мешают приватности и спокойствию.
✔ Высокая арендная ставка
✔ Продолжительные периоды аренды
✔ Уникальная атмосфера эксклюзивности
Заключение: как инвестировать грамотно чтобы добиться стабильной доходности и прироста капитала в Таиланде, необходимо:
✔ Понимать юридические тонкости
✔ Работать с надёжными застройщиками
✔ Выбирать правильную локацию
✔ Обеспечить профессиональное управление
Veska Residence — это премиум-решение для инвесторов, где сочетаются комфорт, прибыльность и юридическая безопасность. Каждая вилла — это актив с высоким потенциалом доходности, минимальными рисками и удобной моделью аренды.
📩 Свяжитесь с нами, чтобы получить финансовую модель по доходности виллы в тайских батах, ознакомиться с планировками и юридической структурой.
🔍 Что ищут арендаторы престижных вилл:
✔ Уединённость и независимость 🏡
✔ Свободу исследовать остров на своих условиях 🌅
✔ Эксклюзивный, персонализированный сервис 🌟
🚨 Основная ошибка владельцев вилл — игнорирование вопроса транспорта
Проблемы, с которыми сталкиваются гости:
❌ Долгое ожидание такси или ненадёжный сервис
❌ Завышенные цены в высокий сезон или ночью
❌ Языковой барьер и путаница с маршрутами
❌ Чувство изоляции от главных достопримечательностей
Для состоятельных клиентов время — деньги, и любой дискомфорт может испортить впечатление.
Транспорт в Veska Residence: работает на ваш комфорт
Veska Residence — это не просто аренда виллы, а опыт жизни в автономном, обслуживаемом комплексе престиж-класса.
🚘 Преимущества транспорта от Veska Residence:
- Собственный автопарк
- Гид по острову с самыми топовыми локациями 📍
- Быстрое бронирование транспорта через персонального менеджера
- Услуги трансфера: аэропорт ✈️, пляжи, спа-центры 🧖♀️, яхт-клубы ⛵
- Никаких посредников — никаких задержек ❗
🏝️ Интегрированный островной стиль жизни. Гости могут наслаждаться спокойствием и уединением своей виллы, а затем — без усилий добраться до лучших мест острова.
🔁 Это сочетание приватности и легкой доступности делает Veska предпочтительнее традиционных отелей.
📈 Как частный транспорт повышает доход владельцев Эффективная транспортная инфраструктура не только улучшает опыт гостей, но и:
✅ Повышает среднюю стоимость ночи — эффект "всё включено"
✅ Увеличивает рейтинг — довольные гости оставляют отличные отзывы
✅ Создаёт конкурентное преимущество — логистика становится частью сервиса
🛏️ Гости платят не за кровать — они платят за комфортный образ жизни.
✨ Итоги:
💡 Личный транспорт — ключевой элемент роскоши
💡 Такси и сторонние сервисы — источник неудобства
💡 Veska Residence предлагает чистые машины, с первоклассным обслуживанием
💡 Это не просто сервис — это инструмент повышения доходности инвестиций
📩 Хотите стать владельцем виллы престиж-класса, адаптированной под ожидания современных путешественников?
Свяжитесь с нами — мы расскажем о доступных объектах в Veska Residence, где каждая деталь продумана, включая транспорт.
Как выбрать подходящую недвижимость в Таиланде?
В этом разделе мы расскажем, как найти виллу, дом или апартаменты, которые действительно стоят своих денег, и где искать лучшие предложения на рынке 🌴
Тип недвижимости | Можно ли купить напрямую? | Основные условия и ограничения |
Квартира (Condominium) | ✅ Да | Иностранец может владеть не более 49% от общей площади всех квартир в здании |
Дом с участком | ❌ Нет (дом — да, земля — нет) | Возможна покупка дома, но земля должна арендоваться или оформляться на тайца |
Участок земли | ❌ Нет | Владение землёй иностранцами запрещено |
Таунхаус | ❌ Нет напрямую | Как и в случае с домом, можно арендовать землю или оформить на компанию |
Вилла | ❌ Нет напрямую | Дом может быть оформлен, а земля — в аренде или через юридическое лицо |
Офисная/коммерческая недвижимость | ❌ Нет напрямую | Через тайскую компанию или аренда на длительный срок |
Способ владения | Описание |
Прямая покупка квартиры | Самый простой и популярный способ. Обязательное условие — валюта должна поступить из-за рубежа в Таиланд |
Долгосрочная аренда (Leasehold) | Заключение аренды на срок до 30 лет с возможностью продления |
Через тайскую компанию (Thai Co. Ltd) | Иностранец может владеть до 49% компании, владеющей землёй |
Номинальный собственник (Thai Nominee) | Юридически рискованный и не рекомендуемый способ |
- Дополнительные нюансы
- Перевод денег: Покупка квартиры должна быть оплачена в иностранной валюте с подтверждением трансфера (Foreign Exchange Transaction Form).
- Налоги и сборы: Иностранцы обязаны уплатить стандартные сборы при регистрации собственности.
- Сроки аренды: Законодательно аренда может быть оформлена максимум на 30 лет, но часто предусматриваются опции продления (2×30 лет).
Иностранцы могут свободно приобретать квартиры в кондоминиумах, соблюдая условия по доле владения. При желании купить дом или землю — потребуется использовать обходные юридические механизмы (например, долгосрочная аренда или оформление на тайскую компанию), что требует юридического сопровождения и внимательности к законодательству. Покупка недвижимости в Таиланде — возможна, но требует тщательной подготовки и понимания местных реалий.
Если вы рассматриваете конкретный тип объекта или регион — я могу помочь с подборкой и советами по юридическому оформлению.
Компонент недвижимости | Может ли иностранец владеть напрямую? | Комментарии |
🏠 Дом (вилла) | ✅ Да | Строение может быть оформлено в собственность иностранца по договору купли-продажи |
🌱 Земельный участок | ❌ Нет | Земля остаётся в собственности тайского гражданина или компании |
Способ | Преимущества | Недостатки / Риски |
Долгосрочная аренда (Leasehold) | До 30 лет с правом продления | Не является полным владением, возможны споры |
Через тайскую компанию (Thai Co. Ltd.) | Компания владеет землёй, вы — её соучредитель | Требует ведения отчётности, максимум 49% иностранец |
Раздельное оформление (дом + аренда земли) | Дом — в собственности, земля — в аренде | Безопасно, но требует контроля договоров аренды |
Номинальный собственник | На имя тайского гражданина | Рискованный способ, незаконный по сути |
- 📄 Как это выглядит на практике? Сценарий покупки виллы:
- Иностранец подписывает договор аренды земли (обычно на 30 лет с опцией продления).
- Заключается договор купли-продажи на здание виллы, оформленный на имя иностранца.
- Регистрация в Земельном департаменте подтверждает права аренды и владения строением.
- Иногда добавляют опцион на выкуп или право продления аренды, заверенное нотариусом.
- 📌 Важные детали
- Аренда должна быть зарегистрирована в Земельном департаменте, если срок превышает 3 года.
- Вы можете официально перестроить или продать виллу, даже если земля в аренде.
- Все платежи должны идти через банк с подтверждением происхождения средств (обычно из-за границы).
Покупка виллы в Таиланде возможна и легальна, но земля под ней не может быть в собственности иностранца. Наиболее безопасные варианты — долгосрочная аренда или оформление через тайскую компанию. При правильном юридическом сопровождении и контроле документов — вы можете получить комфортное и долгосрочное владение виллой в тропическом раю, минимизируя риски.
Если хотите, могу помочь подобрать юридически безопасную схему под ваш конкретный случай — с учётом целей, бюджета и региона.
📘 Что такое Due Diligence?
Due Diligence (дью дилидженс) — это процедура, в ходе которой юрист проверяет:
- Законность прав собственности продавца;
- Отсутствие долгов и обременений (ипотеки, аресты, судебные иски);
- Разрешение на строительство, если это дом или вилла;
- Законность аренды, если объект оформлен через долгосрочный лизинг;
- Соответствие объекта законам зонирования (например, не на береговой полосе).
Этап проверки | Что проверяется | Кто проводит |
🧾 Проверка титула (Chanote) | Законность прав собственности, наличие ограничений | Лицензированный юрист или нотариус |
🏛 Проверка в Земельном департаменте | Регистрация объекта, наличие арестов, ипотеки | Юрист |
🏗 Проверка разрешений на строительство | Соответствие проекта строительным нормам и зонированию | Архитектор + юрист |
👥 Проверка продавца | Легальность деятельности, полномочия на продажу | Юрист |
📑 Анализ договора купли-продажи | Условия сделки, риски, права и обязанности сторон | Юрист с опытом в международных сделках |
Риск | Последствия для покупателя |
Объект не зарегистрирован как частная собственность | Потеря прав или невозможность регистрации сделки |
Земля арендована без регистрации | Легко аннулируемая аренда, невозможность продления |
Неофициальные строения | Объект может быть снесён по требованию властей |
Ипотека или залог | Новый собственник будет вынужден погашать чужие долги |
Продажа без согласия совладельцев | Сделка может быть оспорена в суде |
🧠 Вывод
Проведение юридической проверки (Due Diligence) перед покупкой недвижимости в Таиланде — не просто рекомендация, а жизненно важный шаг для любого иностранного инвестора. Это гарантирует чистоту сделки, защиту ваших прав и предотвращение финансовых и юридических потерь.
👉 Всегда нанимайте независимого юриста, а не того, кого предлагает продавец или агент. Лучше потратить немного больше на старте, чем потерять всё из-за юридической ошибки.
Потенциальная проблема | Возможные последствия |
🔍 Документы не подтверждают право собственности | Сделка аннулируется, задаток может не вернуть |
🧾 Имеются обременения (залог, ипотека, арест) | Объект переходит вместе с долгами |
🏗 Строительство незаконное или не завершено | Дом может быть снесён или признан аварийным |
⚖️ Продавец не является законным владельцем | Сделка будет признана недействительной |
📑 Договор составлен в пользу продавца | Возврат задатка невозможен по условиям соглашения |
Ситуация | Безопасно ли вносить задаток? | Комментарий |
Задаток по устной договорённости | ❌ Нет | Нет юридической силы, нельзя вернуть |
Задаток без проверки документов | ❌ Нет | Высокий риск, особенно при покупке дома или земли |
Задаток после подписания договора резервирования | ⚠️ Частично безопасно | Только если юрист проверил договор и условия возврата |
Задаток после Due Diligence и согласованного договора | ✅ Да | Минимальные риски, прозрачные условия, юридическая защита |
- ✅ Что делать правильно?
- Всегда сначала — юридическая проверка объекта (Due Diligence).
- Составляйте письменный договор о задатке с чёткими условиями возврата.
- Вносите деньги на эскроу-счёт, а не напрямую продавцу.
- Проверяйте титул, обременения, зонирование, разрешения и реальную собственность.
- Используйте услуги независимого юриста, не связанного с агентом или застройщиком.
Никогда не вносите задаток при покупке недвижимости в Таиланде до полной проверки документов. Даже если объект кажется привлекательным и предложение срочное — ваши деньги не защищены, пока нет официального подтверждения юридической чистоты сделки. Профессиональный подход на этом этапе сэкономит вам десятки или сотни тысяч долларов в будущем.
Если вы планируете покупку — я могу помочь составить чек-лист проверки, подобрать юриста и проанализировать условия задатка.
🧾 Что такое Земельный департамент?
Land Office (สำนักงานที่ดิน) — это государственный орган в Таиланде, отвечающий за:
- регистрацию прав собственности;
- оформление сделок купли-продажи и аренды;
- проверку титулов на землю;
- регистрацию ипотеки и других обременений.
Тип права или сделки | Требуется регистрация? | Комментарий |
✅ Покупка квартиры (Condo) | Да | Передача прав собственности фиксируется в Land Office |
✅ Долгосрочная аренда (более 3 лет) | Да | Обязательная регистрация для юридической силы |
✅ Покупка дома | Да | Дом и земля регистрируются отдельно (если это тайский владелец) |
❌ Предварительный договор | Нет | Не гарантирует юридические права |
❌ Резервирование или задаток | Нет | Не подтверждает право на недвижимость |
❌ Неофициальная аренда (менее 3 лет) | Нет | Не имеет юридической силы при спорах |
Проверяемый элемент | Значение |
✅ Титул (Chanote) или иные документы | Доказывают право собственности продавца |
✅ Отсутствие обременений | Нет ипотеки, арестов, судебных исков |
✅ Соответствие договору | Проверка условий купли-продажи или аренды |
✅ Иностранная квота (для condo) | Не превышен лимит в 49% для иностранцев |
✅ Иностранные переводы | Подтверждение ввода валюты из-за рубежа (Foreign Exchange Form) |
- 📄 Как проходит регистрация?
- Подача документов в Land Office обеими сторонами (покупателем и продавцом).
- Проверка права собственности и истории объекта.
- Оплата сборов и налогов (например, налог на передачу, гербовый сбор).
- Подписание договора в присутствии чиновника.
- Выдача нового документа о праве собственности (Chanote или аналогичный).
- 📌 Важные нюансы
- Регистрация — это единственный способ подтвердить ваше право на владение или аренду.
- В случае споров, только зарегистрированный владелец признаётся судом.
- При аренде без регистрации вы не сможете продать, передать или защитить своё право в будущем.
Регистрация объекта недвижимости в Земельном департаменте Таиланда — обязательное условие для законного владения или аренды. Если объект не зарегистрирован, ваши права не защищены, а сама сделка может быть признана недействительной.
Проверка истории объекта, правильное оформление документов и регистрация в Land Office — три кита безопасной покупки недвижимости в Таиланде.
📎 Совет: привлекайте опытного юриста, чтобы избежать ошибок при подаче документов и гарантировать, что сделка будет зарегистрирована правильно и вовремя.
Покупка недвижимости в Таиланде — популярный выбор среди иностранцев, ищущих второй дом, инвестицию в аренду или комфортное место для жизни у моря. Однако важнейшая часть этой сделки — проверка юридической чистоты объекта, особенно типа титула собственности. Неверный выбор может привести к потере прав на объект или невозможности оформить его на ваше имя.
Этап | Что нужно сделать | Кто помогает |
1️⃣ Выбор объекта | Квартира, вилла или земля | Агент, застройщик, юрист |
2️⃣ Проверка титула собственности | Оценка юридической чистоты документов | Юрист, Земельный департамент |
3️⃣ Due Diligence | Полная юридическая проверка: обременения, разрешения | Независимый юрист |
4️⃣ Заключение договора | Подписание с обеих сторон с переводом на английский | Юрист, переводчик |
5️⃣ Регистрация в Land Office | Официальное оформление права собственности | Вы + продавец + чиновник |
6️⃣ Оплата и получение документов | Финальный расчёт, налоги, сборы, Chanote | Вы + Land Office |
📘 Почему тип права собственности имеет значение?
В Таиланде не каждая земля или объект подходят для покупки. Особенно это касается участков — ведь иностранец не может владеть землёй напрямую, только арендовать или покупать через тайскую компанию (с ограничениями).
Тип титула | Можно купить? | Регистрация в Land Office | Подходит для строительства | Уровень надёжности |
✅ Chanote | Да | Да | Да | ⭐⭐⭐⭐⭐ (наивысший) |
✅ Nor Sor 3 Gor | Да | Да | Да | ⭐⭐⭐⭐ |
⚠️ Nor Sor 3 | Рискованно | Да | Частично | ⭐⭐⭐ |
❌ Sor Kor 1 и др. | Нет | Нет | Нет | 🚫 Очень низкий |
- 🧾 Что должен проверить покупатель:
- Тип титула собственности (только Chanote или Nor Sor 3 Gor)
- Зарегистрирован ли объект в Land Office
- Нет ли обременений, долгов, ипотек
- Есть ли разрешения на строительство (если земля)
- Соответствует ли участок зонированию
- Есть ли иностранная квота (если квартира в кондоминиуме)
Даже если объект выглядит идеально, а продавец настаивает на срочной оплате — не платите ни копейки, пока юрист не проверит титул, документы и историю объекта.
Юридическая проверка (Due Diligence) и правильный титул — это единственная гарантия, что вы действительно станете законным владельцем.
✅ Вывод
Покупка недвижимости в Таиланде — это не просто выбор красивого дома или квартиры. Это, прежде всего, юридическая сделка, требующая понимания местных правил и закона. Главное условие успешной и безопасной покупки — использовать только надёжный титул собственности, зарегистрированный в Land Office.
📎 Совет: инвестируйте в сопровождение сделки профессиональным юристом, особенно если вы иностранец. Это поможет вам купить не просто объект — а законную, защищённую и ликвидную недвижимость в одном из самых привлекательных уголков Юго-Восточной Азии.
Функция / задача | Риелтор 🧑💼 | Независимый юрист ⚖️ |
Подбор недвижимости | ✅ Да | ❌ Нет |
Переговоры с продавцом | ✅ Частично | ✅ Да (в интересах покупателя) |
Юридическая проверка объекта (Due Diligence) | ❌ Нет | ✅ Да |
Проверка титула собственности | ❌ Нет | ✅ Да |
Подготовка и проверка договора | ⚠️ Только шаблон от застройщика | ✅ Индивидуальный договор |
Представление интересов в Land Office | ❌ Нет | ✅ Может сопровождать |
Проверка налогов, долгов, обременений | ❌ Нет | ✅ Да |
Защита в случае конфликта | ❌ Нет | ✅ Да |
🧾 Что делает независимый юрист?
Независимый юрист — это ваш единственный представитель, не связанный с агентом или застройщиком. Он работает в ваших интересах и проверяет:
- Титул собственности — подходит ли он для покупки?
- Законность прав продавца — действительно ли он владелец?
- Наличие долгов, залогов или арестов — могут ли они перейти к вам?
- Сроки, штрафы, условия возврата задатка — не односторонние ли они?
- Условия договора аренды или покупки — что происходит в случае спора?
- Соответствие зонирования и разрешений — можно ли строить или сдавать?
Риск | Почему возникает без юриста | Последствия |
💰 Потеря задатка | Нечёткие или односторонние договоры | Безвозвратная потеря 5–10% суммы |
🧾 Неправильный титул собственности | Риелтор не обязан проверять юридический статус | Потеря прав на объект |
⚖️ Обременения на объект | Отсутствие Due Diligence | Объект под арестом или в ипотеке |
📄 Неравноправный договор с застройщиком | Используются шаблонные документы | Отсутствие компенсаций при задержках или дефектах |
🏗 Земля или дом вне закона | Нет анализа разрешений и зонирования | Риск сноса, запрет на проживание или сдачу |
- ✅ Рекомендации при покупке недвижимости:
- Выбирайте юриста, не связанного с агентом или продавцом. Это должно быть отдельное лицо или фирма, работающая исключительно в ваших интересах.
- Проверяйте квалификацию и опыт. Желательно — с опытом сопровождения сделок для иностранцев.
- Делайте юридическую проверку (Due Diligence) перед подписанием или внесением задатка.
- Составляйте или редактируйте договор только через юриста.
- Просите сопровождение в Land Office — юрист может участвовать при регистрации сделки.
- Не экономьте на услугах юриста.
- Их стоимость — от 15 000 бат до 45 000 бат, но это защита покупки на десятки или сотни тысяч долларов.
Риелтор — это помощник по выбору недвижимости, но только независимый юрист обеспечивает вашу юридическую безопасность. В Таиланде часто действуют интересы продавцов, застройщиков или агентов, и без профессиональной правовой поддержки иностранец остаётся беззащитным.
📎 Итог: хотите купить недвижимость — наймите юриста первым делом, а не последним. Это ваша гарантия, что сделка будет не только красивой, но и законной.
📌 Что означает «официальный перевод»?
Официальный перевод — это денежный трансфер из-за пределов Таиланда на банковский счёт в Таиланде, с указанием, что средства направлены на покупку недвижимости. Перевод должен проходить в иностранной валюте (обычно USD, EUR, РУБ), с последующей конвертацией в тайский бат на территории Таиланда.
Критерий | Обязательное условие | Почему это важно |
✅ Перевод из-за рубежа | Да | Требуется для получения прав собственности |
✅ В иностранной валюте | Да | Указывает, что средства поступили извне |
✅ Назначение платежа | "For the purchase of condominium unit" | Обязательное основание для Land Office |
✅ Получатель — ваш тайский счёт | Да | Деньги должны быть переведены на имя покупателя |
✅ Банковская справка (Foreign Exchange Transaction Form – FET) | Да (на суммы от $50,000) | Без неё невозможно зарегистрировать объект |
Документ | Где получить | Зачем нужен |
📄 FET (Foreign Exchange Transaction Form) | Ваш тайский банк | Для регистрации собственности в Land Office |
📄 Swift-квитанция о переводе | Банк, откуда отправлен перевод | Подтверждение источника средств |
📄 Платёжное поручение с назначением | Ваш банк | Указывает, что средства направлены на покупку недвижимости |
📄 Контракт купли-продажи / договор бронирования | Продавец / агент | Привязывает сумму к конкретному объекту |
Нарушение | Возможные последствия |
💱 Перевод в батах внутри Таиланда | Невозможно зарегистрировать квартиру на иностранца |
❌ Отсутствие назначения «на покупку недвижимости» | Отказ в выдаче справки FET |
🏦 Деньги поступили не на имя покупателя | Банки и Land Office могут отказать в регистрации |
🧾 Нет справки FET | Невозможно оформить право собственности |
🚨 Использование наличных | Высокий риск отказа в регистрации + подозрения в отмывании средств |
- ✅ Рекомендации:
- Переводите деньги напрямую из своего иностранного счёта.
- Обязательно укажите назначение платежа: “For the purchase of condominium unit in Thailand (Project name, Unit number)”.
- Открывайте счёт в тайском банке заранее на своё имя.
- Получите справку FET на всю сумму перевода. Она требуется при регистрации в Land Office.
- Сохраняйте все банковские документы — они пригодятся как для налоговой отчётности, так и при продаже в будущем.
- Не пользуйтесь наличными или неофициальными каналами. Это может привести к утрате права собственности или проблемам с законом.
Покупка недвижимости в Таиланде иностранцем требует официального перевода средств из-за границы. Это не просто формальность — это обязательное требование тайского законодательства для защиты ваших имущественных прав. Только при выполнении всех правил вы сможете зарегистрировать недвижимость на своё имя и свободно ею распоряжаться.
📎 Итог: перед тем как платить за объект — проконсультируйтесь с банком и юристом, чтобы перевод прошёл официально и корректно. Это залог вашей безопасности как собственника.
Раздел контракта | Что нужно указать | Почему это важно |
💰 Цена объекта | Точная сумма, валюта, способ и график платежей | Избежание споров и скрытых платежей |
⏳ Сроки исполнения | Дата передачи собственности, крайние сроки оплаты | Предотвращение просрочек и штрафов |
📆 Этапы и график строительства | Актуально при покупке на этапе застройки | Контроль выполнения обязательств |
⚖️ Штрафы и санкции | За просрочку оплаты или задержку сдачи объекта | Защита от потерь при невыполнении сроков |
🧱 Гарантии качества | Условия гарантии на конструкцию, отделку, оборудование | Устранение дефектов после сдачи |
🔄 Условия возврата и отмены | Как вернуть деньги при расторжении договора | Ваш выход из сделки при форс-мажоре |
📎 Приложения | Планы, спецификации, ведомость отделки | Проверка соответствия факту |
🧑⚖️ Применимое право и арбитраж | На каком языке заключён договор, в какой юрисдикции | Упрощение разрешения споров |
Раздел | Пример формулировки |
Цена и график оплаты | "Общая стоимость составляет 5,200,000 THB. Покупатель обязуется внести 30% в течение 14 дней..." |
Сроки передачи | "Передача объекта не позднее 30 ноября 2025 года." |
Штраф за просрочку продавца | "0.1% от суммы за каждый день задержки, начиная с 1 декабря 2025 года." |
Гарантия | "Гарантия на конструкцию 5 лет, на отделку и оборудование — 1 год с момента передачи." |
Условия возврата | "В случае отказа покупателя до регистрации — удержание 3% от суммы. После регистрации — по решению суда." |
Проблема | Риски для покупателя |
📄 Договор на тайском языке без перевода | Непонимание обязательств и штрафов |
🚫 Отсутствие пунктов о гарантиях | Нельзя потребовать устранения дефектов |
⏳ Односторонние штрафы (только на покупателя) | Нет компенсации за задержку объекта |
🔍 Не указаны характеристики недвижимости | Возможность получить совсем другой объект |
- ✅ Рекомендации перед подписанием контракта:
- Привлеките независимого юриста, владеющего английским и тайским языками.
- Требуйте двуязычный договор (тайский + английский) с юридической силой.
- Проверьте полное соответствие документации: план, номер участка, метраж, этаж, характеристики.
- Пропишите штрафы и гарантии с обеих сторон, не допускайте односторонних условий.
- Включите приложение с визуализацией и спецификацией отделки.
- Обратите внимание на условия расторжения. Не должно быть невозможности возврата средств.
- Храните все версии договора, квитанции и переписку — это ваша правовая защита.
Контракт — это не просто формальность, а ваш главный инструмент защиты при покупке недвижимости в Таиланде. Только детализированный, сбалансированный и юридически выверенный договор обеспечивает прозрачность сделки, даёт рычаги влияния в случае нарушений и защищает вашу инвестицию.
📎 Итог: Никогда не подписывайте контракт без его проверки независимым юристом. И тем более не переводите деньги до подписания чёткого, двустороннего и подробного соглашения.
Риск | Последствия | Как избежать |
🕰️ Задержка в сроках сдачи | Перенос въезда на месяцы или даже годы | Пропишите в контракте чёткие сроки и штрафы |
🏗️ Банкротство застройщика | Проект может быть заморожен или остановлен | Проверяйте историю застройщика и его репутацию |
⚠️ Изменение характеристик объекта | Не тот метраж, качество отделки, вид и т.д. | Включайте технические спецификации в договор |
📄 Неустойчивый правовой статус земли | Может быть незаконной или в аренде | Проводите Due Diligence через юриста |
💸 Отсутствие гарантии возврата средств | При отмене проекта или расторжении | Пропишите условия возврата и способы защиты |
Элемент договора | Что должно быть указано |
📅 Дата начала и окончания строительства | С точностью до месяца |
💰 График платежей | Привязан к этапам (фундамент, стены, крыша, сдача и т.д.) |
🧱 Спецификации объекта | Подробно: площадь, материалы, отделка, техника |
⚖️ Условия штрафов | За каждый месяц просрочки — процент от суммы |
🚪 Гарантия | Конструкция — 5 лет, внутренняя отделка — 1–2 года |
📄 Документы на землю | Название проекта, титул Chanote, номер участка |
🛑 Условия расторжения | Что происходит, если вы отказываетесь или застройщик не достроит |
- ✅ Рекомендации покупателю:
- Проверяйте репутацию застройщика: сколько завершённых проектов, есть ли отзывы и история задержек.
- Нанимайте независимого юриста, не связанного с агентом или девелопером.
- Проводите юридическую проверку земли (Due Diligence) — у застройщика должен быть титул Chanote и разрешение на строительство.
- Убедитесь, что оплата происходит поэтапно, а не 100% заранее.
- Вносите средства только через официальный банковский канал из-за границы.
- Храните копии всех платежей, договоров, квитанций.
- Не рассчитывайте на сдачу объекта “точно по плану” — закладывайте запас по времени.
Покупка недвижимости на стадии строительства в Таиланде — это инвестиция с повышенным риском, но при правильном подходе она может быть выгодной. Главное — не гнаться за низкой ценой, игнорируя безопасность сделки.
📎 Итог: стройка — это обещание. Чтобы оно стало реальностью, вам нужны: юрист, чёткий контракт, проверенный застройщик и терпение.
Многие покупатели узнают о высоких сборах или жёстких правилах уже после подписания договора. Чтобы этого избежать — уточняйте всё заранее.
Вопрос | Почему это важно |
🧾 Размер ежемесячных сборов (common fees) | Влияет на ваши постоянные расходы |
🏢 Кто управляет зданием | Частная компания, ТСЖ или застройщик? Определяет уровень сервиса |
📈 Что входит в коммунальные сборы | Лифт, бассейн, охрана, освещение, уборка, интернет и т.п. |
📉 Фонд резерва (sinking fund) | Покрытие крупных ремонтов — оплачивается отдельно |
📋 Правила проживания (by-laws) | Можно ли сдавать, держать животных, использовать апартаменты в коммерческих целях |
📦 Кто решает вопросы ремонта, жалоб и управления | Важно знать, насколько вы можете влиять на управление |
Параметр | Пример значения | Комментарий |
💵 Common fee (за кв. м в месяц) | 40–80 THB/м² | Зависит от уровня комплекса |
🧱 Площадь квартиры | 50 м² | Общая площадь, включая стены и балконы |
📦 Ежемесячный платёж | 2,000–4,000 THB | Влияет на бюджет |
🏗️ Sinking fund | 500–1,000 THB/м² (разово) | Оплата при передаче квартиры |
🏢 Управляющая компания | Частная (например, Knight Frank) | Проверяйте репутацию |
📝 Устав (by-laws) | Не допускает краткосрочную аренду | Может ограничить доход от сдачи |
- ✅ Рекомендации покупателю:
- Попросите копию устава (by-laws) перед покупкой. В нём указано всё: от правил пользования бассейном до запрета на аренду Airbnb.
- Уточните ставку common fee и когда она может быть пересмотрена. Некоторые комплексы повышают сборы ежегодно.
- Спросите, кто управляет зданием. Если это компания от застройщика, узнайте, будет ли она сменена после сдачи.
- Уточните размер и условия оплаты sinking fund. Это разовый, но обязательный платёж.
- Сравните коммунальные сборы с другими объектами в районе. Иногда цена квартиры ниже, но обслуживание дороже.
- Пообщайтесь с другими жильцами, если возможно — они расскажут о реальном уровне сервиса.
- Проверьте юридически: действительно ли здание зарегистрировано как кондоминиум, а не отель или апарт-отель. Это влияет на правила и управление.
Покупка квартиры в Таиланде — это не только вопрос «площади и цены». Правила управления зданием и ежемесячные сборы напрямую влияют на вашу повседневную жизнь и финансы. Учитывайте их ещё до подписания договора, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
📎 Итог: вы покупаете не просто стены, а часть жилого сообщества с обязательствами и правилами. Чем лучше вы их изучите — тем спокойнее будет владение.
Вид обременения | Что это означает | Последствия для покупателя |
💸 Залог (mortgage) | Недвижимость передана банку как обеспечение кредита | Без согласия банка сделка невозможна |
⚖️ Арест (court order) | Суд временно ограничил распоряжение имуществом | Покупка невозможна до снятия ареста |
🧾 Спор о праве собственности | Есть другой претендент на владение | Возможность отмены сделки |
🏗️ Незарегистрированное строительство | Не получено разрешение или нарушены нормы | Риск сноса, штрафов или отказа в регистрации |
🚫 Наложенные ограничения (easement) | Обязательство пропускать через участок другие лица | Ограничения в пользовании |
Элемент проверки | Где уточнить/получить | Комментарий |
📄 Титул Chanote (или другой) | Земельный департамент (Land Office) | Указывается наличие залогов и ограничений |
🏦 Информация о залоге | Внесена в титул, банк указывается напрямую | Запросить копию титула с печатями |
⚖️ Судебные ограничения | Через юриста при проверке в реестре судебных решений | Требует местного юриста |
🧑💼 Юридический статус продавца | Есть ли право продавать, не является ли агентом | Проверить документы на владение |
- ✅ Рекомендации покупателю:
- Никогда не подписывайте договор и не вносите задаток до юридической проверки объекта.
- Нанимайте независимого тайского юриста, который сделает официальный запрос в Land Office.
- Проверьте титул собственности: наличие залога, ограничений, наличие подписей и гербовых печатей.
- Требуйте свежую копию документа о праве собственности (Chanote), выданную не ранее 30 дней назад.
- Проверьте имя продавца в титуле — оно должно совпадать с паспортом или компанией.
- Если объект в ипотеке — убедитесь, что банк даст письменное разрешение на продажу.
- Избегайте объектов, находящихся под арестом или судебным разбирательством.
Покупка недвижимости без проверки на залоги и аресты — это риск вложения в чужую проблему. В Таиланде такие случаи не редкость, особенно при покупке у частных лиц или через сомнительных агентов.
📎 Итог: Обременения — это красный флаг. Проверка занимает 2–3 дня, но экономит годы возможных судебных тяжб и потерь.
✅ Всегда проводите юридический аудит объекта перед сделкой. Это обязательное условие безопасной покупки.
Вариант оплаты | Особенности | Подходит иностранцу? |
💵 Наличными в офисе | На практике редко используется, небезопасно | ❌ Нет |
🏦 Банковский перевод из Таиланда | Легко, но не подтверждает приток иностранной валюты | ⚠️ Частично |
🌍 Международный банковский перевод | Основной и рекомендуемый способ оплаты | ✅ Да |
💳 Кредитная карта | Иногда возможна при бронировании, но не для полной оплаты | ❌ Нет |
🪙 Криптовалюта | Не запрещена, но не признаётся официальной формой расчёта | ⚠️ Сложно |
Параметр | Требование/пояснение |
📥 Валюта перевода | Только иностранная валюта (USD, EUR, GBP и т.д.) |
🧾 Назначение платежа | Указать: "Purchase of condominium in Thailand by [ваше имя]" |
📃 Подтверждение перевода | Нужно получить Foreign Exchange Transaction Form (FETF) |
🏦 Банк получатель | Только через уполномоченные тайские банки |
🏠 На кого оформляется собственность | ФИО должно совпадать с отправителем перевода |
💵 Конвертация в бат | Деньги конвертируются в THB уже в Таиланде по курсу банка |
📋 Почему важен FETF (Foreign Exchange Transaction Form)FETF — это официальный банковский документ, подтверждающий поступление валюты из-за границы. Он необходим для регистрации квартиры на иностранца в Земельном департаменте.
- Без FETF регистрация невозможна!
- ✅ Рекомендации покупателю:
- Обязательно переводите деньги из-за границы в иностранной валюте.
- Это главное требование для покупки квартиры на своё имя.
- Согласуйте банковские реквизиты заранее.
- Получатель — девелопер или продавец, не агент.
- Уточните, какой банк в Таиланде примет средства и оформит FETF.
- Предпочтительны крупные банки: Bangkok Bank, Kasikorn, SCB.
- Избегайте внесения наличных или оплаты через третьих лиц.
- Это может лишить вас права зарегистрировать собственность.
- Попросите копии всех документов перевода и FETF.
- Их нужно будет предоставить в Земельный департамент.
- Сохраняйте назначение платежа и переводы в полном объёме.
- Даже комиссия должна быть оплачена отдельно, а не вычитаться из суммы.
Форма и валюта оплаты недвижимости в Таиланде — это не просто технический вопрос, а юридически важная часть сделки, особенно если вы иностранец. Ошибка может привести к невозможности зарегистрировать право собственности на себя.
📎 Итог: Всегда платите официально, в иностранной валюте и напрямую. Только так вы сможете подтвердить законность покупки и избежать проблем с государственными органами.
Многие иностранцы, особенно при покупке от застройщика, ошибочно полагают, что полученного договора купли-продажи достаточно. Это может привести к потере права собственности, невозможности продажи или оформления наследства.
Этап | Что происходит |
🧾 Проверка документов | Подтверждение личности, права продавца, отсутствие обременений |
💰 Оплата налогов и сборов | Налог с продажи, гербовый сбор, плата за регистрацию |
📄 Передача прав собственности | В титуле Chanote вносят данные нового владельца |
📑 Выдача новых документов | Новый Chanote с именем покупателя |
🔐 Юридическое закрепление сделки | С этого момента право собственности вступает в силу |
Документ | Кто предоставляет |
📃 Оригинал титула (Chanote) | Продавец или застройщик |
🧍 Паспорт или ID | Покупатель и продавец |
🏢 FETF (для иностранца) | Банк (при покупке квартиры) |
📑 Договор купли-продажи (SPA) | Покупатель/юрист |
🧾 Квитанции об оплате | Покупатель |
📮 Визовая информация | Покупатель (иногда требуется копия визы) |
🧑💼 Доверенность (если нужно) | При регистрации через юриста |
Тип сбора | Размер | Кто платит |
🏷️ Гербовый сбор | 0.5% от зарегистрированной стоимости | Обычно продавец |
📈 Налог на прирост капитала | Прогрессивный (0–35%) | Продавец |
💼 Сбор за регистрацию | 2% от стоимости | Часто делят между сторонами |
💰 Удержание налога (if company) | 1% (если продавец — компания) | Продавец |
✅ Все сборы и налоги должны быть уплачены в момент регистрации — иначе сделка не состоится.
- ✅ Рекомендации покупателю:
- Проводите регистрацию только в местном Land Office, по месту расположения объекта.
- Присутствуйте лично или оформите доверенность на юриста.
- Проверьте правильность внесённых данных в Chanote: имя, паспорт, площадь, доля (в случае совместной покупки).
- Оплачивайте сборы и налоги на месте — не переводите деньги заранее через агентов.
- Не соглашайтесь на «частную сделку без регистрации» — это нарушает закон и оставляет вас без прав.
- После регистрации требуйте оригинал Chanote с новой печатью и подписями.
- Храните все документы регистрации — они понадобятся при продаже, аренде или наследовании.
Земельный департамент — это единственный орган, который оформляет и подтверждает право собственности на недвижимость в Таиланде. Если регистрация не проведена — вы юридически не владелец, даже если заплатили и получили ключи.
📎 Итог: Без регистрации в Land Office нет собственности. Это ваша гарантия, ваша защита и ваш единственный официальный документ как владельца.
📌 Что такое «временная регистрация»
В контексте Таиланда под этим термином обычно понимаются:
- Аренда на 30 лет, зарегистрированная в Land Office.
- Регистрация права собственности на строение, построенное на арендованной земле.
- Собственность через тайскую компанию, где иностранец владеет долей.
Параметр | Полная собственность (доступна тайцам) | Временная регистрация для иностранцев |
📘 Вид титула | Chanote (полное право собственности) | Leasehold, регистрация постройки |
⏳ Срок владения | Бессрочно | Обычно 30 лет |
🏛 Регистрация в Land Office | Да | Да |
🔁 Возможность передачи наследникам | Да | Ограниченно или требует продления |
🏗 Право перестроить/продать | Полное | Зависит от условий аренды |
💼 Возможность использования в банке | Да (в залог, под кредит) | Нет |
⚖ Судебная защита | Максимальная | Ограниченная |
📉 Риски при смене владельца земли | Нет | Есть |
- ❗ Примеры ограничений при временной регистрации
- 🧾 Невозможность оформить ипотеку — аренда или владение домом без земли не принимается банками как полноценный актив.
- 🔁 Неавтоматическое продление — даже если в договоре аренды указано продление, оно не гарантировано законом.
- 🧍 Зависимость от арендодателя — например, если земля принадлежит тайскому партнёру или компании, вы рискуете при её продаже или смерти владельца.
- 🏗 Ограничения на изменение недвижимости — без разрешения арендодателя вы не сможете перепланировать, построить или снести объект.
Рекомендация | Зачем это нужно |
📑 Всегда регистрируйте договор аренды в Land Office | Придаёт договору юридическую силу |
🏛 Проверяйте чистоту Chanote и право собственности | Исключает поддельные или спорные документы |
📜 Включайте пункт о праве продления аренды | Повышает шансы на долгосрочный контроль |
🧑⚖️ Привлекайте юриста для подготовки схемы владения | Защищает от невыгодных или незаконных схем |
🧾 Вносите все права и ограничения в письменный договор | Исключает двусмысленности и устные договорённости |
🧠 Вывод
Временная регистрация собственности в Таиланде — это возможный и часто используемый способ владения недвижимостью иностранцем, но она не является полной формой собственности. Такие схемы имеют временные, юридические и экономические ограничения, и подходят не для всех целей.
📎 Итог: если вы планируете долгосрочное владение и управление недвижимостью в Таиланде, важно понимать, что временные формы регистрации — это компромисс. Подходите к ним с осторожностью, привлекайте юристов и всегда действуйте в рамках закона.
📄 Что это значит для владельца недвижимости?
Если вы сдаёте виллу, дом или даже квартиру на срок 3 года и более, вы обязаны зарегистрировать договор аренды. Это:
- Защищает права арендатора и арендодателя.
- Делает аренду официальной и юридически признанной.
- Упрощает возможность продления или передачи прав аренды.
- Предотвращает споры и претензии в случае смены собственника недвижимости.
Характеристика | До 3 лет (незарегистрированная) | От 3 лет (требует регистрации) |
🔒 Юридическая сила | Только на срок до 3 лет | До 30 лет (и более, если продлеваемо) |
🏛 Регистрация в Land Office | ❌ Не требуется | ✅ Обязательна |
⚖ Правовая защита | Ограниченная | Полная |
📄 Отметка в титуле Chanote | Нет | Да |
🔁 Возможность продления | Не регулируется | Да, можно указать в договоре |
Документ | Кто предоставляет |
📃 Договор аренды (2 языка) | Арендодатель и арендатор |
📄 Chanote (титул на землю/объект) | Владелец недвижимости |
🧍 Паспорт арендатора и владельца | Обе стороны |
🧾 Оплата госпошлин и налогов | Обычно арендатор |
🧑💼 Доверенность (при необходимости) | Если стороны не могут явиться лично |
Вид сбора | Размер |
🏷️ Сбор за регистрацию аренды | 1% от общей стоимости аренды |
💠 Гербовый сбор | 0.1% от суммы аренды |
📊 Основание для расчёта | Рыночная или договорная сумма, что выше |
Пример:
Если вы сдаёте дом за 500,000 ฿ в год на 5 лет, то сумма аренды — 2,500,000 ฿.
→ Регистрационный сбор составит 25,000 ฿, гербовый — 2,500 ฿.
- ✅ Рекомендации инвестору:
- 📌 Если планируете сдавать недвижимость на срок более 3 лет — сразу учитывайте расходы на регистрацию.
- 📝 Включайте чёткие условия аренды в договор (сроки, продление, расторжение, коммунальные услуги).
- 🏛 Регистрируйте договор в Land Office — это единственный способ юридически защитить сделку.
- 🧑⚖️ Привлекайте юриста для подготовки аренды — особенно если работаете с иностранными арендаторами.
- 💼 Сохраняйте копии всех договоров и регистрационных документов.
Покупка недвижимости в Таиланде для аренды — разумный шаг. Но если вы рассчитываете на долгосрочную сдачу (от 3 лет), будьте готовы официально регистрировать договор аренды. Это не просто формальность, а важная гарантия, что вы — законный арендодатель, а ваша сделка признана государством.
📎 Итог: хотите сдавать надёжно и легально — регистрируйте аренду в Land Office. Это защитит вас, арендатора и вашу инвестицию.
📌 Почему важно заранее уточнять все финансовые обязательства
Вид налога / сбора | Кто оплачивает | Размер (примерный) | Примечание |
🔁 Transfer Fee (сбор за передачу прав) | Обычно делится 50/50 | 2% от оценочной стоимости (Land Office) | Может быть перераспределён по договорённости |
💵 Stamp Duty (гербовый сбор) | Продавец (если нет налога на доход) | 0.5% от контрактной стоимости или оценочной, что выше | Не взимается, если уплачивается налог на доход |
🏠 Withholding Tax (подоходный налог) | Продавец | 1% от цены продажи или оценочной стоимости | Применяется к частным лицам |
🧾 Specific Business Tax (SBT) | Продавец | 3.3% (3% + 0.3%) от цены продажи | Если недвижимость продаётся в течение 5 лет после покупки |
⚖️ Юридические и нотариальные расходы | Покупатель | ~10,000–30,000 THB | В зависимости от сложности сделки |
📌 Как это работает на практике
🔍 Пример:
Вы покупаете квартиру в Бангкоке за 5,000,000 THB. Оценочная стоимость по Land Office — 4,800,000 THB. Сделка проходит между частными лицами.
Показатель | Сумма |
Transfer Fee (2%) | 96,000 THB |
Stamp Duty (0.5%) | 25,000 THB |
Withholding Tax (1%) | 48,000 THB |
Юридические услуги | ~20,000 THB |
Итого дополнительных расходов | ~189,000 THB (без SBT) |
💡 В данном случае налоги и сборы составляют почти 4% от стоимости объекта.
Рекомендация | Почему это важно |
💬 Согласовывайте заранее, кто платит налоги | В Таиланде не закреплено законом, кто должен оплачивать сборы |
📑 Проверяйте оценочную стоимость Land Office | Именно она может использоваться для расчёта налогов |
🧑💼 Привлекайте юриста для анализа договора | Чтобы избежать подводных камней при распределении расходов |
💳 Заложите 5–7% от стоимости на сопутствующие расходы | Это обезопасит бюджет от неожиданностей |
💡 Уточняйте налоговый статус продавца | Влияет на наличие SBT и удержаний |
🧠 Вывод
Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде — это не мелочи, а существенная часть сделки, которую важно учитывать до подписания договора. От того, как они распределены между сторонами и насколько точно вы рассчитали сумму, зависит реальная стоимость покупки.
📎 Итог: Всегда уточняйте налоги заранее, распределяйте обязательства письменно и консультируйтесь со специалистами. Это поможет избежать сюрпризов и сохранить ваш инвестиционный план под контролем.
Фактор | Влияние на аренду |
📜 Тип недвижимости | Только кондоминиумы с зарегистрированным юр. статусом разрешают аренду |
🏘 Устав жилого комплекса (juristic person) | Может ограничивать или запрещать аренду |
🏖 Район/регион (туристический или нет) | В курортных зонах часто строже контроль за краткосрочной арендой |
🏛 Лицензия на гостиничный бизнес | Требуется для краткосрочной аренды (<30 дней) |
📅 Срок аренды | Более 30 дней — считается долгосрочной, менее — гостиничная |
🧑💼 Регистрация в налоговых органах | Обязательно при получении дохода |
Параметр | Квартира (Condo) | Частный дом / вилла |
📃 Право сдачи в аренду | Часто разрешено, но зависит от управляющей компании | Требует согласования с муниципалитетом |
🏨 Краткосрочная аренда (<30 дней) | Нужна лицензия от отеля | Нужна лицензия + отдельное зонирование |
🧾 Налогообложение | Обязательно | Обязательно |
📑 Необходимость уведомлять миграционные органы | Да, при заселении иностранцев | Да |
⚖️ Нарушения и штрафы | От 10,000 до 50,000 THB и выше | Возможна конфискация или суд |
Рекомендация | Зачем это важно |
📑 Уточняйте у юриста возможность сдачи в аренду | Поможет избежать нарушений |
🏢 Запрашивайте правила у управляющей компании (Juristic) | Они могут прямо запрещать краткосрочную аренду |
🏛 Не планируйте Airbnb без лицензии | Это незаконно во многих случаях и чревато крупными штрафами |
📅 Если сдаёте на срок от 3 лет — регистрируйте договор | Требуется по тайскому законодательству |
💼 Уведомляйте миграционные органы о заселении иностранцев | Это обязанность арендодателя в Таиланде |
🧠 Вывод
Не каждая квартира или дом в Таиланде подходит для аренды. Особенно это касается краткосрочной аренды — здесь законы строгие и не всегда очевидные. Уточнение разрешений и правил заранее — обязательный шаг для любого инвестора, желающего получать доход от сдачи объекта.
📎 Итог: планируя аренду, особенно краткосрочную, убедитесь в законности ваших действий. Правовая база в Таиланде в этой сфере активно регулируется, и лучше всё предусмотреть до покупки, чем разбираться с последствиями.
Фактор | Что может скрываться |
🏘 Окружающая инфраструктура | Объект может находиться рядом со свалкой, стройкой или ночным клубом |
🛣 Дороги и доступ | Нет асфальтированной дороги, сложный подъезд в сезон дождей |
🚧 Техническое состояние | Некачественные материалы, скрытые трещины, сырость |
📑 Юридический статус | Отсутствие Chanote, споры на землю, незаконные пристройки |
🤝 Поведение продавца | Навязчивость, давление, обещания, не отражённые в документах |
📐 Фактическая площадь | Часто отличается от заявленной в рекламе |
Критерий | С визитом | Без визита |
Проверка физического состояния | ✅ Полная | ❌ Только по фото |
Возможность переговоров с продавцом | ✅ На месте | ❌ Ограничено |
Анализ окружающей среды | ✅ Можно лично оценить | ❌ Субъективная онлайн-инфо |
Общение с управляющей компанией | ✅ Личное | ❌ По телефону/через посредника |
Проверка на практике документов | ✅ С юристом на месте | ❌ Только дистанционно |
Риск быть обманутым | 🔽 Ниже | 🔼 Значительно выше |
Рекомендация | Почему важно |
✈️ Посетите объект лично | Увидите реальные условия, сможете задать вопросы |
📸 Сравните фото и реальность | Часто различия существенны |
🧑💼 Встретьтесь с риелтором и юристом | Личное знакомство повышает доверие |
🏘 Пообщайтесь с соседями/жильцами | Узнаете неофициальные детали |
📝 Убедитесь, что всё согласовано в документах | Никаких «устных обещаний» |
🧠 Вывод
Онлайн-объявления не передают полную картину объекта и его окружения. Покупка без визита — это как покупка «кота в мешке». Вы можете столкнуться с неожиданностями, которые сделают инвестицию невыгодной или даже убыточной.
📎 Итог: не покупайте недвижимость в Таиланде без визита на место. Лучше потратить несколько дней и убедиться лично, чем пожалеть о необдуманном решении годами.
Причина | Объяснение |
⚖️ Законодательство Таиланда | Официальным языком является тайский, и только тайский текст имеет юридическую силу |
🧑⚖️ Понимание условий | Английский текст помогает иностранцу чётко понять свои права и обязанности |
🔄 Предотвращение ошибок | Перевод часто позволяет выявить несоответствия или неточности |
🕵️♂️ Защита от мошенничества | Исключает случаи манипуляций с условиями, скрытых пунктов |
📝 Основа для судебных споров | При конфликте можно сравнить оба текста, повысить шансы на справедливое решение |
Раздел контракта | Обязательные пункты |
💰 Цена и порядок оплаты | Точная сумма, сроки, способы платежа |
📅 Сроки сделки | Даты передачи прав, регистрации в Land Office |
🔒 Гарантии | Ответственность продавца за юридическую чистоту объекта |
⏳ Условия расторжения | Порядок возврата задатка, штрафы при отказе |
🏠 Технические характеристики | Описание недвижимости, площадь, состояние |
📜 Дополнительные условия | Например, срок аренды, правила управления |
Риск | Последствия |
❌ Непонимание ключевых пунктов | Возможность согласия на невыгодные или спорные условия |
❌ Зависимость от устных пояснений | Юридическая сила только у письменного текста |
❌ Трудности в судебных разбирательствах | Англоязычный текст помогает в международных спорах |
Рекомендация | Почему это важно |
📜 Требуйте двуязычный (тайский + английский) вариант контракта | Для полной прозрачности условий |
🧑⚖️ Привлекайте опытного юриста для проверки перевода | Чтобы убедиться в точности и отсутствии подвохов |
✍️ Никогда не подписывайте без полного понимания текста | Любые вопросы — только после их разъяснения |
🗂 Храните оба экземпляра контракта | Для защиты своих прав и доказательств при необходимости |
🧠 Вывод
Двуязычный контракт — не просто формальность, а необходимая мера для защиты интересов иностранного покупателя недвижимости в Таиланде. Он снижает риски недоразумений, юридических ошибок и мошенничества, делая сделку максимально прозрачной и безопасной.
📎 Итог: всегда подписывайте договор на двух языках и проверяйте его с юристом, чтобы избежать проблем в будущем.
Хотите продать недвижимость в Таиланде?
Продажа недвижимости в Таиланде — это не просто размещение объявления. Это стратегия, в которой важно учесть всё: от сезонности спроса до грамотной презентации объекта, юридических тонкостей и работы с покупателями из-за рубежа.
В этом материале вы найдёте пошаговую инструкцию для собственников: как правильно оценить свою виллу или апартаменты, подготовить их к показу, выбрать эффективные каналы продвижения , избежать типичных ошибок и заключить сделку на выгодных условиях.
Будь вы частный владелец или инвестор — эта статья поможет вам продать быстро, спокойно и с прибылью 📈
Таиланд — популярная страна среди иностранных инвесторов и экспатов.
Вопрос покупки здесь недвижимости достаточно хорошо изучен, а вот нюансы продажи часто вызывают затруднения. Разберёмся подробно: может ли иностранец продать недвижимость в Таиланде, какие правила действуют, какие налоги придётся заплатить и с какими сложностями можно столкнуться.
🔍 Общие положения
Да, иностранец может продать недвижимость в Таиланде, если она была приобретена на законных основаниях и оформлена соответствующим образом. Однако возможность продажи и процедура зависят от формы собственности, в которой недвижимость находится.
Форма владения | Описание | Можно ли продать? | Особенности |
Freehold в кондоминиуме | 100% право собственности на квартиру, не превышающее 49% иностр. доли | ✅ Да | Наиболее безопасный и ликвидный вариант владения для иностранцев. |
Leasehold (аренда до 30 лет) | Долгосрочная аренда, не даёт права собственности | ✅ Да | Продаётся право аренды, а не сама собственность. Возможны юридические споры. |
Через тайскую компанию (Ltd.) | Владение домом/землёй через компанию, зарегистрированную в Таиланде | ⚠️ Условно | Требует соблюдения корпоративного законодательства. Риски при продаже. |
Thai nominee (нелегально) | Владение через подставного тайца | ❌ Нельзя законно | Нарушает закон, влечёт санкции и невозможность официальной продажи. |
- 📜 Какие документы потребуются при продаже? Chanote (титул собственности) – основной документ на недвижимость.
- Форма Tor Tor 3 (или банковская справка) – подтверждение ввода иностранной валюты в Таиланд.
- Налоговые справки – оценка стоимости, уплата налогов.
- Договор купли-продажи – заверяется в Земельном департаменте (Land Office).
- Паспорт/виза продавца – подтверждение личности.
Название налога/сбора | Кто платит | Ставка |
Transfer fee (пошлина) | Обычно пополам продавец и покупатель | 2% от оценочной стоимости |
Withholding tax (НДФЛ) | Продавец | 1% или прогрессивная шкала |
Specific business tax (SBT) | Продавец (если <5 лет владения) | 3.3% от стоимости |
Stamp duty | Продавец (если нет SBT) | 0.5% |
💡 Пример: если вы владеете квартирой менее 5 лет и сдавали её в аренду, то при продаже вам, скорее всего, придётся заплатить SBT + налог на доход + пошлину за передачу прав.
Проблема | Комментарий |
Ограничение на 49% иностранного владения в кондо | Если превышен лимит — продажа возможна только тайцу. |
Ошибки в документах | Отсутствие справок о переводе валюты, проблемный титул и т.д. |
Аренда земли под домом | Дом можно продать, но земля под ним — только по отдельному договору. |
Курсовые колебания | При конвертации валют теряется часть прибыли. |
Усложнённое налогообложение | Особенно при использовании тайской компании или долевой собственности. |
✅ Вывод
Да, иностранец может продать недвижимость в Таиланде, если она зарегистрирована в допустимой форме владения, особенно — freehold в кондоминиуме. Процесс формально не отличается от продажи тайцем, но требует знания местного законодательства, понимания налоговых обязательств и строгого соблюдения правил ввоза/вывоза капитала.
🔑 Совет: перед продажей проконсультируйтесь с юристом и риэлтором, чтобы избежать рисков и лишних расходов.
Подробный гид для собственников: какие расходы несёт продавец и на что обратить внимание
📋 Основные налоги и сборы
При продаже недвижимости в Таиланде обычно взимаются следующие 4 вида обязательных платежей:
Название | Кто платит | Ставка/размер | Когда применяется |
Transfer Fee (пошлина за регистрацию права) | Обычно 50/50 продавец и покупатель | 2% от оценочной стоимости | Всегда |
Withholding Tax (подоходный налог) | Продавец | 1% от оценочной стоимости (для юр. лиц) Прогрессивная шкала (для физ. лиц) | Всегда |
Specific Business Tax (SBT) | Продавец | 3.3% от продажной цены или кадастровой стоимости (что выше) | Если владение <5 лет и использовалась не как основное жильё |
Stamp Duty | Продавец | 0.5% от продажной цены или кадастровой стоимости | Взимается вместо SBT, если оно не применяется |
💡 Оценочная стоимость — официальная кадастровая стоимость, установленная Земельным департаментом. Она может отличаться от рыночной.
📊 Пример расчёта налогов
Предположим, вы продаёте квартиру, которой владели менее 5 лет, за 3,000,000 THB, и кадастровая стоимость составляет 2,700,000 THB.
Название | Расчёт | Сумма (THB) |
Transfer Fee | 2% от 2,700,000 (обычно пополам) | 54,000 |
Withholding Tax (физ. лицо) | По шкале (примерно 3–5% от прибыли) | ~80,000 |
SBT | 3.3% от 3,000,000 | 99,000 |
Stamp Duty | — (не применяется, т.к. есть SBT) | 0 |
Итоговые расходы продавца: ≈ 233,000 THB
📈 Прогрессивная шкала подоходного налога (Withholding Tax для физлиц)Этот налог рассчитывается как прогрессивный, в зависимости от прибыли, срока владения и вычетов. Вот пример шкалы ставок:
Налогооблагаемая база (THB) | Ставка (%) |
До 150,000 | 0% |
150,001 – 300,000 | 5% |
300,001 – 500,000 | 10% |
500,001 – 750,000 | 15% |
750,001 – 1,000,000 | 20% |
Свыше 1,000,000 | 25–35% |
⚠️ Но фактически налог рассчитывается Земельным департаментом по специальной формуле, учитывающей предполагаемую прибыль и коэффициенты в зависимости от срока владения.
Вид собственности | Transfer Fee | SBT | Withholding Tax | Stamp Duty |
Квартира (Freehold) | 50/50 | Продавец | Продавец | Продавец (если нет SBT) |
Аренда (Leasehold) | Зависит от договора | Продавец (если есть доход) | Продавец | Зависит от ситуации |
Дом на земле (через компанию) | Продавец/Покупатель | Продавец | Продавец (или компания) | Продавец |
✅ Вывод
Продажа недвижимости в Таиланде требует обязательной уплаты нескольких налогов и сборов, основными из которых являются:
- Transfer Fee (2%)
- Withholding Tax (1% или по шкале)
- Specific Business Tax (3.3%) — если вы владели недвижимостью менее 5 лет
- Stamp Duty (0.5%) — если SBT не применяется
- Получить предварительную оценку в Land Office.
- Консультироваться с юристом/бухгалтером.
- Проговорить с покупателем, кто что оплачивает, и закрепить это в договоре.
Полный гид для продавца и покупателя: кто за что платит, как договориться и не переплатить
Название налога/сбора | Обязанность по умолчанию | Описание |
Transfer Fee (пошлина за регистрацию права собственности) | Обычно 50/50 | 2% от кадастровой стоимости; может быть полностью на покупателе по договорённости |
Withholding Tax (удерживаемый подоходный налог) | Продавец | 1% от кадастровой стоимости (юрлица) или прогрессивная шкала (физлица) |
Specific Business Tax (SBT) | Продавец | 3.3% от продажи (если владеет <5 лет и не использует как основное жильё) |
Stamp Duty | Продавец (если нет SBT) | 0.5% от продажной или оценочной стоимости |
Налог / сбор | Кто оплачивает (по умолчанию) | Возможность изменить по договорённости |
Transfer Fee | 50% продавец / 50% покупатель | ✅ Да |
Withholding Tax | Продавец | ⚠️ Редко |
Specific Business Tax | Продавец | ⚠️ Редко |
Stamp Duty | Продавец | ⚠️ Да, если SBT не применяется |
💡 Внимание: даже если стороны договорились иначе, Земельный департамент потребует полной оплаты всех налогов при регистрации сделки. Поэтому важно всё зафиксировать заранее в договоре купли-продажи.
🧾 Как это работает на практике?
Обычно происходит так:
- Покупатель оплачивает часть или всю Transfer Fee.
- Продавец несёт расходы по Withholding Tax и SBT (если применимо).
- Stamp Duty платится только, если не уплачивается SBT.
- Все налоги уплачиваются в Земельном департаменте в день сделки.
Формулировка | Значение |
"Все налоги оплачивает продавец" | Покупатель получает «чистую» собственность, продавец берёт всё на себя |
"Transfer fee 50/50" | Каждая сторона оплачивает 1% из 2% |
"Покупатель оплачивает все расходы" | Иногда возможно при срочной продаже со скидкой |
📌 Пример расчёта с распределением
Продажа квартиры за 3,000,000 THB, оценочная стоимость — 2,800,000 THB.
Показатель | Ставка | Сумма (THB) | Кто платит по умолчанию |
Transfer Fee | 2% | 56,000 | 28,000 продавец / 28,000 покупатель |
Withholding Tax | ~3% | ~90,000 | Продавец |
SBT (если <5 лет) | 3.3% | 99,000 | Продавец |
Stamp Duty (если нет SBT) | 0.5% | 0 | — |
✅ Вывод
По умолчанию, большая часть налогов и сборов ложится на продавца, особенно если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет. Покупатель чаще всего оплачивает половину или всю пошлину за передачу прав (Transfer Fee).
Однако:
- Все платежи можно перераспределить по договорённости.
- Главное — чётко зафиксировать эти условия в письменном соглашении, чтобы избежать споров при оформлении сделки в Земельном департаменте.
Перед продажей обязательно проконсультируйтесь с юристом или нотариусом, чтобы правильно оформить договор и учесть все налоговые обязательства. Это поможет избежать дополнительных затрат и срывов сделки.
Подробный разбор: когда дарение облагается налогом, кто считается родственником и какие есть исключения
В Таиланде передача недвижимости между частными лицами, даже в рамках семьи, не всегда освобождается от налогов и сборов. Особенно это актуально при оформлении дарственной (gift) или безвозмездной передачи собственности между родственниками. В отличие от некоторых стран, в Таиланде нет отдельного понятия «наследственного» или «семейного» налогового освобождения в полном объёме — всё регулируется в рамках действующих налогов, применяемых к любой передаче права собственности.
Вид налога / сбора | Ставка / правило | Применяется? | Кто платит? |
Transfer Fee | 2% от оценочной стоимости | ✅ Да | Обычно получатель |
Withholding Tax | До 5–35% (если считается доходом) | ⚠️ Возможно | Даритель |
Stamp Duty | 0.5% от оценочной стоимости | ✅ Да (если нет SBT) | Даритель |
Specific Business Tax | 3.3% (если дарение рассматривается как продажа) | ❌ Обычно нет при дарении | — |
Gift Tax (если применимо) | Только при превышении лимитов | ✅ Только при дарении от не-родственников или крупных суммах | Получатель |
👪 Кто считается близким родственником?
В Таиланде к «qualified relatives» (близкие родственники, к которым применяются послабления) относятся:
- Родители
- Дети
- Супруги
- Бабушки, дедушки
- Внуки
Сценарий дарения | Transfer Fee | Stamp Duty | Gift Tax | Налогооблагаемый доход? |
Родители ➡️ детям | ✅ Да | ✅ Да | ❌ Нет | ❌ Нет |
Дети ➡️ родителям | ✅ Да | ✅ Да | ❌ Нет | ❌ Нет |
Муж ➡️ жене | ✅ Да | ✅ Да | ❌ Нет | ❌ Нет |
Дарение брату, сестре | ✅ Да | ✅ Да | ⚠️ Возможно | ⚠️ Возможно |
Дарение другу / третьему лицу | ✅ Да | ✅ Да | ✅ Да | ✅ Да |
- 🏦 Что говорит практика?
- Даже при дарении между близкими родственниками, Transfer Fee и Stamp Duty всё равно взимаются.
- Gift Tax в размере 5% может применяться, если:
- Дарение не родственнику,
- Или сумма дарения превышает 20 млн бат (для отдельных случаев — см. закон о подоходном налоге).
- Withholding Tax не применяется, если сделка не рассматривается как коммерческая (то есть нет прибыли для дарителя).
Показатель | Ставка | Сумма (бат) | Пояснение |
Transfer Fee | 2% | 60,000 | Обычно платит получатель |
Stamp Duty | 0.5% | 15,000 | Платит даритель |
Withholding Tax | — | 0 | Не применяется |
Gift Tax | — | 0 | Нет, так как передача родственнику |
✅ Вывод
Передача недвижимости в Таиланде, даже в виде подарка родственнику, не освобождает полностью от налогов и сборов. Основные платежи, такие как Transfer Fee и Stamp Duty, применяются всегда. Однако:
- Withholding Tax и Specific Business Tax — не применяются, если нет прибыли.
- Gift Tax — не применяется при дарении близким родственникам, но действует при передаче третьим лицам или в случае крупных сумм.
- 📌 Рекомендации:
- Всегда оформляйте дарственную у нотариуса и в Земельном департаменте.
- Уточните степень родства — это влияет на налоговые обязательства.
- При передаче недвижимости в семье лучше проконсультироваться с юристом, особенно если речь идёт о большой стоимости.
📌 Введение
Продажа недвижимости в Таиланде требует официальной регистрации смены права собственности в Земельном департаменте (Land Office). Но обязательна ли при этом личная явка продавца, особенно если он — иностранец, временно находящийся за пределами страны? Ответ — не всегда, но есть нюансы.
🤝 Личная явка или представитель?
В Таиланде присутствие сторон сделки в Земельном департаменте — это стандартная процедура. Однако продавец может назначить представителя по доверенности, который сможет подписать все документы и завершить сделку от его имени.
Параметр | Личное присутствие | Через представителя по доверенности |
Требуется поездка в Таиланд | ✅ Да | ❌ Нет |
Нужна доверенность | ❌ Нет | ✅ Да (нотариально заверенная) |
Перевод и легализация документов | ❌ Нет | ✅ Да (если за пределами Таиланда) |
Риск недоразумений | Минимальный | Средний (при плохой доверенности) |
Участие в переговорах | ✅ Да | ❌ Нет |
Срок подготовки сделки | Быстрее | Дольше (из-за легализации доверенности) |
📝 Что включает доверенность (Power of Attorney)Чтобы представитель продавца мог подписывать документы в Земельном департаменте, доверенность должна:
- Быть оформлена на официальном бланке Tor Dor 21 (можно получить в Land Office).
- Быть нотариально заверена, если оформляется за границей.
- Пройти апостиль или заверение консульством Таиланда.
- Включать:
- Полные данные продавца и представителя
- Полный адрес объекта недвижимости
- Разрешение на подписание всех сопутствующих документов
Шаг | Описание |
1. Заполнить форму Tor Dor 21 | Можно скачать онлайн или получить в офисе Land Office |
2. Заверить у нотариуса | Обязательно в стране пребывания продавца |
3. Легализовать в Минюсте / консульстве | Апостиль или заверение консулом Таиланда |
4. Отправить оригинал в Таиланд | По курьеру или через доверенное лицо |
- ⚠️ Особенности для иностранцев
- Если недвижимость находится в кондоминиуме, дополнительно потребуется:
- Foreign Exchange Transaction Form (FET)
- Копии паспорта, визы, въездного штампа
- Все документы, написанные не на тайском языке, должны быть переведены и заверены нотариально.
Личное присутствие не обязательно, если правильно оформлена доверенность. Это удобно для продавцов, находящихся за границей или не имеющих возможности присутствовать лично.
Однако стоит помнить:
- Доверенность требует легализации — это занимает время.
- Присутствие лично — упрощает коммуникацию и может ускорить сделку.
- 📌 Рекомендации:
- ✅ Подготовьте доверенность заранее, особенно если планируете продавать удалённо.
- ✅ Обратитесь к юристу или агенту недвижимости, чтобы избежать ошибок в документах.
- ✅ Проверьте, принимает ли конкретный офис Land Office доверенность без перевода, если она составлена на английском — в некоторых провинциях это допускается.
📌 Введение
Любая сделка купли-продажи недвижимости в Таиланде — будь то квартира, дом, участок или вилла — требует официальной регистрации в государственном органе. Без этой регистрации передача права собственности не имеет юридической силы. В отличие от многих стран, в Таиланде нет частных нотариусов, оформляющих сделки — всё централизовано.
🏢 Где регистрируется сделка?✅ Сделка купли-продажи недвижимости регистрируется исключительно в:
👉 Земельном департаменте (Land Department)Это государственное учреждение, отвечающее за:
- Регистрацию прав собственности
- Перевод титула (Chanote)
- Внесение нового владельца в документы
- Взыскание налогов и сборов по сделке
Тип недвижимости | Где регистрировать сделку |
Кондо или квартира | В провинциальном или районном Land Office, где расположен объект |
Земельный участок / дом | В местном Land Office по месту расположения недвижимости |
Новостройка от застройщика | Обычно в офисе, где застройщик сопровождает регистрацию (может быть централизовано) |
⚠️ Регистрация в другом регионе невозможна — только по месту нахождения недвижимости.
Документ | Кем предоставляется | Примечания |
Титул собственности (Chanote) | Продавец | Оригинал обязательный |
Паспорт + виза (иностранцы) | Продавец и покупатель | С копиями и переводами |
Торговый контракт / соглашение | Обе стороны | На тайском языке или с переводом |
Foreign Exchange Transaction Form (FET) | Покупатель-иностранец | Если оплата >50,000 USD |
Доверенность (если применимо) | Продавец или покупатель | Тор Дор 21 + нотариальное заверение |
Выписки о долгах (если есть ипотека) | Продавец | От банка |
Налоговые идентификаторы | Обе стороны | Для уплаты налогов |
Этап | Описание |
1. Подготовка документов | Сбор всех необходимых бумаг и переводов |
2. Посещение Land Office | Обе стороны или доверенные представители |
3. Проверка документов | Сотрудник Land Department проверяет титулы, паспорта, визы |
4. Оплата налогов и сборов | Выставляется счёт на Transfer Fee, WHT, Stamp Duty и др. |
5. Подписание документов | Соглашение, акты, титульный документ с новым владельцем |
6. Получение новых документов | Новый Chanote на имя покупателя, внесённый в реестр |
Тип платежа | Ставка | Кто обычно платит? |
Transfer Fee | 2% от оценочной стоимости | Часто 50/50 или покупатель |
Withholding Tax | 1% или по ставке дохода | Продавец |
Stamp Duty | 0.5% | Продавец |
Specific Business Tax (если применимо) | 3.3% | Продавец |
- ⚠️ Особенности для иностранцев
- Иностранцы могут владеть только квартирами в зарегистрированных кондоминиумах, при этом их доля в здании не должна превышать 49%.
- Перед регистрацией сделки необходимо подтвердить легальность перевода средств из-за границы (через FET Form).
- Все переводы, визы и документы должны быть официально заверены и переведены.
Регистрация сделки купли-продажи недвижимости в Таиланде осуществляется только в Земельном департаменте по месту нахождения объекта. Это обязательная процедура, гарантирующая законность перехода прав. Без неё сделка не имеет силы, даже если подписан договор между сторонами.
- 📌 Рекомендации:
- 📍 Найдите нужный офис Land Department заранее — их адреса и часы работы можно уточнить онлайн.
- 📑 Подготовьте все документы заранее, включая переводы и легализации.
- 👥 Лучше проводить сделку с помощью юриста или агента недвижимости, особенно при участии иностранцев.
- 💡 При передаче права по доверенности — используйте форму Tor Dor 21 и консульское заверение.
Подробное руководство для продавцов: от Chanote до доверенности — что нужно собрать, подготовить и учесть
🏠 Введение
Продажа недвижимости в Таиланде требует официальной регистрации сделки в Land Department (Земельный департамент). Для этого продавец обязан предоставить полный пакет документов, подтверждающих его право собственности и готовность к передаче объекта.
📋 Полный список документов для продавца
В зависимости от того, является ли продавец гражданином Таиланда или иностранцем, список немного отличается. Также имеет значение, продаётся ли земля, вилла, или квартира (в кондоминиуме).
Документ | Кто подаёт | Обязателен | Комментарий |
Титул собственности (Chanote) | Продавец | ✅ Да | Оригинал, подтверждающий право собственности |
Паспорт + виза (для иностранцев) | Продавец | ✅ Да | Включая копии всех страниц с визой и въездным штампом |
Тайская ID-карта (если продавец — тайский гражданин) | Продавец | ✅ Да | + Домовая книга (Tabien Baan) |
Контракт купли-продажи | Обе стороны | ✅ Да | На тайском или с нотариально заверенным переводом |
Форма согласия супруга (если в браке) | Продавец | В зависимости от статуса | Особенно важно при совместной собственности |
Сертификат отсутствия долгов (если есть ипотека) | Продавец | Если применимо | Выдаётся банком после полного погашения ипотеки |
Платёжные документы на коммунальные услуги и сборы | Продавец | Часто требуется | Особенно для квартир в кондоминиумах |
Доверенность (если продавец не присутствует лично) | Представитель | Если применимо | Обязательно по форме Tor Dor 21, нотариально заверено |
Документ | Зачем нужен | Комментарий |
Foreign Exchange Transaction Form (FET) | Подтверждение перевода денег из-за границы | Особенно важно, если объект приобретался иностранцем |
Сертификат квоты иностранцев (Foreign Quota Certificate) | Для продажи квартиры | Подтверждает, что продажа не превышает 49% квоты на иностранцев |
Перевод документов на тайский язык | Требуется Land Department | Все документы на английском должны быть переведены и заверены |
Документ | Подготовка продавцом | Подготовка агентом или юристом |
Chanote (титул) | ✅ Да | ❌ Нет |
Переводы и нотариальные заверения | ✅ Да | ✅ Да (лучше доверить специалисту) |
Контракт купли-продажи | ✅ / Частично | ✅ Да |
Проверка долгов по коммуналке | ✅ Да | ✅ Возможно |
📌 Что проверяет Земельный департамент?
Перед регистрацией сделки в Land Office сотрудники проверят:
- Подлинность титула собственности
- Совпадение данных в паспорте / ID-карте с владельцем в Chanote
- Отсутствие обременений (ипотеки, ареста, залога)
- Правильность доверенности (если продавец не присутствует)
- Уплату всех налогов и сборов
✅ Оригинал Chanote
✅ Паспорт (с визой и копиями)
✅ Контракт купли-продажи
✅ Сертификат от управляющей компании (при продаже квартиры)
✅ Отсутствие долгов по коммунальным услугам
✅ Справка от банка (если была ипотека)
✅ Доверенность (при необходимости)
✅ Все переводы и заверения
✅ Вывод
Для успешной продажи недвижимости в Таиланде необходимо предоставить комплекс документов, подтверждающих право собственности, отсутствие долгов и личность продавца. В случае участия иностранца или отсутствия личного присутствия, список расширяется, включая нотариальные доверенности и валютные документы.
- 📌 Рекомендации:
- 📁 Подготовьте документы заранее — сбор и легализация могут занять несколько недель.
- 🧑⚖️ Обратитесь к юристу или риэлтору для помощи с оформлением перевода, доверенности и взаимодействием с Land Office.
- 📆 Проверьте заранее, нет ли ограничений по обременениям, залогам или задолженностям на объекте.
Определение рыночной стоимости недвижимости (market value) — это ключевой шаг при продаже, покупке или сдаче жилья в аренду. В Таиланде, как и в других странах, стоимость зависит от множества факторов, включая локацию, тип объекта, площадь, состояние и рыночные тренды. Правильная оценка помогает установить справедливую цену, избежать финансовых потерь и ускорить сделку.
Метод | Описание | Применимость |
Сравнительный анализ (CMA) | Сравнение объекта с аналогичными, недавно проданными объектами | Наиболее точный и часто используемый |
Доходный метод | Оценка на основе потенциального дохода от аренды | Подходит для инвесторов |
Затратный метод | Исчисление стоимости строительства + цена земли | Используется для новых объектов или вилл |
Оценка от агентств или оценщиков | Независимая экспертиза сертифицированного специалиста | Требуется при ипотеке, продаже через банк и в суде |
Категория | Фактор | Влияние на цену |
📍 Локация | Близость к морю, центру, туристическим зонам | + Высокое |
🏢 Тип недвижимости | Кондо, вилла, таунхаус, земля | Среднее |
📐 Площадь | Общая и жилая | Прямая зависимость |
🔧 Состояние объекта | Ремонт, мебель, техника | Среднее |
🧱 Возраст здания | Новое / вторичное | Может понижать цену |
📈 Рынок | Общая рыночная конъюнктура | Зависит от спроса |
📑 Правовой статус | Chanote, права аренды, обременения | Критически важно |
🧭 Этаж / Вид | Высокий этаж, вид на море | Может повысить цену |
🧮 Пример расчёта: Сравнительный метод (CMA)Предположим, вы хотите оценить квартиру площадью 60 м² в Патонге, Пхукет.
Объект | Площадь | Цена | Цена за м² |
Объект A | 58 м² | 4,900,000 ฿ | 84,482 ฿ |
Объект B | 62 м² | 5,300,000 ฿ | 85,483 ฿ |
Объект C | 60 м² | 5,100,000 ฿ | 85,000 ฿ |
📌 Средняя цена за м²: 85,000 ฿
✅ Рыночная стоимость вашей квартиры ≈ 60 × 85,000 = 5,100,000 ฿
💼 Доходный метод (для инвесторов)Если объект сдаётся в аренду:
- Ежемесячный доход: 25,000 ฿
- Годовой доход: 25,000 × 12 = 300,000 ฿
- Типичная ставка доходности: 6%
Элемент | Стоимость |
Земельный участок (400 м²) | 2,000,000 ฿ |
Строительство виллы (100 м² × 20,000 ฿) | 2,000,000 ฿ |
Меблировка и бассейн | 500,000 ฿ |
Итого | 4,500,000 ฿ |
Способ | Кто проводит | Для чего требуется |
Независимая оценка | Сертифицированный оценщик (например, T.A.R.A.) | Банки, суды, инвесторы |
Банковская оценка | Оценщик от банка | При ипотеке |
Агентство недвижимости | Агент по продажам | При выставлении на продажу |
📌 Вывод
Оценка рыночной стоимости — это не догадка, а расчет, основанный на фактах и рыночной информации. Лучше использовать несколько методов и, при необходимости, привлечь эксперта. Это обеспечит адекватную цену, ускорит продажу и убережёт от занижения или завышения стоимости.
- ✅ Рекомендации:
- 🔍 Изучите сайты с аналогичными предложениями (DDproperty, FazWaz, Hipflat).
- 📊 Сделайте сравнительную таблицу объектов.
- 📞 Обратитесь к агенту или лицензированному оценщику для независимого мнения.
- 📈 Обновляйте данные: цены могут быстро меняться в зависимости от сезона или спроса.
Пошаговый разбор, плюсы и минусы, таблицы и практические советы
Многие владельцы недвижимости в Таиланде задумываются: стоит ли привлекать агентство, или можно сэкономить, продавая самостоятельно? Ответ: да, продать недвижимость без посредников можно, если вы готовы взять на себя все этапы сделки — от маркетинга до регистрации в Земельном департаменте.
📋 Что включает самостоятельная продажаПродажа без посредников (For Sale by Owner — FSBO) подразумевает, что вы:
- Оцениваете недвижимость
- Размещаете объявления
- Отвечаете на запросы
- Проводите показы
- Подготавливаете документы
- Заключаете договор
- Регистрируете сделку в Land Office
Критерий | С агентом | Без посредников |
Реклама и продвижение | Агент размещает на платных и внутренних платформах | Придётся делать самому |
Показы и переговоры | Агент проводит показы и торгуется | Продавец делает сам |
Подготовка документов | Агент консультирует по пакету документов | Нужно изучить законы и правила |
Безопасность сделки | Агент страхует риски, проверяет покупателя | Риски выше без знаний |
Комиссия | Обычно 3–5% от цены | Нет комиссии |
Скорость продажи | Обычно быстрее | Может занять больше времени |
Контакты и связи | У агента есть база клиентов | Придётся искать самому |
Документ | Для чего нужен |
Chanote (титул собственности) | Основной документ на землю или квартиру |
Паспорт / ID владельца | Подтверждение личности |
Blue Book (для дома, если вилла) | Регистрация на недвижимость |
Платежи по налогам и коммуналке | Для подтверждения отсутствия долгов |
Доверенность (если продавец не присутствует) | Если оформляет представитель |
Платформа | Описание |
Thai-language сайты: Kaidee, Baania | Аудитория — местные тайцы |
Англоязычные сайты: FazWaz, DotProperty, Hipflat | Покупатели-иностранцы |
Соцсети: Facebook Marketplace, локальные группы на FB | Бесплатно, но нужно следить за сообщениями |
YouTube или TikTok (видеообзор) | Привлекает дополнительное внимание |
Офлайн-способы: баннер на объекте | Эффективно в местах с проходимостью |
Цена объекта | Комиссия 5% | Экономия при самостоятельной продаже |
3,000,000 ฿ | 150,000 ฿ | 150,000 ฿ |
5,000,000 ฿ | 250,000 ฿ | 250,000 ฿ |
8,000,000 ฿ | 400,000 ฿ | 400,000 ฿ |
Риск | Что может пойти не так |
Ошибки в документах | Сделка может быть отклонена в Land Office |
Юридическая неграмотность | Возможны проблемы с налогами или правами собственности |
Языковой барьер | В Taи нотариусы и чиновники работают на тайском |
Мошенники | Повышенный риск без проверки покупателя |
Недостаточная реклама | Сложно выйти на целевую аудиторию |
✅ Вывод
Продажа без посредников возможна и легальна, но требует высокой вовлеченности, знания процесса и готовности заниматься юридическими и организационными вопросами.
- 🔑 Рекомендации:
- 📚 Изучите процесс сделки в Таиланде.
- 📸 Сделайте качественные фото и видео объекта.
- 💬 Подготовьте объявления на английском и тайском языках.
- 📅 Ведите календарь показов.
- 📄 Проверьте юридические детали: Chanote, налоги, долги.
- 🤝 Подключите юриста на финальном этапе (по возможности
Сколько платят, кто платит и можно ли торговаться: полный гид с таблицами и выводами
📌 Введение
Если вы решили продать недвижимость в Таиланде через риэлтора, важно понимать: агентская комиссия — это основная статья расходов, особенно при дорогих объектах. В этой статье рассмотрим, какой размер комиссионных, кто оплачивает, можно ли торговаться и какие есть нюансы.
Тип недвижимости | Стандартная комиссия (%) |
Квартира (Condo) | 3–5% |
Вилла / Дом | 3–5% |
Земельный участок | 5–10% |
Коммерческая недвижимость | 5–10% |
📌 Среднее значение: 5% — это норма для большинства сделок на вторичном рынке.
Сценарий | Кто платит? |
Продавец сам нанимает агента | Продавец |
Агент представляет обе стороны | Обычно продавец |
Агентская сеть или агент-брокер | Может делиться 50/50 |
Продажа через застройщика | Обычно комиссию платит застройщик |
💡 В Таиланде чаще всего комиссию платит продавец.
📃 Как оформляется комиссия?
Агент и продавец подписывают договор (Listing Agreement), где указываются:
- Условия продажи
- Размер комиссии
- Срок действия
- Тип эксклюзивности:
- Эксклюзивный: только один агент имеет право продавать (часто комиссия 5%)
- Неэксклюзивный: несколько агентов могут предлагать объект (3–4%)
Ситуация | Возможность снизить комиссию |
Продажа дорогой недвижимости (>10 млн ฿) | Да, до 3% |
Долгосрочное сотрудничество с агентом | Да |
Несложный объект (например, кондо в хорошем районе) | Да |
Сложные объекты (земля, юридические нюансы) | Обычно нет |
🛑 Нельзя отказаться от комиссии, если подписан эксклюзивный договор.
Услуга | Входит в комиссию |
Оценка рыночной стоимости | ✅ |
Фото/видео объекта | ✅ / иногда отдельно |
Продвижение в каталогах | ✅ |
Проведение показов | ✅ |
Переговоры с покупателями | ✅ |
Юридическая проверка | Частично ✅ |
Подготовка к Land Office | ✅ |
💬 Совет: всегда уточняйте, что входит в комиссию, а что — платно.
Цена недвижимости | Комиссия (5%) | Кто платит |
3,000,000 ฿ | 150,000 ฿ | Продавец |
6,000,000 ฿ | 300,000 ฿ | Продавец |
12,000,000 ฿ | 600,000 ฿ | Продавец |
✅ Вывод
Комиссия агенту в Таиланде — это обычно 3–5% от стоимости недвижимости и почти всегда оплачивается продавцом. Однако условия можно обсуждать — особенно при дорогих объектах или эксклюзивной работе с агентом.
- 🔑 Рекомендации
- 📄 Всегда заключайте письменный договор с агентом.
- 💬 Обсуждайте размер комиссии заранее.
- 🧮 Сравните предложения разных агентов.
- 🏷️ Выбирайте между эксклюзивным и неэксклюзивным форматом.
- 📞 Убедитесь, что агент активно занимается продвижением объекта.
Какие налоговые льготы предусмотрены для долгосрочных владельцев и как рассчитать итоговые выплаты
Продажа недвижимости, которой вы владеете более 5 лет, может дать вам налоговые послабления в Таиланде, особенно если вы — физическое лицо. Однако полное освобождение от налогов не предусмотрено. В этом разборе — все ключевые налоги, ставки, льготы и расчёты, которые помогут понять, сколько вы реально заплатите.
Вид налога | Кто платит | Ставка | Условия |
Регистрационный сбор (Transfer Fee) | Обычно 50/50 между сторонами | 2% от оценочной стоимости | Без льгот |
Специальный бизнес-налог (SBT) | Продавец | 3.3% от цены или оценки (выше из двух) | ❗ Не платится, если владеете >5 лет и объект использовался как личное жильё |
Stamp Duty (Гербовый сбор) | Продавец | 0.5% от цены или оценки (выше из двух) | Заменяет SBT, если тот не применяется |
Подоходный налог (Withholding Tax) | Продавец | Скользящая ставка (0–35%) для физлиц, 1% для юрлиц | Есть скидки за каждый год владения |
✅ Условия освобождения от налога SBTЧтобы не платить 3.3% специального бизнес-налога:
Условие | Нужно выполнить? |
Владение более 5 лет | ✅ Да |
Недвижимость использовалась как личное жильё | ✅ Да |
Не оформлялась как инвестиционный актив | ✅ Да |
Оформлена на физическое лицо | ✅ Да |
Если все условия соблюдены — вместо SBT платится только гербовый сбор 0.5%.
📉 Скидки на подоходный налог при длительном владении
Подоходный налог рассчитывается по формуле, где цена продажи уменьшается в зависимости от количества лет владения. Чем дольше вы владеете, тем меньше облагаемая база.
Годы владения | Процент вычета из базы |
1 | 0% |
2 | 10% |
3 | 20% |
4 | 30% |
5 | 40% |
6 | 50% |
7 | 60% |
8 | 70% |
9 | 80% |
10 и более | 90% |
📌 Это существенно снижает подоходный налог, особенно при долгосрочном владении.
💰 Пример расчета налогов при продаже недвижимости после 6 лет владения
Предположим:
- Продажная цена: 5,000,000 ฿
- Оценочная стоимость (по Land Office): 4,800,000 ฿
- Недвижимость принадлежит физлицу и использовалась как жильё
Налог | Расчет | Сумма (฿) |
Регистрационный сбор | 2% × 4,800,000 | 96,000 |
Гербовый сбор (stamp duty) | 0.5% × 5,000,000 | 25,000 |
Подоходный налог (WHT) | Скидка 50%: расчет на базе 2.5 млн ฿ | ~40,000–60,000 (примерно) |
Спец. бизнес-налог (SBT) | ❌ Не применяется | 0 |
Итого: ~161,000–181,000 ฿ налогов.
Срок владения | Нужно платить SBT? | Stamp Duty | Налог на прибыль (WHT) |
Менее 5 лет | ✅ Да (3.3%) | ❌ Нет | Без скидок |
5 лет | ❌ Нет | ✅ Да (0.5%) | -40% от базы |
6–10 лет | ❌ Нет | ✅ Да | -50% до -90% от базы |
>10 лет | ❌ Нет | ✅ Да | Мин. налог на прибыль |
📝 Вывод
Если вы владеете недвижимостью более 5 лет и использовали её как личное жильё, вы освобождаетесь от специального бизнес-налога (3.3%) и получаете крупные скидки по подоходному налогу. Это делает продажу финансово выгодной, особенно в сравнении с краткосрочными инвестициями.
- 🔑 Рекомендации:
- 📁 Сохраняйте документы, подтверждающие, что вы жили в объекте.
- 📆 Считайте срок с даты регистрации в Land Office.
- 📊 Перед продажей рассчитайте налоговую нагрузку — это поможет в переговорах с покупателем.
- ❗ Если объект был в аренде или использовался как бизнес — налоговые льготы могут не применяться
Правила, обязанности и порядок взаимодействия с управляющей компанией при смене собственника недвижимости
При продаже квартиры в кондоминиуме в Таиланде, многие собственники задаются вопросом: нужно ли уведомлять управляющую компанию или офис менеджмента (Juristic Person Office)?
Ответ — да, обязательно. Независимо от того, являетесь ли вы иностранцем или гражданином Таиланда, уведомление необходимо по закону и для корректной передачи прав и обязательств новому владельцу.
Цель уведомления | Объяснение |
📝 Передача информации о новом владельце | Управляющая компания должна знать, кто теперь собственник и его контакты. |
💡 Передача счетчиков и платежей | Чтобы выставлять счета новому владельцу (электричество, вода, обслуживание). |
💰 Расчёт задолженности | Проверка, есть ли долги по взносам на момент продажи. |
🧾 Получение разрешения на регистрацию | Некоторые кондоминиумы требуют одобрение перед регистрацией сделки в Land Office. |
Шаг | Описание |
1. Уведомить офис управления | Желательно за 3–7 дней до продажи. |
2. Получить справку об отсутствии долгов | Нужна для сделки в Land Office. |
3. Передать копию договора купли-продажи | После сделки — для обновления реестра собственников. |
Документ | Кто предоставляет |
Паспорт или ID продавца и покупателя | Обе стороны |
Копия Chanote (титула собственности) | Продавец |
Копия договора купли-продажи (SPA) | Продавец |
Справка об отсутствии задолженностей | Продавец |
Контракт на коммунальные услуги (если есть) | Продавец/покупатель |
Действие | Продавец | Покупатель | Управляющая компания |
Уведомить о намерении продать | ✅ | ❌ | Принимает уведомление |
Проверить отсутствие долгов | ✅ | ❌ | Подтверждает |
Предоставить копии документов | ✅ | ✅ | Регистрирует смену |
Изменить данные собственника в базе | ❌ | ✅ | Выполняет |
Перевести счета (электричество/вода) | ✅ | ✅ | При необходимости |
- 💡 Важные нюансы
- 📌 Без справки об отсутствии задолженности офис земельного департамента может не зарегистрировать сделку.
- ⚠️ Некоторые управляющие компании требуют оплату сборов за смену собственника — обычно это 1,000–10,000 ฿ (зависит от комплекса).
- 🗂 В крупных кондоминиумах также могут потребовать одобрение комитета кондоминиума, особенно если покупатель — иностранное лицо.
Да, уведомление кондоминиума при продаже квартиры в Таиланде обязательно. Это формальный шаг, необходимый для корректной смены собственника, перевода коммунальных услуг, и проверки финансовых обязательств. Несоблюдение этой процедуры может задержать регистрацию сделки в Land Office и создать проблемы для обеих сторон.
- ✅ Рекомендации:
- 📅 Уведомляйте офис минимум за несколько дней до сделки.
- 📃 Уточните заранее список документов и наличие сборов.
- 🧾 Всегда получайте письменное подтверждение об отсутствии долгов.
- 🛡 Передавайте копии всех документов обеим сторонам — это защитит от недоразумений.
Пошаговое руководство по продаже и переоформлению обременённой недвижимости в Таиланде
Продажа недвижимости, находящейся в ипотеке (или залоге), — вполне законная и распространённая практика в Таиланде. Однако такая сделка требует дополнительных шагов, согласований с банком и юридической подготовки. В этой статье рассмотрим, как правильно продать или передать недвижимость, находящуюся в залоге, а также что следует учесть обеим сторонам.
Термин | Значение |
Mortgage (ипотека) | Регистрация залога на недвижимость в пользу банка до полного погашения. |
Encumbrance (обременение) | Любое ограничение прав собственника: ипотека, арест, сервитут. |
Если объект находится в залоге, он не может быть продан без разрешения или участия банка.
Вариант | Описание | Подходит, если... |
🔓 1. Погашение ипотеки до сделки | Продавец закрывает кредит, снимает обременение, продаёт объект свободным | Есть средства погасить ипотеку заранее |
🏦 2. Сделка через банк (одновременная) | Банк участвует в сделке, покупатель платит банку сумму долга продавца | У покупателя есть средства на оплату |
🔄 3. Перевод ипотеки на покупателя | Новый владелец принимает условия кредита и продолжает выплаты | Банк одобряет покупателя как заёмщика |
Шаг | Действие | Участвуют |
1️⃣ | Получение выписки по кредиту и остатка долга | Продавец, банк |
2️⃣ | Согласование условий погашения и даты сделки | Продавец, покупатель, банк |
3️⃣ | Внесение покупателем суммы долга на счёт банка | Покупатель, банк |
4️⃣ | Получение справки о снятии залога (Release Letter) | Банк |
5️⃣ | Регистрация сделки в Land Office | Все стороны |
6️⃣ | Перевод остатка покупной цены продавцу | Покупатель, продавец |
Документ | Кто предоставляет |
Паспорт/ID сторон | Продавец и покупатель |
Chanote (титул собственности) | Продавец |
Кредитный договор и выписка по остатку | Банк |
Разрешение на снятие залога (Release Letter) | Банк |
Договор купли-продажи | Обе стороны |
Банковские чеки или платёжные документы | Покупатель и/или банк |
Вариант | Сложность | Вовлечённые стороны | Скорость сделки | Финансовая гибкость |
Погашение до сделки | ⭐⭐ | Продавец, банк | Быстрая | Нужен аванс |
Сделка через банк | ⭐⭐⭐ | Продавец, покупатель, банк | Средняя | Стандартно |
Перевод ипотеки | ⭐⭐⭐⭐ | Все + проверка покупателя | Дольше | Зависит от банка |
- ⚠️ Важные моменты
- 🔒 Недвижимость в залоге невозможно переоформить без снятия или переоформления ипотеки.
- 🏦 Банк взимает плату за снятие залога — обычно 1% от суммы кредита (макс. 200,000 ฿).
- 📆 Процесс согласования с банком может занять от 5 до 15 рабочих дней.
- ✅ Лучше заранее запросить в банке "Debt Pay-off Letter" — справку с точной суммой закрытия кредита.
Продажа недвижимости с ипотекой в Таиланде возможна, но требует чёткой координации между продавцом, покупателем и банком. Оптимальный путь зависит от финансовых возможностей сторон и готовности банка участвовать в сделке. Ключевое условие — участие банка в процедуре и наличие всех документов, подтверждающих снятие обременения.
- 💡 Рекомендации:
- Начните с консультации в банке, где оформлена ипотека.
- Убедитесь, что покупатель готов к оплате долга напрямую банку.
- Заранее согласуйте даты и сумму остатка — ставки могут меняться.
- При необходимости — воспользуйтесь юристом или ипотечным брокером.
Все о продаже объектов с действующим арендным договором в Таиланде: нюансы, права и риски
Продажа недвижимости с арендатором — это распространённая практика на тайском рынке. Такая сделка возможна, но требует учёта ряда правовых и практических нюансов. В этом материале мы подробно разберём: в каких случаях можно продать объект с арендатором, как оформляется такая сделка и что важно предусмотреть.
⚖️ Законодательная основа
Согласно Гражданскому и коммерческому кодексу Таиланда, арендный договор может сохраняться при смене собственника, если:
- Он зарегистрирован в Land Office (если срок аренды превышает 3 года);
- Или содержит положение о сохранении аренды при продаже;
- Новый собственник официально уведомлён о существующем договоре.
Вариант аренды | Можно ли продать с арендатором? | Требуется регистрация в Land Office |
📄 Долгосрочная аренда (свыше 3 лет) | ✅ Да, сохраняется автоматически | ✅ Обязательно |
📝 Краткосрочная аренда (до 3 лет) | ✅ Да, но зависит от условий | ❌ Не требуется |
🗣 Устная договорённость | ⚠️ Возможны риски | ❌ Не регистрируется |
Сторона | Права при продаже объекта | Обязанности |
🧍 Арендатор | Продолжать аренду до конца срока | Выплачивать арендную плату новому владельцу |
🧍♂️ Продавец | Продавать объект с уведомлением арендатора | Предоставить договор новому собственнику |
🧍♀️ Покупатель | Получить объект с арендатором и доходом | Уважать текущие условия договора |
📑 Пошаговый порядок сделки
1️⃣ Проверка действующего арендного договора (срок, права, депозит).
2️⃣ Получение согласия арендатора (необязательно по закону, но желательно).
3️⃣ Указание в договоре купли-продажи:
- О наличии арендатора
- О сроке действия аренды
- О передаче депозита
- 4️⃣ Уведомление арендатора о смене владельца.
- 5️⃣ Передача документов новому собственнику.
Финансовый элемент | Кому переходит | Примечание |
🔄 Депозит арендатора | Покупателю | Вычитается из итоговой суммы сделки |
📆 Предоплата по аренде | Покупателю | Покрывает срок после даты сделки |
💰 Арендный доход | Новому владельцу | С момента регистрации права |
Преимущества | Недостатки |
✅ Гарантированный доход для покупателя | ❗ Уменьшение пула потенциальных покупателей |
✅ Упрощение сделки для инвесторов | ❗ Ограничения в использовании (не для жизни) |
✅ Легитимность договора сохраняется | ❗ Необходимость детальной проверки условий |
✅ Вывод
Продажа недвижимости с арендатором в Таиланде — это законно и возможно. Такая сделка особенно интересна для инвесторов, желающих получить готовый доход с первого дня. Главное — правильно оформить договор и уведомить все стороны.
- 💡 Рекомендации:
- Проверяйте наличие зарегистрированного договора аренды.
- Уточните, на кого оформлен депозит — он должен быть передан покупателю.
- Пропишите в договоре купли-продажи все детали аренды: срок, арендную плату, права и обязательства.
- Если вы — покупатель, запросите у продавца выписку об оплатах и состоянии аренды.
Этап | Описание | Типичные сроки |
1. Подготовка недвижимости к продаже 🧹🔧 | Оценка, ремонт, уборка, фотосессия, подготовка документов | 1–4 недели |
2. Размещение и маркетинг 📢 | Размещение объявления, показ объекта потенциальным покупателям | 2–12 недель |
3. Переговоры и согласование условий 🤝 | Ведение переговоров, обсуждение цены, подготовка предварительного договора | 1–3 недели |
4. Подготовка и проверка документов 📑 | Сбор и проверка всех необходимых документов, юридическая проверка | 1–2 недели |
5. Заключение сделки ✍️ | Подписание договора купли-продажи, оформление перехода права собственности | 1–2 недели |
6. Регистрация сделки 🏛️ | Государственная регистрация перехода права собственности | 1–4 недели (в зависимости от региона и загруженности органов) |
Фактор | Влияние на сроки | Пример |
Местоположение 📍 | В более востребованных районах продажа происходит быстрее | Центр города — до 4 недель |
Цена 💰 | Завышенная цена замедляет продажу | Цена выше рынка — 2–3 месяца |
Состояние объекта 🏚️➡️🏡 | Хорошее состояние ускоряет процесс | Без ремонта — быстрее продается |
Тип недвижимости 🏢🏠 | Квартира продается обычно быстрее, чем частный дом или коммерческая недвижимость | Квартира — 1–2 месяца, дом — дольше |
Сезонность 🌸☀️❄️ | Весной и летом спрос выше, зимой — медленнее | Зима — продажи замедляются |
Юридическая чистота объекта 📜⚖️ | Проблемы с документами могут значительно затянуть процесс | Неурегулированные права — задержка до нескольких месяцев |
Метод продажи 🤝🏢 | Продажа через агента обычно быстрее благодаря базе клиентов | Без агента — может занять больше времени |
Итоговый вывод
✅Продажа недвижимости — процесс, который в среднем занимает от 1 до 4 месяцев, однако в отдельных случаях сроки могут быть и длиннее. Быстрая продажа возможна при адекватной цене, хорошем состоянии объекта, грамотном маркетинге и юридической чистоте документов. Чтобы ускорить процесс, важно тщательно подготовить объект к продаже, правильно оценить его стоимость и выбрать эффективную стратегию продвижения.
Если вы хотите получить максимально точную оценку времени продажи вашего конкретного объекта, лучше проконсультироваться с профессиональным риэлтором, который учтет все нюансы вашего рынка и объекта. 🏡✨
Аспект | Описание | Пример/Комментарий |
Разрешение на расчеты в валюте | В большинстве стран продажа недвижимости официально оформляется в национальной валюте, но оплата может поступать в валюте при соблюдении валютного контроля | В России сделки оформляются в рублях, но валютные переводы возможны |
Валютный контроль | При получении оплаты в иностранной валюте необходимо соблюдать правила валютного контроля и отчетности перед банками и налоговыми органами | Переводы свыше определенной суммы требуют подтверждающих документов |
Банковские операции | Для получения валютных платежей нужен валютный счет или специальное разрешение банка | Часто сделки через валютные счета или конвертация в национальную валюту |
Налогообложение | Налоговая база рассчитывается в национальной валюте, возможны курсовые разницы | Курсовая разница может повлиять на конечный доход |
Плюсы | Минусы |
Защита от инфляции и девальвации | Сложности с валютным контролем и отчетностью |
Возможность выгодного курса обмена | Риск колебаний валютного курса |
Привлечение иностранных покупателей | Возможные дополнительные банковские комиссии |
Упрощение международных расчетов | Необходимость открытия валютного счета |
- Практические рекомендации при получении оплаты в иностранной валюте 📋
- ✅Обратитесь в банк для открытия валютного счета и уточнения правил валютного контроля.
- Проконсультируйтесь с юристом и налоговым консультантом, чтобы учесть все юридические и налоговые аспекты.
- Заключайте договоры, в которых четко прописывается валюта платежа и порядок конвертации.
- Учитывайте риски курсовых колебаний и заранее обсуждайте эти вопросы с покупателем.
- Ведите прозрачную отчетность перед банками и налоговыми органами.
✅Получить оплату в иностранной валюте при продаже недвижимости возможно, однако это связано с определёнными законодательными и финансовыми нюансами. Чтобы избежать проблем с валютным контролем и налогами, важно соблюдать установленные правила, работать через банки с опытом работы с валютными операциями и оформлять договоры с учетом валюты платежа. При грамотном подходе это может стать выгодным инструментом для защиты средств и привлечения зарубежных инвесторов. 🌍💼
Понятие | Описание |
Справка о происхождении средств | Документ или набор документов, подтверждающих законность получения денег, которые покупатель использует для оплаты недвижимости |
Цель | Предотвратить участие в незаконных схемах, соответствовать требованиям банков и контролирующих органов |
Законодательное требование | В ряде стран и ситуаций банки и нотариусы обязаны запрашивать такие документы в рамках «Знай своего клиента» и антиотмывочного законодательства |
Ситуация | Обоснование |
При крупных сделках | Как правило, при суммах, превышающих определённый порог (например, 600 000 руб. или эквивалент) |
При сомнительных источниках средств | Если есть подозрение на незаконность происхождения денег или противоречия в документах |
По требованию банка или нотариуса | В рамках проверки клиента и соблюдения правил валютного контроля и налогового законодательства |
При сделках с иностранными покупателями | Усиленный контроль в связи с рисками отмывания денег и финансирования терроризма |
Вид документа | Пример |
Выписки из банковских счетов | Подтверждение поступлений и движения средств |
Договоры по заработной плате | Трудовой договор, справка с работы |
Договоры купли-продажи или аренды | Продажа другой недвижимости, аренда имущества |
Налоговые декларации | Подтверждение уплаты налогов с доходов |
Подарочные и наследственные документы | Официальные свидетельства, нотариальные акты |
Риск | Последствие |
Отказ банка в проведении операции | Сделка может быть заблокирована или отсрочена |
Юридическая ответственность | Возможны проверки, штрафы, уголовные дела |
Потеря доверия со стороны контрагентов | Сложности в заключении будущих сделок |
Налоговые претензии | Дополнительные начисления и пени |
Итоговый вывод
✅Получение справки о происхождении средств от покупателя недвижимости в современных условиях является важной мерой безопасности и законности сделки. Это позволяет защитить обе стороны от рисков связанных с незаконным происхождением денег и избежать проблем с банками, налоговыми и правоохранительными органами. В большинстве случаев требование о такой справке обусловлено законодательством и внутренними правилами банков и нотариусов, особенно при крупных сделках или работе с иностранными покупателями. Рекомендуется заранее уточнять необходимость этих документов и готовить их заблаговременно для беспроблемного проведения сделки. 🏡🔒
Аспект | Описание |
Владение через компанию | Недвижимость оформлена не на физическое лицо, а на юридическое лицо — тайскую компанию |
Законодательство Таиланда | Компании могут владеть землей, но с определёнными ограничениями в зависимости от вида бизнеса |
Права и обязанности владельца | Компания распоряжается недвижимостью, имеет право продавать, но все сделки требуют соблюдения местного права |
Регистрация и налоги | Компания обязана вести бухгалтерию, платить налоги и соблюдать регламент регистрации сделок |
Этап продажи | Описание |
1. Проверка учредительных документов компании | Убедиться, что компания имеет право распоряжаться недвижимостью |
2. Проведение внутреннего корпоративного согласования | Одобрение сделки советом директоров или акционерами (в зависимости от устава компании) |
3. Оформление договора купли-продажи | Составление договора от имени компании |
4. Передача долей в компании (опционально) | Вместо продажи недвижимости может быть выгодно продать доли в компании |
5. Регистрация сделки в местных органах | Регистрация перехода права собственности или изменения владельца компании |
Риск/Ограничение | Описание |
Юридическая сложность | Процедуры продажи сложнее, чем при продаже недвижимости на физическое лицо |
Ограничения иностранного владения | В Таиланде существуют ограничения на владение землей иностранцами и компаниями |
Валютный контроль и налоги | Сделки могут быть связаны с валютным контролем, налоговыми обязательствами |
Возможные споры внутри компании | При продаже долей — риск конфликтов между акционерами |
Способ продажи | Преимущества | Недостатки |
Прямая продажа недвижимости | Ясная юридическая процедура | Более длительный и сложный процесс |
Продажа долей в компании | Быстрее и проще оформление сделки | Возможны внутренние риски и налоги |
Ликвидация компании с продажей | Полное завершение всех обязательств | Требует времени и дополнительных расходов |
Итоговый вывод ✅
Продать недвижимость, оформленную на тайскую компанию, можно, однако это требует тщательного соблюдения юридических процедур и внимательного подхода к корпоративным вопросам. Продажа такой недвижимости сложнее, чем у физических лиц, и часто включает дополнительные этапы, связанные с управлением компанией и согласованиями. Важно заранее проконсультироваться с юристами, специализирующимися на таиландском законодательстве, чтобы выбрать оптимальную схему продажи и избежать рисков. Такая сделка может быть выгодной для инвесторов, если подойти к ней грамотно и профессионально. 🏢✨
Схема мошенничества | Суть | Как распознать |
Поддельные документы | Использование фальшивых паспортов, доверенностей или правоустанавливающих документов | Несоответствие данных, явные ошибки, отсутствие оригиналов |
Мошенничество "псевдопокупателя" | Имитируют интерес, затягивают процесс, просят доступ к документам или квартире | Отказ встречаться лично, просьбы отправить копии документов заранее |
Обман через доверенность | Используют поддельную или недействительную доверенность | Непроверенная нотариальная доверенность, отсутствие контакта с доверителем |
Подставные агенты и риэлторы | Выдают себя за специалистов, берут предоплату за "услуги" или "внесение в базу" | Отсутствие лицензии, сайт без адреса, навязчивость |
Мошенничество с авансами и задатками | Получают аванс и исчезают | Давление на быстрое принятие решения, отказ от юридического оформления |
Перехват денег на сделке | Поддельные счета, смена банковских реквизитов | Изменение реквизитов в последний момент, давление на срочный перевод |
Этап | Риски | Меры защиты |
Подготовка документов | Утечка или подделка документов | Не отправляйте сканы по непроверенным каналам, ставьте водяные знаки |
Подбор покупателя | Псевдопокупатели, шантаж или давление | Проверяйте личность, встречайтесь лично, не торопитесь |
Подписание договора | Юридические ошибки, подставные лица | Привлекайте нотариуса или юриста, проверяйте полномочия сторон |
Передача денег | Перевод на поддельные счета, недосчёт | Используйте банковскую ячейку, аккредитив или нотариальное сопровождение |
Регистрация сделки | Подмена документов, отмена записи | Регистрация через государственные органы, проверка всех копий |
- Полезные советы для безопасности сделки 💡✅
- Продавайте через проверенное агентство или с сопровождением юриста.
- Лично присутствуйте на всех этапах сделки — от показа до регистрации.
- Не передавайте документы без нотариального запроса или договора.
- Используйте официальные каналы для расчётов — аккредитив, банковскую ячейку или счёт эскроу.
- Проверяйте документы покупателя — паспорт, миграционные данные (если иностранец), источник средств.
- Сохраняйте переписку и документы — на случай споров и судебных разбирательств.
- Не доверяйте "суперпредложениям" и слишком настойчивым покупателям — особенно тем, кто торопит вас с принятием решения.
Мошенничество при продаже недвижимости — реальный риск, но его можно свести к минимуму, если действовать осознанно, последовательно и юридически грамотно. Главный принцип — не спешить, проверять каждую деталь и не доверять непроверенным людям. Использование профессионального юридического и нотариального сопровождения — это инвестиция в вашу безопасность. Сделка, оформленная по всем правилам, не только защитит ваши интересы, но и сохранит нервы и время. 🏡🔍🔒
Категория расхода | Описание | Обязательность | Ориентировочная стоимость* |
Подготовка документов | Получение выписок, справок, копий правоустанавливающих документов | Обязательно | 1 000 – 10 000 ₽ |
Оценка недвижимости | Независимая рыночная оценка объекта | Иногда обязательно (по требованию банка или суда) | 5 000 – 15 000 ₽ |
Юридическое сопровождение | Проверка документов, сопровождение сделки | Рекомендуется | 10 000 – 50 000 ₽ |
Нотариальные услуги | Заверение доверенности, соглашений, сделок | Частично обязательно | 2 000 – 20 000 ₽ |
Ремонт или косметическая подготовка | Подготовка жилья к показам: уборка, косметика, мелкий ремонт | По желанию | 5 000 – 200 000 ₽+ |
Услуги риэлтора или агентства | Поиск покупателя, организация показов | По выбору продавца | 2–6% от стоимости объекта |
Маркетинг и реклама | Продвижение объявления на платформах, фотосъёмка, видео | Рекомендуется | 3 000 – 30 000 ₽ |
Налоги и сборы | НДФЛ при продаже, госпошлины | Обязательно (в некоторых случаях) | 0 – 13% от сделки |
*Ориентировочная стоимость дана в рублях для средней квартиры или дома. Зависит от региона, типа недвижимости и индивидуальных условий.
Услуга | Обязательно ли? | Когда требуется |
Выписка из ЕГРН | ✅ | Всегда — для подтверждения права собственности |
Справка об отсутствии долгов | ✅ | Для уверенности покупателя и банка |
Заверенная доверенность | ✅ (при продаже через представителя) | При отсутствии продавца на сделке |
Проверка прав собственности юристом | ❗ Рекомендуется | Особенно при сложной истории объекта |
Вид подготовки | Цель | Примерные расходы |
Генеральная уборка и декор | Повышение привлекательности | 3 000 – 10 000 ₽ |
Косметический ремонт | Обновление интерьера | 30 000 – 150 000 ₽ |
Фотосъёмка + видеопрезентация | Качественное объявление | 5 000 – 20 000 ₽ |
Хоумстейджинг (дизайнерская подготовка) | Продажа за более высокую цену | 10 000 – 100 000 ₽+ |
Расход | Ситуация, при которой возникает | Пример |
Погашение обременений или ипотеки | Если объект заложен или в аресте | Может потребоваться досрочное закрытие кредита |
Комиссия за безналичный расчёт | При аккредитивной форме сделки или банковской ячейке | 3 000 – 20 000 ₽ |
Курьерские или почтовые услуги | При дистанционных сделках или оформлении доверенностей | 500 – 3 000 ₽ |
Проживание вне объекта | Если нужно освободить жильё до сделки | Временная аренда жилья |
Итоговый вывод ✅
Продажа недвижимости — это процесс, требующий финансовой подготовки. Итоговая сумма расходов может варьироваться от нескольких тысяч до сотен тысяч рублей, в зависимости от состояния объекта, способа продажи и юридических обстоятельств. Чтобы не потерять в деньгах и времени:
🔹 Составьте список всех необходимых расходов заранее
🔹 Привлеките профессионалов, особенно для юридического сопровождения
🔹 Инвестируйте в презентацию, чтобы быстрее найти покупателя и продать дороже
Разумный подход к подготовке — залог успешной и безопасной продажи! 🏡💼📈
🌴 Недвижимость в Таиланде: главные ошибки иностранцев
-
🧱 1. Покупка земли на физическое лицо
Ошибка:
Иностранец не имеет права владеть землёй в Таиланде напрямую, но многие об этом не знают или пренебрегают.
Что может пойти не так:- Оформление на тайского «друга» или номинального владельца;
- Потеря собственности в случае конфликта;
- Отмена сделки государством.
Использовать долгосрочную аренду (leasehold), регистрацию через компанию (Thai Co., Ltd) с юридическим сопровождением. -
🏗 2. Покупка незарегистрированной недвижимости
Ошибка:
Покупка без проверки документов или на стадии «бумажного проекта».
Что может пойти не так:- Застройщик обанкротится;
- Нет лицензии на строительство;
- Земля под проектом не в собственности компании.
Проверять Chanote (титул собственности), наличие строительного разрешения, репутацию девелопера. Оформлять через нотариуса и независимого юриста. -
.💼 3. Отсутствие due diligence
Ошибка:
Отсутствие юридической проверки объекта перед покупкой.
Риски:- Обременения и долги по земле;
- Судебные споры;
- Земля находится в охраняемой зоне.
Проводить due diligence — полную юридическую проверку, включая проверку прав на землю, налоги, статус здания, лицензии и т. д. -
📜 4. Доверие только застройщику или агенту
Ошибка:
Клиент слепо верит словам риелтора или девелопера.
Что может пойти не так:- Скрытые платежи;
- Несоответствие обещаний реальности;
- Манипуляции с условиями договора.
Заключать договор с независимым юристом, использовать переведённые на английский (или русский) контракты, уточнять всё до подписания. -
🏘 5. Нарушения при строительстве
Ошибка:
Самовольное или некачественное строительство на арендованной или чужой земле.
Что может пойти не так:- Штрафы, снос постройки;
- Отсутствие коммуникаций;
- Проблемы с регистрацией постройки.
Оформить разрешения, заключить договор с зарегистрированной строительной компанией, контролировать процесс, подписывать Building Permit. -
📉 6. Неверная оценка ликвидности
Ошибка:
Покупка недвижимости в «слепую» — без анализа рынка.
Риски:- Объект трудно продать или сдать;
- Переоценка стоимости;
- Убытки при выходе из актива.
Оценивать локацию, спрос на аренду, динамику цен, инфраструктуру, конкурентную среду. -
🔁 7. Ошибки при продаже недвижимости
Ошибка:
Неверное оформление сделки, занижение цены в договоре или неправильное оформление налогов.
Что может пойти не так:- Претензии налоговой;
- Потеря права собственности;
- Отказ в регистрации перехода прав.
Оформлять все документы через юриста и нотариуса, указывать полную стоимость сделки, проверять оплату налогов (Withholding Tax, Transfer Fee и др.). -
⚠️ 8. Игнорирование налогов и скрытых расходов
Ошибка:
Планирование сделки без учёта обязательных налогов и сборов.
Что важно учитывать:- Налоги при продаже;
- Годовой налог на землю;
- Плата за коммуналку в кондоминиуме (Common fee).
-
🧾 9. Оформление без переводчика
Ошибка:
Подписание документов на тайском без понимания содержания.
Риски:- Подписание невыгодных условий;
- Пропуск ключевых пунктов;
- Проблемы с судебной защитой.
Всегда требовать официальный перевод договора на понятный язык и консультацию с юристом. -
🔒 10. Использование ненадёжных партнёров
Ошибка:
Оформление недвижимости или компании на тайских «друзей» без юридических гарантий.
Как применимо к недвижимости:
Часто иностранец покупает землю или строит дом, оформляя всё на тайского партнёра (по доверенности или устной договорённости). В случае конфликта — вся собственность может быть потеряна. -
🧠 11. Отсутствие бизнес-мышления
Ошибка:
Люди строят жильё «для себя» без учёта спроса, стоимости владения и последующей ликвидности.
Как применимо к недвижимости:
Выбор неудобной локации, завышенные расходы на дизайн, дорогая отделка без спроса на аренду — это снижает инвестиционную привлекательность и увеличивает риски. -
🕵️♂️ 12. Игнорирование местного контекста
Ошибка:
Непонимание тайского законодательства, культуры и практики ведения дел.
Как применимо к недвижимости:
— Незнание, что в некоторых районах запрещено строительство;
— Неосведомлённость о сезонах, влияющих на спрос на аренду;
— Игнорирование экологических ограничений.
как не попасть впросак
- Не покупайте землю напрямую — используйте leasehold или компанию;
- Всегда делайте юридическую проверку (due diligence);
- Работайте с юристом, а не только агентом;
- Не стройте без разрешений;
- Оценивайте ликвидность, налоги и перспективы района.
📊 Часто закрывающиеся бизнесы на базе недвижимости:
Бизнес-модель | Причина провала |
Мини-отели и гестхаусы | Сложности с лицензией, низкий спрос вне сезона |
Барчики при виллах | Несоответствие зонированию, шумовые жалобы |
Airbnb-аренда без регистрации | Запреты в многоквартирных домах, штрафы |
Кафе на арендованной земле | Увеличение арендной платы, отток туристов |
Девелопмент без капитала | Замороженные стройки, долги перед клиентами |
Быстрый обмен рублей на баты 🇷🇺💱🇹🇭
- Принимаем наличные и безналичные рубли в 39 городах России – офисы в крупнейших регионах.
- Моментальная сделка стол в стол – деньги передаются в России, и сразу в Таиланде их получают в батах
- Оплата по QR-коду через приложение – можно даже оплачивать аренду жилья прямо с телефона
- Помогаем оформить FED на freehold – справка о происхождении средств, необходимая для покупки недвижимости
- Наши менеджеры на связи 24/7, проконсультируем и поможем с переводом!