С хвостиком в страну улыбок
Живите с питомцем в Тае легко, спокойно и с любовью — как дома. ❤️🐾
🐾 РАЗДЕЛ В РОАЗРАБОТКЕ! 🐶
🐾 Как перевезти питомца в Таиланд: пошаговый гид
📌 1. Подготовка к переезду
-
Обязательные прививки перед выездом
-
Международный ветпаспорт для животных -
Чипирование: как и зачем это делать
-
Ветеринарный сертификат: что нужно получить перед вылетом
-
Дополнительные документы и сроки их действия
✈️ 2. Перелёт и прохождение границы
-
Как перевезти питомца в самолёте: салон или багаж
-
Требования к переноске и бронирование места для животного
-
Подготовка к полёту: антистресс, питание, вода
-
Прохождение контроля и карантина в Таиланде
-
Таможенные и карантинные правила: чего ожидать на границе
Закон о земле (Land Code) прямо запрещает иностранцам владение землёй.
Однако есть законные альтернативы — аренда, компания, брак с тайским гражданином и другие формы использования земли.
📜 Что говорит закон?
Согласно Land Code Act, Section 86, иностранцы не имеют права владеть землёй в Таиланде, за исключением редких исключений, одобренных Министерством внутренних дел и правительством.
№ | Способ | Описание | Срок / Условия | Комментарий |
1 | Долгосрочная аренда (lease) | Иностранец арендует землю у тайского владельца | До 30 лет, с возможностью продления | Наиболее распространённый и безопасный способ |
2 | Регистрация тайской компании | Иностранец становится совладельцем тайской компании, которая владеет землёй | Максимум 49% иностранного участия | Требуется юридическое сопровождение и ежегодная отчётность |
3 | Через супруга-гражданина Таиланда | Земля оформляется на тайского супруга/супругу | Иностранец подписывает отказ от претензий на землю | Используется, но может быть уязвимо при разводе |
4 | Инвестиции от 40 млн THB | Правительство может разрешить покупку до 1 рай (1600 м²) земли для жилых целей | Инвестиции должны быть в тайскую экономику на срок не менее 3 лет | Очень редкое исключение, сложное в реализации |
5 | Покупка через BOI (Board of Investment) | Для компаний с иностранным капиталом, одобренных BOI | В специфических бизнес-проектах | Только для юридических лиц, не для частных лиц |
- 📌 Наиболее безопасный вариант для частных лиц:
- ▶ Долгосрочная аренда земли (Leasehold)
- Срок аренды: 30 лет (официально), часто с прописанным правом продления ещё на 30+30 лет
- Регистрация: обязательна в земельном департаменте
- Права арендатора: можно строить дом, сдавать в аренду, передавать по наследству (в рамках срока аренды)
Объект | Оформление |
Земля | В аренде у тайского владельца |
Дом/здание | В собственности иностранца (может быть зарегистрировано отдельно) |
- ⚠️ Важно знать Земля, зарегистрированная на тайскую компанию с иностранным участием, не должна использоваться как способ обхода закона. Регистрация "фиктивной" компании может привести к признанию сделки недействительной.
- При аренде земли, если договор аренды не зарегистрирован в земельном офисе — он не будет иметь юридической силы свыше 3 лет.
- Все документы и соглашения должны быть составлены на тайском языке и юридически проверены.
❓ Можно ли купить землю на имя тайского друга?
⛔ Нельзя. Это будет считаться подставным лицом, и если будет доказано, что земля фактически принадлежит иностранцу — она может быть конфискована.
❓ Можно ли унаследовать землю, если она записана на тайского супруга?
✅ Да, но иностранец не сможет стать полноправным владельцем земли. Ему придётся либо продать, либо арендовать землю у наследников.
❓ Могу ли я построить дом на арендованной земле?
✅ Да. Вы можете зарегистрировать здание как отдельную собственность (если аренда оформлена официально) и владеть домом отдельно от земли.
🧭 Заключение Владение землёй в Таиланде для иностранцев юридически невозможно напрямую, но есть безопасные альтернативы — аренда, владение через компанию, брак или инвестиционные схемы. Самым стабильным и широко применяемым способом остаётся аренда земли с регистрацией прав и отдельным владением домом.
№ | Вариант | Суть | Доступность | Риски / Ограничения |
1 | Долгосрочная аренда (Leasehold) | Заключение аренды земли на срок до 30 лет (часто с продлением до 90 лет) | ✅ Широко используется | Продление не гарантировано законом, нужно регистрировать в Land Office |
2 | Покупка дома на арендованной земле | Иностранец владеет зданием, земля — в аренде | ✅ Очень распространено | Дом и земля — разные объекты, важно юридически разделить |
3 | Тайская компания с иностранным участием | Земля регистрируется на компанию, где иностранец владеет ≤49% | ⚠️ Используется, но требует соблюдения закона о компаниях | Не должно быть фиктивной структуры, иначе риск аннулирования прав |
4 | Через тайского супруга/супругу | Земля оформляется на тайского партнёра, с отказом иностранца от прав | ✅ Возможно при браке с тайцем | Уязвимость при разводе; иностранец юридически не владеет землёй |
5 | Инвестиции от 40 млн THB | При инвестициях в экономику возможно получить землю до 1 рай (1600 м²) | ⚠️ Теоретически возможно, на практике — очень редко | Требуется одобрение правительства, множество условий |
6 | Права пользования (Usufruct / Sopha Sin / Superficies) | Альтернативные формы, дающие право пользоваться или строить | ✅ Применимо в отдельных случаях | Право не наследуется автоматически, ограничения по срокам |
7 | BOI / EEC / Специальные инвестиционные зоны | Земля через компанию с одобрением инвесткомиссии (BOI) | ✅ Для бизнеса и проектов | Только для юридических лиц и специфических целей |
8 | Покупка в обход закона (номинал, фиктивная компания) | Земля записана на тайца, но фактически контролируется иностранцем | ❌ Незаконно | Риски конфискации земли, уголовной ответственности, признания сделки недействительной |
- 🔍 Краткое пояснение популярных схем
- 1. Долгосрочная аренда (Leasehold)
- Срок до 30 лет, с прописанным продлением ещё на 30–60 лет
- Регистрируется в Land Office
- Можно построить дом, сдавать в аренду, передавать по наследству (в рамках срока)
- 2. Компания с тайскими акционерами Иностранец владеет не более 49%
- Остальные 51% — у тайских партнёров
- Используется для покупки земли компанией
- 3. Брак с тайским гражданином Земля регистрируется на супруга
- Иностранец подписывает отказ от прав (waiver letter)
- 4. Право Superficies или Usufruct Superficies: право построить здание на чужой земле
- Usufruct: пожизненное право пользования землёй или домом
- Регистрируются официально
Цель | Рекомендуемый вариант |
Построить дом для жизни | Leasehold + регистрация дома на своё имя |
Инвестировать в виллы | Leasehold или через BOI-проект |
Купить виллу в браке | На имя супруга + личный контракт |
Развивать бизнес (отель, виллы) | Тайская компания с BOI-одобрением |
- ❗️ Важно: Всегда оформляйте аренду, superfices или usufruct официально через Земельный департамент (Land Office)
- Не пытайтесь обойти закон через подставных лиц — это незаконно и рискованно
- Привлекайте независимого юриста, говорящего на английском и знакомого с практикой
📌 Что важно знать с самого начала? Таиланд ограничивает права собственности для иностранцев. Особенно это касается земли: иностранцы не могут владеть землёй напрямую в Freehold, но могут владеть зданиями, кондоминимумами и заключать долгосрочную аренду (Leasehold).
🔑 Что такое Freehold? Freehold (полноправная собственность) — это право владения недвижимостью без ограничения по сроку.
- В Таиланде Freehold означает: Вы являетесь полноправным собственником
- Ваше право зафиксировано на титуле Chanote (чонод)
- Вы можете продавать, передавать по наследству, закладывать и распоряжаться имуществом по своему усмотрению
- 🔒 Но:
- Только граждане Таиланда или тайские компании могут владеть землёй в Freehold
- Иностранцы могут владеть кондоминимумом в Freehold (но только до 49% жилой площади комплекса)
Тип недвижимости | Freehold доступен иностранцу? | Условия |
Земельный участок | ❌ Нет | Только через компанию или иные схемы |
Жилой дом (без земли) | ✅ Частично | Только здание, не земля |
Кондоминиум | ✅ Да | До 49% от общей площади |
📄 Что такое Leasehold?
Leasehold (долгосрочная аренда) — это право владения и пользования недвижимостью на ограниченный срок, обычно 30 лет.
- Особенности: Максимальный срок аренды: 30 лет (с возможностью продления ещё на 30 + 30, но это не гарантировано законом)
- Договор регистрируется в земельном департаменте
- Можно арендовать землю, дом, квартиру
- Преимущества: Дешевле, чем Freehold
- Юридически проще в оформлении
- Позволяет иностранцам владеть объектом «как своим» на длительный срок
Характеристика | Freehold | Leasehold |
Срок владения | Бессрочно | 30 лет (+ возможные продления) |
Владение землёй | Только для тайцев/тайских компаний | ✅ Можно арендовать |
Передача по наследству | ✅ Да | ❌ Нет (можно продлить при жизни) |
Перепродажа | ✅ Свободная | ❌ Только с согласия арендодателя |
Право владения квартирой | ✅ До 49% в кондо | ✅ Можно арендовать |
Регистрация в земельном департаменте | ✅ Да | ✅ Да |
Риски | Минимальные | Риск непродления после 30 лет |
- 🧠 Как используется Leasehold на практике?
- Популярный способ покупки земли для строительства — оформлять долгосрочную аренду (30 лет) + регистрировать дом в собственности (Freehold)
- В договорах аренды часто прописывается право продления аренды на ещё 30–60 лет, но это не гарантировано законом
- Иногда используется схема с услугой выкупа права аренды, но это требует сопровождения юристов
Элемент | Статус |
Земля | Leasehold (долгосрочная аренда) |
Дом/здание | Freehold (в собственности) |
В этом случае вы арендуете участок на 30 лет, но дом регистрируется как ваша личная собственность.
- 📚 Юридические нюансы Договор аренды более 3 лет обязательно должен быть зарегистрирован в земельном департаменте
- Leasehold можно продать, если это разрешено договором
- Арендатор может завещать свои имущественные права, но только в рамках срока аренды
Ваша цель | Рекомендуется |
Купить квартиру в жилом комплексе | Freehold |
Владеть домом с участком | Leasehold + Freehold |
Инвестировать в арендный бизнес на земле | Через тайскую компанию (с юридическим сопровождением) |
Жить в доме 20–30 лет, без наследования | Leasehold |
📌 Вывод
Freehold — это полноправное владение, доступное в ограниченных случаях иностранцам (например, в кондоминиуме).
Leasehold — законный и широко используемый способ владения недвижимостью и землёй на длительный срок, особенно для строительства частных домов.
Если планируете строительство или покупку — крайне важно привлекать юриста, чтобы выбрать оптимальную схему с учётом ваших целей и минимизировать риски.
📌 Суть вопроса В Таиланде иностранцы не могут владеть землёй напрямую, но могут законно арендовать её на 30 лет с регистрацией в Земельном департаменте.
Это распространённая практика, особенно при строительстве вилл, отелей и бизнес-объектов.
Но возникает главный вопрос: насколько безопасно арендовать землю на такой долгий срок, особенно если вы инвестируете миллионы бат в строительство?
- 📄 Юридическая основа
- Максимальный срок аренды — 30 лет, по статье 540 Гражданско-коммерческого кодекса Таиланда
- Аренда должна быть зарегистрирована в земельном управлении (Land Office), если срок превышает 3 года
- Продление возможно, но не гарантировано законом — это отдельный договор, требующий повторной регистрации
Преимущество | Пояснение |
✅ Законно | Разрешено законодательством и широко используется |
✅ Регистрируется | Подлежит официальной регистрации в Земельном департаменте |
✅ Доступно иностранцам | Один из немногих легальных способов владения участком |
✅ Гибко | Можно оформить аренду через физическое или юридическое лицо |
✅ Подходит для строительства | Можно зарегистрировать здание на себя (Freehold), арендуя землю |
Риск | Как избежать |
❌ Арендодатель отказывается продлить аренду | Включить условия о продлении в договоре, оформить отдельный MoU (протокол о намерениях) |
❌ Договор не зарегистрирован | Всегда регистрируйте договор аренды в Land Office |
❌ Смена владельца земли | Закрепите условие, что аренда сохраняется при смене собственника |
❌ Судебные споры или долги собственника | Провести дью-дилидженс перед арендой, проверить Chanote на обременения |
❌ Смерть арендодателя (физлица) | Предусмотреть переход прав аренды в договоре, оформлять через компанию |
- 🧾 Что обязательно включить в договор аренды:
- Точное описание участка (по Chanote)
- Срок аренды (30 лет с точной датой начала и окончания)
- Регистрация в Land Office
- Права на строительство и владение зданием арендатором
- Возможность продления (если планируется)
- Переход прав аренды в случае продажи или смерти собственника
- Компенсации при досрочном расторжении
Элемент | Юридический статус |
Земля | Leasehold (долгосрочная аренда 30 лет) |
Дом/здание | Freehold (зарегистрирован на арендатора) |
Такой формат позволяет законно владеть домом и пользоваться участком долгосрочно. При условии правильного договора и юридической поддержки — это безопасная и рабочая схема.
- 📉 Возможные слабые места Продление аренды не гарантировано законом — даже если прописано в договоре
- В Таиланде арендодатель может быть не заинтересован в продлении или может смениться
- При регистрации оформляется только один срок — 30 лет; дополнительные периоды — это соглашения о намерениях, не имеющие силы без перерегистрации
Критерий | Зарегистрированная аренда | Незарегистрированная аренда |
Юридическая сила | ✅ Да | ❌ Нет |
Срок аренды | До 30 лет | Максимум 3 года |
Возможность строительства | ✅ Да (с разрешением) | 🚫 Нет |
Признание государственными органами | ✅ Да | ❌ Нет |
Риски | 🔒 Минимальные | ⚠️ Высокие |
💬 Заключение Да, арендовать землю на 30 лет в Таиланде — безопасно, если договор правильно оформлен и зарегистрирован, а вы получили юридическую поддержку.
Это один из самых распространённых способов владения недвижимостью для иностранцев, особенно при строительстве частных домов и объектов под бизнес.
Существует несколько видов земельных документов (титулов), и от этого зависит, можно ли:
- владеть участком в Freehold,
- строить на нём,
- продавать/арендовать,
- регистрировать права в земельном департаменте.
Название титула (тайский) | Название (англ.) | Юридическая сила | Можно строить? | Можно продать/передать? | Комментарий |
โฉนดที่ดิน (Chanote) | Chanote (Title Deed) | ✅ Полноправная собственность | ✅ Да | ✅ Да | Самый сильный документ, подлежит регистрации |
น.ส.3 ก (Nor Sor 3 Gor) | Nor Sor 3 Gor | ⚠️ Условная собственность | ✅ Да | ✅ Да (с ограничениями) | Можно продавать/арендовать, но с оговорками |
น.ส.3 (Nor Sor 3) | Nor Sor 3 | ⚠️ Менее надёжный | ✅ Да | ⚠️ Сложности | Не всегда точно определены границы участка |
น.ส.2 (Nor Sor 2) | Nor Sor 2 | ❌ Заявка на право | ❌ Нет | ❌ Нет | Только намерение на использование |
ส.ป.ก. 4-01 (Sor Por Kor) | Sor Por Kor 4-01 | ❌ Государственная земля | ❌ Нет | ❌ Нет | Только для сельхозназначения тайцами |
ภ.บ.ท. 5 и др. | Possessory Right Docs | ❌ Не подтверждает право | ❌ Нет | ❌ Нет | Нельзя строить или зарегистрировать |
- 🔍 Подробное описание ключевых титулов
- 1. Chanote (โฉนดที่ดิน) — Полноправное право собственности
- Самый безопасный и юридически сильный документ
- Точные координаты по GPS, нанесённые на кадастровую карту
- Разрешено строительство, аренда, продажа, залог
- Можно оформить в Freehold (если тайский гражданин или компания)
- 2. Nor Sor 3 Gor (น.ส.3 ก) — Документ условного владения
- Подлежит передаче, продаже и аренде
- Границы участка определены точно, но не GPS (как в Chanote)
- Можно получить разрешение на строительство
- Возможно преобразование в Chanote в будущем
- 3. Nor Sor 3 (น.ส.3) — Старый тип документа
- Не зарегистрирован в кадастре, границы участка неточные
- Передача собственности возможна, но сложнее
- Возможны конфликты границ и споры
Желательно избегать или конвертировать в Nor Sor 3 Gor или Chanote
- 4. Nor Sor 2 (น.ส.2) — Заявка на владение
- Только разрешение на временное использование
- Нельзя продавать, строить, регистрировать право
- Обычно используется в сельских районах
- 5. Sor Por Kor 4-01 (ส.ป.ก. 4-01) — Земля для фермеров
- Государственная земля, предоставляемая только гражданам Таиланда для сельского хозяйства
- Нельзя продавать, сдавать в аренду или строить
- Популярный объект мошенничества (продают иностранцам якобы дешево)
Вопрос | Обязательно для проверки |
Тип титула | Chanote или максимум Nor Sor 3 Gor |
Присвоен ли номер кадастра | Да, если Chanote |
Есть ли GPS-границы | Да (только у Chanote) |
Зарегистрировано ли в Land Office | Обязательно |
Наложение границ соседей | Проверить через землеустроителя |
Обременения, залоги | Проверить в Земельном департаменте |
- 📌 Как проверить документ на землю?
- Попросите оригинал Chanote или Nor Sor
- Сверьте номер участка, владельца, площадь
- Обратитесь в Land Office за выпиской (можно через юриста)
- Закажите дью-дилидженс (due diligence) через лицензированного юриста
Безопасная покупка земли в Таиланде возможна только при наличии Chanote или, в некоторых случаях, Nor Sor 3 Gor.
Любые другие документы (особенно Sor Por Kor или Possessory Right) не дают законного права собственности или строительства, и их следует избегать.
Перед сделкой обязательно:
- провести юридическую проверку документов,
- убедиться в отсутствии споров и ограничений,
- зарегистрировать все договоры аренды или покупки в Land Office.
В Таиланде случаи покупки нелегальных, обременённых или не подлежащих продаже земель не редкость.
Особенно если вы:
- Покупаете или арендуете землю у частного лица,
- Планируете строить объект на участке,
- Иностранец и не знакомы с нюансами тайского законодательства.
Проверка | Что искать | Где проверить |
📄 Тип права на землю | Chanote или Nor Sor 3 Gor | Land Office (Земельное управление) |
📐 Границы участка | Чёткие, соответствуют карте и GPS | Кадастровая карта, выезд инженера |
👤 Собственник | Имя совпадает с паспортом/ID | Chanote и реестр в Land Office |
📉 Обременения | Нет залога, суда, запрета на продажу | Выписка (Title Deed Extract) |
🏗️ Разрешение на строительство | Возможность получить Permit | Муниципалитет (область / район) |
🧾 История перехода прав | Легально ли он получен и когда | Архив в Land Office |
🛤 Зонирование (застройка) | Входит ли в допустимую зону | Департамент землепользования |
🌊 Защищённые зоны | Нацпарки, прибрежная зона, лес, SPK и т.д. | DNP, кадастр, юрист |
Документ | Назначение |
🧾 Chanote или Nor Sor 3 Gor | Подтверждает законность владения |
📍 Кадастровый план (Map) | Определяет точные границы участка |
🧾 Выписка из Land Office | Содержит текущие обременения и информацию о владельце |
🧾 Справка о зонировании | Показывает допустимость строительства в этой зоне |
🧾 Согласие на продажу/аренду | Если владелец — компания или несколько лиц |
🧾 Удостоверение личности | Паспорт / ID владельца (должен совпадать с Chanote) |
Вид участка | Риски |
Sor Por Kor 4-01 (земля фермеров) | Запрещена к продаже, только для тайцев |
Nor Sor 2 / Possessory Right | Не имеет законной регистрации |
Участки без доступа к дороге | Нельзя получить разрешение на строительство |
Участки без GPS-граничения | Возможны споры с соседями, отказ в регистрации |
Прибрежная зона < 50 м | Нельзя строить, экологические ограничения |
Национальные парки / леса | Государственная земля, может быть экспроприирована |
🔎 Как провести юридическую проверку: пошагово
1. Запросите копию ChanoteПроверьте:
- Имя владельца,
- Номер участка,
- Кадастровый номер,
- Размер (в Rai-Ngan-Wah).
- 2. Сравните карту Chanote с фактическим участком
- Вызовите землеустроителя или геодезиста
- Сравните GPS-данные
- 3. Получите выписку из Land Office
- Подтверждает отсутствие залога/обременений
- Проверка истории переходов прав
- 4. Проверьте зонирование и разрешение на строительство
- Участок должен находиться в зоне допустимого строительства
- Некоторые территории запрещены к жилой застройке (например, национальные парки, охраняемые леса, береговая линия)
- 5. Убедитесь в праве продавца
- Проверьте ID, подписи, доверенности (если собственник не сам)
- Если продавец — компания: нужны уставные документы, резолюция собрания
- 6. Проверьте наличие доступа
- Участок должен иметь юридический доступ к дороге
- Без этого невозможно получить разрешение на строительство
№ | Элемент проверки | Статус | Комментарий |
1 | Тип права на землю — Chanote или NS3G | ✅ / ⚠️ / ❌ | Только эти два вида допустимы |
2 | GPS-границы и выезд геодезиста | ✅ / ⚠️ | Совпадают ли с документом? |
3 | Земельный доступ (дорога) | ✅ / ❌ | Доступ к общественной дороге |
4 | Выписка из Land Office | ✅ / ❌ | Есть ли обременения |
5 | Зонирование | ✅ / ⚠️ / ❌ | Разрешено ли строительство |
6 | Подлинность Chanote и владельца | ✅ / ❌ | Совпадение ID и имени |
7 | Статус участка (SPK, нацпарк и т.д.) | ✅ / ⚠️ / ❌ | Проверка экологических ограничений |
8 | Возможность получения разрешений | ✅ / ❌ | Через местную администрацию |
📌 Заключение
Проверка участка — неформальность, а критически важный этап, особенно если вы:
- Иностранец,
- Вкладываете значительные средства,
- Планируете строить.
🧱 Земля и постройка — разные объекты права
По тайскому законодательству:
- Земля может быть предоставлена в долгосрочную аренду,
- Здание на земле может принадлежать арендатору — при условии отдельной регистрации права собственности на постройку.
Параметр | Возможность | Комментарий |
👤 Владение землёй | ❌ Иностранец не может владеть | Но может арендовать до 30+30 лет |
🏠 Владение домом | ✅ Возможно | Если оформлен в отдельную собственность |
📄 Договор аренды | ✅ Обязательно | С регистрацией в Land Office (если срок > 3 лет) |
🧾 Право собственности на постройку | ✅ Регистрируется отдельно | На основании заявления, строительного разрешения и подтверждённых затрат |
📌 Указание в договоре аренды | ✅ Рекомендуется | Что постройка принадлежит арендатору и может быть перенесена или продана |
📐 Разрешение на строительство | ✅ Требуется | На имя арендатора по договору аренды или с согласия собственника земли |
- 📋 Как оформить строительство на арендованной земле — пошагово
- 1. Заключить долгосрочный договор аренды (Leasehold)
- Срок до 30 лет (+ возможное продление)
- Регистрация в Land Office обязательно, если срок аренды больше 3 лет
- В договоре указывается:
- право арендатора строить,
- что дом будет его собственностью,
- порядок обращения с домом после окончания аренды
- 2. Получить разрешение на строительство
- Заявитель: арендатор или собственник (по доверенности)
- Земля должна иметь зонирование, допускающее застройку
- Документы:
- Договор аренды,
- Разрешение собственника (если требуется),
- Архитектурные планы.
- 3. Построить дом и зарегистрировать право собственности
- После завершения строительства обращаетесь в муниципалитет:
- Получаете "House Registration Certificate" (Tabien Baan),
- Регистрируете дом как отдельную собственность в земельном управлении.
Параметр | Вариант 1: Freehold | Вариант 2: Leasehold + Дом |
Владение землёй | ✅ Полное | ❌ Нет |
Владение домом | ✅ Да | ✅ Да (если зарегистрирован) |
Возможность продать | ✅ Да (дом + земля) | ⚠️ Только дом, аренду — с согласия |
Срок владения | Бессрочно | До 30 лет (+ опция продления) |
Требуется ли местный партнёр | Да (если земля через Thai Co.) | Нет |
Подходит ли для иностранца | ⚠️ Ограниченно | ✅ Да |
Риск | Как избежать |
📆 Истечение срока аренды | Пропишите опцию продления аренды и зарегистрируйте её |
🧾 Дом не зарегистрирован как собственность | Зарегистрируйте постройку как отдельный объект |
🧍♂️ Земля передана новому владельцу | Закрепите права аренды в Land Office, чтобы были обязательны |
❌ Нет разрешения на строительство | Строительство будет признано незаконным |
🛑 Снос дома по истечении аренды | Укажите в договоре, что дом — собственность арендатора и может быть перенесён |
- 🧾 Что прописать в договоре аренды:
- Право арендатора строить объект
- Отдельное право собственности на здание
- Порядок распоряжения домом при окончании аренды
- Возможность продления аренды (опционально)
- Согласие владельца на регистрацию дома на арендатора
Построить дом на арендованной земле в Таиланде — вполне законно, если соблюдены:
- регистрация аренды в Land Office,
- получение разрешения на строительство,
- регистрация постройки как отдельной собственности.
Стоимость регистрации земли в Таиланде зависит от вида сделки (покупка, аренда, дарение), категории сторон (гражданин Таиланда или иностранец), а также стоимости участка.
Основные расходы формируются из госпошлин, налогов и услуг юриста/переводчика.
Вид сделки | Кто оформляет | Где оформляется | Стоимость регистрации |
Покупка земли (Freehold) | Продавец и покупатель | Land Office (Земельное управление) | 3–7% от оценочной стоимости |
Долгосрочная аренда (Leasehold) | Арендодатель и арендатор | Land Office | ~1.1% от суммы аренды |
Дарение | Даритель и одаряемый | Land Office | 0.5–6.8% (в зависимости от степени родства и статуса) |
Передача между юр. лицами | Компании | Land Office | 4.86–6.8% |
Вид сбора | Ставка | Кто оплачивает* | Примечание |
🧾 Регистрационный сбор | 2.0% от оценочной стоимости | Обычно делят 50/50 | Не облагается НДС |
💸 Гербовый сбор (Stamp Duty) | 0.5% | Обычно продавец | Если нет налога на прирост |
📈 Налог на прирост стоимости | 5.0% (Withholding Tax) | Продавец | От стоимости или рыночной оценки |
🧮 Специальный налог на бизнес | 3.3% | Продавец (юр. лица) | В случае владения < 5 лет |
*Порядок оплаты сторон может оговариваться в договоре купли-продажи
Параметр | Значение |
Госпошлина за регистрацию аренды | 1.0% от общей суммы аренды |
Гербовый сбор | 0.1% от общей суммы аренды |
Регистрация аренды на 30 лет | Пример: участок с арендой 30 лет × 100,000 THB в год = 3,000,000 THB суммарно |
Итого пошлин | 1.1% от 3,000,000 THB = 33,000 THB |
🧾 Расчёт стоимости регистрации участка 🏠
Пример 1:
Покупка участка стоимостью 5,000,000 THB
Участок с Chanote, сделка между частными лицами
Статья | Сумма |
Регистрационный сбор (2%) | 100,000 THB |
Stamp Duty (0.5%) | 25,000 THB |
Withholding Tax (примерно 5%) | 250,000 THB |
Итого: | ~375,000 THB |
🧾 Пример 2:
Аренда земли сроком на 30 лет по цене 150,000 THB/год
Общая сумма аренды: 4,500,000 THB
Статья | Сумма |
Регистрация аренды (1%) | 45,000 THB |
Stamp Duty (0.1%) | 4,500 THB |
Итого: | ~49,500 THB |
Услуга / Расход | Примерная стоимость | Комментарий |
⚖️ Услуги юриста по проверке участка | 15,000–40,000 THB | Due Diligence, проверка Chanote и т.д. |
🌐 Перевод документов | 2,000–10,000 THB | Нотариальный или сертифицированный перевод |
👨💼 Представитель в Land Office | 5,000–15,000 THB | В зависимости от сложности |
📍 Геодезическая проверка | 3,000–10,000 THB | Проверка границ участка |
- ⚠️ На что обратить внимание
- Все сборы рассчитываются от оценочной стоимости, а не обязательно от рыночной (может быть ниже).
- Иностранцам нельзя владеть землёй напрямую, но могут:
- арендовать (leasehold),
- построить дом (если зарегистрирован отдельно),
- владеть через компанию (с ограничениями).
- Важно регистрировать договор аренды в Land Office, если он более 3 лет — иначе он не имеет силы в суде.
Регистрация земли в Таиланде — это формально прозрачный, но финансово затратный процесс, который включает в себя:
✅ Государственные пошлины
✅ Налоги на прирост и гербовые сборы
✅ Дополнительные юридические расходы
🎯 Чтобы избежать ошибок и лишних трат, обязательно работайте с юристом, специализирующимся на земельных сделках в Таиланде, и проводите предварительную проверку участка (Due Diligence).
📌 Краткий ответ Да, в Таиланде действуют официальные требования к минимальной площади земельных участков, зависящие от:
- 📍 Целевого назначения участка (жилая, коммерческая, сельхоз и др.)
- 🏘 Типа недвижимости (вилла, таунхаус, кондо и др.)
- 🧾 Формы владения (для регистрации дома, аренды, компании и т.п.)
- 🗺 Плана зонирования территории (Land Use Plan)
Тип постройки | Минимальная площадь участка | Дополнительные условия |
🏡 Частный жилой дом | ≥ 50 кв. ва (200 м²) | Для выдачи разрешения на строительство |
🏘 Таунхаус | ≥ 16 кв. ва (64 м²) | Ширина фасада не менее 4 м |
🏙 Многоквартирный дом (кондо) | Зависит от проекта | Требует отдельного проектного одобрения |
🛖 Сельский дом | Нет строго установленного минимума | По согласованию с местным муниципалитетом |
📝 1 кв. ва (Wah²) = 4 м²
🧱 Минимальный участок для регистрации дома на арендованной земле.
Если вы иностранец и арендуете землю, чтобы построить дом, то важно:
Параметр | Значение |
Минимальный размер арендуемого участка | Рекомендуется ≥ 50 кв. ва (200 м²) |
Возможность получить разрешение | Есть при соблюдении зонирования |
Право на регистрацию дома | ✅ Да, если дом отдельно зарегистрирован |
Зона (зонирование) | Минимальный размер участка | Разрешённый тип застройки |
🟩 Жилая (Residential) | ≥ 50 кв. ва (200 м²) | Жилые дома, виллы |
🟨 Коммерческая (Commercial) | Зависит от бизнеса | Магазины, офисы, гостиницы |
🟫 Сельхоз (Agricultural) | ≥ 100 кв. ва (400 м²) | Фермы, дома с ограничением по высоте |
⛔ Ограниченная зона (Coastal, Forest) | Чаще всего строительство запрещено | Требует отдельного разрешения |
Форма владения землёй | Минимальная площадь участка | Примечания |
Через Thai Company (Co., Ltd.) | Нет прямого минимума, но: | - Участок должен соответствовать зонированию |
- Не менее 1 Рай для фермерской земли |
- | Через аренду (Leasehold) | ≥ 50 кв. ва для регистрации дома | Лучше указывать чёткие границы в договоре |
Ситуация | Последствия |
Площадь < 50 кв. ва | Могут отказать в разрешении на строительство |
Нарушение зонирования | Возможен штраф или запрет на строительство |
Неучтённый доступ к участку | Проблемы с коммуникациями и регистрацией дома |
Земля не подходит под разделение | Нельзя продать часть или оформить Chanote |
- ✅ Как проверить соответствие участка
- 📄 Запросить Chanote (титул собственности)
- 📍 Проверить план зонирования у местных властей
- 📏 Уточнить площадь (Wah²) на основании кадастрового плана
- 🏛 Консультироваться с Land Office до покупки
Минимальный размер участка в Таиланде — критически важный параметр при покупке или аренде земли под строительство. Как правило:
- Жилой дом — от 200 м² (50 кв. ва)
- Таунхаус — от 64 м² (16 кв. ва)
- Коммерция и прочее — индивидуально по зонированию
- Проверить статус Chanote,
- Уточнить назначение земли,
- Получить письменное подтверждение от местного муниципалитета.
Поиск участка под строительство в Таиланде требует внимательного анализа локации, правового статуса земли, инфраструктуры и планов застройки региона. Для иностранцев критически важно учитывать форму владения землёй и ограничения в зонировании.
Источник | Преимущества | Недостатки |
🏢 Агентства недвижимости | Доступ к проверенным объектам | Комиссия 3–5% |
🌐 Онлайн-платформы (DotProperty, FazWaz, ThaiProperty) | Удобный поиск по фильтрам | Не всегда актуальная информация |
📣 Объявления от владельцев | Возможность торга и покупки напрямую | Требуется юридическая проверка |
🧭 Разведка на местности | Видна реальная инфраструктура | Затратно по времени и усилиям |
🧑💼 Через юриста/застройщика | Комплексный подход + проверка | Необходим выбор проверенного специалиста |
Критерий | Рекомендации |
📍 Локация | Близость к пляжу, городу, школам |
🛣 Доступность | Асфальтированная дорога, подъезд круглый год |
💡 Коммуникации | Электричество, вода, интернет |
📜 Право собственности | Предпочтительно Chanote |
🧾 Зонирование | Убедитесь, что участок допускает строительство |
🏞 Топография и почва | Равнинный участок, не в зоне затоплений |
💰 Цена и налоги | Сравнивайте с рыночной стоимостью |
Вид документа (титула) | Подходит для строительства | Можно ли продать / построить? | Комментарий |
🟢 Chanote | ✅ Да | ✅ Да | Наиболее безопасный вариант |
🟡 Nor Sor 3 Gor | ⚠️ Возможно | ⚠️ С ограничениями | Требуется межевание и проверка |
🟠 Nor Sor 3 | ❌ Желательно избегать | ❌ Не всегда точно определён | Не рекомендуется |
🔴 Sor Kor 1 и ниже | ❌ Нет | ❌ Нет | Только для сельхозназначения |
- 🔍 Пошаговый алгоритм поиска участка
- 1. Определите цели и бюджет
- Для личного проживания или инвестиций?
- Бюджет на землю и стройку отдельно
- 2. Выберите приоритетные локации Острова (Пхукет, Самуи) или материковая часть
- Проверьте планы развития инфраструктуры
- 3. Изучите предложения Сравните цены на онлайн-платформах
- Запросите актуальные Chanote / документы
- 4. Проверьте участок на месте Убедитесь в наличии дороги и подключения коммуникаций
- Зафиксируйте координаты участка (для юриста)
- 5. Проведите Due DiligenceС помощью юриста проверьте:
- Титул собственности (Chanote)
- Отсутствие обременений
- Право владельца продавать землю
Участок | Размер | Документ | Цена (THB) | Расположение | Коммуникации | Строительство возможно? |
A | 800 м² | Chanote | 3.5 млн | Самуи, Ламаи | Да | ✅ Да |
B | 640 м² | Nor Sor 3 | 2.2 млн | Чианг Май | Нет | ⚠️ Сложности |
C | 400 м² | Chanote | 1.8 млн | Хуа Хин | Да | ✅ Да |
D | 1,200 м² | Sor Kor 1 | 1.5 млн | Районг | Нет | ❌ Нет |
Ошибка | Последствия |
📄 Отсутствие Chanote | Невозможно официально построить дом |
🏞 Земля в охраняемой зоне | Запрет на строительство |
🤝 Доверие продавцу без юриста | Риск мошенничества или двойной продажи |
🧾 Игнорирование зонирования | Нарушение закона и штрафы |
💧 Нет доступа к воде/дороге | Удорожание строительства в 2–3 раза |
- ✅ Чек-лист перед покупкой участка Получен Chanote (или проверенный Nor Sor 3 Gor)
- Участок не в охраняемой или лесной зоне
- Проведены вода, электричество, интернет
- Установлены границы (межевание)
- Сделан топографический осмотр
- Продавец — законный владелец
- Договор аренды (если leasehold) зарегистрирован
- Есть возможность получить разрешение на строительство
- Проведена юридическая проверка (Due Diligence)
Найти участок под строительство в Таиланде — реально и выгодно, если действовать по шагам:
- Определиться с целями и регионом
- Проверить статус земли и инфраструктуру
- Работать только с юристом и надёжными агентами
- Не торопиться с покупкой — проверяйте каждый документ
Наиболее востребованные регионы для покупки земли и строительства недвижимости в Таиланде — это курортные и прибрежные районы, сочетающие туристическую привлекательность, развитую инфраструктуру и потенциальный рост стоимости активов. Среди них особенно выделяются Пхукет, Панган, Самуи, Хуа Хин, Чианг Май и Паттайя. Каждый регион имеет свои особенности, плюсы и риски.
Регион | Популярность среди иностранцев | Основные типы недвижимости | Преимущества | Потенциальные риски |
Пхукет | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Виллы, отели, кондо | Туризм круглый год, аэропорт, школы | Высокая цена на землю |
Самуи | ⭐⭐⭐⭐⭐ | Виллы, резорты | Природа, развитая аренда, международное сообщество | Ограниченные участки у моря |
Панган | ⭐⭐⭐⭐ | Эко-виллы, бутик-отели | Дикая природа, бум инвестиций, IT-сообщество | Ограниченная инфраструктура |
Хуа Хин | ⭐⭐⭐ | Дома, таунхаусы | Подходит для пенсионеров, недалеко от Бангкока | Не такой туристический спрос |
Чианг Май | ⭐⭐ | Дома, бутик-гестхаусы | Горы, культура, дёшево | Не подходит для пляжного туризма |
Паттайя | ⭐⭐⭐⭐ | Кондо, коммерция | Удобство, близость к Бангкоку | Перегрев рынка |
Особое внимание: остров Самуи
Остров Самуи (Koh Samui) — это быстроразвивающееся инвестиционное направление, особенно популярное для семейных пар, IT-предпринимателей и тех, кто ищет спокойствие и природную гармонию.
Фактор | Комментарий |
🌿 Природа и экология | Меньше застроен, чем Пхукет и Паттайя. Больше зелёных зон и тишины |
🌍 Международное сообщество | Растёт количество экспатов, digital nomads, владельцев вилл и йога-центров |
💰 Рост цен | Цены на землю и аренду стабильно растут последние 5 лет |
🧘 Вайб | Остров популярен у тех, кто ищет «баланс» между природой и интернетом |
🏗 Варианты застройки | Много возможностей под строительство эко-вилл, ретрит-центров и бутик-гестхаусов |
Регион | Стоимость Chanote земли (за 1 рай ≈ 1600 м²) | Комментарий |
Пхукет | 12–25 млн THB | Дороже у моря и в популярных зонах |
Панган | 6–15 млн THB | Средняя цена на холмах — 5–7 млн |
Самуи | 3–10 млн THB | Пока выгоднее, но цены растут |
Хуа Хин | 2–5 млн THB | Близость к столице сказывается |
Чианг Май | 1–3 млн THB | Самые доступные участки |
Паттайя | 5–12 млн THB | Зависит от близости к морю и района |
💬 На Самуи цена Chanote-земли в районе Ламай может составлять 6–9 млн THB за рай в 2025 году.
Цель покупки | Рекомендуемые регионы |
🏖 Жить у моря и отдыхать | Панган, Самуи, Пхукет |
💰 Построить виллу под аренду | Самуи, Панган, Пхукет |
📈 Долгосрочная инвестиция | Самуи, Хуа Хин |
🧘 Эко-проект или резорт отельного типа | Самуи (Ламай, Липа Ной) |
👨👩👧👦 Семейная недвижимость | Хуа Хин, Паттайя, Чианг Май |
🧑💼 Коммерческая застройка | Паттайя, Пхукет, Бопхут (Самуи) |
🏁 Заключение📌
Самуи — это перспективный регион с растущим интересом у инвесторов и экспатов, особенно для строительства экологичных вилл, ретрит-центров и небольших арендных проектов. Он пока ещё дешевле, чем Панган или Хуа Хин, но быстро развивается.
📌 Выбор региона зависит от ваших целей — будь то жизнь, инвестиция или бизнес. Всегда проверяйте инфраструктуру, правовой статус земли и потенциал роста стоимости.
Земля сельскохозяйственного назначения в Таиланде (Agricultural Land) не предназначена для строительства жилых домов, особенно если речь идёт о постоянной недвижимости или коммерческой застройке. Однако есть исключения, а также способы легализовать стройку — при соблюдении ряда условий.
Категория | Название на тайском | Основное предназначение | Особенности |
Земля под сельхоз. нужды | ที่ดินเพื่อการเกษตร (Thidin phuea kan kaset) | Выращивание культур, фермерство, сады | Ограничения по типу построек |
Не Chanote, а Nor Sor 3 или Por Bor Tor 5 | — | Не даёт полного права собственности | Возможны сложности с регистрацией постройки |
Тип сооружения | Разрешено? | Комментарий |
🏡 Жилой дом | ⚠ Частично | Только если дом обслуживает сельхоздеятельность (например, дом фермера) |
🛖 Временное жильё | ✅ Иногда | Согласуется с местными властями, чаще на Por Bor Tor 5 |
🏘 Коммерческая застройка | ❌ Нет | Нельзя без смены целевого назначения земли |
🏕 Эко-дома, бунгало | ⚠ Частично | Возможны как временные строения, при правильном оформлении |
- ⚖ Как использовать сельхозземлю под жильё легально?
- Получение разрешения на временное сооружение
- Можно построить временный или лёгкий дом с согласования местной администрации.
- Смена целевого назначения земли (rezoning)
- Теоретически возможно, но на практике сложно, особенно в охраняемых или ограниченных зонах.
- Оформление через местную тайскую компанию
- Компания, ведущая аграрную деятельность, может построить жильё для персонала (юридически корректно, но требует ведения реальной деятельности).
Параметр | Сельхозземля | Земля под строительство (Chanote) |
Право на строительство | Ограничено | Полное |
Стоимость | Ниже | Выше |
Правовой статус | Чаще Nor Sor 3 или Por Bor Tor 5 | Chanote |
Риски | Высокие (в случае проверки) | Минимальные при правильном оформлении |
Возможность регистрации дома | Только при согласовании | Да |
- 🛑 Потенциальные риски
- 🧱 Снос постройки: если она признана незаконной.
- 📝 Отказ в регистрации: невозможно зарегистрировать здание в земельном управлении.
- ⚖ Юридическая незащищённость: особенно для иностранцев.
- 🏞 Нацпарки и охраняемые зоны: на некоторых сельхозземлях вообще нельзя строить ничего.
Использовать сельскохозяйственную землю под жильё в Таиланде возможно лишь в исключительных случаях, чаще — как временное или служебное жильё для аграрной деятельности. Для полноценного дома или инвестиционного проекта лучше использовать землю с Chanote и целевым назначением “под строительство”.
Этап | Что включает | Примерные сроки |
1. 📑 Юридическая проверка (Due Diligence) | Проверка прав, ограничений, сервитутов, статуса земли | 3–10 рабочих дней |
2. ✍️ Подписание предварительного договора | Составление и подписание договора купли-продажи или аренды | 1–3 дня |
3. 🧾 Получение разрешений (если требуется) | Например, согласие BOI или супруга тайского гражданина | 3–30 дней (опционально) |
4. 🏛 Регистрация сделки в Land Office | Передача прав, уплата налогов и сборов | 1 день при готовности документов |
5. 📄 Получение Chanote или иного титула | Выдаётся после регистрации | В день подачи или до 7 дней |
Сценарий | Иностранцу | Через тайскую компанию | Тайскому гражданину |
Покупка земли с Chanote | 7–14 дней | 7–14 дней | 3–7 дней |
Покупка с Nor Sor 3 / 3 Gor | 10–30 дней | 10–30 дней | 7–14 дней |
Покупка с Por Bor Tor 5 | 1–3 месяца | 1–3 месяца | 1–2 месяца |
Долгосрочная аренда (Leasehold) | 5–10 дней | 5–10 дней | — |
Через инвестпрограмму BOI | До 2 месяцев | До 2 месяцев | — |
- ✅ Полезные рекомендации для ускорения процесса
- Всегда проводите юридическую проверку перед подписанием договора — это поможет выявить ограничения, долги, споры и поддельные титулы.
- Проверяйте категорию земельного титула. Только Chanote даёт полное право собственности и гарантирует точные границы.
- Работайте с юристом или лицензированным агентом. Особенно если вы иностранец или используете корпоративную схему.
- Заранее уточните расписание местного Land Office. В некоторых провинциях нужна предварительная запись.
- Убедитесь, что продавец погасил все налоги и сборы. Наличие долгов может заблокировать сделку.
- Документы должны быть переведены и нотариально заверены (если необходимо).
- Не подписывайте ничего на тайском без перевода. Даже стандартный договор может содержать критические условия.
📝 Обязательна ли личная явка в Land Office?
В Таиланде регистрация права собственности или аренды участка производится исключительно в Земельном управлении (Land Office). Присутствие покупателя или его официального представителя с нотариальной доверенностью — обязательное условие.
Участие покупателя | Разрешено? | Особенности |
👤 Личное присутствие | ✅ Да | Быстрее, надёжнее, меньше формальностей |
🤝 Через доверенность | ✅ Да | Доверенность должна быть нотариально заверена и легализована |
🌍 Через представителя в другой стране | ⚠ Возможно | Только при наличии апостилированной доверенности, переведённой на тайский |
📧 Онлайн (удалённо без доверенности) | ❌ Нет | Не предусмотрено законодательством Таиланда |
Документ | Где получить / оформить | Примечания |
✍️ Доверенность (Power of Attorney) | У нотариуса или в консульстве | Должна содержать право на подписание договора |
🌐 Перевод на тайский язык | Лицензированный переводчик | Требуется для подачи в Land Office |
📄 Заверение (апостиль или консульская легализация) | В стране покупателя или в посольстве Таиланда | Обязательно для признания доверенности |
🧾 Паспорт покупателя | Копия + перевод | Подтверждение личности |
Критерий | Личное присутствие | По доверенности |
Скорость оформления | Быстрее (1–2 дня) | Может занять 1–3 недели |
Гибкость | Низкая (нужно быть на месте) | Высокая (можно действовать удалённо) |
Надёжность | Максимальная | Зависит от профессионализма представителя |
Допрасходы | Минимальные | Переводы, заверения, юрист |
Подходит иностранцам? | Да | Да, особенно при покупке через компанию |
- ⚠️ Важно знать
- Land Office может отказать в приёме документов, если доверенность оформлена с ошибками или не прошла надлежащую легализацию.
- При оформлении сделки на имя тайской компании, где вы учредитель, требуется личное присутствие уполномоченного директора либо доверенность от всей компании.
- В некоторых провинциях требуется предварительное согласование доверенности с регистратором.
Личное присутствие при покупке земли в Таиланде желательно, но не обязательно.
Сделку можно провести по доверенности, если она правильно оформлена, переведена и легализована. Это особенно удобно для иностранцев, оформляющих участок через тайскую компанию или арендуя землю по Leasehold.
При покупке недвижимости или земли в Таиланде важно учитывать не только стоимость объекта, но и обязательные налоги и сборы, которые взимаются в момент регистрации сделки в Земельном управлении (Land Office). Расходы могут делиться между продавцом и покупателем, но по умолчанию определяются законодательством.
Название платежа | Кто платит по умолчанию | Ставка | Комментарий |
Регистрационный сбор | Покупатель | 2% от оценочной стоимости | Не зависит от цены в договоре, а от кадастровой оценки |
Гербовый сбор (Stamp Duty) | Продавец | 0.5% от цены сделки | Взимается, если не облагается налогом на прибыль (Business Tax) |
Специальный налог (Business Tax) | Продавец | 3.3% от цены или оценки | Если продавец владеет имуществом менее 5 лет |
Подоходный налог (Withholding Tax) | Продавец | ~1–5% (в зависимости от дохода) | Расчёт по прогрессивной шкале; иногда делится поровну |
НДС (только на новые объекты) | Покупатель или застройщик | 7% | Только если продавец — юрлицо, облагаемое НДС |
📌 Важно:
По договорённости стороны могут изменить распределение расходов, но стандартное разделение чаще всего указано в договоре купли-продажи.
🧮 Пример расчёта налогов для покупателя
Допустим, вы покупаете участок земли стоимостью 5 млн бат. Оценочная кадастровая стоимость — также 5 млн бат.
Платёж | Ставка | Сумма (в батах) | Плательщик по умолчанию |
Регистрационный сбор | 2% | 100,000 | Покупатель |
Гербовый сбор | 0.5% | 25,000 | Продавец |
Спец. налог (если <5 лет) | 3.3% | 165,000 | Продавец |
Подоходный налог | ~1–5% | зависит от расчёта | Продавец (может быть разделён) |
НДС (только при покупке у застройщика) | 7% | 350,000 | Покупатель |
Сценарий | Кто продаёт | Налоги для покупателя |
Частное лицо, земля с Chanote | Частное лицо | Только регистрационный сбор 2% |
Продажа через юрлицо | Компания | 2% + 7% НДС (если применимо) |
Сделка с арендой (leasehold) | Частное или юрлицо | Регистрация аренды — 1.1% |
Покупка у застройщика | Компания | 2% + 7% НДС |
Расход | Описание | Примерная сумма |
📑 Юридические услуги | Проверка документов, составление договора | 20,000–100,000 бат |
📐 Геодезическая проверка | Проверка границ участка | от 10,000 бат |
🏦 Комиссия агенту | Если участвует агент | ~3% (по договорённости) |
🧾 Услуги перевода и заверения | Нотариальные и лингвистические расходы | 5,000–15,000 бат |
✅ Вывод
Покупатель при покупке земли в Таиланде в большинстве случаев обязан оплатить регистрационный сбор в размере 2% от кадастровой стоимости.
Если сделка проходит с юридическим лицом или у застройщика, также может добавляться 7% НДС.
Другие налоги чаще всего платит продавец, но это можно изменить по договорённости.
📘 Что такое сервитут простыми словами
Сервитут — это юридическое разрешение использовать часть чужого участка для нужд другого участка. Он не даёт права собственности, но защищается законом и регистрируется в земельных органах. Например:
🏡 Участок A находится за участком B и не имеет выхода к дороге. Владелец участка A может получить сервитут на право проезда по B к своей земле.
Вид сервитута | Назначение | Часто используется для |
📍 Право прохода/проезда | Для доступа к дороге или дороге общего пользования | Земли без прямого выхода на дорогу |
💧 Право прокладки коммуникаций | Водопровод, канализация, электричество | Доступ к инженерным сетям |
🔧 Право технического обслуживания | Для ремонтных работ и обслуживания | Энерго- и телекоммуникационные объекты |
📜 Как регистрируется сервитут
Сервитут в Таиланде оформляется через подачу соглашения между владельцами в местный Land Office, после чего вносится в Chanote (правоустанавливающий документ).
Этап | Описание | Примерные сроки |
1. 🤝 Договор между сторонами | Согласование границ, цели и формы пользования | 1–3 дня |
2. 📐 Измерение участка | Геодезист фиксирует точный коридор сервитута | 3–10 рабочих дней |
3. 🏛 Регистрация в Land Office | Внесение сервитута в документы обоих участков | 1 день |
❗ Без регистрации сервитут может быть оспорен и не имеет юридической силы при смене владельца.
Участок A (пользователь сервитута) | Участок B (обременён сервитутом) | Права и обязанности |
Имеет право проезда | Обязан не препятствовать проходу | Проезд только по согласованной зоне |
Не имеет права строить | Не обязан улучшать дорогу | Остаётся собственником земли |
Параметр | Сервитут | Аренда участка | Устное соглашение (не рекомендовано) |
Регистрация | Да, в Land Office | Да | Нет |
Срок действия | Бессрочно или с оговоркой | Ограничен | Не защищено |
Передача при продаже | Да | Зависит от условий аренды | Нет |
Юридическая защита | Да | Да | Нет |
- ⚠️ Риски при отсутствии сервитута
- 🚫 Потеря доступа к участку при продаже соседнего
- ⚖️ Судебные споры с новым владельцем
- 📉 Снижение рыночной стоимости земли
Сервитут в Таиланде — это законный способ обеспечить доступ к участку через чужую землю или провести коммуникации, не нарушая прав собственника.
Правильно оформленный и зарегистрированный сервитут защищает интересы обеих сторон, передаётся при продаже и исключает будущие конфликты.
📌 Краткий ответ
Получить ипотеку на покупку земли в Таиланде иностранцу практически невозможно, за исключением редких случаев, связанных с долгосрочной инвестицией или через тайскую компанию.
Граждане Таиланда и постоянные резиденты могут получить ипотеку при соблюдении условий банка. Однако ипотека на землю без построек — значительно более ограничена, чем на дома или квартиры.
Категория | Можно ли взять ипотеку на землю? | Комментарий |
🧍♂️ Иностранец | ❌ Почти невозможно | Банки не кредитуют покупку земли для иностранцев напрямую |
👩💼 Иностранец через компанию | ⚠ Возможны частные схемы | При наличии тайской компании и стабильного дохода |
👨👩👧 Гражданин Таиланда | ✅ Да | При подтверждении дохода и цели (например, строительство) |
🏦 Постоянный резидент | ⚠ В отдельных случаях | Не все банки работают с резидентами без гражданства |
Объект | Доступность ипотеки | Комментарий |
Кондо (в квартире) | ✅ Высокая | В том числе для иностранцев в 49% квоте |
Дом на Chanote земле | ✅ Частично | Зависит от гражданства и статуса заемщика |
Земля с проектом застройки | ⚠ Ограниченно | Иногда выдают ипотеку при наличии плана стройки |
Земля без строений | ❌ Редко | Низкий приоритет, особенно для иностранцев |
Параметр | Значение |
Максимальная сумма | До 70–80% от оценочной стоимости |
Срок кредита | До 30 лет (в зависимости от возраста) |
Процентная ставка | 4.5–7% годовых (фикс/плавающая) |
Первый взнос | От 20–30% |
Требования | Доход, документы, цель покупки (не только земля) |
- 📋 Что нужно для подачи заявки (для граждан Таиланда)
- 📄 Chanote или предварительный договор купли-продажи
- 🧾 Документы, подтверждающие доход
- 🏦 Выписки с банковского счёта
- 👤 ID карта гражданина или резидента
- 📝 Заявление о цели покупки (строительство, инвестиция и т. д.)
Альтернатива | Описание | Риски / Особенности |
💼 Кредит через тайскую компанию | Компания покупает землю, иностранцу принадлежит бизнес | Требует ведения бизнеса и бухучёта |
🤝 Частный заём от застройщика | Рассрочка от владельца/девелопера | Без процентной ставки или с низкой |
🏦 Ипотека на кондо (не землю) | Официально возможна через банки | Только на зарегистрированные квартиры |
💵 Самофинансирование | Покупка без привлечения банков | Требует полного капитала |
- ⚠️ Почему банки отказывают иностранцам в ипотеке на землю
- 🚫 Иностранцы не могут владеть землёй в Freehold, а земля под залогом должна быть активом заемщика
- 🏦 Банки не готовы рисковать участками, которые юридически не принадлежат заемщику
- 📉 При дефолте банк не сможет быстро изъять и реализовать актив
Ипотека на покупку земли в Таиланде возможна только для граждан Таиланда и, в ограниченных случаях, для резидентов.
Иностранцам она официально недоступна, но можно рассмотреть:
- покупку квартиры с ипотекой (до 49% от проекта),
- строительство через тайскую компанию,
- частную рассрочку с застройщиком.
Да, в Таиланде действуют строгие ограничения на строительство в прибрежной зоне, особенно в пределах 20–50 метров от линии моря. Эти правила направлены на охрану окружающей среды, предотвращение эрозии берегов и соблюдение общественного доступа к пляжам. Нарушение норм может привести к штрафам, сносу объектов и отказу в регистрации собственности.
Расстояние от линии берега | Что разрешено | Что запрещено |
0–20 м | Только государственные объекты, пляжи | Любое строительство частного характера |
20–50 м | Временные постройки (по разрешению) | Жилые дома, гостиницы, капитальные здания |
50–100 м | Строительство возможно с разрешением | Нарушения ландшафта, превышение высоты зданий |
100+ м | Стандартные нормы | Подчиняется общим строительным и зонирующим правилам |
📌 Эти зоны могут варьироваться в зависимости от провинции, района и статуса земли (национальный парк, охраняемая зона и т. д.)
Ограничение | Описание |
🛑 Запрет на капитальное строительство | В пределах 20–30 метров от моря строительство невозможно |
🧱 Максимальная высота здания | В зонах до 100 м — не выше 6–12 метров, зависит от провинции |
🌿 Сохранение естественной среды | Нельзя вырубать мангровые леса, засыпать берег или менять рельеф |
🏝 Публичный доступ | Доступ к пляжу не должен быть перекрыт частными проектами |
📑 Обязательное разрешение | Все проекты требуют согласования с DPT (Department of Public Works) |
Регион | Минимальное расстояние от моря | Комментарий |
Пхукет | 20–50 м | Очень строгий контроль береговой линии |
Самуи | 30 м | Запрет на бетонные постройки вблизи пляжа |
Панган | 20–50 м | Защита природных зон и общественного доступа |
Краби | 50 м | Входит в охраняемые природные территории |
Хуа Хин | 20 м | Возможно строительство при соблюдении норм по высоте |
Шаг | Что включает | Примерные сроки |
📄 Подготовка архитектурного проекта | Проект должен соответствовать нормам зонирования | 2–4 недели |
📋 Подача в местную администрацию | Муниципалитет или OrBorTor проверяет соответствие требованиям | 1–2 месяца |
🏛 Согласование с DPT / DoE | При необходимости — экологическая экспертиза | 1–6 месяцев (иногда дольше) |
✅ Получение разрешения | Документ, разрешающий строительство | После всех согласований |
- 📉 Риски самовольного строительства в прибрежной зоне
- ❌ Отказ в регистрации здания
- 🚧 Приказ о сносе сооружения
- ⚖️ Административные и уголовные санкции
- 📵 Проблемы при продаже/оформлении недвижимости
- 🏖 Нарушение общественного доступа к пляжам — общественный протест
Да, на строительство у моря в Таиланде действуют строгие ограничения.
Чем ближе участок к береговой линии, тем больше ограничений и выше вероятность отказа в разрешении. Особенно важно:
- Проверять зонирование участка перед покупкой
- Получать официальные согласования до начала работ
- Учитывать высотные и экологические ограничения
Разрешение на покупку как таковое не требуется, если все документы оформлены по закону, однако процесс требует ряда обязательных регистраций и проверок в земельном управлении.
Этап | Что проверяют / запрашивают | Кто отвечает |
1️⃣ | Право продавца на участок (Chanote и т.д.) | Продавец |
2️⃣ | Цель использования земли (жилая, коммерческая, с/х) | Покупатель |
3️⃣ | Право на подписание сделки от имени юрлица или арендатора | Покупатель |
4️⃣ | Источники происхождения средств (для иностранцев) | Покупатель |
5️⃣ | Уведомление о смене владельца в местных органах | Покупатель и продавец |
Документ | Обязателен для сделки | Комментарий |
✅ Chanote или Nor Sor 3 Gor | Да | Подтверждает право собственности на землю |
✅ Паспорт покупателя | Да | При покупке от имени физлица (иностранец/гражданин) |
✅ Торговая лицензия (для компаний) | Да | Если покупка осуществляется через юридическое лицо |
✅ Документы на тайскую компанию | Да | Устав, регистрация, налоговые номера |
✅ Иностранный трансфер средств | Да | Письмо с валютного счёта (Foreign Exchange Transaction Form) |
✅ Согласие супруга (если женат) | Иногда | При оформлении на тайского гражданина, состоящего в браке с иностранцем |
Ситуация | Нужное разрешение или шаг |
🛠 Земля под строительство | Разрешение на строительство (после покупки) |
🧑🌾 Земля сельхозназначения | Использование только по назначению, запрет на застройку |
🌴 Покупка у моря или в горной зоне | Проверка экологических и зонирующих ограничений |
🏢 Приобретение через компанию | Регистрация в DBD, баланс, юридическая чистота фирмы |
💱 Перевод валюты из-за рубежа (для регистрации Freehold Condo) | Справка из банка о валютной операции |
Что нужно проверить | Как проверить | Кто помогает |
Право собственности | В земельном офисе (Chanote/Nor Sor 3) | Юрист |
Целевое назначение | По кадастровой карте и в муниципалитете | Архитектор / юрист |
Наличие обременений (ипотека, залог, сервитут) | В земельном управлении | Юрист |
Возможность легальной застройки | По нормам зонирования | Архитектор / инженер |
Разрешение на владение через компанию | Консультация с бухгалтером и юристом | Юрфирма |
Шаг | Кто делает | Комментарий |
Подача документов | Покупатель и продавец | Оформляется в Provincial Land Office |
Оплата сборов и налогов | Обычно делится | Подробнее — см. таблицу налогов ниже |
Регистрация собственности | Земельный департамент | Выдача новых документов |
Тип налога / сбора | Ставка | Кто платит обычно |
Регистрационный сбор | 2% от оценочной стоимости | Покупатель или пополам |
Налог на доход с продажи | 1–3% | Продавец |
Гербовый сбор / спецналог | 0.5% или 3.3% | Продавец (зависит от владения) |
Услуги юриста и переводчика | $300–800 | По договорённости |
✅ Вывод
Покупка земли в Таиланде не требует отдельного "разрешения" как документа, но требует тщательной регистрации и юридической проверки.
Особенно важно:
- Проверить статус земли и ее предназначение
- Подготовить все юридические документы (особенно если сделка через компанию или аренду)
- Убедиться, что участок не подпадает под ограничения (сельхоз, охраняемая зона и т.д.)
Нет. Иностранцы не могут владеть землёй напрямую, но могут использовать альтернативные формы — аренду (leasehold), регистрацию на тайскую компанию, superficies или usufruct.
2. 🏗️ Можно ли построить дом на арендованной земле?
Да. По долгосрочной аренде (обычно 30 лет) арендатор имеет право построить дом и оформить право собственности на здание отдельно от земли.
3. 📜 Какие формы права на землю существуют?Freehold – полное владение (только для тайцев или тайских компаний)
- Leasehold – долгосрочная аренда (до 30+30 лет)
- Usufruct – пожизненное право пользования
- Superficies – право владения постройкой без права на землю
Наиболее надёжный — Chanote (Title Deed). Есть также Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor, но они обладают меньшей юридической силой.
5. 💼 Нужно ли создавать тайскую компанию для покупки?
Да, если иностранец хочет получить право собственности на землю — оформляется через тайскую компанию с тайским участием, при соблюдении закона о фиктивных структурах.
6. 📍 Как проверить легальность участка?
Через:
- Земельное управление (Land Office)
- Проверку Chanote
- Кадастровую карту
- Юридический аудит
Само по себе — нет, но необходимо пройти юридическую проверку, регистрацию в земельном управлении и подтвердить источник средств.
8. 📅 Сколько времени занимает оформление?
От 1 до 4 недель при полной готовности документов.
9. 💵 Сколько стоит регистрация земли?
Примерно 2–6% от оценочной стоимости участка (включая сборы, налоги, юристов и т.д.).
10. 🏖️ Есть ли ограничения на строительство у моря?
Да. До 50 метров от берега — запрет или ограничения на строительство. Необходимо разрешение и соблюдение экологических норм.
11. 🧑💼 Нужно ли присутствовать лично при покупке?
Нет. Можно оформить доверенность у нотариуса и действовать через представителя.
12. 🛂 Можно ли получить ипотеку на покупку земли?
Почти невозможно. Ипотека для иностранцев возможна только на покупку кондо, но не земли. 13. 📍 Какие регионы популярны для покупки?
- Пхукет
- Самуи
- Панган
- Хуа Хин
- Чианг Май
- Паттайя
- (Все имеют свои плюсы и ограничения)
Для строительства жилого дома — от 35–50 кв.в. (140–200 м²), в зависимости от зонирования.
15. 🚜 Можно ли строить на сельхозземле?
Нет. Земли сельхозназначения нельзя легально использовать под жильё.
16. 🗺 Как найти участок под строительство?
Через агентов, юристов, платформы, или личный поиск. Важно проверять зонирование и документы до покупки.
17. 📑 Что такое сервитут (servitude)?
Право прохода, проезда, коммуникаций через чужой участок. Обязательно фиксируется в Chanote.
18. 🏗 Какие разрешения нужны перед строительством?
- Архитектурный проект
- Разрешение от муниципалитета (OrBorTor)
- Согласование с экологическими службами (в зонах риска)
Регистрационный сбор — 2%, иногда делится с продавцом. Другие налоги зависят от условий сделки.
20. 🔎 Как избежать рисков при покупке?
- Нанимать юриста
- Проверять зонирование и сервитуты
- Не экономить на проверке правоустанавливающих документов
Что нужно знать перед въездом с животным в Таиланд
→ Список проверенных клиник по регионам (Самуи, Пхукет, Бангкок и др.).
Ветеринарные клиники в Таиланде: куда обращаться, цены, отзывы
Корма и зоотовары в Таиланде: что купить, чем заменить привычное
Как найти жильё с питомцем в Таиланде
→ Блохи, клещи, кожные проблемы, обезвоживание — профилактика и лечение.
Уход за животными в тропиках: жара, паразиты, особенности адаптации
Где можно гулять с собакой в Таиланде: пляжи, парки, запреты
Потеря или бегство питомца: что делать, как найти, куда обращаться
Питомец заболел или погиб в Таиланде: куда обращаться, кремация, поддержка
Истории экспатов и их питомцев в Тае: опыт, советы, неожиданные моменты
Агентства по перевозке питомцев в Таиланд
Вопрос | Ответ |
Может ли иностранец владеть домом? | ✅ Да, здание может принадлежать иностранцу |
Может ли иностранец владеть землёй? | ❌ Нет, только через обходные схемы (аренда, компания и т.д.) |
💡 Дом и земля в Таиланде — разные юридические объекты. Вы можете владеть домом, но не участком, на котором он стоит.
🧱 Как иностранцу построить дом в Таиланде?
Вот три легальных способа:
1. Долгосрочная аренда земли (leasehold)Самый безопасный и распространённый способ.
Параметр | Описание |
Срок аренды | 30 лет (с возможностью продления ещё на 30+30 лет) |
Земля | Принадлежит тайскому владельцу, с регистрацией аренды |
Дом | Оформляется в собственность иностранца (отдельно от земли) |
Регистрация | В земельном департаменте (Land Department) |
Преимущества | Легально, просто, не требует создания компании |
Недостатки | Нет полной собственности на землю |
2. Создание тайской компании
Иностранец может зарегистрировать компанию, которая будет владельцем земли.
Параметр | Описание |
Владелец компании | 49% максимум — у иностранца, 51% — у тайцев |
Земля | Покупается на юридическое лицо |
Дом | Также оформляется на компанию |
Требуется бухгалтерия | Да, как у любого юрлица |
Преимущества | Владение землёй на длительный срок |
Риски | Необходим контроль над компанией, риск неправомерной схемы |
⚠️ Не стоит использовать фиктивных тайских партнёров — это нарушает закон.
3. Владение через тайского супруга/супругу
Если иностранец состоит в браке с тайским гражданином/гражданкой, землю можно оформить на второго супруга.
Параметр | Описание |
Земля | Принадлежит только гражданину Таиланда |
Дом | Может быть построен за счёт иностранца |
Риски | В случае развода или спора — земля остаётся за тайским супругом |
Защита | Можно оформить брачный контракт или договор аренды с супругом |
- 📋 Какие документы нужны, чтобы построить дом?
- Договор аренды земли или документы о собственности (если через компанию/супруга)
- Разрешение на строительство (building permit) — запрашивается в местной администрации
- План застройки и архитектурный проект
- Строительный подряд и надзор
- Регистрация дома после постройки (оформляется на имя иностранца — владельца строения)
Действие | Законность |
Купить землю напрямую на себя | ❌ Запрещено |
Использовать фиктивных тайских номиналов | ❌ Незаконно |
Игнорировать регистрацию аренды | ❌ Риски потери прав |
Способ | Безопасность | Подходит для |
Аренда земли | ✅ Высокая | Частные лица, покупка виллы |
Через компанию | ⚠️ Средняя | Инвесторы, бизнес |
Через супруга | ⚠️ Средняя | Семейные пары (с доверием) |
📌 Вывод
Иностранец может построить и владеть домом в Таиланде, но не может владеть землёй напрямую. Самый безопасный и распространённый способ — оформить аренду земли на 30 лет с правом продления и зарегистрировать дом на своё имя. Это даёт стабильность, законность и реальный контроль над собственностью.
Строительство собственного дома в Таиланде — мечта многих иностранцев. Однако, прежде чем начнётся заливка фундамента, необходимо получить официальное разрешение на строительство. В этой статье — чёткий перечень документов, кто подаёт, куда обращаться, и почему без разрешения строить категорически нельзя.
Вопрос | Ответ |
Требуется ли разрешение на строительство? | ✅ Да, обязательно по закону |
Для кого? | Иностранцев, тайцев, юридических лиц — всех |
Что регулирует? | Закон о контроле за строительством (Building Control Act) |
Где получить? | В местной администрации: ОрБорТор (сельская зона) или Tessaban (город) |
№ | Документ | Кто готовит/предоставляет | Комментарий |
1 | 📃 Документ на землю (Chanote или Nor Sor 3 Gor) | Собственник земли | Если земля арендована — нужен договор аренды |
2 | 📝 Договор аренды земли (если вы иностранец) | Иностранец и владелец земли | Должен быть зарегистрирован в Land Office |
3 | 📐 Архитектурный план дома | Лицензированный архитектор | Проект в местных стандартах |
4 | 📊 Инженерные расчёты (фундамент, нагрузки и т.д.) | Строительный инженер | Требуется для крупных объектов |
5 | 🧑💼 Копии паспортов или ID владельцев земли/арендаторов | Все стороны | С нотариальным заверением |
6 | 🗂️ Заявление на получение разрешения (бланк) | Подписывает арендатор/владелец | Заполняется на тайском языке |
7 | 🧾 Квитанция об оплате госпошлины | Оплачивается при подаче | Размер зависит от площади здания |
8 | 🖊️ Подписи всех участников | Все стороны | Иногда требует присутствия на подаче |
9 | 📸 Фотографии участка | Собственник/арендатор | Делают перед подачей заявки |
10 | 🧱 Документ о праве на строительство (если земля не ваша) | Собственник земли | Разрешение на застройку |
Вариант земельной собственности | Кто подаёт документы на разрешение |
Земля в собственности тайца | Сам владелец или с доверенностью |
Земля в долгосрочной аренде | Иностранец-арендатор с правом застройки |
Земля оформлена на компанию | Директор или уполномоченное лицо компании |
Этап | Сроки |
Подготовка документов | 2–4 недели (в зависимости от проекта) |
Подача и проверка | 30–60 рабочих дней |
Получение разрешения | После одобрения — 1–2 недели |
Нарушение | Последствия |
Строительство без разрешения | Штраф до 100 000 бат, приостановка работ |
Регистрация дома невозможна | Дом не будет оформлен как собственность |
Проблемы при продаже | Покупатель не сможет провести сделку |
Возможен снос | В редких случаях — принудительный демонтаж |
- ✅ Полезные советы
- Перед покупкой или арендой земли убедитесь, что разрешено строительство (некоторые земли имеют ограничения).
- Убедитесь, что договор аренды разрешает строительство и регистрацию дома на ваше имя.
- Всегда используйте лицензированных архитекторов и инженеров, желательно с опытом работы с иностранцами.
- Не начинайте стройку до получения разрешения — это может обернуться потерей вложений.
Получение разрешения на строительство в Таиланде — это обязательный этап, который требует времени и подготовки, но защищает ваши права на дом. Даже если вы не владеете землёй, вы можете построить дом на арендованном участке и зарегистрировать его на своё имя — законно и безопасно, при условии, что оформлены все документы.
№ | Документ | Кто подаёт / предоставляет | Комментарий |
1 | Право на землю (Chanote, Nor Sor 3 Gor и др.) | Владелец земли | Если земля в аренде — нужен договор аренды, зарегистрированный в Land Office |
2 | Договор аренды земли (если вы иностранец) | Арендатор + собственник | С прописанным правом на строительство |
3 | Заявление на разрешение на строительство (бланк Tor.Ror.1) | Будущий владелец здания | Заполняется на тайском языке |
4 | Архитектурные чертежи проекта (фасады, планировки, разрезы и пр.) | Лицензированный архитектор | В соответствии с нормами, с подписью архитектора |
5 | Инженерные расчёты и схемы (при необходимости) | Строительный инженер | При крупных или сложных проектах |
6 | Копия ID-карты или паспорта заявителя | Иностранец / тайский гражданин | При аренде — копии обеих сторон |
7 | Копия Tabien Baan (домовой книги) или выписка | Владелец земли | Необходима для подтверждения адреса |
8 | Письмо-согласие от собственника земли (если арендатор строит сам) | Тайский владелец | Обязательное условие для подачи |
9 | Фотографии участка | Заявитель | Обычно 4–6 снимков с разных ракурсов |
10 | Кадастровая карта (дубликат с границами) | Владелец земли | Выдаётся земельным офисом |
11 | Квитанция об оплате госпошлины | Заявитель | Оплачивается в момент подачи документов |
12 | Доверенность (если подаёт представитель) | Заявитель | С заверением у нотариуса |
Ситуация | Дополнительные документы |
Земля в прибрежной зоне | Экологическое заключение, соблюдение прибрежных ограничений |
Дом строится через компанию | Устав компании, решение совета директоров, документы на компанию |
Строительство в охраняемой зоне | Разрешение от департамента природных ресурсов или администрации |
Получение разрешения на строительство в Таиланде — это юридически чётко регулируемая процедура, требующая полного пакета документов, подтверждающих:
- право владения или аренды земельного участка,
- согласие владельца (если строит арендатор),
- наличие проектной документации, подготовленной лицензированными специалистами.
- правового статуса земли,
- формы собственности (частное лицо, иностранец, компания),
- расположения участка (прибрежная или охраняемая зона).
- арендуете землю как иностранец,
- планируете строить через компанию,
- выбираете участок у моря,
Обращение к юристу или опытному архитектору на этом этапе поможет избежать задержек, штрафов и юридических рисков.
Статус владения участком | Кто может подать заявку | Условия / Особенности |
✅ Земля в собственности тайского гражданина | Тайский владелец | Сам или через доверенное лицо |
✅ Земля в аренде у иностранца (leasehold) | Иностранец (арендатор) | При наличии договора аренды с правом на строительство |
✅ Земля принадлежит тайской компании | Компания (через директора) | Нужны корпоративные документы |
✅ Земля оформлена на супруга/супругу (тайца) | Тайский супруг / или иностранец с доверенностью | Желательно письменное разрешение на строительство |
❌ Земля не оформлена (нет правового титула) | Никто | Получение разрешения невозможно |
❌ Временное владение без регистрации | Никто | Требуется официальный титул или договор аренды |
📌 Важное правило:
Заявителем может быть только лицо (или компания), обладающее законным правом владения, аренды или использования участка для целей строительства.
Документ | Кому нужен | Что подтверждает |
Chanote (или другой земельный титул) | Владелец земли | Право собственности на землю |
Договор аренды земли | Арендатор (иностранец) | Право временного владения и застройки |
Доверенность (Power of Attorney) | Представитель или иностранец | Право действовать от имени владельца |
Устав и протокол компании | Компания | Юридическое основание действий |
Письмо-согласие от владельца | При аренде | Разрешение на строительство |
🏗️ Примеры ситуаций
📌 Ситуация 1:
Иностранец арендует землю на 30 лет и хочет построить виллу.
- Может подать заявку?
- ✅ Да
- Условие: договор аренды с разрешением на строительство + согласие владельца
Земля принадлежит тайскому супругу иностранца.
- Кто подаёт:
- ✅ Тайский супруг
- Иностранец может быть указан как заказчик строительства, но не как податель заявки
Земля оформлена на компанию, где иностранец — директор.
- Кто подаёт:
- ✅ Компания
- Через директора с приложением устава, корпоративных решений и т.д.
Нарушение | Последствия |
Отказ в регистрации | Заявка не будет принята или будет отклонена |
Проблемы с дальнейшей регистрацией дома | Дом может не получить регистрационный номер |
Юридические споры | При проверках могут возникнуть претензии от властей |
✅ Вывод
Подать заявку на разрешение на строительство в Таиланде может не только собственник земли, но и арендатор — если у него есть надлежащим образом оформленные документы, включая договор аренды с правом застройки. Компании и супруги тайцев тоже имеют такие полномочия. Главное — действовать в рамках закона и правильно подготовить документы.
Тип проекта | Пример объекта | Примерный срок рассмотрения |
🏠 Стандартный жилой дом | Частная вилла или коттедж | 30–45 рабочих дней |
🏢 Коммерческая недвижимость | Апартаменты, гостиница | 60–90 рабочих дней |
🏗️ Сложные или крупные проекты | Бизнес-центры, многоквартирные ЖК | До 180 рабочих дней и более |
📌 Важно:
Указанные сроки считаются со дня подачи полного пакета документов, соответствующего местным строительным нормам и требованиям.
Этап | Срок (ориентировочно) | Кто отвечает |
✅ Подготовка и сбор документов | 1–3 недели | Заявитель, архитектор, юрист |
📤 Подача в муниципалитет | 1 день | Лично или через представителя |
🔍 Проверка прав на землю | 3–7 рабочих дней | Земельный отдел |
🧮 Анализ проектной документации | 2–4 недели | Инженеры и архитектурный отдел |
👥 Запросы на корректировки (если есть) | +1–2 недели (по ситуации) | Муниципалитет / заявитель |
📄 Окончательное утверждение | 1–2 недели | Глава муниципалитета / администрации |
🏗️ Выдача разрешения | В течение 7 рабочих дней | После утверждения |
Фактор | Возможное влияние на сроки |
Неполный или некорректный пакет документов | Увеличение срока на 2–4 недели |
Участок в прибрежной/охраняемой зоне | Необходимы доп. согласования |
Строительство на арендованной земле | Потребуется доп. проверка договора |
Проект подаётся в высокий сезон | Загруженность муниципалитета |
Споры по границам участка | До выяснения — приостановка |
✅ Вывод
Срок получения разрешения на строительство в Таиланде зависит от:
- типа проекта (жилой, коммерческий, инвестиционный),
- корректности и полноты документов,
- статуса участка (собственность или аренда),
- особенностей региона.
Чтобы избежать задержек:
- тщательно подготавливайте пакет документов,
- консультируйтесь с лицензированными архитекторами,
- проверяйте земельные документы заранее.
Тип зоны или местности | Максимальная высота зданий | Особенности и условия |
🏖️ Прибрежная зона (до 50 м от моря) | 6–12 метров (1–2 этажа) | Чтобы не закрывать обзор с берега |
🏞️ Горные и охраняемые районы | 6–8 метров | Сохранение природного рельефа |
🏙️ Городская зона | До 23–30 метров (7–8 этажей) | В зависимости от ширины дороги |
🏢 Бизнес/коммерческие зоны | До 75–100 метров и выше | Разрешено в Бангкоке и крупных городах |
🛤️ Узкие дороги (менее 10 м) | Ограничение до 15 метров | Безопасность и соблюдение пожарных норм |
❗ Примечание:
для строительства зданий выше 23 м необходимо отдельное разрешение, а также соблюдение требований по парковочным местам, вентиляции, эвакуации и др.
🌴 Ограничения по высоте на острове Самуи
Самуи — один из самых строго регулируемых островов Таиланда в плане высотного строительства. Это связано с его уникальной природой, туризмом и ландшафтом холмистой местности.
Расположение участка | Максимальная высота здания | Дополнительные условия |
До 50 метров от береговой линии | 6 метров (не выше пальм) | Только 1–2 этажа, с крышей определённой формы |
Участки выше 80 метров над уровнем моря | Строительство запрещено | Запрет на любое капитальное строительство |
От 50 до 200 метров от берега | До 12 метров | Без ущерба для природного ландшафта |
Внутренние районы острова | 6–12 метров | В зависимости от зонирования и ландшафта |
Вдоль узких дорог (<6 м) | Не выше 6–8 метров | Для доступа пожарных и служб спасения |
🔍 Контролирующий орган:
Samui Municipality (Муниципалитет Самуи) и Департамент по охране окружающей среды.
🧭 Пример:
Если вы хотите построить виллу на Самуи:
- Участок в 100 метрах от моря → допустимая высота — до 8–12 метров,
- Участок в горах выше 80 м над уровнем моря → строительство запрещено,
- Земля возле пляжа с кокосовыми пальмами → здание не должно превышать высоту окружающих деревьев.
Таиланд и особенно Самуи строго контролируют высоту зданий, чтобы:
- сохранить природный ландшафт и панораму,
- обеспечить безопасность и пожарные нормативы,
- предотвратить чрезмерную урбанизацию туристических зон.
- На что обратить внимание:
- Проверьте зонирование участка и рельеф — это ключевой фактор, влияющий на допустимую высоту.
- Получите архитектурное заключение — в нём можно заранее рассчитать возможную высоту здания.
- Согласуйте проект с местными властями — особенно в зонах с экологическим контролем.
Если вы планируете строить на Самуи — выбирайте участок внимательно, желательно с помощью юриста и инженера, знакомых с местными нормами.
- обеспечения пожарной безопасности,
- защиты приватности соседей,
- сохранения архитектурной гармонии.
Элемент постройки | Минимальный отступ от границы участка | Комментарий и особенности |
🏠 Стены здания без окон | 0.5–1 метр | При условии соблюдения противопожарных норм |
🪟 Стены здания с окнами | минимум 2 метра | Чтобы избежать прямого обзора на соседей |
🏊 Бассейн | 1–2 метра | С учетом доступа для обслуживания и безопасности |
🌴 Терраса или веранда (с навесом) | от 1 метра | Может потребоваться согласование с муниципалитетом |
🏗️ Стены выше 9 метров | минимум 3 метра | В целях устойчивости и противопожарной защиты |
🚗 Гараж или навес для машины | от 0.5–1 метра | Может быть ближе к границе при согласии соседей |
🌿 Живые изгороди, заборы | по границе (0 метров) | Только с согласия владельцев смежных участков |
📝 Важно: В районах с плотной застройкой или узкими участками местные власти могут корректировать отступы — в сторону уменьшения или увеличения.
🌴 Особенности для Самуи и прибрежных зон на острове Самуи и других прибрежных районах часто действуют усиленные экологические нормы, особенно если участок:
- расположен на склоне,
- граничит с государственной землёй,
- находится в 50–200 м от берега.
Нарушение | Возможное последствие |
Строительство без отступа | Штраф до 100 000 бат + ежедневные штрафы |
Отказ снести или перенести здание | Судебное предписание на снос |
Жалоба от соседей | Приостановка или отзыв разрешения |
✅ Вывод
Да, в Таиланде существуют официальные нормы отступов от границ участка, которые зависят от:
- высоты и назначения постройки,
- наличия окон или технических элементов,
- зонирования территории и близости к прибрежной зоне.
- Рекомендации:
- 📋 Перед проектированием — уточните нормы в местном муниципалитете,
- 🏗️ Не полагайтесь только на “устные договорённости” с соседями — стройте по закону,
- 📐 Заложите отступы уже на этапе планировки с архитектором.
Строительство рядом с морем в Таиланде регулируется строго — в целях экологической безопасности, сохранения панорамы, доступа к общественным пляжам и предотвращения эрозии берегов. Дополнительно действуют местные нормативы в зависимости от провинции, острова и категории участка.
Расстояние от моря | Что разрешено строить? | Комментарии / ограничения |
0–10 метров | ❌ Запрещено любое строительство | Государственная земля (пляжи общего доступа) |
10–20 метров | ❌ Капитальное строительство запрещено | Допустимы только временные, переносные объекты |
20–50 метров | ✅ Ограниченное строительство | С соблюдением природоохранных норм |
50–200 метров | ✅ Разрешено при наличии разрешения | Стандарты по высоте и отступам |
Более 200 метров | ✅ Строительство по общим нормам | Стандартные архитектурные и инженерные требования |
⚠️ Важно:
В некоторых зонах — например, на Самуи или Пхукете — местные муниципалитеты вводят дополнительные ограничения (см. ниже).
🌴 Строительство у моря на острове Самуи
Самуи — один из самых экологически регулируемых островов. Прибрежные участки здесь попадают под зону охраняемого ландшафта, и ограничения могут быть ещё строже.
Расстояние от моря | Правила |
До 10 м | Строительство запрещено |
10–30 м | Только лёгкие постройки (деревянные павильоны) |
30–50 м | Здания до 6 м высотой, с природными фасадами |
50–200 м | До 12 м высотой, ограниченная плотность |
🔍 Прибрежные зоны на Самуи контролируются DPT (Department of Public Works and Town & Country Planning) и экологическими департаментами. Часто требуется экологическое заключение (EIA) для проектов в 50–200 м от берега.
Документ или условие | Обязателен? | Комментарий |
Право собственности или аренды земли | ✅ Да | С регистрацией в Land Office |
Архитектурный проект с привязкой к рельефу | ✅ Да | С подписями лицензированных специалистов |
Экологическое заключение (EIA) | ⚠️ Зависит от зоны | Обязательно в охраняемых и прибрежных зонах |
Согласование с местными властями | ✅ Да | Муниципалитет или административный офис |
Отступы от береговой линии | ✅ Да | Строгое соблюдение дистанции и высоты |
✅ Вывод
Строительство у моря в Таиланде возможно, но:
- требует соблюдения строгих расстояний от береговой линии (обычно 10–50 метров минимум),
- регулируется не только национальными, но и местными законами,
- в ряде случаев необходимо экологическое заключение и отдельное согласование.
- Рекомендации:
- 📍 Перед покупкой участка — проверьте его категорию и расстояние до моря по кадастровой карте;
- 📄 Обратитесь к архитектору и юристу, чтобы оценить допустимость строительства и подготовить проект;
- 🛑 Не начинайте стройку без официального разрешения — штрафы и снос незаконной постройки в прибрежной зоне возможны.
Критерий | Почему это важно | Что проверять / спрашивать |
🧾 Лицензия на строительную деятельность | Гарантия легальности | Запросите копию лицензии, особенно для крупных проектов |
📁 Портфолио завершённых объектов | Подтверждает опыт | Реальные фото, адреса, отзывы клиентов |
👷♂️ Наличие собственных рабочих и инженеров | Повышает контроль качества | Штатные сотрудники или субподряд? |
📜 Юридическая форма компании | Влияет на ответственность | ООО с уставным капиталом — предпочтительнее |
🤝 Рекомендации и репутация | Защита от недобросовестных исполнителей | Читайте отзывы на форумах, в группах, у других клиентов |
💬 Общение и прозрачность | Упрощает ведение проекта | Говорят ли на английском? Отвечают ли быстро? |
💰 Прозрачность сметы и сроков | Предотвращает перерасход и срывы | Запрашивайте детальную смету с фиксированными сроками |
🏗️ Используемые материалы | Влияет на долговечность и вид | Уточните бренды, сертификаты, происхождение |
📆 График и этапность работ | Контроль прогресса | Уточните ключевые этапы и контрольные точки |
📌 Гарантии и постгарантийное обслуживание | Защищают от скрытых дефектов | Есть ли гарантия? Что входит? Срок? |
Параметр | Частный подрядчик | Зарегистрированная строительная компания |
Стоимость | Может быть ниже | Выше, но с юридическими гарантиями |
Контроль | Требуется больше личного участия | Можно делегировать контроль проект-менеджеру |
Юридические гарантии | Ограничены (особенно без контракта) | Есть официальный договор, гарантии, штрафные санкции |
Репутация | Часто сложно проверить | Публичные отзывы, рейтинги |
Риски | Выше (неявка, срыв сроков, обман) | Ниже при официальном подходе |
Гарантия на работу | Не всегда | Обязательно (обычно 1–3 года) |
Документ / Условие | Обязательно? | Что важно уточнить |
Договор на строительство (контракт) | ✅ Да | С указанием сроков, этапов, суммы и штрафов |
Подробная смета | ✅ Да | По видам работ и материалам |
План-график строительства | ✅ Да | По неделям или месяцам |
Чек-лист и этапы сдачи работ | ✅ Да | Для контроля выполнения работ |
Гарантия на работы | ✅ Да | Указывается в договоре |
Копии лицензий и регистрационных данных | ✅ Да | Для проверки легальности |
Фото и отзывы предыдущих проектов | ✅ Желательно | Желательно лично посмотреть объекты |
✅ Вывод
Выбор строительной компании в Таиланде — это не просто поиск подрядчика, а стратегическое решение, влияющее на успех всего проекта.
- Рекомендации:
- 📞 Проводите личные встречи и обсуждения до подписания договора;
- 🧾 Не начинайте работу без письменного контракта с гарантиями;
- 🛑 Избегайте подрядчиков, которые не показывают документы или давят на быстрые решения;
- 🕵️♂️ Проведите фоновую проверку через онлайн-форумы, группы экспатов, архитекторов.
Раздел договора | Что в нём прописывается | Почему важно |
📆 Сроки строительства | Начало, окончание, промежуточные этапы | Фиксируются штрафы за просрочку |
💰 Стоимость проекта | Общая сумма, график платежей | Исключает «всплывающие» доплаты |
🧱 Объём и виды работ | Чёткий перечень задач, поэтапно | Позволяет контролировать исполнение |
🔨 Материалы | Типы, бренды, количество, кто закупает | Гарантирует качество и прозрачность |
👷 Ответственность сторон | За повреждения, страхование, охрану участка | Обозначает зоны ответственности подрядчика |
📋 Гарантии | На какие виды работ даётся гарантия, на какой срок | Обычно 1–3 года на конструктив и отделку |
📸 Приёмка работ | Поэтапно или в конце, с актами приёмки | Формализует факт завершения и качество работ |
🛑 Условия расторжения | Что происходит при конфликте, как вернуть деньги | Страхует от отказов или срывов с обеих сторон |
🔏 Приложения | Чертежи, сметы, копии лицензий, графики | Входят в состав обязательной документации |
Ситуация | Без контракта | С контрактом |
Задержка сроков | Невозможно предъявить претензию | Можно потребовать штраф или расторгнуть договор |
Увеличение стоимости | Часто невозможно оспорить | Доплаты возможны только по согласованию |
Использование дешёвых материалов | Нет доказательств | Материалы фиксируются в спецификации |
Некачественная работа | Сложно доказать вину | Подрядчик обязан устранить в рамках гарантии |
Конфликт или отказ от завершения работ | Беззащитность | Основание для подачи иска или смены подрядчика |
Документ / вложение | Назначение |
Подробная смета | Стоимость работ и материалов по категориям |
График строительства | Этапы с указанием сроков |
Архитектурные чертежи | Фасады, планы, привязки |
Лицензии строительной компании | Подтверждают легальность деятельности |
Гарантийные обязательства | Указывают, на какие виды работ распространяется |
Список используемых материалов | Контроль качества и происхождения |
Условия оплаты | Часто — поэтапно (30/40/30 или 40/40/20) |
✅ Вывод
Заключение контракта со строителями в Таиланде — это неопровержимая необходимость, если вы хотите:
- 📌 защитить себя юридически,
- 📊 контролировать смету и материалы,
- 🛠️ гарантировать качество выполнения работ,
- ⏱️ и получить результат в срок.
- Рекомендации:
- 📄 Контракт должен быть на двух языках — тайском и английском (или с нотариальным переводом);
- 🖋️ Подписи должны стоять от обеих сторон + при наличии — печати компании;
- 🧑💼 Лучше составлять договор с участием юриста, который знаком с таиландским строительным законодательством;
- 🔍 Храните копии всех документов, включая переписку и акты приёмки.
Раздел | Описание | Что важно проверить |
1. Введение и стороны | Полные имена, адреса, ID/паспорт, реквизиты компаний | Должны быть указаны обе стороны и представители |
2. Описание проекта | Что именно строится: дом, вилла, пристройка и т.д. | Привязка к адресу, размеру участка, назначению |
3. Объём работ (Scope of Work) | Детальный перечень всех строительных работ | Без «общих слов» — только конкретные действия |
4. Смета и стоимость | Полная сумма контракта, разбивка по этапам, материалы | Указание валюты, НДС, дополнительных расходов |
5. Сроки выполнения | Даты начала, окончания, промежуточные этапы | С санкциями за срывы сроков |
6. График платежей | Пропорции и сроки оплат (напр. 30/40/30) | Привязка к этапам, без предоплаты за весь объём |
7. Гарантии и ответственность | Гарантийный срок, обязанности по устранению дефектов | Обычно 1–3 года на конструкции и отделку |
8. Материалы | Кто закупает, какие материалы, бренды | Указывается в спецификации |
9. Контроль качества | Кто следит за качеством, как проходят проверки | Возможность привлечения внешнего архитектора |
10. Расторжение контракта | Условия досрочного прекращения, компенсации | Важно в случае конфликтов |
11. Форс-мажор | Что считается непредвиденным событием и как стороны реагируют | Природные катастрофы, политические запреты и т.д. |
12. Юрисдикция и споры | Как и где разрешаются споры | Обычно — суд в Таиланде, возможен арбитраж |
Приложение | Назначение |
📌 Смета | С деталями по каждому виду работ и материалам |
📅 График строительства | С указанием этапов, сроков и контрольных точек |
🗂️ Архитектурные планы | Включают фасады, планировки, высоты, разрезы |
📋 Материальная спецификация | Список материалов, брендов, объёмов |
🧾 Лицензии подрядчика | Регистрационные документы, лицензии на строительную деятельность |
🛡️ Гарантийные обязательства | Документ с указанием сроков гарантии по видам работ |
🖊️ Доверенность / доверительные письма | При необходимости — если подписывает представитель |
Ошибка | Последствие |
Нет точного описания работ | Трудно доказать невыполнение |
Не указаны бренды и виды материалов | Подрядчик может использовать дешёвые аналоги |
Нет графика платежей | Возможны задержки или требование полной суммы |
Отсутствует гарантия | Вы останетесь с дефектами и без компенсации |
Подписан только на английском языке | Может быть недействительным в таиландском суде |
✅ Вывод
Стандартный строительный контракт в Таиланде — это ваш главный инструмент защиты интересов. Он должен быть подробным, юридически грамотно составленным и включать все ключевые элементы.
- Что важно:
- 📄 Подписывайте двуязычный договор (тайский + английский), заверенный обеими сторонами.
- 🔍 Внимательно изучите все приложения, особенно смету, чертежи и график работ.
- ⚖️ При сомнениях — обратитесь к юристу, специализирующемуся на строительных контрактах в Таиланде.
- 🛑 Никогда не начинайте строительство без письменного соглашения, даже если подрядчик внушает доверие.
Уровень контроля | Кто осуществляет | Когда происходит | Что проверяется |
Технический надзор | Инженер/прораб от подрядчика | На каждом этапе | Соответствие проекту, стройнормам, безопасности |
Внешний контроль | Заказчик / нанятый технический инспектор | По графику (раз в неделю/этап) | Качество материалов, выполнение сроков |
Муниципальный контроль | Представители местных органов (при инспекциях) | В ключевые фазы (фундамент, каркас) | Соблюдение строительного кодекса |
Авторский надзор | Архитектор проекта (если предусмотрено) | Эпизодически | Соответствие архитектурной концепции |
Этап строительства | Что проверяется | Рекомендации по контролю |
1. Подготовка участка | Разметка, геология, дренаж | Фотофиксация, согласование с инженером |
2. Фундамент | Глубина, армирование, бетон | Обязательно фото, акт заливки |
3. Каркас и стены | Блоки, арматура, укладка, геометрия | Измерения, фото, проверка по проекту |
4. Крыша и перекрытия | Материалы, стыки, герметичность | Осмотр до установки кровли |
5. Электрика и сантехника | Разводка, штробы, соответствие плану | Проверка перед заделкой |
6. Отделка | Ровность, материалы, качество укладки плитки, штукатурки | Проверка образцов, приемка по зонам |
7. Финальный осмотр | Общий вид, открытие/закрытие систем, вентиляция | Составление акта приёмки |
Документ | Кто оформляет | Зачем нужен |
🧱 Акт приёмки работ по этапам | Подрядчик + заказчик | Подтверждает завершение ключевых стадий |
📸 Фотоотчёты с площадки | Подрядчик или заказчик | Документируют процесс, особенно при удалённом контроле |
📝 Журнал строительных работ | Ведёт прораб | Фиксирует ход работ, выявленные замечания |
📊 Отчёты инженера или технадзора | Внешний специалист | Независимая оценка качества |
✅ Заключение инспекции (если требуется) | Муниципальные органы | Необходимо для получения финального разрешения |
Без контроля | Последствия |
Использование некачественных материалов | Быстрый износ, проблемы с отделкой и безопасностью |
Нарушение технологий | Трещины, протечки, деформация |
Несоблюдение проекта | Несоответствие ожиданиям и легализациям |
Удорожание в процессе | Доплаты, переделки, судебные споры |
✅ Вывод
Контроль качества — это системный процесс, в котором участвуют подрядчик, заказчик, инженер и (иногда) муниципалитет. Он охватывает все стадии строительства — от фундамента до финальной отделки.
- Рекомендации:
- 🧑💼 Нанимайте внешнего технадзора, особенно если вы не живёте в Таиланде на момент строительства.
- 📆 Согласуйте график проверок и фиксируйте каждый этап, не подписывайте акты приёмки «автоматом».
- 📷 Требуйте фото и видеоотчёты, особенно на скрытых этапах (фундамент, электрика, трубы).
- 📑 Все замечания фиксируйте письменно и подписывайте акт устранения дефектов.
Класс строительства | Описание | Средняя цена за 1 м² (THB) |
🧱 Базовый (эконом) | Простая коробка, стандартные материалы, минимум отделки | 15,000 – 20,000 ฿ |
🏡 Средний (комфорт) | Качественные материалы, продуманный дизайн | 20,000 – 30,000 ฿ |
🏖️ Премиум (виллы, резиденции) | Архитектура, бассейн, импортная отделка | 30,000 – 60,000+ ฿ |
Площадь дома | Класс "Средний" (THB) | Класс "Премиум" (THB) |
100 м² | 2,000,000 – 3,000,000 ฿ | 3,000,000 – 6,000,000 ฿ |
200 м² | 4,000,000 – 6,000,000 ฿ | 6,000,000 – 12,000,000 ฿ |
300 м² | 6,000,000 – 9,000,000 ฿ | 9,000,000 – 18,000,000 ฿ |
Статья расходов | Описание |
Проектирование | Архитектурные и инженерные чертежи, визуализация |
Фундамент и каркас | Бетонные работы, армирование, несущие конструкции |
Крыша и перекрытия | Материалы, монтаж, гидроизоляция |
Инженерные системы | Электрика, вода, канализация, дренаж |
Отделочные материалы | Плитка, покраска, двери, окна, потолки |
Техника и сантехника | Бойлеры, кондиционеры, кухонные системы |
Ландшафт и инфраструктура | Подъезды, сад, забор, ворота |
Бассейн (опционально) | От 500,000 до 2,000,000 ฿ в зависимости от размеров и системы фильтрации |
Разрешения и документы | Подача в Land Office, регистрация здания, надзор |
Категория | Примерная сумма (THB) | Комментарий |
🧑💼 Услуги инженера и технадзора | 50,000 – 200,000 ฿ | Зависит от продолжительности проекта |
📜 Юридические услуги | 20,000 – 100,000 ฿ | Проверка земли, договор с подрядчиком |
💡 Коммуникации к участку | 30,000 – 200,000 ฿ | Электричество, вода |
📦 Запасной бюджет (непредвиденное) | 5–10% от бюджета | Стандартная практика |
Регион | Корректировка стоимости |
Бангкок | +10–20% из-за спроса и рабочей силы |
Пхукет | +20–30% (туристическая зона, логистика) |
Самуи | +15–25% (островные надбавки) |
Север Таиланда | -10–20% (дешевле материалы и рабочие) |
✅ Вывод
Строительство дома в Таиланде — это инвестиция, которую можно точно спланировать, если учитывать все этапы и скрытые расходы. Примерная стоимость строительства дома "под ключ" колеблется от 2 до 18 млн бат, в зависимости от площади, стиля и уровня отделки.
Советы:
- 📐 Начните с чёткого проекта и бюджета.
- 💼 Сравните предложения от разных подрядчиков.
- 🧾 Закладывайте 10–15% в резерв.
- 🛠️ Контролируйте расход материалов и качество работ.
- ⚖️ Не экономьте на юридическом и техническом сопровождении.
Тип дома | Примерная площадь | Срок строительства | Комментарий |
🧱 Эконом (1 этаж, базовая отделка) | 80–120 м² | 6–8 месяцев | Быстро, минимальные сложности |
🏡 Комфорт (1–2 этажа, средняя отделка) | 120–250 м² | 8–12 месяцев | Стандартные проекты, бассейн опц. |
🏖️ Премиум-вилла | 250–500+ м² | 12–18 месяцев | Сложная архитектура, бассейн, ландшафт |
Этап | Продолжительность | Примерная стоимость (THB/м²) | Описание работ |
📄 Подготовка (документы, разрешения) | 1–2 месяца | ~500–1,000 ฿ | Проект, разрешения, согласования |
⛏️ Земельные работы и фундамент | 1–2 месяца | 2,000–4,000 ฿ | Расчистка, земляные работы, заливка фундамента |
🧱 Возведение каркаса и стен | 2–3 месяца | 5,000–8,000 ฿ | Стены, колонны, перекрытия |
🏠 Крыша и кровля | 1 месяц | 1,500–3,000 ฿ | Конструкция и укладка кровли |
🔌 Коммуникации и инженерные сети | 1–1.5 месяца | 2,000–3,000 ฿ | Электрика, вода, кондиционирование |
🎨 Отделочные работы | 1.5–3 месяца | 4,000–7,000 ฿ | Полы, стены, потолки, окна, двери |
🌳 Ландшафт и инфраструктура | 0.5–1.5 месяца | 1,000–3,000 ฿ | Подъезды, дорожки, забор, сад |
✅ Финальная приёмка и подключение | 2–3 недели | ~500–1,000 ฿ | Проверки, ввод в эксплуатацию |
💵 Итоговая стоимость строительства под ключ — от 15,000 до 60,000+ бат за м² в зависимости от класса проекта.
Фактор | Влияние на сроки | Комментарий |
📝 Согласование разрешений | +1–2 месяца | Зависит от муниципалитета и готовности земли |
🌧️ Сезон дождей | +1–2 месяца | С июля по октябрь возможны паузы |
📦 Логистика и доставка | +1 месяц (на островах) | Самуи, Пхукет — задержки с доставками |
💸 Финансирование | +1 месяц | Задержки оплаты могут остановить стройку |
🤝 Качество управления | –2 месяца | Слаженная команда ускоряет процесс |
✅ Вывод
Средний срок строительства дома в Таиланде — от 6 до 14 месяцев. Это зависит от масштабов проекта, сезона и организационного подхода. При хорошей подготовке даже большая вилла может быть построена за год.
Рекомендации:
- 🗓️ Планируйте строительство вне сезона дождей (ноябрь – апрель)
- 📋 Начинайте с готового проекта и разрешения
- 🧑💼 Наймите подрядчика с внутренним менеджером проекта
- 💰 Держите 10–15% бюджета в резерве на случай задержек
- 📸 Контролируйте этапы и фиксируйте приёмку
Условие | Обязателен? | Комментарий |
✅ Наличие лицензированного тайского архитектора | Да | Иностранный проект нужно адаптировать местным специалистом |
✅ Согласование проекта в муниципалитете | Да | Только после официального утверждения можно получить разрешение |
⚠️ Соблюдение норм и отступов | Да | Регламентируется местными строительными нормами (высота, границы и пр.) |
❌ Прямое строительство без утверждённого проекта | Нет | Незаконно и грозит сносом постройки или штрафами |
Услуга | Средняя цена (в THB) | Комментарий |
Индивидуальный архитектурный проект | 100,000 – 300,000 ฿ | В зависимости от сложности и площади |
Адаптация зарубежного проекта тайским архитектором | 50,000 – 150,000 ฿ | Обязательная локализация и подписание лицензированным специалистом |
Инженерные расчёты | 30,000 – 100,000 ฿ | Конструкции, нагрузки, электрические и водные системы |
Подготовка чертежей для разрешения (Tor.Ror.1 и пр.) | 20,000 – 60,000 ฿ | Для подачи заявки в муниципалитет |
Площадь дома | Арх. проект (THB) | Инженерия (THB) | Всего проектирование (THB) |
100 м² | 120,000 | 50,000 | 170,000 ฿ |
200 м² | 180,000 | 70,000 | 250,000 ฿ |
300 м² | 250,000 | 100,000 | 350,000 ฿ |
Раздел проекта | Обязателен? | Примечание |
Генплан | ✅ | Расположение дома на участке |
Планировки и разрезы | ✅ | Для всех этажей |
Фасады | ✅ | Вид дома снаружи |
Конструктивные схемы | ✅ | Фундамент, перекрытия, колонны |
Электрика и сантехника | ✅ | Планы инженерных систем |
Подписи лицензированных специалистов | ✅ | Тайский архитектор и инженер обязаны заверить проект |
✅ Вывод
Строить по индивидуальному проекту в Таиланде — возможно и легально, если соблюдены строительные нормы, проект подписан местными лицензированными специалистами, и он официально утверждён в муниципалитете.
- Резюме:
- 🧱 Вы можете разработать любой дизайн — но он должен пройти местную адаптацию.
- 👨🎓 Тайский архитектор и инженер обязаны подписать проект.
- 🧾 Оформление и адаптация проекта обойдутся от 150,000 до 350,000 ฿ и выше.
- 🏛️ Без утверждённого проекта невозможно получить разрешение на строительство.
- ⚖️ Нарушение процедуры — риск штрафов или сноса здания.
Возможности после получения Building Permit | Обязателен? | Комментарий |
🔨 Начать строительство | ✅ | Без него строительные работы запрещены |
🏢 Получить легальный статус для здания | ✅ | Необходимо для последующей регистрации дома |
🔌 Подключение к инженерным сетям (вода, свет) | ✅ | Электрокомпании требуют копию разрешения |
💼 Использовать здание в коммерческих целях | ✅ | Особенно актуально для гостиниц, магазинов, офисов |
🏦 Использовать здание как залог или актив | ✅ | Необходим для оценки и работы с банками |
📍 Где получить разрешение на строительство в Таиланде?
Орган, выдающий разрешение — местная муниципальная или окружная администрация (OrBorTor, Municipality Office, District Office), в зависимости от расположения участка.
Тип территории | Куда обращаться | Название по-тайски |
🏙️ Городская зона | Городская муниципалитет (City Municipality) | เทศบาล (Tessaban) |
🏝️ Районные и островные зоны | Администрация округа (District Office) | ที่ว่าการอำเภอ |
🏘️ Сельская местность | Орган местного самоуправления (OrBorTor) | องค์การบริหารส่วนตำบล |
💡 Адрес нужного офиса можно уточнить в Land Office по месту нахождения участка.
Документ | Кто подает | Комментарий |
✅ Право собственности на землю | Собственник / арендатор | Chanote или Nor Sor 3 с договором аренды |
✅ Архитектурные чертежи проекта | Тайский архитектор | Подписанные лицензированным специалистом |
✅ Инженерные расчеты | Инженер | При крупных или многоэтажных проектах |
✅ Заявление (Tor.Ror.1) | Заявитель | Заполняется на тайском языке |
✅ Согласие владельца земли | Владелец | Если строительство по договору аренды |
✅ Копии ID / паспорта | Иностранец или гражданин | Для идентификации заявителя |
Этап | Срок (рабочих дней) | Комментарий |
Подача документов | 1–2 дня | При наличии полного пакета |
Проверка и согласование проекта | 30–60 дней | Зависит от муниципалитета и сложности проекта |
Получение разрешения | 1 день | После утверждения проекта |
🕒 В среднем оформление занимает от 4 до 8 недель.
Статья расходов | Сумма (в THB) | Комментарий |
Госпошлина за разрешение | 2–4 THB за м² (минимум ~2,000 ฿) | Зависит от площади проекта |
Услуги архитектора (оформление) | 20,000 – 60,000 ฿ | Подготовка и подписание проекта |
Дополнительные расходы | 5,000 – 15,000 ฿ | Копии, переводы, доверенности и т. п. |
✅ Вывод
Building Permit в Таиланде — ключевой документ, без которого невозможно начать строительство дома или виллы. Его оформлением должен заниматься собственник земли или арендатор с правом на строительство.
- Что нужно помнить:
- 📌 Получить разрешение можно только через местные органы — Or Bor Tor, Municipality, District Office.
- 🧱 Требуется тайский проект, одобренный лицензированным архитектором и инженером.
- 🕐 Весь процесс занимает от 1 до 2 месяцев.
- 💰 Стоимость оформления вместе с сопутствующими услугами — примерно от 30,000 до 80,000 ฿.
Вид платежа / налога | Обязателен? | Кто платит | Комментарий | Средняя сумма (฿) |
🧾 Госпошлина за разрешение на строительство | ✅ | Собственник / арендатор | 2–4 бат за 1 м² общей площади | 2,000 – 10,000 ฿ |
🏛️ Налог на имущество (в будущем) | ⚠️ (при сдаче) | Собственник | Только если дом используется в коммерческих целях (аренда и пр.) | 0.02–0.3% в год от стоимости |
🏗️ НДС (VAT) на материалы и услуги | ✅ (в цене) | Строительная компания | Уже включён в стоимость большинства товаров и услуг (7%) | Входит в смету |
📐 Услуги архитектора и инженеров | ✅ | Заказчик | Не налог, но обязательный элемент затрат | 50,000 – 150,000 ฿ |
🧱 Строительные работы и материалы | ✅ | Заказчик | Также включают НДС, оплачивается подрядчику | 10,000 – 25,000 ฿/м² |
📝 Регистрация дома после завершения | ✅ | Владелец | Регистрация здания в местной администрации | 1,000 – 3,000 ฿ |
📑 Доверенности, переводы и пр. | ⚠️ | По ситуации | В зависимости от случая, оформления через представителя | 2,000 – 10,000 ฿ |
Параметр | Значение |
Площадь дома | 200 м² |
Госпошлина за строительство (3 ฿/м²) | 600 ฿ |
Архитектурные и инженерные услуги | ~100,000 ฿ |
Строительство (с НДС) | 3,500,000 ฿ (17,500 ฿/м²) |
Регистрация дома | 1,500 ฿ |
Прочие расходы (переводы, доверенности) | 5,000 ฿ |
Итого дополнительных расходов | ~107,100 ฿ (без строительства) |
Назначение недвижимости | Нужно платить налог? | Ставка налога |
🏠 Личное проживание | ❌ Нет | Освобождено до 50 млн ฿ стоимости |
🏢 Коммерческое использование | ✅ Да | 0.3% от кадастровой стоимости |
🏡 Сдача в аренду | ✅ Да | 0.02–0.3% (зависит от типа объекта) |
✅ Вывод
При строительстве собственного дома в Таиланде:
- Прямых налогов на строительство нет, но присутствуют сборы, пошлины и НДС в цене услуг и материалов.
- Госпошлина за разрешение на строительство — обязательная, но небольшая (обычно 2,000–10,000 ฿).
- Налог на имущество появляется только если вы сдаёте дом в аренду или используете коммерчески.
- Общие дополнительные расходы (без учёта самого строительства) могут составить от 100,000 до 200,000 ฿ в зависимости от площади и региона.
Вид страхования | Обязательно? | Что покрывает | Когда оформляется |
Страховка строительных рисков (CAR – Contractors All Risk) | Необязательно, но рекомендуется | Повреждения материалов, несчастные случаи, ущерб третьим лицам | До начала строительства или при заключении контракта |
Страхование ответственности подрядчика | Иногда обязательно | Ущерб, причинённый подрядчиком (людям, имуществу) | Требуется в контрактах с крупными строительными фирмами |
💡 Внимание:
без страховки строитель не обязан компенсировать убытки от пожара, обрушения или аварии — если это не прописано в контракте.
Тип страхования | Обязательно? | Покрытие | Рекомендовано для |
Страхование имущества | Нет | Пожар, наводнение, землетрясение, кража, вандализм | Все владельцы недвижимости |
Страхование ответственности | Нет | Вред третьим лицам (например, упавшая черепица на соседа) | Владельцы сдаваемой в аренду недвижимости |
Страхование жизни и здоровья | Только по желанию | Защита при ЧП в доме (взрыв, обрушение и пр.) | Владельцы, живущие в доме или сдающие его в аренду |
Ситуация | Обязательная страховка |
Получение ипотеки в тайском банке | Страхование имущества + жизни (включено в условия) |
Строительство через государственный тендер | Страховка строительных рисков обязательна |
Аренда дома долгосрочно через агентство | Часто требует имущественную страховку |
Ведение бизнеса (отель, ресторан в доме) | Страхование ответственности перед клиентами |
Тип страхования | Стоимость (в год) | Комментарий |
Страхование дома (до 5 млн ฿) | 5,000 – 15,000 ฿ | В зависимости от покрытия |
Страхование на время строительства | 15,000 – 50,000 ฿ | Зависит от стоимости проекта |
Ответственность перед третьими лицами | 3,000 – 10,000 ฿ | Зависит от объекта и условий договора |
Страхование жизни (по ипотеке) | Включено в ипотечный платёж | Обязательное при ипотечном кредитовании |
- ✅ Вывод
- Страховка не является строго обязательной по закону, если вы строите или владеете домом на свои средства и не связаны с банком или госзаказами.
- На этапе строительства рекомендуется оформлять полис строительных рисков (особенно при найме подрядчика).
- После завершения строительства страхование имущества и ответственности защитит от убытков при пожарах, затоплениях или претензиях соседей.
- В ситуациях с банками, сдачей в аренду или бизнесом страховка становится фактически обязательной.
Последствие | Описание |
🔴 Штраф | Обычно от 10,000 до 50,000 бат в зависимости от района и масштаба здания |
⛔ Приказ о приостановке эксплуатации | Администрация может запретить использование постройки |
🧾 Невозможность регистрации дома | Без разрешения невозможно получить Tabien Baan и зарегистрировать адрес |
💡🚿 Отказ в подключении коммуникаций | Электричество и вода подключаются только к официально зарегистрированным зданиям |
🚫 Продажа или аренда здания невозможна | Покупатель или арендатор не сможет оформить объект |
Этап | Кто выполняет | Комментарий |
1. Оценка ситуации | Юрист / владелец | Проверка прав на землю и зонирования |
2. Измерения и обмер существующего здания | Лицензированный архитектор | По факту построенного объекта |
3. Подготовка архитектурных планов | Архитектор | Должны соответствовать строительным нормам |
4. Подача заявления на разрешение | Владелец или уполномоченный представитель | В местный муниципалитет |
5. Оплата штрафов | Владелец | Сумма зависит от района и нарушений |
6. Получение разрешения «задним числом» | Владелец | После рассмотрения заявления |
7. Регистрация здания | Владелец | В районном земельном офисе (Land Office) |
№ | Документ | Кто предоставляет | Примечание |
1 | Право на землю / договор аренды | Владелец / арендатор | Основание для строительства |
2 | Архитектурные чертежи | Лицензированный архитектор | По фактическому состоянию |
3 | Заявление на разрешение | Владелец / представитель | На тайском языке |
4 | Фото здания | Владелец | Вид снаружи и внутри |
5 | Паспорт или ID владельца | Владелец | Копия |
6 | Согласие владельца земли (если иностранец арендует) | Владельц | Обязательное условие |
7 | Квитанции об оплате | Владелец | Пошлины и штрафы |
Статья расходов | Сумма (в тайских батах) | Примечание |
Услуги архитектора (обмер, планы) | 20,000 – 50,000 ฿ | Зависит от сложности здания |
Штраф за незаконное строительство | 10,000 – 50,000 ฿ | В зависимости от муниципалитета |
Госпошлина за получение разрешения | 2,000 – 10,000 ฿ | Стандартный сбор |
Услуги юриста (по необходимости) | 10,000 – 30,000 ฿ | Рекомендуется при аренде земли или нестандартных случаях |
Итого | 42,000 – 140,000 ฿ | В зависимости от ситуации и размера объекта |
✅ Вывод
Строительство без разрешения в Таиланде — нарушение, которое может привести к штрафам, ограничению в использовании здания и проблемам при продаже или аренде. Однако:
- Легализация возможна в большинстве случаев, если постройка соответствует нормам.
- Нужно пройти процедуру ретроспективного получения разрешения.
- Рекомендуется привлекать архитектора и юриста, чтобы минимизировать риски и правильно оформить все документы.
Вопрос | Ответ | Комментарий |
Может ли иностранец владеть землёй? | ❌ Нет | Только через долгосрочную аренду или тайскую компанию |
Может ли иностранец владеть зданием? | ✅ Да | При наличии разрешения на строительство и аренды земли |
Можно ли зарегистрировать дом на себя? | ✅ Да | При предоставлении всех документов в Земельный офис |
Нужно ли регистрировать дом? | ✅ Обязательно | Для получения домовой книги (Tabien Baan), адреса и правового статуса |
- 📄 Какие условия для регистрации дома на иностранца?
- Условия:
- Иностранец должен иметь законное основание владения постройкой (например, он построил дом на арендованной земле с разрешения владельца).
- Нужно получить разрешение на строительство (Building Permit) на имя иностранца.
- Земля должна быть оформлена на тайского гражданина или арендована по зарегистрированному договору leasehold.
№ | Документ | Кто предоставляет | Комментарий |
1 | Разрешение на строительство (Building Permit) | Иностранец (или его подрядчик) | На имя иностранца |
2 | Договор аренды земли | Тайский собственник и иностранец | Должен быть зарегистрирован в Land Office |
3 | Паспорт и виза | Иностранец | Копии всех страниц |
4 | Письменное согласие владельца земли | Тайский владелец | Разрешение на регистрацию здания |
5 | Кадастровый план участка | Владелец земли | Из Land Office |
6 | Заявление на регистрацию | Иностранец | На тайском языке |
7 | Квитанции об оплате сборов | Иностранец | За регистрацию |
📍 Где регистрировать дом?
Дом регистрируется в районном Земельном офисе (Land Office) по месту расположения участка.
Статья расходов | Стоимость (в THB) | Комментарий |
Госпошлина за регистрацию дома | 0.01–0.05% от стоимости | Обычно минимальная сумма от 1,000 до 5,000 ฿ |
Услуги юриста / переводчика (по желанию) | 5,000 – 20,000 ฿ | Необязательно, но удобно |
Прочие сборы (копии, переводы, доверенности) | 2,000 – 5,000 ฿ | По ситуации |
✅ Вывод
Да, иностранец может официально зарегистрировать дом на себя в Таиланде, даже если земля принадлежит другому лицу (тайцу), при условии:
- У него есть Building Permit на своё имя;
- Он арендует землю по зарегистрированному договору;
- Имеется согласие владельца земли на строительство и регистрацию.
Если вам нужно зарегистрировать дом — рекомендуем работать через опытного юриста, чтобы все документы были подготовлены правильно.
Можно ли взять питомца в салон самолёта?
💎 Роскошь нового поколения: от туристических зон к приватным анклавам
Ранее главными точками притяжения для инвесторов в недвижимость на Самуи были районы Чавенг и Плай Лаем. Эти зоны остаются популярными среди массового туриста, однако опытные и семейные покупатели всё чаще обращают внимание на Ламай.
📍 Расположенный на западном побережье острова, Ламай стремительно превращается в новый популярный район, особенно привлекательный для семей и долгосрочных инвесторов. Ограниченное количество земли, панорамные виды и стабильный спрос делают его одним из самых перспективных мест на Самуи.
✅ Преимущества района Ламай 🌅
- Престижное расположение и нетронутая природа
- Рядом с живописным пляжем Сильвер бич и закатами на пляже Липа Ной
- Панорамные виды на океан и горы
- Спокойствие, уединённость и первоклассная инфраструктура: магазины, рестораны, зоны отдыха и купания
- 🚗 Отличная транспортная доступность
- Всего 20 минут до международного аэропорта Самуи ✈️
- Быстрый доступ к спортивным клубам, современным клиникам, международным школам и гольф-полям
- В центре острова, но в стороне от шумных ночных клубов 🎶
- 🧱 Ограниченное предложение земли = рост стоимости
- Район относится к зоне низкой плотности застройки 🏞
- Свободных участков становится всё меньше — цены растут 📈
- Инвесторы уже активно скупают землю и виллы, понимая перспективы роста капитала
Это ограниченный и потому особенно ценный ресурс.
📍 Район | 💼 Сегмент | 📈 Рост цен (3 года) | 👥 Основной покупатель |
Ламай | Ультра-комфорт | 15–25% | Частные инвесторы, семьи, HNWI 💰 |
Чавенг | Туризм/коммерция | 10–15% | Краткосрочные инвесторы, отельеры 🏨 |
Маенам | Средний рынок | 8–12% | Пенсионеры, покупатели арендного жилья 👵👴 |
📌 Ламай предлагает:
✔ Ограниченное предложение земли
✔ Растущий спрос на комфортабельные виллы 🏡
✔ Репутацию спокойного, безопасного и популярного района 🔐
🏡 Ocean Vesta Residence — жемчужина Ламай
Ocean Vesta Residence — это закрытый комплекс из восьми дизайнерских вилл с одной или двумя спальнями. Каждая из них предлагает высокий уровень конфиденциальности, архитектуру премиум-класса и полный спектр сервисных услуг.
- ✨ Что делает Ocean Vesta Residence особенным:
- 8 вилл в стиле курорта — тишина, комфорт, безопасность 🛎
- Частные бассейны 🏊, уникальная планировка, панорама на океан 🌊
- Консьерж-сервис и гостиничное управление 👔
- Возможность аренды авто — легко добраться до пляжей и клубов 🚙
- Ожидаемая доходность от аренды — до 17% % в год 💸
- 📌 Основные выводы
- 🌴 Ламай — самый быстроразвивающийся элитный район Самуи
- 📉 Ограниченное предложение земли гарантирует рост капитализации
- 🏡 Ocean Vesta Residence — одно из лучших предложений на острове, сочетающее доходность, комфорт и статус
Свяжитесь с нами прямо сейчас, чтобы узнать больше о доступных виллах в комплексе
Ocean Vesta Residence и забронировать свою резиденцию в самом эксклюзивном районе Таиланда.
Для инвесторов это — шанс выделиться на рынке, повысить рентабельность и сформировать актив, устойчивый к переменам.
Ocean Vesta Residence — сдача в IV квартале 2027 года🌴
Современный жилой комплекс в стратегически выгодной локации на Ламаи.
Как «умный дом» повышает ценность и доходность Интеграция технологий в виллы улучшает не только комфорт арендатора, но и финансовую эффективность для владельца:
💰 Более высокая стоимость аренды
📈 Повышенная заполняемость
🛠 Снижение расходов на обслуживание
🔐 Уверенность арендаторов в безопасности и управлении
«Умный» дом — это не только про комфорт. Это про прибыль.
Ключевые функции, которые выбирает премиум-аудитория
💡 Умный климат-контроль
Автоматическая регулировка температуры в зависимости от времени суток и загруженности помещений. Это снижает расходы на электричество и делает пребывание приятнее.
🔒 Автоматизация безопасности
Интеллектуальные замки, камеры, датчики движения. Всё управляется удалённо — как арендатором, так и управляющей компанией.
🎛 Полная автоматизация
Голосовое управление светом, шторами, аудиосистемой. Смарт-календарь для обслуживания бассейна, фильтров и оборудования.
🤖 ИИ-консьерж-сервисы
Виртуальный помощник бронирует рестораны, организует трансфер, заказывает услуги на виллу и предлагает впечатления по острову.
Премиальный сервис отеля — в уединении личной виллы.
Как Ocean Vesta Residence воплощает технологии в жизнь
В Ocean Vesta технологии интегрированы на всех уровнях — от управления климатом до островной логистики.
🔹 Полная автоматизация: климат, свет, безопасность и мультимедиа
🔹 Управление через мобильное приложение: удобно для арендаторов и инвесторов
🔹 Интеграция с сервисами острова: доставка, электромобили, трансферы
🔹 ИИ-система: анализирует поведение арендатора и адаптирует сервис под него
Такой подход делает виллы Ocean Vesta востребованными, ликвидными и идеальными для получения пассивного дохода.
📊 Окупаемость от 5 лет, без учёта ежегодного прироста капитала ~5%
Обеспечьте будущее своей недвижимости уже сегодня Покупка традиционной виллы больше не гарантирует успех. Премиальные арендаторы ожидают технологий, а отсутствие интеллектуальных систем — это упущенная прибыль и риски устаревания.
Инвестируя в Ocean Vesta Residence, вы:
✔ Адаптируетесь под будущие потребности рынка
✔ Повышаете привлекательность аренды
✔ Увеличиваете ликвидность при перепродаже
Заключение: разумные технологии = разумное инвестирование🧠 Умные дома — новый стандарт в премиум-сегменте
🚀 Ocean Vesta Residence — один из первых проектов на Самуи, интегрирующий ИИ и автоматизацию
💼 Инвестируйте сегодня — чтобы быть лидером на рынке завтра
📩 Хотите узнать больше?
Свяжитесь с нами и получите презентацию проекта Veska Residence — вилл, где технологии работают на ваш доход.
меньшая цена = быстрая окупаемость. Но реальность рынка говорит об обратном.
Рынок массовых вилл в Таиланде перенасыщен. Застройщики один за другим возводят типовые объекты, рассчитанные на непритязательных арендаторов. В результате:
❌ Жесткая ценовая конкуренция
❌ Нестабильная арендная прибыль
❌ Слабый потенциал перепродажи
❌ Высокая текучесть арендаторов низкого уровня
🔎 Больше бюджетных объектов ≠ больше прибыли. Это больше конкуренции и меньше маржи.
💎 Ocean Vesta Residence — Инвестиции в элитные виллы с реальной доходностью В отличие от массовых проектов, Ocean Vesta Residence ориентирован на премиальный сегмент — где спрос стабилен, а клиенты готовы платить за комфорт, стиль и сервис.
🎯 Почему премиум-виллы работают эффективнее
✔ Меньше конкуренции — элитные проекты редки, а спрос стабильно высокий
✔ Платежеспособная аудитория — состоятельные арендаторы платят за сервис и уединение
✔ Долгосрочное пребывание — больше бронирований на недели и месяцы
✔ Перепродажа с выгодой — брендированные объекты вызывают интерес у международных инвесторов
🔑 Что делает Ocean Vesta Residence действительно эксклюзивным?
🌟 Премиум-сервис:
Персональный дворецкий и ИИ-консьерж
- Электрокары и трансферы на виллы
- Частные ужины с шеф-поваром
- Роскошные удобства:
- Собственные бассейны, кафе, фитнес-зона
- Современный коворкинг
- Огороженная территория с охраной
- Виды на джунгли и море
- 🧾 Профессиональное управление арендой: Уровень 5* сервиса
- Присутствие на международных площадках (Airbnb Luxe, Marriott Homes)
- Высокий рейтинг и повторные бронирования
🌐 Рынок всё чаще выбирает роскошь
🧳 Цифровые кочевники ищут уединённые, но комфортные пространства
🏨 Гости высокого класса предпочитают виллы отелям
💼 Инвесторы думают не о «дешево», а о «стабильно и выгодно»
Пока массовые проекты страдают от конкуренции, Ocean Vesta Residence растёт за счёт правильного позиционирования и ориентации на состоятельного клиента.
📌 Не соревнуйтесь там, где рынок уже перегрет
✨ Выводы:
✔ Массовые виллы = нестабильность, высокая конкуренция, невысокая прибыль
✔ Элитные проекты = стабильный спрос, высокая окупаемость, рост стоимости
✔ Ocean Vesta Residence предлагает всё: стиль, технологии, сервис и инвестиционную надёжность
✔ На переполненном рынке побеждает не количество, а качество
📩 Хотите инвестировать с умом?
Свяжитесь с нами, чтобы узнать больше об эксклюзивных виллах Ocean Vesta Residence — проекте, где стиль, комфорт и доходность идут рука об руку.
Всё сводится к выбору между лизгольдом (арендой) и фригольдом (условным свободным владением через тайскую компанию). Хотя фригольд звучит заманчиво, на практике он сопряжён с юридическими рисками.
❌ Миф о фригольде Чтобы иностранец приобрёл землю в собственности (freehold), он должен владеть не более 49% тайской компании. Остальные 51% — за тайскими гражданами, даже если они номинальные.
⚠️ Если власти сочтут, что структура фиктивна, имущество может быть конфисковано, а компания признана недействительной.
✅ Лизгольд — легальный, безопасный и гибкий вариант Право аренды — полностью законная форма владения, признанная тайским гражданским кодексом и одобренная государством как оптимальное решение для иностранных инвесторов.
- 📃 Как это работает: Вы заключаете договор аренды на 30 лет с правом продления ещё дважды (всего до 90 лет)
- Договор регистрируется в Земельном управлении Таиланда
- Вилла принадлежит вам, а земля сдана в аренду
Аспект | Freehold через тайскую компанию | Аренда в Ocean Vesta Residence |
Правовой риск | Высокий | Низкий – аренда законна и регламентирована |
Владение землёй | Через тайскую компанию | Земля в аренде, вилла ваша |
Контроль и передача | Зависит от тайских партнёров | Простая передача права аренды |
Гос. проверки | Частые, с юридическими рисками | Упрощённая регистрация |
Судебная защита | Риски, суды встают на сторону тайцев | Суды поддерживают права арендаторов |
Гибкость для инвестора | Ограниченная | Полный контроль, минимум барьеров |
🏡 Ocean Vesta Residence:
аренда, доведённая до совершенства в Ocean Vesta Residence мы создали арендную модель, которая работает на инвестора, а не наоборот:
- 💼 Удобная модель поэтапной оплаты
- Не нужно платить всю сумму аренды за 30 лет сразу
- Платежи разбиты на части на 15 лет, что сохраняет вашу ликвидность
- При продаже виллы — договор аренды и график выплат переписываются на нового владельца
- 📑 Юридически защищённые и зарегистрированные договоры Все контракты оформляются и регистрируются в Земельном управлении
- Документы сопровождаются юристами проекта
- Включена опция продления аренды
- 📈 Инвестиционная модель с высоким ROI Платформа краткосрочной аренды с полным управлением
- Прогнозируемая доходность: от 17% годовых
- Вы контролируете недвижимость, аренду и перепродажу — без риска владения через тайскую компанию
💡 Выводы:
✔ Freehold через тайскую компанию юридически уязвим и подвержен контролю
✔ Право аренды обеспечивает защиту, стабильность и гибкость
✔ Ocean Vesta Residence использует аренду по-умному: с поэтапными выплатами, юридическим сопровождением и премиальным продуктом
✔ Это — лучший способ вложить средства в быстрорастущий рынок Таиланда
📩 Хотите безопасно инвестировать в доходную недвижимость?
Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать о доступных виллах с правом аренды в Ocean Vesta Residence — месте, где юридическая уверенность сочетается с элитным образом жизни.
Но хотя многие инвесторы выходят на рынок в надежде на высокую прибыль, разница между успехом и разочарованием заключается в одном решающем факторе:
👉 как управляется ваша недвижимость.
Ocean Vesta Residence — это 8 роскошных апартаментов с 1-2 спальнями и полным спектром услуг по управлению недвижимостью для беспроблемного владения и получения высокого арендного дохода.
Самостоятельная аренда против профессионального управления недвижимостью Многие покупатели считают, что смогут максимизировать доход, управляя виллой самостоятельно или нанимая недорогих подрядчиков. Однако это часто приводит к:
❌ Низкой заполняемости из-за слабого маркетинга
❌ Непостоянным впечатлениям гостей и негативным отзывам
❌ Высокой вакантности в низкий сезон
❌ Стрессу, нехватке времени и логистическим проблемам
В то время как виллы, управляемые профессиональной командой, стабильно превосходят самостоятельно управляемые объекты как по заполняемости, так и по цене за ночь.
Тип управления | Средняя заполняемость | Потенциал ночной ставки | Годовой ROI |
Самостоятельное управление | 55–65% | 4,400–6,000 THB | 6–9% |
Ocean Vesta Residence | 70–85% | 7,500–9,000 THB | 12–14% |
Как Ocean Vesta Residence максимизирует доход от аренды для инвесторов
Ocean Vesta Residence — это не просто жилой комплекс, а интегрированная платформа гостеприимства. Мы предоставляем полное гостиничное управление, чтобы ваша вилла работала как высококлассный курорт.
🔑 Ключевые особенности, увеличивающие доход:
✅ Операции в гостиничном стиле
— Постоянная команда по управлению виллой на месте
— 24/7 поддержка гостей, регистрация, обслуживание
— Регулярная проверка состояния виллы и техническое обслуживание
✅ VIP-обслуживание и консьерж-сервис
— Услуги личного дворецкого, трансферы
— Шеф-повар на вилле, spa-услуги, организация мероприятий
— Персонализированный опыт = повторные бронирования и 5-звездочные отзывы 🌟
✅ Премиум-маркетинг и арендные сети
— Размещение на Airbnb Luxe, Marriott Homes, Booking.com, агентствах по аренде вилл
— Профессиональные фото, тексты, коммуникация с гостями
— Включение в международные сети VIP-консьержей и агентств
Благодаря этим возможностям Ocean Vesta Residence превосходит предложения массового рынка и обеспечивает стабильный высокий доход даже в межсезонье.
Почему комплексное управление — это выгодно профессиональное управление не только увеличивает доход, но и защищает ваши инвестиции.
📌 Преимущества для инвестора:
✔ Полное отсутствие рутины и стресса
✔ Настоящий пассивный доход
✔ Профессиональная команда, отвечающая за гостей, сервис, техобслуживание и лояльность
✔ Повышенная стоимость при перепродаже благодаря финансовым показателям и бренду
Владеть недвижимостью в Ocean Vesta Residence — это как иметь долю в бутиковом отеле, но без необходимости самим им управлять.
💼 Зарабатывайте больше, делая меньше
💡 Основные выводы:
✔ Самоуправление — часто неэффективно из-за слабого маркетинга и плохого сервиса
✔ Ocean Vesta Residence предлагает решение "под ключ" — гостиничное управление, VIP-услуги и маркетинг через премиум-платформы
✔ Инвесторы получают: высокую заполняемость, премиальные ставки и реальный пассивный доход
✔ Прогнозируемая доходность: от 17% в год — новый стандарт аренды на Самуи
📩 Хотите максимизировать доход от недвижимости в Таиланде?
Свяжитесь с нами, чтобы узнать о возможностях владения виллой в Ocean Vesta Residence — источнике пассивного дохода с 5-звездочным сервисом.
В условиях тропического климата Таиланда — высокой влажности, солёного воздуха, проливных дождей и палящего солнца — устаревшие технологии строительства приводят к быстрому износу зданий. Это означает частые ремонты, рост расходов на содержание и снижение стоимости при перепродаже. Многие инвесторы сталкиваются с этими проблемами уже спустя пару лет после покупки.
Но вы можете избежать этих рисков, выбрав проект, в котором применяются современные устойчивые технологии. Это не только гарантирует долговечность, но и напрямую влияет на рост дохода от аренды и повышение стоимости недвижимости.
Veska Residence — Современные виллы премиум-класса на острове Самуи
В Veska Residence строительный подход рассчитан на тропический климат Самуи. Каждая деталь проекта направлена на долгосрочную устойчивость, комфорт и инвестиционную эффективность.
✅ Устойчивые материалы и инженерные решения
- Влагостойкие поверхности и антиплесневая обработка
- Фурнитура с защитой от коррозии и высокая теплоизоляция
- Мебель и отделка, рассчитанные на тропические нагрузки
- УФ-устойчивые покрытия для фасадов
- Инженерные напольные покрытия и влагостойкие декоративные материалы
- Роскошная, но износостойкая внутренняя отделка
Энергоэффективность = Выше доходность
Покупатели и арендаторы всё чаще выбирают энергоэффективные дома: это снижает счета за коммунальные услуги и повышает привлекательность недвижимости для арендаторов премиум-класса и семей.
♻️ В Veska Residence применяются:
- Светодиодное освещение и энергосберегающая техника
- Интеллектуальное климат-контролирование
- Энергоэффективные стеклопакеты
- Водосберегающая сантехника и сбор дождевой воды
Veska Residence: 8 дизайнерских вилл с 1 — 2 спальнями и полным управлением
Это недвижимость «под ключ», идеально подходящая для пассивного дохода и прироста капитала.
Строительство ради стабильности:
- ✔ Минимальные расходы на обслуживание
- ✔ Готовность к сдаче в аренду круглый год
- ✔ Удовлетворённость гостей и высокий процент повторных бронирований
- 📈 Высокая заполняемость
- 📈 Низкие операционные расходы
- 📈 Привлекательность на вторичном рынке
Умный дизайн для будущего
Современное строительство включает в себя также умный, адаптивный дизайн под новый образ жизни:
- 🏠 Просторные планировки open space
- 🌐 Высокоскоростной интернет и «умный дом»
- 🔒 Интегрированные системы безопасности и удалённый доступ
- 🚗 Частный автопарк с электрокарами Veska для передвижения по острову
Делайте ставку на будущее — выбирайте Veska Residence
💡 Ключевые выводы:
- ✔ Современные технологии = меньшие расходы и большая долговечность
- ✔ Энергоэффективность и умные системы привлекают премиум-аудиторию
- ✔ Veska Residence — это надёжные инвестиции с прогнозируемой доходностью 15–25%
Ошибка большинства инвесторов: покупка только "стен"
Многие инвесторы в недвижимость Таиланда фокусируются на цене за квадратный метр, считая, что большая или более доступная по цене площадь гарантирует прибыль. Но на Самуи этого недостаточно: именно заполняемость, качество сервиса и грамотное управление приносят реальный доход.
⚠️ Риски "пустых" инвестиций:
❌ Отсутствие арендного менеджмента — после завершения строительства владельцы остаются без поддержки
❌ Высокая вакантность — без бренда, сервиса и впечатлений объекты теряются среди конкурентов
❌ Отсутствие добавленной ценности — только "размещение" вынуждает конкурировать по цене с Airbnb
➡️ Квадратные метры не приносят доход — доход создают опыт гостей и грамотное управление.
Ocean Vesta Residence: Когда недвижимость — это бренд и сервис
В Ocean Vesta Residence мы строим не просто виллы — мы создаем активы, приносящие доход, благодаря комплексной системе управления и уникальному сервису, доступному владельцам и их гостям.
✅ Персонализированный сервис уровня 5★
- Консьерж и дворецкий
- VIP-трансферы и обслуживание на вилле
- Полный доступ к премиум-услугам по запросу
- Продвижение на Airbnb, Booking, Vrbo
- 24/7 поддержка гостей, уборка, обслуживание
- Финансовая отчетность для инвестора
- Электротранспорт по острову
- Частные туры и мероприятия
- Доступ к пляжным клубам, ресторанам и СПА
- Программа лояльности для постоянных гостей
- Более высокая цена за ночь
- Повышенная заполняемость
- Рост ценности за счёт бренда и сервиса
Почему состоятельные арендаторы выбирают Ocean Vesta Residence
Современные клиенты премиум-класса ожидают:
💼 Простую регистрацию, ежедневную уборку, персональное обслуживание
🍽️ Личных поваров, частные мероприятия и экскурсии
🚘 Приватный транспорт и сервис по одному запросу
Они готовы платить больше — и возвращаться снова.
В результате:
✔ Более высокие тарифы по сравнению с рынком
✔ Высокий уровень повторных бронирований
✔ Доходность от 17% в год и высокая стоимость перепродажи
Не покупайте просто стены — инвестируйте в бренд
💡 Ключевые выводы:
✔ Недвижимость без управления — пассив, а не актив
✔ Ocean Vesta Residence — это комплексное решение с фокусом на окупаемость
✔ Гостеприимство = выше доход и привлекательность объекта
✔ Состоятельные арендаторы хотят не просто жильё — они хотят впечатлений
📩 Готовы инвестировать разумно? Свяжитесь с нами, чтобы узнать, как Ocean Vesta Residence превращает квадратные метры в полноценный инвестиционный продукт.
Комплекс расположен в районе Ламай и предлагает два типа видов:
🌊 Часть вилл — с видом на океан,
🌿 часть — с панорамами на зелёные холмы и джунгли.
Каждое направление имеет свои инвестиционные особенности и ориентировано на разную аудиторию.
🌊 Виллы с видом на океан привлекают арендаторов, ценящих эмоции и эффектные пейзажи.
- Востребованы для краткосрочной аренды, романтических поездок и фотосессий.
- Обеспечивают высокий доход при активном управлении.
- Однако требуют повышенного внимания к обслуживанию — ветер и солёный воздух ускоряют износ.
- 🌿 Виллы с видом на джунгли Предлагают уединение, тишину и стабильность.
- Идеальны для digital-nomads, семей, wellness-путешественников.
- Затраты на содержание ниже — климат менее агрессивен.
- Чаще сдаются в долгосрочную аренду, обеспечивая стабильную загрузку.
- ✅ Общее для всех вилл Ocean Vesta Residence
- Профессиональное управление: маркетинг, заселение, уборка, отчётность — всё под ключ.
- Курортный сервис: консьерж, сопровождение гостей, индивидуальный подход.
- Устойчивые материалы: продлевают срок службы и снижают расходы.
- Доходность от 17% годовых: достигается за счёт качественного сервиса, позиционирования и гибкости аренды.
Каждая вилла сочетает:
✔ эффектный вид,
✔ профессиональное управление,
✔ продуманную инфраструктуру.
Это не просто красивая недвижимость, а актив, способный стабильно приносить прибыль в разных экономических сценариях.
📩 Хотите подобрать виллу с нужной моделью доходности и видом?
Свяжитесь с нами — расскажем, какие объекты Ocean Vesta Residence доступны сегодня.
Рынок недвижимости Таиланда пережил сильное восстановление и расширение после глобальной пандемии. Поскольку туризм вернулся к допандемическому уровню, спрос на краткосрочную аренду недвижимости и долгосрочные инвестиционные возможности значительно вырос.
В частности, Ко Самуи стал одним из самых быстрорастущих рынков недвижимости в Таиланде благодаря:
✔ Растущему числу состоятельных путешественников, ищущих частное, роскошное жилье.
✔ Возросшему интересу иностранных инвесторов из-за высокой доходности от аренды и прироста капитала в Таиланде.
✔ Улучшенной инфраструктуре с лучшими дорогами, прямыми международными рейсами и расширяющимися элитными застройками.
Проинвестиционная политика правительства Таиланда, включая потенциальное продление срока аренды до 90 лет, делает Самуи еще более привлекательным местом для иностранных покупателей.
В результате инвесторы переключают внимание с традиционных кондоминиумов или отелей на элитные виллы в стратегических местах.
Рост инвестиций в роскошные виллы по сравнению с кондоминиумами массового рынка Если раньше кондоминиумы и бюджетные апартаменты считались первоклассными инвестициями, то сейчас рынок стремительно смещается в сторону роскошных вилл, поскольку состоятельные путешественники требуют эксклюзивности, уединения и жизни в курортном стиле.
Фактор | Престижные виллы (например, Okean Vesta Residence) | Кондоминиумы и апартаменты |
Доход от аренды | Клиенты высокого класса, высокие посуточные тарифы (3,500–7,500 THB) | Конкурентоспособные, более низкие ночные тарифы (1,800–5,400 THB) |
Показатели заполняемости | 90–95% | 55–75% |
Долгосрочная ценность | 5–7% годового прироста | 2–4% годового прироста |
Рынок перепродажи | Высокий спрос на эксклюзивную, престижную недвижимость | Высокая конкуренция, более медленная перепродажа |
✔ Престижные виллы генерируют 15–25% годового ROI из-за высокого спроса на аренду со стороны HNWI, долгосрочных цифровых кочевников и частных отпускников.
✔ Рынок краткосрочной аренды эксклюзивных вилл гораздо более прибыльный и устойчивый, чем кондоминиумы.
✔ Недвижимость с полным спектром услуг управления и удобствами курортного типа (например, Ocean Vesta Residence) предлагает более высокую заполняемость и арендную плату.
Инвесторы теперь отдают предпочтение полностью управляемым комплексам вилл, таким как Ocean Vesta Residence, а не традиционным апартаментам в стиле Airbnb из-за более высокой доходности и лучшей долгосрочной оценки.
Почему Ламай — это следующее место для инвестиций в престиж
Ламай, где расположен Ocean Vesta Residence, является одним из самых эксклюзивных и востребованных районов на острове Самуи.
В отличие от переполненных туристических районов, таких как Чавенг предлагает:
✔ Престижные, малонаселенные районы с частной охраной.
✔ Близость к лучшим пляжам (Сильвер бич, Ламай и Чавенг Ной) при сохранении эксклюзивности.
✔ Премиальные курорты, рестораны, отмеченные звездами Мишлен, и элитные пляжные клубы.
Ламай привлекает состоятельных инвесторов, ищущих частную престижную недвижимость, которая может приносить высокий доход от аренды и в то же время обеспечивать спокойный отдых вдали от толп туристов.
Ocean Vesta Residence — один из самых привлекательных инвестиционных проектов в Ламай, предлагающий виллы престиж-класса с полным спектром услуг по управлению, услугами консьержа и эксклюзивными удобствами.
Ocean Vesta Residence — управление под ключ до чистой прибыли. Полное управление в гостиничном стиле, включая услуги консьержа, чтобы обеспечить высокую заполняемость и доход от аренды для наших арендаторов.
Почему 2026–2027 годы — лучшее время для инвестиций в Самуи
📈 Ключевые выводы:
✔ Рынок престижной недвижимости острова Самуи процветает, спрос на частные виллы высок.
✔ Инвесторы переходят от кондоминиумов к эксклюзивным высокодоходным виллам.
✔ Ламай становится популярным местом для инвестиций, предлагая высокий потенциал роста.
✔ Ocean Vesta Residence идеально подходит для извлечения выгоды из этого изменения рынка, предлагая 15–25% ROI и высокую долгосрочную ценность.
📩 Ищете высокодоходные инвестиции в недвижимость на острове Самуи?
Свяжитесь с нами сегодня, чтобы изучить доступные виллы в Ocean Vesta Residence!
❌ Снижает гибкость инвестиций — средства заморожены в стоимости земли, что ограничивает возможности для других инвестиций.
❌ Создает ненужный финансовый риск — если вы решите продать в течение 5–10 лет, вы уже заплатили за период аренды, который не будете использовать в полной мере.
❌ Влияет на денежный поток — инвесторы теряют возможность диверсифицировать свой портфель и воспользоваться другими высокодоходными инвестиционными возможностями.
📌 Для профессиональных инвесторов блокирование столь крупной суммы авансом является крайне неэффективным способом размещения капитала.
Более разумный подход Ocean Vesta Residence: 30-летняя рассрочка платежа за аренду земли
В Ocean Vesta Residence на Ламай мы предлагаем уникальный, выгодный для инвесторов подход:
🔹 Вместо требования единовременной полной оплаты аренды земли мы предлагаем структурированный план рассрочки на 30 лет.
🔹 Это означает, что покупатели могут постепенно распределять стоимость, а не замораживать капитал в одной сделке.
🔹 Сама вилла полностью принадлежит инвестору, в то время как аренда земли остается гибкой и финансово оптимизированной.
💰 Основные преимущества 30-летнего плана рассрочки:
✔ Сохранение ликвидности капитала — инвесторы могут использовать высвобожденный капитал для других высокодоходных возможностей, таких как акции, криптовалюта или дополнительная недвижимость.
✔ Более высокая эффективность инвестиций — вместо того, чтобы связывать средства, инвесторы могут диверсифицировать и максимизировать прибыль.
✔ Более простой процесс перепродажи — если вы решите продать через 5–10 лет, новый владелец просто возьмет на себя оставшиеся арендные платежи, а не будет платить за срок аренды, который он не использует в полной мере.
✔ Более привлекательно для покупателей — будущие покупатели более склонны приобретать виллу с гибкой структурой аренды, что упрощает перепродажу.
📌 Такая модель делает Ocean Vesta Residence на Ламае редкой и крайне привлекательной инвестицией на рынке недвижимости Таиланда.
Почему эта модель лучше для профессиональных инвесторов
Для опытных инвесторов управление денежными потоками является ключом к максимизации рентабельности инвестиций. Вот как план рассрочки аренды земли Veska Residence сравнивается со стандартной рыночной моделью:
Особенность | Стандартная аренда на Пхукете | Модель аренды Ocean Vesta Residence |
Плата за аренду земли | Оплачено полностью авансом | Распределяется на 30 лет |
Ликвидность капитала | Заключен в аренду земли | Сохраняется для реинвестирования |
Гибкость при перепродаже | Сложно — покупатели снова платят аванс | Легко — выплаты покупателя разделены |
Инвестиционный потенциал | Ограничено — капитал заблокирован | Выше — позволяет диверсифицировать |
📌 Эта модель особенно выгодна для инвесторов, которые:
✅ Предпочитают сохранять ликвидность капитала, а не замораживать средства в одном активе.
✅ Хотят большей гибкости при перепродаже по сравнению с традиционными договорами аренды.
✅ Стремятся максимизировать доходность, сохраняя средства доступными для нескольких направлений.
Почему Ocean Vesta Residence на Ламай — одна из самых разумных инвестиций в Таиланде
🌟 Основные выводы:
✔ Большинство застройщиков требуют полную авансовую оплату аренды земли — Ocean Vesta Residence предлагает гибкую рассрочку на 30 лет.
✔ Сохраните ликвидность денежных средств для высокодоходных инвестиций и финансовой гибкости.
✔ Более простой процесс перепродажи — новые покупатели просто продолжают выплачивать арендную плату.
✔ Структура, привлекательная для опытных инвесторов, ищущих оптимальный баланс между доходностью и контролем.
📩 Ищете более разумный способ инвестировать в тайскую недвижимость?
Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше о Ocean Vesta Residence на Ламай и зарезервировать свою виллу с гибкой моделью аренды! 🚀
Ошибочный выбор может привести к задержкам в строительстве, скрытым расходам, низкому качеству жилья и юридическим сложностям. Ниже — список тревожных сигналов, признаков качественного застройщика и объяснение, почему Ocean Vesta Residence на Ламае, разработанный Land Scout Asia, — один из самых безопасных и разумных вариантов для инвестиций.
🚨 Тревожные сигналы при выборе застройщика в Таиланде
🚩Отсутствие прозрачности в контрактах и платежах
Будьте осторожны с застройщиками, у которых туманные условия, скрытые сборы или неясные правила владения землёй.
🚩Нет завершённых проектов в портфолио
Избегайте компаний, у которых нет доказательств успешных завершённых проектов. Настоящие профессионалы всегда готовы продемонстрировать результат.
🚩Сомнительное качество строительства и материалов
Использование дешёвых материалов может привести к быстрым повреждениям в тропическом климате. Требуйте спецификации материалов и проверку качества.
🚩Нереалистичная доходность от аренды
Если вам обещают 30–35% годовых без объяснений, — это тревожный знак.
Реальная доходность на Самуи — от 15-25%.
🚩Юридически спорная структура собственности
Остерегайтесь предложений, нарушающих законодательство — это может привести к потере прав на недвижимость.
Как определить надёжного застройщика
🏆 Подтверждённая репутация
✔ Портфолио завершённых проектов
✔ Возможность лично осмотреть уже построенные объекты
🔧 Качественные и устойчивые материалы
✔ Материалы, подходящие для климата Таиланда
✔ Экологичный и энергоэффективный подход
📑 Прозрачные юридические документы
✔ Чёткие условия владения и аренды
✔ Безопасная структура сделки для иностранных инвесторов
💰 Реалистичная рентабельность
✔ Прогнозы дохода от аренды, основанные на рыночных данных
✔ Профессиональное управление сдачей
🤝 Полный цикл управления недвижимостью
✔ Услуги консьержа, обслуживания, логистики гостей
✔ Обеспечение стабильной заполняемости и сервиса на уровне отеля
🌴 Почему Ocean Vesta Residence на Ламай — безопасная и разумная инвестиция Land Scout Asia специализируется на строительстве престижных вилл и кондоминимумов. Проект Ocean Vesta Residence воплощает все признаки профессионального подхода:
✅ 10+ лет опыта в девелопменте
✅ Надёжные материалы, рассчитанные на климат Самуи
✅ Прозрачная модель аренды земли с рассрочкой на 30 лет
✅ Комплексное управление арендой — от консьержа до уборки и логистики
✅ Экологичный ландшафт и дренажные системы — для долговечности и комфорта
📌 Ocean Vesta Residence на Ламай — это не только красивая вилла, но и инструмент грамотного распределения капитала и защиты от инвестиционных рисков.
📌 Заключение: инвестируйте с умом
🔎 Итоги:
✔ Избегайте застройщиков без опыта и прозрачности
✔ Выбирайте проекты с проверенной репутацией и качественным строительством
✔ Обращайте внимание на юридическую безопасность и реалистичную доходность
✔ Выбирайте комплексное управление и прозрачную структуру аренды
📩 Хотите сделать безопасную и доходную инвестицию на Самуи?
Свяжитесь с нами, чтобы узнать больше о Ocean Vesta Residence на Ламай и получить консультацию без риска! 🚀
Для инвесторов это отличная возможность: владение роскошной виллой в Таиланде может приносить краткосрочный доход с окупаемостью 15-25% в год, одновременно обеспечивая долгосрочный рост капитала.
В этой статье мы сравним виллы и стандартные апартаменты Airbnb, объясним, как комплексное управление в Ocean Vesta Residence делает инвестиции действительно пассивными, и покажем ожидаемую доходность на сегодняшнем рынке.
Тип недвижимости | Средняя ставка за ночь | Заполняемость | Годовая доходность | Рост стоимости |
Престижные виллы (Ocean Vesta Residence) | 5,000–9,500 THB | 80–90% | 15–25% | 5–7% в год |
Кондоминиумы (Чавенг/Бопхут) | 1,800–4,500 THB | 60–75% | 6–10% | 2–4% в год |
Почему виллы выигрывают?
- 👥 Аудитория с высоким доходом
- 💸 Более высокие тарифы за ночь
- Меньше конкуренции на рынке премиальных вилл
- 📈 Повышенный потенциал перепродажи
Что включает управление под ключ:
- 🌐 Присутствие на Airbnb, Booking, Marriott Homes и в частных агентских сетях
- 🤵 Услуги консьержа и дворецкого для гостей престиж-класса
- 🚙 Электромобили по запросу, трансферы до пляжей и ресторанов
- 🧼 Уборка, охрана, садоводство, обслуживание бассейна
- 📊 Финансовая отчётность, учёт расходов и налогов
Сезон | Заполняемость | Ставка (THB) | Доход (THB) |
Пиковый (дек–янв, КНГ, август) | 90% | 9,500 | ≈ 222,300 |
Высокий (дек–апр, июль–авг) | 85% | 7,500 | ≈ 911,625 |
Низкий (май–июнь, сент–нояб) | 75% | 5,000 | ≈ 408,750 |
Итого за год | — | — | ≈ 1,542,675 THB |
- 📈 Итоговый годовой доход:
- Валовой доход: ≈ 1,542,675 THB
- Расходы (управление, налоги, маркетинг): ≈ 450,000 THB
- Чистая прибыль: ≈ 1,092,675 THB
- Годовая доходность: ≈ 15–25%
- 📉 Прогноз роста стоимости и стратегия выхода
- ✅ Прогноз роста стоимости: 25–35% за 5–7 лет
- ✅ Гибкая структура владения: аренда на 30 лет с возможностью перепродажи иностранцам
- ✅ Высокий спрос: ограниченное предложение вилл престиж-класса в охраняемых резиденциях
С восстановлением туризма спрос на престижные виллы превышает предложение. Это делает 2025–2027 годы идеальным моментом для вложений в высокодоходную недвижимость, такую как Ocean Vesta Residence.
🧾 Основные выводы:
✔ Виллы дают доход выше, чем стандартные апартаменты Airbnb
✔ Управление под ключ делает доход по-настоящему пассивным
✔ Ежегодная доходность 15–25% + рост стоимости 25–35% за 5 лет
✔ Высокий спрос среди туристов престиж-сегмента
📧 Хотите получать стабильный доход от роскошной виллы в Таиланде?
Свяжитесь с нами, чтобы узнать больше о Ocean Vesta Residence и получить персональный расчёт доходности!
Однако далеко не все районы Самуи обеспечивают одинаковую инвестиционную отдачу. Несмотря на популярность прибрежной недвижимости, опытные инвесторы всё чаще обращают внимание на эксклюзивные районы с развивающейся инфраструктурой, стабильным спросом и устойчивым приростом капитала.
В этом обзоре мы сравним ключевые районы острова Самуи, включая такие факторы, как доходность от аренды, перспективы прироста стоимости, приватность, инфраструктура и стиль жизни.
Ламай – новый флагман для инвесторов престиж-класса
✅ Лучше всего подходит для: покупателей среднего и премиального сегмента, элитных курортных инвестиций
✅ Средняя цена виллы: от 7 млн тайских бат
✅ Потенциальная окупаемость инвестиций: 15–25 % в год
Ламай — это идеальное сочетание доступности, развитой инфраструктуры и престижного образа жизни. Район быстро развивается, предлагая современные проекты, ориентированные на взыскательных арендаторов и покупателей. В отличие от перегруженного Чавенга, здесь спокойнее, чище и безопаснее, но при этом достаточно динамично.
💎 Почему инвестировать в Ламай?
- Оптимальное расположение — близость к пляжу, ресторанам и достопримечательностям
- Рост интереса со стороны экспатов, цифровых кочевников и состоятельных туристов
- Инфраструктура развивается: престижные проекты, международные кафе, фитнес-центры и спа
- Большой спрос на аренду среди краткосрочных арендаторов
- Высокий потенциал прироста капитала — особенно в престиж-сегменте недвижимости
Veska Residence — это новая звезда престижной недвижимости Самуи. Комплекс престижных вилл с высоким арендным потенциалом и эксклюзивными услугами создаёт уникальную возможность для инвесторов.
✔ Просторные виллы с 1–2 спальнями, частными бассейнами и современным дизайном
✔ Услуги уровня 5-звёзд: личный консьерж, рум-сервис, клининг
✔ Предполагаемая годовая доходность от аренды — 15–25 %
✔ Безопасный закрытый комплекс с круглосуточной охраной
✔ Идеален как для личного проживания, так и для посуточной аренды
Ocean Vesta Residence в Ламай предлагает всё, что необходимо для стабильного дохода и устойчивого роста: востребованное местоположение, исключительный комфорт и премиальный имидж.
Бопхут — гармония образа жизни и инвестиционного дохода
✅ Лучше всего подходит для: семей, покупателей, ищущих стиль жизни, бутик-отелей
✅ Средняя цена виллы: от 10 млн бат
✅ Потенциальная окупаемость инвестиций: 10–15 % в год
Бопхут — один из самых живописных и уютных районов Самуи. Знаменитая Рыбацкая деревня привлекает туристов, а ухоженные улицы, бутики и кафе создают европейскую атмосферу.
💎 Преимущества Бопхута:
- Баланс между арендным доходом и комфортом для жизни
- Спрос на жильё средней и высокой ценовой категории
- Близость к международным школам и супермаркетам
- Потенциал роста благодаря развитию инфраструктуры
- Более коммерциализированный, чем Ламай
- Участки меньше, чем в престижных районах
✅ Лучше всего подходит для: краткосрочной аренды, ночной жизни
✅ Средняя цена виллы: от 12 млн бат
✅ Потенциальная окупаемость инвестиций: 10–12 % в год
Чавенг — самый оживлённый район Самуи, известный своими пляжами, ночными клубами и магазинами.
💎 Почему выбирают Чавенг?
- Постоянный поток туристов
- Высокая заполняемость краткосрочной аренды
- Удобное расположение и развитая инфраструктура
- Много шума, мало приватности
- Перенасыщение рынка — высокая конкуренция
- Износ имущества выше из-за интенсивного использования
✅ Лучше всего подходит для: инвесторов среднего уровня, долгосрочной аренды
✅ Средняя цена виллы: от 9 млн бат
✅ Потенциальная окупаемость инвестиций: 8–10 % в год
Мэнам предлагает тишину и уединение, оставаясь доступным по цене. Здесь много зелени, менее туристический поток, что привлекает экспатов и пенсионеров.
💎 Плюсы:
- Низкий порог входа
- Постепенно развивающаяся инфраструктура
- Устойчивый спрос на долгосрочную аренду
- Менее развит по сравнению с Ламаем и Бопхутом
- Недостаток престижных объектов
✅ Лучше всего подходит для: инвесторов в элитную аренду и частное проживание
✅ Средняя цена виллы: от 18 млн бат
✅ Потенциальная окупаемость инвестиций: 12–16 % в год
Плай Лаем долгое время считался золотым стандартом на рынке инвестиций Самуи. Однако рост конкуренции и насыщенность рынка начинают снижать его привлекательность.
💎 Плюсы:
- Роскошные виллы с панорамными видами
- Рядом Чавенг, пляжные клубы, школы
- Элитные комплексы и высокий спрос
- Высокий порог входа
- Насущная конкуренция среди аналогичных проектов
- Прирост капитала замедляется
Район | Подходит для | Средняя цена (в тайских батах) | Доходность | Уровень |
Ламай | Премиум-инвестиции, долгосрочная ценность | 7 млн+ | 15–25 % | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
Бопхут | Сбалансированная инвестиция | 10 млн+ | 10–14 % | ⭐⭐⭐⭐ |
Чавенг | Краткосрочная аренда, ночная жизнь | 8 млн+ | 10–12 % | ⭐⭐⭐ |
Мэнам | Бюджетный рост, экспаты | 6 млн+ | 8–10 % | ⭐⭐ |
Плай Лаем | Элитная недвижимость | 18 млн+ | 12–16 % | ⭐⭐⭐⭐ |
🏆 Наша рекомендация: Ламай — выбор №1 для инвесторов в 2025 году
Если вы ищете высокую рентабельность инвестиций, долгосрочную ценность и престиж-арендаторов — район Ламай предлагает наилучшее соотношение всех параметров. А Ocean Vesta Residence в Ламай — флагманский проект, сочетающий престижный стиль жизни с устойчивым доходом.
Интересуетесь инвестициями в Самуи?
📩 Свяжитесь с нами, и мы подберем для вас идеальный проект под ваши цели!
Однако не каждая вилла на Самуи способна обеспечить высокую доходность и устойчивую ценность во времени.
📌 Как выбрать инвестиционную виллу, которая будет приносить прибыль.
Правильный выбор недвижимости должен учитывать четыре ключевых фактора:
✔ Высокий арендный потенциал
✔ Устойчивый рост стоимости
✔ Минимальные затраты на обслуживание
✔ Надёжный спрос со стороны платёжеспособных арендаторов
🔑 1. Локация — один из главных активов Veska Residence расположена в престижном районе Ламаи — это:
- Уединённый, охраняемый комплекс, всего в 5 минутах до пляжа
- Лёгкий доступ к премиальным ресторанам, фитнес-клубам, международным школам
- Закрытое элитное сообщество с высоким уровнем безопасности
- Собственные бассейны, просторные террасы и зелёные участки
- Персональные услуги дворецкого, консьержа и шеф-повара
- Электромобили по запросу, фитнес и велнес-центр, коворкинг
- Полный цикл профессионального управления арендой — от заселения до обслуживания
🔑 3. Надёжное строительство = меньше расходов в будущем в Ocean Vesta Residence применяются:
- Долговечные материалы, устойчивые к тропическому климату
- Умные системы дренажа и энергоэффективности
- Экологичный архитектурный дизайн с премиальной отделкой
Показатель | Ocean Vesta Residence | Стандартные виллы на Самуи |
Доходность от аренды | от 17% годовых | 10–15% годовых |
Арендный спрос | Туристы, краткосрочные арендаторы | HNWI, долгосрочные аренды |
Управление | Полный гостиничный сервис | Самостоятельное или внешнее |
Цены | от 5 млн THB | от 10 млн THB |
Рост стоимости | 5–7% в год | 2–4% в год |
🚩 Ошибки, которых стоит избегать Многие инвесторы совершают распространённые ошибки:
- ❌ Покупают виллы из дешёвых материалов — постоянный ремонт
- ❌ Не учитывают отсутствие управления — низкая заполняемость
- ❌ Выбирают переполненные районы — высокая конкуренция и снижение цен 💎 Ocean Vesta Residence Lamai — идеальная формула пассивного дохода 8 эксклюзивных вилл с 1–2 спальнями
- Цены от 6 до 8 млн бат
- Полное юридическое сопровождение сделки
- Прозрачная схема аренды с гарантированной доходностью
✔ Выбирайте премиальные проекты в престижных районах (например, Ламаи)
✔ Обращайте внимание на удобства, сервис и управление
✔ Инвестируйте в виллы с высоким спросом и минимальными расходами
✔ Ocean Vesta Residence — это проверенное решение с доходностью от 17% годовых
📩 Хотите узнать, как начать инвестировать в Ocean Vesta Residence и получать стабильный доход на острове Самуи?
Оставьте заявку — мы свяжемся с вами и расскажем всё, что нужно знать о рынке недвижимости премиум-класса в Таиланде.
Рынок недвижимости Таиланда стремительно меняется в сторону аренды вилл престиж-класса — особенно в таких востребованных локациях, как Самуи, Пхукет и Панган. Всё больше путешественников отдают предпочтение частным резиденциям курортного уровня вместо отелей. Причина очевидна: такие виллы предлагают уровень приватности, сервиса и уюта, который невозможно получить даже в лучших гостиницах.
Переход к аренде 5-звёздочного частного жилья стимулирует рост цен, превращая виллы престиж класса в одну из самых доходных форм инвестиций в Таиланде.
Почему клиенты выбирают виллы, а не отели
🌟 Полная приватность и эксклюзивность — виллы идеально подходят для гостей, которым важно уединение.
🌟 Персонализированный сервис уровня 5★ — ресторан, консьерж, уборка, трансферы и мероприятия по запросу.
🌟 Простор и комфорт — собственный бассейн, кухня, терраса, несколько спален и обстановка "как дома".
🌟 Гибкость — нет фиксированных графиков, как в отеле. Отдых подстраивается под стиль жизни гостей.
🌟 Индивидуальные впечатления — от приватных спа до яхт и гастроужинов с шеф-поваром.
Что предлагает Ocean Ocean Vesta Residence
Ocean Vesta Residence создана для взыскательных гостей, ищущих конфиденциальность, комфорт и первоклассный сервис на острове Самуи:
🏡 Курортный стиль жизни с премиальным уровнем сервиса
- Услуги личного консьержа 24/7
- Трансферы на электромобилях Ocean Vesta
- Охраняемая территория и велнес-зоны
- Современный коворкинг и инфраструктура для краткосрочного проживания
- Ужин с личным шеф-поваром на вилле
- VIP-доступ в лучшие рестораны и пляжные клубы
- Организация закрытых мероприятий, аренда яхт и экскурсии на заказ
- Умный дом, меблировка уровня luxury, эко-дизайн
- Панорамные виды на океан и горы
- Просторные виллы с 1–2 спальнями и собственными бассейнами
✔ Доход от аренды: 5000–7500 THB за ночь в зависимости от сезона и типа виллы
✔ Высокая заполняемость: частные виллы востребованы у туристов и семей на короткий срок
✔ Рост стоимости: виллы в престижных районах, дорожают на 5–10% в год
✔ Низкая конкуренция, высокая маржа: по сравнению с отелями, рынок частных вилл остаётся нишевым
Почему Ocean Vesta Residence — это умное инвестиционное решение
Инвесторы Ocean Vesta получают:
- Прогнозируемую доходность от 17% годовых
- Полный контроль над виллой и доходами
- Законную структуру владения через долгосрочную аренду
- Управление недвижимостью "под ключ"
💡 Главное:
✔ Частные виллы уверенно вытесняют отели в сегменте Prestige
✔ Гости ищут приватность, сервис и уникальный опыт
✔ Инвесторам — стабильный пассивный доход и рост капитала
✔ Ocean Vesta Residence — один из самых доходных и надёжных форматов вложения в недвижимость на Самуи
📩 Хотите узнать больше о возможностях инвестиций в Ocean Vesta Residence?
Свяжитесь с нашей командой — мы расскажем, как начать зарабатывать на аренде уже в этом сезоне.
Миф о выгоде прибрежной недвижимости пляжные виллы на Самуи стоят на 50% плюс, дороже, но при этом имеют ряд скрытых минусов:
✅ Завышенные цены на землю — формируются не из-за качества, а из-за ограниченного предложения и ажиотажа.
✅ Сильный износ — соль, влажность и ветер разрушают фасады, мебель и оборудование.
✅ Отсутствие уединения — бары, туристы, вечеринки и шум.
✅ Строгие регуляции — ограничение высотности, запреты на строительство и доступ к пляжам.
✅ Сезонный наплыв — в пиковые месяцы невозможно найти спокойствия даже в собственном доме.
Ocean Vesta Residence: престиж и уединение рядом с морем в отличие от перегруженной первой линии, Ocean Vesta Residence расположен всего 200 с небольшим метров от пляжа Ламай — одного из самых живописных и популярных районов Самуи.
🏡 Закрытый комплекс из частных вилл с круглосуточной охраной, камерами и современной инфраструктурой.
🚗 Собственный парк электромобилей и услуги дворецкого — бесплатная доставка на пляжи и в рестораны.
🌴 Тишина и природа — без баров, шумных дорог и ночных тусовок.
💎 Лучшее соотношение цена–качество — просторные виллы с бассейнами, панорамными окнами и отделкой премиум-класса по цене на 50 и более процентов ниже аналогичных объектов на берегу.
- Ocean Vesta Residence в цифрах (в батах)
- 💰 Цена виллы: от 6 млн THB
- 📈 Средний доход от аренды: 120,000–150,000 THB/мес.
- 📊 Годовая доходность: от 17%
- 🛠️ Техническое обслуживание: 6,000–8,000 THB/мес. (включает уход, бассейн, сад, сервис)
- 🏦 Налоговая нагрузка: минимальная, благодаря модели leasehold с прозрачной структурой
- 🔒 Гарантированная аренда через управляющую компанию:
- Ocean Vesta предлагает модель "под ключ", аналогичную гостиничному управлению
✔ Престижный, но не перенасыщенный рынок
✔ Сочетание природы, пляжей, ресторанов и йога-центров
✔ Востребованная локация среди арендаторов уровня “престиж”
✔ Перспектива роста цен по мере развития инфраструктуры
✔ Отсутствие толп, как на Чавенге или Бопхуте
Заключение: расчёт и здравый смысл важнее романтики. Выбирая между “громким” названием «первая линия» и реальной выгодой, успешные инвесторы всё чаще делают ставку на приватность, качество и расчёт.
Ocean Vesta Residence на Ламай — это:
✅ Современные виллы с высоким арендным потенциалом
✅ Полный сервис без участия владельца
✅ Минимальные юридические риски и прозрачность сделки
✅ Стабильный рост цен и востребованность у гостей
✅ Оптимальное вложение капитала в батах — без переплат и головной боли
📩 Хотите расчёт доходности под ваш бюджет?
Свяжитесь с нами — мы подготовим персонализированную модель на английском или русском языке, в батах и рублях.
Почему Freehold не подходит иностранцам. Иностранцы не могут напрямую владеть землёй в Таиланде в рамках Freehold. Максимум — это 49% акций в тайской компании, владеющей землёй, где 51% должен принадлежать тайским гражданам.
Это создаёт:
- Юридические риски — в случае спора суд, как правило, поддерживает тайских граждан.
- Финансовые сложности — требуется корпоративная структура с тайскими партнёрами.
- Ограничения на контроль — фактическое управление может быть не в ваших руках.
Leasehold — легальный и надёжный способ владения Leasehold — это долгосрочная аренда земли (обычно на 30 лет с правом продления), при этом вы полностью владеете своей виллой. Это даёт:
- Полный контроль над недвижимостью — без участия тайских акционеров.
- Надёжную юридическую защиту — суды чаще поддерживают арендаторов.
- Более низкие налоги — налоговая нагрузка существенно ниже, чем у объектов с Freehold.
- Лучшие локации — арендные проекты чаще реализуются в топовых районах.
- Удобство перепродажи — легче передать право аренды, чем перепродать компанию.
💎 Что предлагает Ocean Vesta Residence:
- Виллы престиж-класса с собственными бассейнами и видом на море
- Гибкая структура аренды: ежегодная оплата вместо полной предоплаты
- Полный гостиничный сервис: услуги консьержа, управление, аренда
- Доходность от 17% в год — одна из самых высоких на Самуи
- Возможность перепродажи без потери неиспользованных лет аренды
Тайское законодательство делает владение землёй иностранцами крайне ограниченным и рискованным. Даже малейшее нарушение корпоративной структуры может привести к:
- конфискации недвижимости;
- отказу в регистрации;
- судебным спорам с минимальными шансами на успех для иностранца.
Будущее Leasehold — до 90 лет аренды Таиланд планирует разрешить продление аренды до 90 лет, что ещё больше увеличит привлекательность Leasehold. Это даст инвесторам почти столетнюю защиту и стабильность, не прибегая к сложным юридическим структурам.
- Почему Ocean Vesta Residence в Ламай — выбор умных инвесторов Ламай — один из самых перспективных районов Самуи: тише, чем Чавенг, но с отличной инфраструктурой.
- Арендная модель Ocean Vesta Residence подходит для краткосрочных и долгосрочных стратегий.
- Высокий доход и ликвидность — благодаря управлению в гостиничном стиле.
Заключение: Leasehold — оптимальный выбор
Leasehold — это:
✔ Законно
✔ Защищённо
✔ Эффективно
✔ Высокодоходно
Freehold выглядит привлекательно, но в реальности приносит больше проблем, чем преимуществ. Leasehold в Ocean Vesta Residence — это путь к стабильному доходу и уверенности в будущем вашей инвестиции на Самуи.
📩 Хотите узнать больше?
Свяжитесь с нами для индивидуальной консультации по инвестициям в Ocean Vesta Residence в районе Ламай.
1. Погоня за прибрежной недвижимостью без расчета доходности. Береговая линия кажется идеальным выбором — но она не всегда оправдана экономически. Дорогая покупка, высокая коррозия, значительные расходы на обслуживание и низкая арендная доходность делают прибрежные объекты переоценёнными.
🔹 Альтернатива: Ocean Vesta Residence в районе Ламай — это частные виллы в 2 минутах от моря. Уединение, безопасность, престиж-сервис и высокий спрос на аренду делают такие объекты идеальными для инвестиций.
2. Непонимание разницы между Leasehold и Freehold Многие инвесторы думают, что могут владеть землёй в Таиланде напрямую, но закон позволяет иностранцам иметь максимум 49% компании, владеющей землёй. Это создаёт риски, юридическую неопределённость и налоговую нагрузку.
🔹 Решение: Leasehold — безопасный и законный формат для иностранцев. Он даёт 100%-ное право на виллу и долгосрочную аренду земли (30+30+30 лет).
Ocean Vesta Residence использует грамотно структурированную аренду, при которой вы платите ежегодно, а не авансом, и сохраняете полную юридическую прозрачность и контроль.
3. Игнорирование местного законодательства и бюрократии проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы:
- Владение через фиктивных тайских партнёров, что может привести к утрате собственности.
- Завышенные налоги из-за выбора неправильной структуры.
- Сотрудничество с ненадёжными агентами или застройщиками.
4. Недооценка затрат на обслуживание некоторые покупатели экономят на управлении или пытаются вести его удалённо.
В результате:
- Снижается качество сервиса, ухудшаются отзывы и уменьшается доходность.
- Быстрее изнашивается имущество.
- Страдает репутация на арендном рынке.
5. Покупка в перегретых районах популярные районы, такие как Бопхут или Плай Лаем, привлекают толпы, но:
- Страдают от перенасыщения рынка — высокая конкуренция и падение цен на аренду.
- Не подходят для краткосрочных арендаторов.
- Мешают приватности и спокойствию.
✔ Высокая арендная ставка
✔ Продолжительные периоды аренды
✔ Уникальная атмосфера эксклюзивности
Заключение: как инвестировать грамотно чтобы добиться стабильной доходности и прироста капитала в Таиланде, необходимо:
✔ Понимать юридические тонкости
✔ Работать с надёжными застройщиками
✔ Выбирать правильную локацию
✔ Обеспечить профессиональное управление
Ocean Vesta Residence — это премиум-решение для инвесторов, где сочетаются комфорт, прибыльность и юридическая безопасность. Каждая вилла — это актив с высоким потенциалом доходности, минимальными рисками и удобной моделью аренды.
📩 Свяжитесь с нами, чтобы получить финансовую модель по доходности виллы в тайских батах, ознакомиться с планировками и юридической структурой.
🔍 Что ищут арендаторы престижных вилл:
✔ Уединённость и независимость 🏡
✔ Свободу исследовать остров на своих условиях 🌅
✔ Эксклюзивный, персонализированный сервис 🌟
🚨 Основная ошибка владельцев вилл — игнорирование вопроса транспорта
Проблемы, с которыми сталкиваются гости:
❌ Долгое ожидание такси или ненадёжный сервис
❌ Завышенные цены в высокий сезон или ночью
❌ Языковой барьер и путаница с маршрутами
❌ Чувство изоляции от главных достопримечательностей
Для состоятельных клиентов время — деньги, и любой дискомфорт может испортить впечатление.
Транспорт в Ocean Vesta Residence: работает на ваш комфорт
Ocean Vesta Residence — это не просто аренда виллы, а опыт жизни в автономном, обслуживаемом комплексе престиж-класса.
🚘 Преимущества транспорта от Ocean Vesta Residence:
- Собственный автопарк
- Гид по острову с самыми топовыми локациями 📍
- Быстрое бронирование транспорта через персонального менеджера
- Услуги трансфера: аэропорт ✈️, пляжи, спа-центры 🧖♀️, яхт-клубы ⛵
- Никаких посредников — никаких задержек ❗
🏝️ Интегрированный островной стиль жизни. Гости могут наслаждаться спокойствием и уединением своей виллы, а затем — без усилий добраться до лучших мест острова.
🔁 Это сочетание приватности и легкой доступности делает Ocean Vesta предпочтительнее традиционных отелей.
📈 Как частный транспорт повышает доход владельцев Эффективная транспортная инфраструктура не только улучшает опыт гостей, но и:
✅ Повышает среднюю стоимость ночи — эффект "всё включено"
✅ Увеличивает рейтинг — довольные гости оставляют отличные отзывы
✅ Создаёт конкурентное преимущество — логистика становится частью сервиса
🛏️ Гости платят не за кровать — они платят за комфортный образ жизни.
✨ Итоги:
💡 Личный транспорт — ключевой элемент роскоши
💡 Такси и сторонние сервисы — источник неудобства
💡 Ocean Vesta Residence предлагает чистые машины, с первоклассным обслуживанием
💡 Это не просто сервис — это инструмент повышения доходности инвестиций
📩 Хотите стать владельцем виллы престиж-класса, адаптированной под ожидания современных путешественников?
Свяжитесь с нами — мы расскажем о доступных объектах в Ocean Vesta Residence, где каждая деталь продумана, включая транспорт.
Можно ли заняться визовым продлением, не вывозя питомца?
Тип недвижимости | Можно ли купить напрямую? | Основные условия и ограничения |
Квартира (Condominium) | ✅ Да | Иностранец может владеть не более 49% от общей площади всех квартир в здании |
Дом с участком | ❌ Нет (дом — да, земля — нет) | Возможна покупка дома, но земля должна арендоваться или оформляться на тайца |
Участок земли | ❌ Нет | Владение землёй иностранцами запрещено |
Таунхаус | ❌ Нет напрямую | Как и в случае с домом, можно арендовать землю или оформить на компанию |
Вилла | ❌ Нет напрямую | Дом может быть оформлен, а земля — в аренде или через юридическое лицо |
Офисная/коммерческая недвижимость | ❌ Нет напрямую | Через тайскую компанию или аренда на длительный срок |
Способ владения | Описание |
Прямая покупка квартиры | Самый простой и популярный способ. Обязательное условие — валюта должна поступить из-за рубежа в Таиланд |
Долгосрочная аренда (Leasehold) | Заключение аренды на срок до 30 лет с возможностью продления |
Через тайскую компанию (Thai Co. Ltd) | Иностранец может владеть до 49% компании, владеющей землёй |
Номинальный собственник (Thai Nominee) | Юридически рискованный и не рекомендуемый способ |
- Дополнительные нюансы
- Перевод денег: Покупка квартиры должна быть оплачена в иностранной валюте с подтверждением трансфера (Foreign Exchange Transaction Form).
- Налоги и сборы: Иностранцы обязаны уплатить стандартные сборы при регистрации собственности.
- Сроки аренды: Законодательно аренда может быть оформлена максимум на 30 лет, но часто предусматриваются опции продления (2×30 лет).
Иностранцы могут свободно приобретать квартиры в кондоминиумах, соблюдая условия по доле владения. При желании купить дом или землю — потребуется использовать обходные юридические механизмы (например, долгосрочная аренда или оформление на тайскую компанию), что требует юридического сопровождения и внимательности к законодательству. Покупка недвижимости в Таиланде — возможна, но требует тщательной подготовки и понимания местных реалий.
Если вы рассматриваете конкретный тип объекта или регион — я могу помочь с подборкой и советами по юридическому оформлению.
Компонент недвижимости | Может ли иностранец владеть напрямую? | Комментарии |
🏠 Дом (вилла) | ✅ Да | Строение может быть оформлено в собственность иностранца по договору купли-продажи |
🌱 Земельный участок | ❌ Нет | Земля остаётся в собственности тайского гражданина или компании |
Способ | Преимущества | Недостатки / Риски |
Долгосрочная аренда (Leasehold) | До 30 лет с правом продления | Не является полным владением, возможны споры |
Через тайскую компанию (Thai Co. Ltd.) | Компания владеет землёй, вы — её соучредитель | Требует ведения отчётности, максимум 49% иностранец |
Раздельное оформление (дом + аренда земли) | Дом — в собственности, земля — в аренде | Безопасно, но требует контроля договоров аренды |
Номинальный собственник | На имя тайского гражданина | Рискованный способ, незаконный по сути |
- 📄 Как это выглядит на практике? Сценарий покупки виллы:
- Иностранец подписывает договор аренды земли (обычно на 30 лет с опцией продления).
- Заключается договор купли-продажи на здание виллы, оформленный на имя иностранца.
- Регистрация в Земельном департаменте подтверждает права аренды и владения строением.
- Иногда добавляют опцион на выкуп или право продления аренды, заверенное нотариусом.
- 📌 Важные детали
- Аренда должна быть зарегистрирована в Земельном департаменте, если срок превышает 3 года.
- Вы можете официально перестроить или продать виллу, даже если земля в аренде.
- Все платежи должны идти через банк с подтверждением происхождения средств (обычно из-за границы).
Покупка виллы в Таиланде возможна и легальна, но земля под ней не может быть в собственности иностранца. Наиболее безопасные варианты — долгосрочная аренда или оформление через тайскую компанию. При правильном юридическом сопровождении и контроле документов — вы можете получить комфортное и долгосрочное владение виллой в тропическом раю, минимизируя риски.
Если хотите, могу помочь подобрать юридически безопасную схему под ваш конкретный случай — с учётом целей, бюджета и региона.
📘 Что такое Due Diligence?
Due Diligence (дью дилидженс) — это процедура, в ходе которой юрист проверяет:
- Законность прав собственности продавца;
- Отсутствие долгов и обременений (ипотеки, аресты, судебные иски);
- Разрешение на строительство, если это дом или вилла;
- Законность аренды, если объект оформлен через долгосрочный лизинг;
- Соответствие объекта законам зонирования (например, не на береговой полосе).
Этап проверки | Что проверяется | Кто проводит |
🧾 Проверка титула (Chanote) | Законность прав собственности, наличие ограничений | Лицензированный юрист или нотариус |
🏛 Проверка в Земельном департаменте | Регистрация объекта, наличие арестов, ипотеки | Юрист |
🏗 Проверка разрешений на строительство | Соответствие проекта строительным нормам и зонированию | Архитектор + юрист |
👥 Проверка продавца | Легальность деятельности, полномочия на продажу | Юрист |
📑 Анализ договора купли-продажи | Условия сделки, риски, права и обязанности сторон | Юрист с опытом в международных сделках |
Риск | Последствия для покупателя |
Объект не зарегистрирован как частная собственность | Потеря прав или невозможность регистрации сделки |
Земля арендована без регистрации | Легко аннулируемая аренда, невозможность продления |
Неофициальные строения | Объект может быть снесён по требованию властей |
Ипотека или залог | Новый собственник будет вынужден погашать чужие долги |
Продажа без согласия совладельцев | Сделка может быть оспорена в суде |
🧠 Вывод
Проведение юридической проверки (Due Diligence) перед покупкой недвижимости в Таиланде — не просто рекомендация, а жизненно важный шаг для любого иностранного инвестора. Это гарантирует чистоту сделки, защиту ваших прав и предотвращение финансовых и юридических потерь.
👉 Всегда нанимайте независимого юриста, а не того, кого предлагает продавец или агент. Лучше потратить немного больше на старте, чем потерять всё из-за юридической ошибки.
Потенциальная проблема | Возможные последствия |
🔍 Документы не подтверждают право собственности | Сделка аннулируется, задаток может не вернуть |
🧾 Имеются обременения (залог, ипотека, арест) | Объект переходит вместе с долгами |
🏗 Строительство незаконное или не завершено | Дом может быть снесён или признан аварийным |
⚖️ Продавец не является законным владельцем | Сделка будет признана недействительной |
📑 Договор составлен в пользу продавца | Возврат задатка невозможен по условиям соглашения |
Ситуация | Безопасно ли вносить задаток? | Комментарий |
Задаток по устной договорённости | ❌ Нет | Нет юридической силы, нельзя вернуть |
Задаток без проверки документов | ❌ Нет | Высокий риск, особенно при покупке дома или земли |
Задаток после подписания договора резервирования | ⚠️ Частично безопасно | Только если юрист проверил договор и условия возврата |
Задаток после Due Diligence и согласованного договора | ✅ Да | Минимальные риски, прозрачные условия, юридическая защита |
- ✅ Что делать правильно?
- Всегда сначала — юридическая проверка объекта (Due Diligence).
- Составляйте письменный договор о задатке с чёткими условиями возврата.
- Вносите деньги на эскроу-счёт, а не напрямую продавцу.
- Проверяйте титул, обременения, зонирование, разрешения и реальную собственность.
- Используйте услуги независимого юриста, не связанного с агентом или застройщиком.
Никогда не вносите задаток при покупке недвижимости в Таиланде до полной проверки документов. Даже если объект кажется привлекательным и предложение срочное — ваши деньги не защищены, пока нет официального подтверждения юридической чистоты сделки. Профессиональный подход на этом этапе сэкономит вам десятки или сотни тысяч долларов в будущем.
Если вы планируете покупку — я могу помочь составить чек-лист проверки, подобрать юриста и проанализировать условия задатка.
🧾 Что такое Земельный департамент?
Land Office (สำนักงานที่ดิน) — это государственный орган в Таиланде, отвечающий за:
- регистрацию прав собственности;
- оформление сделок купли-продажи и аренды;
- проверку титулов на землю;
- регистрацию ипотеки и других обременений.
Тип права или сделки | Требуется регистрация? | Комментарий |
✅ Покупка квартиры (Condo) | Да | Передача прав собственности фиксируется в Land Office |
✅ Долгосрочная аренда (более 3 лет) | Да | Обязательная регистрация для юридической силы |
✅ Покупка дома | Да | Дом и земля регистрируются отдельно (если это тайский владелец) |
❌ Предварительный договор | Нет | Не гарантирует юридические права |
❌ Резервирование или задаток | Нет | Не подтверждает право на недвижимость |
❌ Неофициальная аренда (менее 3 лет) | Нет | Не имеет юридической силы при спорах |
Проверяемый элемент | Значение |
✅ Титул (Chanote) или иные документы | Доказывают право собственности продавца |
✅ Отсутствие обременений | Нет ипотеки, арестов, судебных исков |
✅ Соответствие договору | Проверка условий купли-продажи или аренды |
✅ Иностранная квота (для condo) | Не превышен лимит в 49% для иностранцев |
✅ Иностранные переводы | Подтверждение ввода валюты из-за рубежа (Foreign Exchange Form) |
- 📄 Как проходит регистрация?
- Подача документов в Land Office обеими сторонами (покупателем и продавцом).
- Проверка права собственности и истории объекта.
- Оплата сборов и налогов (например, налог на передачу, гербовый сбор).
- Подписание договора в присутствии чиновника.
- Выдача нового документа о праве собственности (Chanote или аналогичный).
- 📌 Важные нюансы
- Регистрация — это единственный способ подтвердить ваше право на владение или аренду.
- В случае споров, только зарегистрированный владелец признаётся судом.
- При аренде без регистрации вы не сможете продать, передать или защитить своё право в будущем.
Регистрация объекта недвижимости в Земельном департаменте Таиланда — обязательное условие для законного владения или аренды. Если объект не зарегистрирован, ваши права не защищены, а сама сделка может быть признана недействительной.
Проверка истории объекта, правильное оформление документов и регистрация в Land Office — три кита безопасной покупки недвижимости в Таиланде.
📎 Совет: привлекайте опытного юриста, чтобы избежать ошибок при подаче документов и гарантировать, что сделка будет зарегистрирована правильно и вовремя.
Покупка недвижимости в Таиланде — популярный выбор среди иностранцев, ищущих второй дом, инвестицию в аренду или комфортное место для жизни у моря. Однако важнейшая часть этой сделки — проверка юридической чистоты объекта, особенно типа титула собственности. Неверный выбор может привести к потере прав на объект или невозможности оформить его на ваше имя.
Этап | Что нужно сделать | Кто помогает |
1️⃣ Выбор объекта | Квартира, вилла или земля | Агент, застройщик, юрист |
2️⃣ Проверка титула собственности | Оценка юридической чистоты документов | Юрист, Земельный департамент |
3️⃣ Due Diligence | Полная юридическая проверка: обременения, разрешения | Независимый юрист |
4️⃣ Заключение договора | Подписание с обеих сторон с переводом на английский | Юрист, переводчик |
5️⃣ Регистрация в Land Office | Официальное оформление права собственности | Вы + продавец + чиновник |
6️⃣ Оплата и получение документов | Финальный расчёт, налоги, сборы, Chanote | Вы + Land Office |
📘 Почему тип права собственности имеет значение?
В Таиланде не каждая земля или объект подходят для покупки. Особенно это касается участков — ведь иностранец не может владеть землёй напрямую, только арендовать или покупать через тайскую компанию (с ограничениями).
Тип титула | Можно купить? | Регистрация в Land Office | Подходит для строительства | Уровень надёжности |
✅ Chanote | Да | Да | Да | ⭐⭐⭐⭐⭐ (наивысший) |
✅ Nor Sor 3 Gor | Да | Да | Да | ⭐⭐⭐⭐ |
⚠️ Nor Sor 3 | Рискованно | Да | Частично | ⭐⭐⭐ |
❌ Sor Kor 1 и др. | Нет | Нет | Нет | 🚫 Очень низкий |
- 🧾 Что должен проверить покупатель:
- Тип титула собственности (только Chanote или Nor Sor 3 Gor)
- Зарегистрирован ли объект в Land Office
- Нет ли обременений, долгов, ипотек
- Есть ли разрешения на строительство (если земля)
- Соответствует ли участок зонированию
- Есть ли иностранная квота (если квартира в кондоминиуме)
Даже если объект выглядит идеально, а продавец настаивает на срочной оплате — не платите ни копейки, пока юрист не проверит титул, документы и историю объекта.
Юридическая проверка (Due Diligence) и правильный титул — это единственная гарантия, что вы действительно станете законным владельцем.
✅ Вывод
Покупка недвижимости в Таиланде — это не просто выбор красивого дома или квартиры. Это, прежде всего, юридическая сделка, требующая понимания местных правил и закона. Главное условие успешной и безопасной покупки — использовать только надёжный титул собственности, зарегистрированный в Land Office.
📎 Совет: инвестируйте в сопровождение сделки профессиональным юристом, особенно если вы иностранец. Это поможет вам купить не просто объект — а законную, защищённую и ликвидную недвижимость в одном из самых привлекательных уголков Юго-Восточной Азии.
Функция / задача | Риелтор 🧑💼 | Независимый юрист ⚖️ |
Подбор недвижимости | ✅ Да | ❌ Нет |
Переговоры с продавцом | ✅ Частично | ✅ Да (в интересах покупателя) |
Юридическая проверка объекта (Due Diligence) | ❌ Нет | ✅ Да |
Проверка титула собственности | ❌ Нет | ✅ Да |
Подготовка и проверка договора | ⚠️ Только шаблон от застройщика | ✅ Индивидуальный договор |
Представление интересов в Land Office | ❌ Нет | ✅ Может сопровождать |
Проверка налогов, долгов, обременений | ❌ Нет | ✅ Да |
Защита в случае конфликта | ❌ Нет | ✅ Да |
🧾 Что делает независимый юрист?
Независимый юрист — это ваш единственный представитель, не связанный с агентом или застройщиком. Он работает в ваших интересах и проверяет:
- Титул собственности — подходит ли он для покупки?
- Законность прав продавца — действительно ли он владелец?
- Наличие долгов, залогов или арестов — могут ли они перейти к вам?
- Сроки, штрафы, условия возврата задатка — не односторонние ли они?
- Условия договора аренды или покупки — что происходит в случае спора?
- Соответствие зонирования и разрешений — можно ли строить или сдавать?
Риск | Почему возникает без юриста | Последствия |
💰 Потеря задатка | Нечёткие или односторонние договоры | Безвозвратная потеря 5–10% суммы |
🧾 Неправильный титул собственности | Риелтор не обязан проверять юридический статус | Потеря прав на объект |
⚖️ Обременения на объект | Отсутствие Due Diligence | Объект под арестом или в ипотеке |
📄 Неравноправный договор с застройщиком | Используются шаблонные документы | Отсутствие компенсаций при задержках или дефектах |
🏗 Земля или дом вне закона | Нет анализа разрешений и зонирования | Риск сноса, запрет на проживание или сдачу |
- ✅ Рекомендации при покупке недвижимости:
- Выбирайте юриста, не связанного с агентом или продавцом. Это должно быть отдельное лицо или фирма, работающая исключительно в ваших интересах.
- Проверяйте квалификацию и опыт. Желательно — с опытом сопровождения сделок для иностранцев.
- Делайте юридическую проверку (Due Diligence) перед подписанием или внесением задатка.
- Составляйте или редактируйте договор только через юриста.
- Просите сопровождение в Land Office — юрист может участвовать при регистрации сделки.
- Не экономьте на услугах юриста.
- Их стоимость — от 15 000 бат до 45 000 бат, но это защита покупки на десятки или сотни тысяч долларов.
Риелтор — это помощник по выбору недвижимости, но только независимый юрист обеспечивает вашу юридическую безопасность. В Таиланде часто действуют интересы продавцов, застройщиков или агентов, и без профессиональной правовой поддержки иностранец остаётся беззащитным.
📎 Итог: хотите купить недвижимость — наймите юриста первым делом, а не последним. Это ваша гарантия, что сделка будет не только красивой, но и законной.
📌 Что означает «официальный перевод»?
Официальный перевод — это денежный трансфер из-за пределов Таиланда на банковский счёт в Таиланде, с указанием, что средства направлены на покупку недвижимости. Перевод должен проходить в иностранной валюте (обычно USD, EUR, РУБ), с последующей конвертацией в тайский бат на территории Таиланда.
Критерий | Обязательное условие | Почему это важно |
✅ Перевод из-за рубежа | Да | Требуется для получения прав собственности |
✅ В иностранной валюте | Да | Указывает, что средства поступили извне |
✅ Назначение платежа | "For the purchase of condominium unit" | Обязательное основание для Land Office |
✅ Получатель — ваш тайский счёт | Да | Деньги должны быть переведены на имя покупателя |
✅ Банковская справка (Foreign Exchange Transaction Form – FET) | Да (на суммы от $50,000) | Без неё невозможно зарегистрировать объект |
Документ | Где получить | Зачем нужен |
📄 FET (Foreign Exchange Transaction Form) | Ваш тайский банк | Для регистрации собственности в Land Office |
📄 Swift-квитанция о переводе | Банк, откуда отправлен перевод | Подтверждение источника средств |
📄 Платёжное поручение с назначением | Ваш банк | Указывает, что средства направлены на покупку недвижимости |
📄 Контракт купли-продажи / договор бронирования | Продавец / агент | Привязывает сумму к конкретному объекту |
Нарушение | Возможные последствия |
💱 Перевод в батах внутри Таиланда | Невозможно зарегистрировать квартиру на иностранца |
❌ Отсутствие назначения «на покупку недвижимости» | Отказ в выдаче справки FET |
🏦 Деньги поступили не на имя покупателя | Банки и Land Office могут отказать в регистрации |
🧾 Нет справки FET | Невозможно оформить право собственности |
🚨 Использование наличных | Высокий риск отказа в регистрации + подозрения в отмывании средств |
- ✅ Рекомендации:
- Переводите деньги напрямую из своего иностранного счёта.
- Обязательно укажите назначение платежа: “For the purchase of condominium unit in Thailand (Project name, Unit number)”.
- Открывайте счёт в тайском банке заранее на своё имя.
- Получите справку FET на всю сумму перевода. Она требуется при регистрации в Land Office.
- Сохраняйте все банковские документы — они пригодятся как для налоговой отчётности, так и при продаже в будущем.
- Не пользуйтесь наличными или неофициальными каналами. Это может привести к утрате права собственности или проблемам с законом.
Покупка недвижимости в Таиланде иностранцем требует официального перевода средств из-за границы. Это не просто формальность — это обязательное требование тайского законодательства для защиты ваших имущественных прав. Только при выполнении всех правил вы сможете зарегистрировать недвижимость на своё имя и свободно ею распоряжаться.
📎 Итог: перед тем как платить за объект — проконсультируйтесь с банком и юристом, чтобы перевод прошёл официально и корректно. Это залог вашей безопасности как собственника.
Раздел контракта | Что нужно указать | Почему это важно |
💰 Цена объекта | Точная сумма, валюта, способ и график платежей | Избежание споров и скрытых платежей |
⏳ Сроки исполнения | Дата передачи собственности, крайние сроки оплаты | Предотвращение просрочек и штрафов |
📆 Этапы и график строительства | Актуально при покупке на этапе застройки | Контроль выполнения обязательств |
⚖️ Штрафы и санкции | За просрочку оплаты или задержку сдачи объекта | Защита от потерь при невыполнении сроков |
🧱 Гарантии качества | Условия гарантии на конструкцию, отделку, оборудование | Устранение дефектов после сдачи |
🔄 Условия возврата и отмены | Как вернуть деньги при расторжении договора | Ваш выход из сделки при форс-мажоре |
📎 Приложения | Планы, спецификации, ведомость отделки | Проверка соответствия факту |
🧑⚖️ Применимое право и арбитраж | На каком языке заключён договор, в какой юрисдикции | Упрощение разрешения споров |
Раздел | Пример формулировки |
Цена и график оплаты | "Общая стоимость составляет 5,200,000 THB. Покупатель обязуется внести 30% в течение 14 дней..." |
Сроки передачи | "Передача объекта не позднее 30 ноября 2025 года." |
Штраф за просрочку продавца | "0.1% от суммы за каждый день задержки, начиная с 1 декабря 2025 года." |
Гарантия | "Гарантия на конструкцию 5 лет, на отделку и оборудование — 1 год с момента передачи." |
Условия возврата | "В случае отказа покупателя до регистрации — удержание 3% от суммы. После регистрации — по решению суда." |
Проблема | Риски для покупателя |
📄 Договор на тайском языке без перевода | Непонимание обязательств и штрафов |
🚫 Отсутствие пунктов о гарантиях | Нельзя потребовать устранения дефектов |
⏳ Односторонние штрафы (только на покупателя) | Нет компенсации за задержку объекта |
🔍 Не указаны характеристики недвижимости | Возможность получить совсем другой объект |
- ✅ Рекомендации перед подписанием контракта:
- Привлеките независимого юриста, владеющего английским и тайским языками.
- Требуйте двуязычный договор (тайский + английский) с юридической силой.
- Проверьте полное соответствие документации: план, номер участка, метраж, этаж, характеристики.
- Пропишите штрафы и гарантии с обеих сторон, не допускайте односторонних условий.
- Включите приложение с визуализацией и спецификацией отделки.
- Обратите внимание на условия расторжения. Не должно быть невозможности возврата средств.
- Храните все версии договора, квитанции и переписку — это ваша правовая защита.
Контракт — это не просто формальность, а ваш главный инструмент защиты при покупке недвижимости в Таиланде. Только детализированный, сбалансированный и юридически выверенный договор обеспечивает прозрачность сделки, даёт рычаги влияния в случае нарушений и защищает вашу инвестицию.
📎 Итог: Никогда не подписывайте контракт без его проверки независимым юристом. И тем более не переводите деньги до подписания чёткого, двустороннего и подробного соглашения.
Риск | Последствия | Как избежать |
🕰️ Задержка в сроках сдачи | Перенос въезда на месяцы или даже годы | Пропишите в контракте чёткие сроки и штрафы |
🏗️ Банкротство застройщика | Проект может быть заморожен или остановлен | Проверяйте историю застройщика и его репутацию |
⚠️ Изменение характеристик объекта | Не тот метраж, качество отделки, вид и т.д. | Включайте технические спецификации в договор |
📄 Неустойчивый правовой статус земли | Может быть незаконной или в аренде | Проводите Due Diligence через юриста |
💸 Отсутствие гарантии возврата средств | При отмене проекта или расторжении | Пропишите условия возврата и способы защиты |
Элемент договора | Что должно быть указано |
📅 Дата начала и окончания строительства | С точностью до месяца |
💰 График платежей | Привязан к этапам (фундамент, стены, крыша, сдача и т.д.) |
🧱 Спецификации объекта | Подробно: площадь, материалы, отделка, техника |
⚖️ Условия штрафов | За каждый месяц просрочки — процент от суммы |
🚪 Гарантия | Конструкция — 5 лет, внутренняя отделка — 1–2 года |
📄 Документы на землю | Название проекта, титул Chanote, номер участка |
🛑 Условия расторжения | Что происходит, если вы отказываетесь или застройщик не достроит |
- ✅ Рекомендации покупателю:
- Проверяйте репутацию застройщика: сколько завершённых проектов, есть ли отзывы и история задержек.
- Нанимайте независимого юриста, не связанного с агентом или девелопером.
- Проводите юридическую проверку земли (Due Diligence) — у застройщика должен быть титул Chanote и разрешение на строительство.
- Убедитесь, что оплата происходит поэтапно, а не 100% заранее.
- Вносите средства только через официальный банковский канал из-за границы.
- Храните копии всех платежей, договоров, квитанций.
- Не рассчитывайте на сдачу объекта “точно по плану” — закладывайте запас по времени.
Покупка недвижимости на стадии строительства в Таиланде — это инвестиция с повышенным риском, но при правильном подходе она может быть выгодной. Главное — не гнаться за низкой ценой, игнорируя безопасность сделки.
📎 Итог: стройка — это обещание. Чтобы оно стало реальностью, вам нужны: юрист, чёткий контракт, проверенный застройщик и терпение.
Многие покупатели узнают о высоких сборах или жёстких правилах уже после подписания договора. Чтобы этого избежать — уточняйте всё заранее.
Вопрос | Почему это важно |
🧾 Размер ежемесячных сборов (common fees) | Влияет на ваши постоянные расходы |
🏢 Кто управляет зданием | Частная компания, ТСЖ или застройщик? Определяет уровень сервиса |
📈 Что входит в коммунальные сборы | Лифт, бассейн, охрана, освещение, уборка, интернет и т.п. |
📉 Фонд резерва (sinking fund) | Покрытие крупных ремонтов — оплачивается отдельно |
📋 Правила проживания (by-laws) | Можно ли сдавать, держать животных, использовать апартаменты в коммерческих целях |
📦 Кто решает вопросы ремонта, жалоб и управления | Важно знать, насколько вы можете влиять на управление |
Параметр | Пример значения | Комментарий |
💵 Common fee (за кв. м в месяц) | 40–80 THB/м² | Зависит от уровня комплекса |
🧱 Площадь квартиры | 50 м² | Общая площадь, включая стены и балконы |
📦 Ежемесячный платёж | 2,000–4,000 THB | Влияет на бюджет |
🏗️ Sinking fund | 500–1,000 THB/м² (разово) | Оплата при передаче квартиры |
🏢 Управляющая компания | Частная (например, Knight Frank) | Проверяйте репутацию |
📝 Устав (by-laws) | Не допускает краткосрочную аренду | Может ограничить доход от сдачи |
- ✅ Рекомендации покупателю:
- Попросите копию устава (by-laws) перед покупкой. В нём указано всё: от правил пользования бассейном до запрета на аренду Airbnb.
- Уточните ставку common fee и когда она может быть пересмотрена. Некоторые комплексы повышают сборы ежегодно.
- Спросите, кто управляет зданием. Если это компания от застройщика, узнайте, будет ли она сменена после сдачи.
- Уточните размер и условия оплаты sinking fund. Это разовый, но обязательный платёж.
- Сравните коммунальные сборы с другими объектами в районе. Иногда цена квартиры ниже, но обслуживание дороже.
- Пообщайтесь с другими жильцами, если возможно — они расскажут о реальном уровне сервиса.
- Проверьте юридически: действительно ли здание зарегистрировано как кондоминиум, а не отель или апарт-отель. Это влияет на правила и управление.
Покупка квартиры в Таиланде — это не только вопрос «площади и цены». Правила управления зданием и ежемесячные сборы напрямую влияют на вашу повседневную жизнь и финансы. Учитывайте их ещё до подписания договора, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
📎 Итог: вы покупаете не просто стены, а часть жилого сообщества с обязательствами и правилами. Чем лучше вы их изучите — тем спокойнее будет владение.
Вид обременения | Что это означает | Последствия для покупателя |
💸 Залог (mortgage) | Недвижимость передана банку как обеспечение кредита | Без согласия банка сделка невозможна |
⚖️ Арест (court order) | Суд временно ограничил распоряжение имуществом | Покупка невозможна до снятия ареста |
🧾 Спор о праве собственности | Есть другой претендент на владение | Возможность отмены сделки |
🏗️ Незарегистрированное строительство | Не получено разрешение или нарушены нормы | Риск сноса, штрафов или отказа в регистрации |
🚫 Наложенные ограничения (easement) | Обязательство пропускать через участок другие лица | Ограничения в пользовании |
Элемент проверки | Где уточнить/получить | Комментарий |
📄 Титул Chanote (или другой) | Земельный департамент (Land Office) | Указывается наличие залогов и ограничений |
🏦 Информация о залоге | Внесена в титул, банк указывается напрямую | Запросить копию титула с печатями |
⚖️ Судебные ограничения | Через юриста при проверке в реестре судебных решений | Требует местного юриста |
🧑💼 Юридический статус продавца | Есть ли право продавать, не является ли агентом | Проверить документы на владение |
- ✅ Рекомендации покупателю:
- Никогда не подписывайте договор и не вносите задаток до юридической проверки объекта.
- Нанимайте независимого тайского юриста, который сделает официальный запрос в Land Office.
- Проверьте титул собственности: наличие залога, ограничений, наличие подписей и гербовых печатей.
- Требуйте свежую копию документа о праве собственности (Chanote), выданную не ранее 30 дней назад.
- Проверьте имя продавца в титуле — оно должно совпадать с паспортом или компанией.
- Если объект в ипотеке — убедитесь, что банк даст письменное разрешение на продажу.
- Избегайте объектов, находящихся под арестом или судебным разбирательством.
Покупка недвижимости без проверки на залоги и аресты — это риск вложения в чужую проблему. В Таиланде такие случаи не редкость, особенно при покупке у частных лиц или через сомнительных агентов.
📎 Итог: Обременения — это красный флаг. Проверка занимает 2–3 дня, но экономит годы возможных судебных тяжб и потерь.
✅ Всегда проводите юридический аудит объекта перед сделкой. Это обязательное условие безопасной покупки.
Вариант оплаты | Особенности | Подходит иностранцу? |
💵 Наличными в офисе | На практике редко используется, небезопасно | ❌ Нет |
🏦 Банковский перевод из Таиланда | Легко, но не подтверждает приток иностранной валюты | ⚠️ Частично |
🌍 Международный банковский перевод | Основной и рекомендуемый способ оплаты | ✅ Да |
💳 Кредитная карта | Иногда возможна при бронировании, но не для полной оплаты | ❌ Нет |
🪙 Криптовалюта | Не запрещена, но не признаётся официальной формой расчёта | ⚠️ Сложно |
Параметр | Требование/пояснение |
📥 Валюта перевода | Только иностранная валюта (USD, EUR, GBP и т.д.) |
🧾 Назначение платежа | Указать: "Purchase of condominium in Thailand by [ваше имя]" |
📃 Подтверждение перевода | Нужно получить Foreign Exchange Transaction Form (FETF) |
🏦 Банк получатель | Только через уполномоченные тайские банки |
🏠 На кого оформляется собственность | ФИО должно совпадать с отправителем перевода |
💵 Конвертация в бат | Деньги конвертируются в THB уже в Таиланде по курсу банка |
📋 Почему важен FETF (Foreign Exchange Transaction Form)FETF — это официальный банковский документ, подтверждающий поступление валюты из-за границы. Он необходим для регистрации квартиры на иностранца в Земельном департаменте.
- Без FETF регистрация невозможна!
- ✅ Рекомендации покупателю:
- Обязательно переводите деньги из-за границы в иностранной валюте.
- Это главное требование для покупки квартиры на своё имя.
- Согласуйте банковские реквизиты заранее.
- Получатель — девелопер или продавец, не агент.
- Уточните, какой банк в Таиланде примет средства и оформит FETF.
- Предпочтительны крупные банки: Bangkok Bank, Kasikorn, SCB.
- Избегайте внесения наличных или оплаты через третьих лиц.
- Это может лишить вас права зарегистрировать собственность.
- Попросите копии всех документов перевода и FETF.
- Их нужно будет предоставить в Земельный департамент.
- Сохраняйте назначение платежа и переводы в полном объёме.
- Даже комиссия должна быть оплачена отдельно, а не вычитаться из суммы.
Форма и валюта оплаты недвижимости в Таиланде — это не просто технический вопрос, а юридически важная часть сделки, особенно если вы иностранец. Ошибка может привести к невозможности зарегистрировать право собственности на себя.
📎 Итог: Всегда платите официально, в иностранной валюте и напрямую. Только так вы сможете подтвердить законность покупки и избежать проблем с государственными органами.
Многие иностранцы, особенно при покупке от застройщика, ошибочно полагают, что полученного договора купли-продажи достаточно. Это может привести к потере права собственности, невозможности продажи или оформления наследства.
Этап | Что происходит |
🧾 Проверка документов | Подтверждение личности, права продавца, отсутствие обременений |
💰 Оплата налогов и сборов | Налог с продажи, гербовый сбор, плата за регистрацию |
📄 Передача прав собственности | В титуле Chanote вносят данные нового владельца |
📑 Выдача новых документов | Новый Chanote с именем покупателя |
🔐 Юридическое закрепление сделки | С этого момента право собственности вступает в силу |
Документ | Кто предоставляет |
📃 Оригинал титула (Chanote) | Продавец или застройщик |
🧍 Паспорт или ID | Покупатель и продавец |
🏢 FETF (для иностранца) | Банк (при покупке квартиры) |
📑 Договор купли-продажи (SPA) | Покупатель/юрист |
🧾 Квитанции об оплате | Покупатель |
📮 Визовая информация | Покупатель (иногда требуется копия визы) |
🧑💼 Доверенность (если нужно) | При регистрации через юриста |
Тип сбора | Размер | Кто платит |
🏷️ Гербовый сбор | 0.5% от зарегистрированной стоимости | Обычно продавец |
📈 Налог на прирост капитала | Прогрессивный (0–35%) | Продавец |
💼 Сбор за регистрацию | 2% от стоимости | Часто делят между сторонами |
💰 Удержание налога (if company) | 1% (если продавец — компания) | Продавец |
✅ Все сборы и налоги должны быть уплачены в момент регистрации — иначе сделка не состоится.
- ✅ Рекомендации покупателю:
- Проводите регистрацию только в местном Land Office, по месту расположения объекта.
- Присутствуйте лично или оформите доверенность на юриста.
- Проверьте правильность внесённых данных в Chanote: имя, паспорт, площадь, доля (в случае совместной покупки).
- Оплачивайте сборы и налоги на месте — не переводите деньги заранее через агентов.
- Не соглашайтесь на «частную сделку без регистрации» — это нарушает закон и оставляет вас без прав.
- После регистрации требуйте оригинал Chanote с новой печатью и подписями.
- Храните все документы регистрации — они понадобятся при продаже, аренде или наследовании.
Земельный департамент — это единственный орган, который оформляет и подтверждает право собственности на недвижимость в Таиланде. Если регистрация не проведена — вы юридически не владелец, даже если заплатили и получили ключи.
📎 Итог: Без регистрации в Land Office нет собственности. Это ваша гарантия, ваша защита и ваш единственный официальный документ как владельца.
📌 Что такое «временная регистрация»
В контексте Таиланда под этим термином обычно понимаются:
- Аренда на 30 лет, зарегистрированная в Land Office.
- Регистрация права собственности на строение, построенное на арендованной земле.
- Собственность через тайскую компанию, где иностранец владеет долей.
Параметр | Полная собственность (доступна тайцам) | Временная регистрация для иностранцев |
📘 Вид титула | Chanote (полное право собственности) | Leasehold, регистрация постройки |
⏳ Срок владения | Бессрочно | Обычно 30 лет |
🏛 Регистрация в Land Office | Да | Да |
🔁 Возможность передачи наследникам | Да | Ограниченно или требует продления |
🏗 Право перестроить/продать | Полное | Зависит от условий аренды |
💼 Возможность использования в банке | Да (в залог, под кредит) | Нет |
⚖ Судебная защита | Максимальная | Ограниченная |
📉 Риски при смене владельца земли | Нет | Есть |
- ❗ Примеры ограничений при временной регистрации
- 🧾 Невозможность оформить ипотеку — аренда или владение домом без земли не принимается банками как полноценный актив.
- 🔁 Неавтоматическое продление — даже если в договоре аренды указано продление, оно не гарантировано законом.
- 🧍 Зависимость от арендодателя — например, если земля принадлежит тайскому партнёру или компании, вы рискуете при её продаже или смерти владельца.
- 🏗 Ограничения на изменение недвижимости — без разрешения арендодателя вы не сможете перепланировать, построить или снести объект.
Рекомендация | Зачем это нужно |
📑 Всегда регистрируйте договор аренды в Land Office | Придаёт договору юридическую силу |
🏛 Проверяйте чистоту Chanote и право собственности | Исключает поддельные или спорные документы |
📜 Включайте пункт о праве продления аренды | Повышает шансы на долгосрочный контроль |
🧑⚖️ Привлекайте юриста для подготовки схемы владения | Защищает от невыгодных или незаконных схем |
🧾 Вносите все права и ограничения в письменный договор | Исключает двусмысленности и устные договорённости |
🧠 Вывод
Временная регистрация собственности в Таиланде — это возможный и часто используемый способ владения недвижимостью иностранцем, но она не является полной формой собственности. Такие схемы имеют временные, юридические и экономические ограничения, и подходят не для всех целей.
📎 Итог: если вы планируете долгосрочное владение и управление недвижимостью в Таиланде, важно понимать, что временные формы регистрации — это компромисс. Подходите к ним с осторожностью, привлекайте юристов и всегда действуйте в рамках закона.
📄 Что это значит для владельца недвижимости?
Если вы сдаёте виллу, дом или даже квартиру на срок 3 года и более, вы обязаны зарегистрировать договор аренды. Это:
- Защищает права арендатора и арендодателя.
- Делает аренду официальной и юридически признанной.
- Упрощает возможность продления или передачи прав аренды.
- Предотвращает споры и претензии в случае смены собственника недвижимости.
Характеристика | До 3 лет (незарегистрированная) | От 3 лет (требует регистрации) |
🔒 Юридическая сила | Только на срок до 3 лет | До 30 лет (и более, если продлеваемо) |
🏛 Регистрация в Land Office | ❌ Не требуется | ✅ Обязательна |
⚖ Правовая защита | Ограниченная | Полная |
📄 Отметка в титуле Chanote | Нет | Да |
🔁 Возможность продления | Не регулируется | Да, можно указать в договоре |
Документ | Кто предоставляет |
📃 Договор аренды (2 языка) | Арендодатель и арендатор |
📄 Chanote (титул на землю/объект) | Владелец недвижимости |
🧍 Паспорт арендатора и владельца | Обе стороны |
🧾 Оплата госпошлин и налогов | Обычно арендатор |
🧑💼 Доверенность (при необходимости) | Если стороны не могут явиться лично |
Вид сбора | Размер |
🏷️ Сбор за регистрацию аренды | 1% от общей стоимости аренды |
💠 Гербовый сбор | 0.1% от суммы аренды |
📊 Основание для расчёта | Рыночная или договорная сумма, что выше |
Пример:
Если вы сдаёте дом за 500,000 ฿ в год на 5 лет, то сумма аренды — 2,500,000 ฿.
→ Регистрационный сбор составит 25,000 ฿, гербовый — 2,500 ฿.
- ✅ Рекомендации инвестору:
- 📌 Если планируете сдавать недвижимость на срок более 3 лет — сразу учитывайте расходы на регистрацию.
- 📝 Включайте чёткие условия аренды в договор (сроки, продление, расторжение, коммунальные услуги).
- 🏛 Регистрируйте договор в Land Office — это единственный способ юридически защитить сделку.
- 🧑⚖️ Привлекайте юриста для подготовки аренды — особенно если работаете с иностранными арендаторами.
- 💼 Сохраняйте копии всех договоров и регистрационных документов.
Покупка недвижимости в Таиланде для аренды — разумный шаг. Но если вы рассчитываете на долгосрочную сдачу (от 3 лет), будьте готовы официально регистрировать договор аренды. Это не просто формальность, а важная гарантия, что вы — законный арендодатель, а ваша сделка признана государством.
📎 Итог: хотите сдавать надёжно и легально — регистрируйте аренду в Land Office. Это защитит вас, арендатора и вашу инвестицию.
📌 Почему важно заранее уточнять все финансовые обязательства
Вид налога / сбора | Кто оплачивает | Размер (примерный) | Примечание |
🔁 Transfer Fee (сбор за передачу прав) | Обычно делится 50/50 | 2% от оценочной стоимости (Land Office) | Может быть перераспределён по договорённости |
💵 Stamp Duty (гербовый сбор) | Продавец (если нет налога на доход) | 0.5% от контрактной стоимости или оценочной, что выше | Не взимается, если уплачивается налог на доход |
🏠 Withholding Tax (подоходный налог) | Продавец | 1% от цены продажи или оценочной стоимости | Применяется к частным лицам |
🧾 Specific Business Tax (SBT) | Продавец | 3.3% (3% + 0.3%) от цены продажи | Если недвижимость продаётся в течение 5 лет после покупки |
⚖️ Юридические и нотариальные расходы | Покупатель | ~10,000–30,000 THB | В зависимости от сложности сделки |
📌 Как это работает на практике
🔍 Пример:
Вы покупаете квартиру в Бангкоке за 5,000,000 THB. Оценочная стоимость по Land Office — 4,800,000 THB. Сделка проходит между частными лицами.
Показатель | Сумма |
Transfer Fee (2%) | 96,000 THB |
Stamp Duty (0.5%) | 25,000 THB |
Withholding Tax (1%) | 48,000 THB |
Юридические услуги | ~20,000 THB |
Итого дополнительных расходов | ~189,000 THB (без SBT) |
💡 В данном случае налоги и сборы составляют почти 4% от стоимости объекта.
Рекомендация | Почему это важно |
💬 Согласовывайте заранее, кто платит налоги | В Таиланде не закреплено законом, кто должен оплачивать сборы |
📑 Проверяйте оценочную стоимость Land Office | Именно она может использоваться для расчёта налогов |
🧑💼 Привлекайте юриста для анализа договора | Чтобы избежать подводных камней при распределении расходов |
💳 Заложите 5–7% от стоимости на сопутствующие расходы | Это обезопасит бюджет от неожиданностей |
💡 Уточняйте налоговый статус продавца | Влияет на наличие SBT и удержаний |
🧠 Вывод
Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде — это не мелочи, а существенная часть сделки, которую важно учитывать до подписания договора. От того, как они распределены между сторонами и насколько точно вы рассчитали сумму, зависит реальная стоимость покупки.
📎 Итог: Всегда уточняйте налоги заранее, распределяйте обязательства письменно и консультируйтесь со специалистами. Это поможет избежать сюрпризов и сохранить ваш инвестиционный план под контролем.
Фактор | Влияние на аренду |
📜 Тип недвижимости | Только кондоминиумы с зарегистрированным юр. статусом разрешают аренду |
🏘 Устав жилого комплекса (juristic person) | Может ограничивать или запрещать аренду |
🏖 Район/регион (туристический или нет) | В курортных зонах часто строже контроль за краткосрочной арендой |
🏛 Лицензия на гостиничный бизнес | Требуется для краткосрочной аренды (<30 дней) |
📅 Срок аренды | Более 30 дней — считается долгосрочной, менее — гостиничная |
🧑💼 Регистрация в налоговых органах | Обязательно при получении дохода |
Параметр | Квартира (Condo) | Частный дом / вилла |
📃 Право сдачи в аренду | Часто разрешено, но зависит от управляющей компании | Требует согласования с муниципалитетом |
🏨 Краткосрочная аренда (<30 дней) | Нужна лицензия от отеля | Нужна лицензия + отдельное зонирование |
🧾 Налогообложение | Обязательно | Обязательно |
📑 Необходимость уведомлять миграционные органы | Да, при заселении иностранцев | Да |
⚖️ Нарушения и штрафы | От 10,000 до 50,000 THB и выше | Возможна конфискация или суд |
Рекомендация | Зачем это важно |
📑 Уточняйте у юриста возможность сдачи в аренду | Поможет избежать нарушений |
🏢 Запрашивайте правила у управляющей компании (Juristic) | Они могут прямо запрещать краткосрочную аренду |
🏛 Не планируйте Airbnb без лицензии | Это незаконно во многих случаях и чревато крупными штрафами |
📅 Если сдаёте на срок от 3 лет — регистрируйте договор | Требуется по тайскому законодательству |
💼 Уведомляйте миграционные органы о заселении иностранцев | Это обязанность арендодателя в Таиланде |
🧠 Вывод
Не каждая квартира или дом в Таиланде подходит для аренды. Особенно это касается краткосрочной аренды — здесь законы строгие и не всегда очевидные. Уточнение разрешений и правил заранее — обязательный шаг для любого инвестора, желающего получать доход от сдачи объекта.
📎 Итог: планируя аренду, особенно краткосрочную, убедитесь в законности ваших действий. Правовая база в Таиланде в этой сфере активно регулируется, и лучше всё предусмотреть до покупки, чем разбираться с последствиями.
Фактор | Что может скрываться |
🏘 Окружающая инфраструктура | Объект может находиться рядом со свалкой, стройкой или ночным клубом |
🛣 Дороги и доступ | Нет асфальтированной дороги, сложный подъезд в сезон дождей |
🚧 Техническое состояние | Некачественные материалы, скрытые трещины, сырость |
📑 Юридический статус | Отсутствие Chanote, споры на землю, незаконные пристройки |
🤝 Поведение продавца | Навязчивость, давление, обещания, не отражённые в документах |
📐 Фактическая площадь | Часто отличается от заявленной в рекламе |
Критерий | С визитом | Без визита |
Проверка физического состояния | ✅ Полная | ❌ Только по фото |
Возможность переговоров с продавцом | ✅ На месте | ❌ Ограничено |
Анализ окружающей среды | ✅ Можно лично оценить | ❌ Субъективная онлайн-инфо |
Общение с управляющей компанией | ✅ Личное | ❌ По телефону/через посредника |
Проверка на практике документов | ✅ С юристом на месте | ❌ Только дистанционно |
Риск быть обманутым | 🔽 Ниже | 🔼 Значительно выше |
Рекомендация | Почему важно |
✈️ Посетите объект лично | Увидите реальные условия, сможете задать вопросы |
📸 Сравните фото и реальность | Часто различия существенны |
🧑💼 Встретьтесь с риелтором и юристом | Личное знакомство повышает доверие |
🏘 Пообщайтесь с соседями/жильцами | Узнаете неофициальные детали |
📝 Убедитесь, что всё согласовано в документах | Никаких «устных обещаний» |
🧠 Вывод
Онлайн-объявления не передают полную картину объекта и его окружения. Покупка без визита — это как покупка «кота в мешке». Вы можете столкнуться с неожиданностями, которые сделают инвестицию невыгодной или даже убыточной.
📎 Итог: не покупайте недвижимость в Таиланде без визита на место. Лучше потратить несколько дней и убедиться лично, чем пожалеть о необдуманном решении годами.
Причина | Объяснение |
⚖️ Законодательство Таиланда | Официальным языком является тайский, и только тайский текст имеет юридическую силу |
🧑⚖️ Понимание условий | Английский текст помогает иностранцу чётко понять свои права и обязанности |
🔄 Предотвращение ошибок | Перевод часто позволяет выявить несоответствия или неточности |
🕵️♂️ Защита от мошенничества | Исключает случаи манипуляций с условиями, скрытых пунктов |
📝 Основа для судебных споров | При конфликте можно сравнить оба текста, повысить шансы на справедливое решение |
Раздел контракта | Обязательные пункты |
💰 Цена и порядок оплаты | Точная сумма, сроки, способы платежа |
📅 Сроки сделки | Даты передачи прав, регистрации в Land Office |
🔒 Гарантии | Ответственность продавца за юридическую чистоту объекта |
⏳ Условия расторжения | Порядок возврата задатка, штрафы при отказе |
🏠 Технические характеристики | Описание недвижимости, площадь, состояние |
📜 Дополнительные условия | Например, срок аренды, правила управления |
Риск | Последствия |
❌ Непонимание ключевых пунктов | Возможность согласия на невыгодные или спорные условия |
❌ Зависимость от устных пояснений | Юридическая сила только у письменного текста |
❌ Трудности в судебных разбирательствах | Англоязычный текст помогает в международных спорах |
Рекомендация | Почему это важно |
📜 Требуйте двуязычный (тайский + английский) вариант контракта | Для полной прозрачности условий |
🧑⚖️ Привлекайте опытного юриста для проверки перевода | Чтобы убедиться в точности и отсутствии подвохов |
✍️ Никогда не подписывайте без полного понимания текста | Любые вопросы — только после их разъяснения |
🗂 Храните оба экземпляра контракта | Для защиты своих прав и доказательств при необходимости |
🧠 Вывод
Двуязычный контракт — не просто формальность, а необходимая мера для защиты интересов иностранного покупателя недвижимости в Таиланде. Он снижает риски недоразумений, юридических ошибок и мошенничества, делая сделку максимально прозрачной и безопасной.
📎 Итог: всегда подписывайте договор на двух языках и проверяйте его с юристом, чтобы избежать проблем в будущем.
Возраст питомца и карантин
Таиланд — популярная страна среди иностранных инвесторов и экспатов.
Вопрос покупки здесь недвижимости достаточно хорошо изучен, а вот нюансы продажи часто вызывают затруднения. Разберёмся подробно: может ли иностранец продать недвижимость в Таиланде, какие правила действуют, какие налоги придётся заплатить и с какими сложностями можно столкнуться.
🔍 Общие положения
Да, иностранец может продать недвижимость в Таиланде, если она была приобретена на законных основаниях и оформлена соответствующим образом. Однако возможность продажи и процедура зависят от формы собственности, в которой недвижимость находится.
Форма владения | Описание | Можно ли продать? | Особенности |
Freehold в кондоминиуме | 100% право собственности на квартиру, не превышающее 49% иностр. доли | ✅ Да | Наиболее безопасный и ликвидный вариант владения для иностранцев. |
Leasehold (аренда до 30 лет) | Долгосрочная аренда, не даёт права собственности | ✅ Да | Продаётся право аренды, а не сама собственность. Возможны юридические споры. |
Через тайскую компанию (Ltd.) | Владение домом/землёй через компанию, зарегистрированную в Таиланде | ⚠️ Условно | Требует соблюдения корпоративного законодательства. Риски при продаже. |
Thai nominee (нелегально) | Владение через подставного тайца | ❌ Нельзя законно | Нарушает закон, влечёт санкции и невозможность официальной продажи. |
- 📜 Какие документы потребуются при продаже? Chanote (титул собственности) – основной документ на недвижимость.
- Форма Tor Tor 3 (или банковская справка) – подтверждение ввода иностранной валюты в Таиланд.
- Налоговые справки – оценка стоимости, уплата налогов.
- Договор купли-продажи – заверяется в Земельном департаменте (Land Office).
- Паспорт/виза продавца – подтверждение личности.
Название налога/сбора | Кто платит | Ставка |
Transfer fee (пошлина) | Обычно пополам продавец и покупатель | 2% от оценочной стоимости |
Withholding tax (НДФЛ) | Продавец | 1% или прогрессивная шкала |
Specific business tax (SBT) | Продавец (если <5 лет владения) | 3.3% от стоимости |
Stamp duty | Продавец (если нет SBT) | 0.5% |
💡 Пример: если вы владеете квартирой менее 5 лет и сдавали её в аренду, то при продаже вам, скорее всего, придётся заплатить SBT + налог на доход + пошлину за передачу прав.
Проблема | Комментарий |
Ограничение на 49% иностранного владения в кондо | Если превышен лимит — продажа возможна только тайцу. |
Ошибки в документах | Отсутствие справок о переводе валюты, проблемный титул и т.д. |
Аренда земли под домом | Дом можно продать, но земля под ним — только по отдельному договору. |
Курсовые колебания | При конвертации валют теряется часть прибыли. |
Усложнённое налогообложение | Особенно при использовании тайской компании или долевой собственности. |
✅ Вывод
Да, иностранец может продать недвижимость в Таиланде, если она зарегистрирована в допустимой форме владения, особенно — freehold в кондоминиуме. Процесс формально не отличается от продажи тайцем, но требует знания местного законодательства, понимания налоговых обязательств и строгого соблюдения правил ввоза/вывоза капитала.
🔑 Совет: перед продажей проконсультируйтесь с юристом и риэлтором, чтобы избежать рисков и лишних расходов.
Подробный гид для собственников: какие расходы несёт продавец и на что обратить внимание
📋 Основные налоги и сборы
При продаже недвижимости в Таиланде обычно взимаются следующие 4 вида обязательных платежей:
Название | Кто платит | Ставка/размер | Когда применяется |
Transfer Fee (пошлина за регистрацию права) | Обычно 50/50 продавец и покупатель | 2% от оценочной стоимости | Всегда |
Withholding Tax (подоходный налог) | Продавец | 1% от оценочной стоимости (для юр. лиц) Прогрессивная шкала (для физ. лиц) | Всегда |
Specific Business Tax (SBT) | Продавец | 3.3% от продажной цены или кадастровой стоимости (что выше) | Если владение <5 лет и использовалась не как основное жильё |
Stamp Duty | Продавец | 0.5% от продажной цены или кадастровой стоимости | Взимается вместо SBT, если оно не применяется |
💡 Оценочная стоимость — официальная кадастровая стоимость, установленная Земельным департаментом. Она может отличаться от рыночной.
📊 Пример расчёта налогов
Предположим, вы продаёте квартиру, которой владели менее 5 лет, за 3,000,000 THB, и кадастровая стоимость составляет 2,700,000 THB.
Название | Расчёт | Сумма (THB) |
Transfer Fee | 2% от 2,700,000 (обычно пополам) | 54,000 |
Withholding Tax (физ. лицо) | По шкале (примерно 3–5% от прибыли) | ~80,000 |
SBT | 3.3% от 3,000,000 | 99,000 |
Stamp Duty | — (не применяется, т.к. есть SBT) | 0 |
Итоговые расходы продавца: ≈ 233,000 THB
📈 Прогрессивная шкала подоходного налога (Withholding Tax для физлиц)Этот налог рассчитывается как прогрессивный, в зависимости от прибыли, срока владения и вычетов. Вот пример шкалы ставок:
Налогооблагаемая база (THB) | Ставка (%) |
До 150,000 | 0% |
150,001 – 300,000 | 5% |
300,001 – 500,000 | 10% |
500,001 – 750,000 | 15% |
750,001 – 1,000,000 | 20% |
Свыше 1,000,000 | 25–35% |
⚠️ Но фактически налог рассчитывается Земельным департаментом по специальной формуле, учитывающей предполагаемую прибыль и коэффициенты в зависимости от срока владения.
Вид собственности | Transfer Fee | SBT | Withholding Tax | Stamp Duty |
Квартира (Freehold) | 50/50 | Продавец | Продавец | Продавец (если нет SBT) |
Аренда (Leasehold) | Зависит от договора | Продавец (если есть доход) | Продавец | Зависит от ситуации |
Дом на земле (через компанию) | Продавец/Покупатель | Продавец | Продавец (или компания) | Продавец |
✅ Вывод
Продажа недвижимости в Таиланде требует обязательной уплаты нескольких налогов и сборов, основными из которых являются:
- Transfer Fee (2%)
- Withholding Tax (1% или по шкале)
- Specific Business Tax (3.3%) — если вы владели недвижимостью менее 5 лет
- Stamp Duty (0.5%) — если SBT не применяется
- Получить предварительную оценку в Land Office.
- Консультироваться с юристом/бухгалтером.
- Проговорить с покупателем, кто что оплачивает, и закрепить это в договоре.
Полный гид для продавца и покупателя: кто за что платит, как договориться и не переплатить
Название налога/сбора | Обязанность по умолчанию | Описание |
Transfer Fee (пошлина за регистрацию права собственности) | Обычно 50/50 | 2% от кадастровой стоимости; может быть полностью на покупателе по договорённости |
Withholding Tax (удерживаемый подоходный налог) | Продавец | 1% от кадастровой стоимости (юрлица) или прогрессивная шкала (физлица) |
Specific Business Tax (SBT) | Продавец | 3.3% от продажи (если владеет <5 лет и не использует как основное жильё) |
Stamp Duty | Продавец (если нет SBT) | 0.5% от продажной или оценочной стоимости |
Налог / сбор | Кто оплачивает (по умолчанию) | Возможность изменить по договорённости |
Transfer Fee | 50% продавец / 50% покупатель | ✅ Да |
Withholding Tax | Продавец | ⚠️ Редко |
Specific Business Tax | Продавец | ⚠️ Редко |
Stamp Duty | Продавец | ⚠️ Да, если SBT не применяется |
💡 Внимание: даже если стороны договорились иначе, Земельный департамент потребует полной оплаты всех налогов при регистрации сделки. Поэтому важно всё зафиксировать заранее в договоре купли-продажи.
🧾 Как это работает на практике?
Обычно происходит так:
- Покупатель оплачивает часть или всю Transfer Fee.
- Продавец несёт расходы по Withholding Tax и SBT (если применимо).
- Stamp Duty платится только, если не уплачивается SBT.
- Все налоги уплачиваются в Земельном департаменте в день сделки.
Формулировка | Значение |
"Все налоги оплачивает продавец" | Покупатель получает «чистую» собственность, продавец берёт всё на себя |
"Transfer fee 50/50" | Каждая сторона оплачивает 1% из 2% |
"Покупатель оплачивает все расходы" | Иногда возможно при срочной продаже со скидкой |
📌 Пример расчёта с распределением
Продажа квартиры за 3,000,000 THB, оценочная стоимость — 2,800,000 THB.
Показатель | Ставка | Сумма (THB) | Кто платит по умолчанию |
Transfer Fee | 2% | 56,000 | 28,000 продавец / 28,000 покупатель |
Withholding Tax | ~3% | ~90,000 | Продавец |
SBT (если <5 лет) | 3.3% | 99,000 | Продавец |
Stamp Duty (если нет SBT) | 0.5% | 0 | — |
✅ Вывод
По умолчанию, большая часть налогов и сборов ложится на продавца, особенно если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет. Покупатель чаще всего оплачивает половину или всю пошлину за передачу прав (Transfer Fee).
Однако:
- Все платежи можно перераспределить по договорённости.
- Главное — чётко зафиксировать эти условия в письменном соглашении, чтобы избежать споров при оформлении сделки в Земельном департаменте.
Перед продажей обязательно проконсультируйтесь с юристом или нотариусом, чтобы правильно оформить договор и учесть все налоговые обязательства. Это поможет избежать дополнительных затрат и срывов сделки.
Подробный разбор: когда дарение облагается налогом, кто считается родственником и какие есть исключения
В Таиланде передача недвижимости между частными лицами, даже в рамках семьи, не всегда освобождается от налогов и сборов. Особенно это актуально при оформлении дарственной (gift) или безвозмездной передачи собственности между родственниками. В отличие от некоторых стран, в Таиланде нет отдельного понятия «наследственного» или «семейного» налогового освобождения в полном объёме — всё регулируется в рамках действующих налогов, применяемых к любой передаче права собственности.
Вид налога / сбора | Ставка / правило | Применяется? | Кто платит? |
Transfer Fee | 2% от оценочной стоимости | ✅ Да | Обычно получатель |
Withholding Tax | До 5–35% (если считается доходом) | ⚠️ Возможно | Даритель |
Stamp Duty | 0.5% от оценочной стоимости | ✅ Да (если нет SBT) | Даритель |
Specific Business Tax | 3.3% (если дарение рассматривается как продажа) | ❌ Обычно нет при дарении | — |
Gift Tax (если применимо) | Только при превышении лимитов | ✅ Только при дарении от не-родственников или крупных суммах | Получатель |
👪 Кто считается близким родственником?
В Таиланде к «qualified relatives» (близкие родственники, к которым применяются послабления) относятся:
- Родители
- Дети
- Супруги
- Бабушки, дедушки
- Внуки
Сценарий дарения | Transfer Fee | Stamp Duty | Gift Tax | Налогооблагаемый доход? |
Родители ➡️ детям | ✅ Да | ✅ Да | ❌ Нет | ❌ Нет |
Дети ➡️ родителям | ✅ Да | ✅ Да | ❌ Нет | ❌ Нет |
Муж ➡️ жене | ✅ Да | ✅ Да | ❌ Нет | ❌ Нет |
Дарение брату, сестре | ✅ Да | ✅ Да | ⚠️ Возможно | ⚠️ Возможно |
Дарение другу / третьему лицу | ✅ Да | ✅ Да | ✅ Да | ✅ Да |
- 🏦 Что говорит практика?
- Даже при дарении между близкими родственниками, Transfer Fee и Stamp Duty всё равно взимаются.
- Gift Tax в размере 5% может применяться, если:
- Дарение не родственнику,
- Или сумма дарения превышает 20 млн бат (для отдельных случаев — см. закон о подоходном налоге).
- Withholding Tax не применяется, если сделка не рассматривается как коммерческая (то есть нет прибыли для дарителя).
Показатель | Ставка | Сумма (бат) | Пояснение |
Transfer Fee | 2% | 60,000 | Обычно платит получатель |
Stamp Duty | 0.5% | 15,000 | Платит даритель |
Withholding Tax | — | 0 | Не применяется |
Gift Tax | — | 0 | Нет, так как передача родственнику |
✅ Вывод
Передача недвижимости в Таиланде, даже в виде подарка родственнику, не освобождает полностью от налогов и сборов. Основные платежи, такие как Transfer Fee и Stamp Duty, применяются всегда. Однако:
- Withholding Tax и Specific Business Tax — не применяются, если нет прибыли.
- Gift Tax — не применяется при дарении близким родственникам, но действует при передаче третьим лицам или в случае крупных сумм.
- 📌 Рекомендации:
- Всегда оформляйте дарственную у нотариуса и в Земельном департаменте.
- Уточните степень родства — это влияет на налоговые обязательства.
- При передаче недвижимости в семье лучше проконсультироваться с юристом, особенно если речь идёт о большой стоимости.
📌 Введение
Продажа недвижимости в Таиланде требует официальной регистрации смены права собственности в Земельном департаменте (Land Office). Но обязательна ли при этом личная явка продавца, особенно если он — иностранец, временно находящийся за пределами страны? Ответ — не всегда, но есть нюансы.
🤝 Личная явка или представитель?
В Таиланде присутствие сторон сделки в Земельном департаменте — это стандартная процедура. Однако продавец может назначить представителя по доверенности, который сможет подписать все документы и завершить сделку от его имени.
Параметр | Личное присутствие | Через представителя по доверенности |
Требуется поездка в Таиланд | ✅ Да | ❌ Нет |
Нужна доверенность | ❌ Нет | ✅ Да (нотариально заверенная) |
Перевод и легализация документов | ❌ Нет | ✅ Да (если за пределами Таиланда) |
Риск недоразумений | Минимальный | Средний (при плохой доверенности) |
Участие в переговорах | ✅ Да | ❌ Нет |
Срок подготовки сделки | Быстрее | Дольше (из-за легализации доверенности) |
📝 Что включает доверенность (Power of Attorney)Чтобы представитель продавца мог подписывать документы в Земельном департаменте, доверенность должна:
- Быть оформлена на официальном бланке Tor Dor 21 (можно получить в Land Office).
- Быть нотариально заверена, если оформляется за границей.
- Пройти апостиль или заверение консульством Таиланда.
- Включать:
- Полные данные продавца и представителя
- Полный адрес объекта недвижимости
- Разрешение на подписание всех сопутствующих документов
Шаг | Описание |
1. Заполнить форму Tor Dor 21 | Можно скачать онлайн или получить в офисе Land Office |
2. Заверить у нотариуса | Обязательно в стране пребывания продавца |
3. Легализовать в Минюсте / консульстве | Апостиль или заверение консулом Таиланда |
4. Отправить оригинал в Таиланд | По курьеру или через доверенное лицо |
- ⚠️ Особенности для иностранцев
- Если недвижимость находится в кондоминиуме, дополнительно потребуется:
- Foreign Exchange Transaction Form (FET)
- Копии паспорта, визы, въездного штампа
- Все документы, написанные не на тайском языке, должны быть переведены и заверены нотариально.
Личное присутствие не обязательно, если правильно оформлена доверенность. Это удобно для продавцов, находящихся за границей или не имеющих возможности присутствовать лично.
Однако стоит помнить:
- Доверенность требует легализации — это занимает время.
- Присутствие лично — упрощает коммуникацию и может ускорить сделку.
- 📌 Рекомендации:
- ✅ Подготовьте доверенность заранее, особенно если планируете продавать удалённо.
- ✅ Обратитесь к юристу или агенту недвижимости, чтобы избежать ошибок в документах.
- ✅ Проверьте, принимает ли конкретный офис Land Office доверенность без перевода, если она составлена на английском — в некоторых провинциях это допускается.
📌 Введение
Любая сделка купли-продажи недвижимости в Таиланде — будь то квартира, дом, участок или вилла — требует официальной регистрации в государственном органе. Без этой регистрации передача права собственности не имеет юридической силы. В отличие от многих стран, в Таиланде нет частных нотариусов, оформляющих сделки — всё централизовано.
🏢 Где регистрируется сделка?✅ Сделка купли-продажи недвижимости регистрируется исключительно в:
👉 Земельном департаменте (Land Department)Это государственное учреждение, отвечающее за:
- Регистрацию прав собственности
- Перевод титула (Chanote)
- Внесение нового владельца в документы
- Взыскание налогов и сборов по сделке
Тип недвижимости | Где регистрировать сделку |
Кондо или квартира | В провинциальном или районном Land Office, где расположен объект |
Земельный участок / дом | В местном Land Office по месту расположения недвижимости |
Новостройка от застройщика | Обычно в офисе, где застройщик сопровождает регистрацию (может быть централизовано) |
⚠️ Регистрация в другом регионе невозможна — только по месту нахождения недвижимости.
Документ | Кем предоставляется | Примечания |
Титул собственности (Chanote) | Продавец | Оригинал обязательный |
Паспорт + виза (иностранцы) | Продавец и покупатель | С копиями и переводами |
Торговый контракт / соглашение | Обе стороны | На тайском языке или с переводом |
Foreign Exchange Transaction Form (FET) | Покупатель-иностранец | Если оплата >50,000 USD |
Доверенность (если применимо) | Продавец или покупатель | Тор Дор 21 + нотариальное заверение |
Выписки о долгах (если есть ипотека) | Продавец | От банка |
Налоговые идентификаторы | Обе стороны | Для уплаты налогов |
Этап | Описание |
1. Подготовка документов | Сбор всех необходимых бумаг и переводов |
2. Посещение Land Office | Обе стороны или доверенные представители |
3. Проверка документов | Сотрудник Land Department проверяет титулы, паспорта, визы |
4. Оплата налогов и сборов | Выставляется счёт на Transfer Fee, WHT, Stamp Duty и др. |
5. Подписание документов | Соглашение, акты, титульный документ с новым владельцем |
6. Получение новых документов | Новый Chanote на имя покупателя, внесённый в реестр |
Тип платежа | Ставка | Кто обычно платит? |
Transfer Fee | 2% от оценочной стоимости | Часто 50/50 или покупатель |
Withholding Tax | 1% или по ставке дохода | Продавец |
Stamp Duty | 0.5% | Продавец |
Specific Business Tax (если применимо) | 3.3% | Продавец |
- ⚠️ Особенности для иностранцев
- Иностранцы могут владеть только квартирами в зарегистрированных кондоминиумах, при этом их доля в здании не должна превышать 49%.
- Перед регистрацией сделки необходимо подтвердить легальность перевода средств из-за границы (через FET Form).
- Все переводы, визы и документы должны быть официально заверены и переведены.
Регистрация сделки купли-продажи недвижимости в Таиланде осуществляется только в Земельном департаменте по месту нахождения объекта. Это обязательная процедура, гарантирующая законность перехода прав. Без неё сделка не имеет силы, даже если подписан договор между сторонами.
- 📌 Рекомендации:
- 📍 Найдите нужный офис Land Department заранее — их адреса и часы работы можно уточнить онлайн.
- 📑 Подготовьте все документы заранее, включая переводы и легализации.
- 👥 Лучше проводить сделку с помощью юриста или агента недвижимости, особенно при участии иностранцев.
- 💡 При передаче права по доверенности — используйте форму Tor Dor 21 и консульское заверение.
Подробное руководство для продавцов: от Chanote до доверенности — что нужно собрать, подготовить и учесть
🏠 Введение
Продажа недвижимости в Таиланде требует официальной регистрации сделки в Land Department (Земельный департамент). Для этого продавец обязан предоставить полный пакет документов, подтверждающих его право собственности и готовность к передаче объекта.
📋 Полный список документов для продавца
В зависимости от того, является ли продавец гражданином Таиланда или иностранцем, список немного отличается. Также имеет значение, продаётся ли земля, вилла, или квартира (в кондоминиуме).
Документ | Кто подаёт | Обязателен | Комментарий |
Титул собственности (Chanote) | Продавец | ✅ Да | Оригинал, подтверждающий право собственности |
Паспорт + виза (для иностранцев) | Продавец | ✅ Да | Включая копии всех страниц с визой и въездным штампом |
Тайская ID-карта (если продавец — тайский гражданин) | Продавец | ✅ Да | + Домовая книга (Tabien Baan) |
Контракт купли-продажи | Обе стороны | ✅ Да | На тайском или с нотариально заверенным переводом |
Форма согласия супруга (если в браке) | Продавец | В зависимости от статуса | Особенно важно при совместной собственности |
Сертификат отсутствия долгов (если есть ипотека) | Продавец | Если применимо | Выдаётся банком после полного погашения ипотеки |
Платёжные документы на коммунальные услуги и сборы | Продавец | Часто требуется | Особенно для квартир в кондоминиумах |
Доверенность (если продавец не присутствует лично) | Представитель | Если применимо | Обязательно по форме Tor Dor 21, нотариально заверено |
Документ | Зачем нужен | Комментарий |
Foreign Exchange Transaction Form (FET) | Подтверждение перевода денег из-за границы | Особенно важно, если объект приобретался иностранцем |
Сертификат квоты иностранцев (Foreign Quota Certificate) | Для продажи квартиры | Подтверждает, что продажа не превышает 49% квоты на иностранцев |
Перевод документов на тайский язык | Требуется Land Department | Все документы на английском должны быть переведены и заверены |
Документ | Подготовка продавцом | Подготовка агентом или юристом |
Chanote (титул) | ✅ Да | ❌ Нет |
Переводы и нотариальные заверения | ✅ Да | ✅ Да (лучше доверить специалисту) |
Контракт купли-продажи | ✅ / Частично | ✅ Да |
Проверка долгов по коммуналке | ✅ Да | ✅ Возможно |
📌 Что проверяет Земельный департамент?
Перед регистрацией сделки в Land Office сотрудники проверят:
- Подлинность титула собственности
- Совпадение данных в паспорте / ID-карте с владельцем в Chanote
- Отсутствие обременений (ипотеки, ареста, залога)
- Правильность доверенности (если продавец не присутствует)
- Уплату всех налогов и сборов
✅ Оригинал Chanote
✅ Паспорт (с визой и копиями)
✅ Контракт купли-продажи
✅ Сертификат от управляющей компании (при продаже квартиры)
✅ Отсутствие долгов по коммунальным услугам
✅ Справка от банка (если была ипотека)
✅ Доверенность (при необходимости)
✅ Все переводы и заверения
✅ Вывод
Для успешной продажи недвижимости в Таиланде необходимо предоставить комплекс документов, подтверждающих право собственности, отсутствие долгов и личность продавца. В случае участия иностранца или отсутствия личного присутствия, список расширяется, включая нотариальные доверенности и валютные документы.
- 📌 Рекомендации:
- 📁 Подготовьте документы заранее — сбор и легализация могут занять несколько недель.
- 🧑⚖️ Обратитесь к юристу или риэлтору для помощи с оформлением перевода, доверенности и взаимодействием с Land Office.
- 📆 Проверьте заранее, нет ли ограничений по обременениям, залогам или задолженностям на объекте.
Определение рыночной стоимости недвижимости (market value) — это ключевой шаг при продаже, покупке или сдаче жилья в аренду. В Таиланде, как и в других странах, стоимость зависит от множества факторов, включая локацию, тип объекта, площадь, состояние и рыночные тренды. Правильная оценка помогает установить справедливую цену, избежать финансовых потерь и ускорить сделку.
Метод | Описание | Применимость |
Сравнительный анализ (CMA) | Сравнение объекта с аналогичными, недавно проданными объектами | Наиболее точный и часто используемый |
Доходный метод | Оценка на основе потенциального дохода от аренды | Подходит для инвесторов |
Затратный метод | Исчисление стоимости строительства + цена земли | Используется для новых объектов или вилл |
Оценка от агентств или оценщиков | Независимая экспертиза сертифицированного специалиста | Требуется при ипотеке, продаже через банк и в суде |
Категория | Фактор | Влияние на цену |
📍 Локация | Близость к морю, центру, туристическим зонам | + Высокое |
🏢 Тип недвижимости | Кондо, вилла, таунхаус, земля | Среднее |
📐 Площадь | Общая и жилая | Прямая зависимость |
🔧 Состояние объекта | Ремонт, мебель, техника | Среднее |
🧱 Возраст здания | Новое / вторичное | Может понижать цену |
📈 Рынок | Общая рыночная конъюнктура | Зависит от спроса |
📑 Правовой статус | Chanote, права аренды, обременения | Критически важно |
🧭 Этаж / Вид | Высокий этаж, вид на море | Может повысить цену |
🧮 Пример расчёта: Сравнительный метод (CMA)Предположим, вы хотите оценить квартиру площадью 60 м² в Патонге, Пхукет.
Объект | Площадь | Цена | Цена за м² |
Объект A | 58 м² | 4,900,000 ฿ | 84,482 ฿ |
Объект B | 62 м² | 5,300,000 ฿ | 85,483 ฿ |
Объект C | 60 м² | 5,100,000 ฿ | 85,000 ฿ |
📌 Средняя цена за м²: 85,000 ฿
✅ Рыночная стоимость вашей квартиры ≈ 60 × 85,000 = 5,100,000 ฿
💼 Доходный метод (для инвесторов)Если объект сдаётся в аренду:
- Ежемесячный доход: 25,000 ฿
- Годовой доход: 25,000 × 12 = 300,000 ฿
- Типичная ставка доходности: 6%
Элемент | Стоимость |
Земельный участок (400 м²) | 2,000,000 ฿ |
Строительство виллы (100 м² × 20,000 ฿) | 2,000,000 ฿ |
Меблировка и бассейн | 500,000 ฿ |
Итого | 4,500,000 ฿ |
Способ | Кто проводит | Для чего требуется |
Независимая оценка | Сертифицированный оценщик (например, T.A.R.A.) | Банки, суды, инвесторы |
Банковская оценка | Оценщик от банка | При ипотеке |
Агентство недвижимости | Агент по продажам | При выставлении на продажу |
📌 Вывод
Оценка рыночной стоимости — это не догадка, а расчет, основанный на фактах и рыночной информации. Лучше использовать несколько методов и, при необходимости, привлечь эксперта. Это обеспечит адекватную цену, ускорит продажу и убережёт от занижения или завышения стоимости.
- ✅ Рекомендации:
- 🔍 Изучите сайты с аналогичными предложениями (DDproperty, FazWaz, Hipflat).
- 📊 Сделайте сравнительную таблицу объектов.
- 📞 Обратитесь к агенту или лицензированному оценщику для независимого мнения.
- 📈 Обновляйте данные: цены могут быстро меняться в зависимости от сезона или спроса.
Пошаговый разбор, плюсы и минусы, таблицы и практические советы
Многие владельцы недвижимости в Таиланде задумываются: стоит ли привлекать агентство, или можно сэкономить, продавая самостоятельно? Ответ: да, продать недвижимость без посредников можно, если вы готовы взять на себя все этапы сделки — от маркетинга до регистрации в Земельном департаменте.
📋 Что включает самостоятельная продажаПродажа без посредников (For Sale by Owner — FSBO) подразумевает, что вы:
- Оцениваете недвижимость
- Размещаете объявления
- Отвечаете на запросы
- Проводите показы
- Подготавливаете документы
- Заключаете договор
- Регистрируете сделку в Land Office
Критерий | С агентом | Без посредников |
Реклама и продвижение | Агент размещает на платных и внутренних платформах | Придётся делать самому |
Показы и переговоры | Агент проводит показы и торгуется | Продавец делает сам |
Подготовка документов | Агент консультирует по пакету документов | Нужно изучить законы и правила |
Безопасность сделки | Агент страхует риски, проверяет покупателя | Риски выше без знаний |
Комиссия | Обычно 3–5% от цены | Нет комиссии |
Скорость продажи | Обычно быстрее | Может занять больше времени |
Контакты и связи | У агента есть база клиентов | Придётся искать самому |
Документ | Для чего нужен |
Chanote (титул собственности) | Основной документ на землю или квартиру |
Паспорт / ID владельца | Подтверждение личности |
Blue Book (для дома, если вилла) | Регистрация на недвижимость |
Платежи по налогам и коммуналке | Для подтверждения отсутствия долгов |
Доверенность (если продавец не присутствует) | Если оформляет представитель |
Платформа | Описание |
Thai-language сайты: Kaidee, Baania | Аудитория — местные тайцы |
Англоязычные сайты: FazWaz, DotProperty, Hipflat | Покупатели-иностранцы |
Соцсети: Facebook Marketplace, локальные группы на FB | Бесплатно, но нужно следить за сообщениями |
YouTube или TikTok (видеообзор) | Привлекает дополнительное внимание |
Офлайн-способы: баннер на объекте | Эффективно в местах с проходимостью |
Цена объекта | Комиссия 5% | Экономия при самостоятельной продаже |
3,000,000 ฿ | 150,000 ฿ | 150,000 ฿ |
5,000,000 ฿ | 250,000 ฿ | 250,000 ฿ |
8,000,000 ฿ | 400,000 ฿ | 400,000 ฿ |
Риск | Что может пойти не так |
Ошибки в документах | Сделка может быть отклонена в Land Office |
Юридическая неграмотность | Возможны проблемы с налогами или правами собственности |
Языковой барьер | В Taи нотариусы и чиновники работают на тайском |
Мошенники | Повышенный риск без проверки покупателя |
Недостаточная реклама | Сложно выйти на целевую аудиторию |
✅ Вывод
Продажа без посредников возможна и легальна, но требует высокой вовлеченности, знания процесса и готовности заниматься юридическими и организационными вопросами.
- 🔑 Рекомендации:
- 📚 Изучите процесс сделки в Таиланде.
- 📸 Сделайте качественные фото и видео объекта.
- 💬 Подготовьте объявления на английском и тайском языках.
- 📅 Ведите календарь показов.
- 📄 Проверьте юридические детали: Chanote, налоги, долги.
- 🤝 Подключите юриста на финальном этапе (по возможности
Сколько платят, кто платит и можно ли торговаться: полный гид с таблицами и выводами
📌 Введение
Если вы решили продать недвижимость в Таиланде через риэлтора, важно понимать: агентская комиссия — это основная статья расходов, особенно при дорогих объектах. В этой статье рассмотрим, какой размер комиссионных, кто оплачивает, можно ли торговаться и какие есть нюансы.
Тип недвижимости | Стандартная комиссия (%) |
Квартира (Condo) | 3–5% |
Вилла / Дом | 3–5% |
Земельный участок | 5–10% |
Коммерческая недвижимость | 5–10% |
📌 Среднее значение: 5% — это норма для большинства сделок на вторичном рынке.
Сценарий | Кто платит? |
Продавец сам нанимает агента | Продавец |
Агент представляет обе стороны | Обычно продавец |
Агентская сеть или агент-брокер | Может делиться 50/50 |
Продажа через застройщика | Обычно комиссию платит застройщик |
💡 В Таиланде чаще всего комиссию платит продавец.
📃 Как оформляется комиссия?
Агент и продавец подписывают договор (Listing Agreement), где указываются:
- Условия продажи
- Размер комиссии
- Срок действия
- Тип эксклюзивности:
- Эксклюзивный: только один агент имеет право продавать (часто комиссия 5%)
- Неэксклюзивный: несколько агентов могут предлагать объект (3–4%)
Ситуация | Возможность снизить комиссию |
Продажа дорогой недвижимости (>10 млн ฿) | Да, до 3% |
Долгосрочное сотрудничество с агентом | Да |
Несложный объект (например, кондо в хорошем районе) | Да |
Сложные объекты (земля, юридические нюансы) | Обычно нет |
🛑 Нельзя отказаться от комиссии, если подписан эксклюзивный договор.
Услуга | Входит в комиссию |
Оценка рыночной стоимости | ✅ |
Фото/видео объекта | ✅ / иногда отдельно |
Продвижение в каталогах | ✅ |
Проведение показов | ✅ |
Переговоры с покупателями | ✅ |
Юридическая проверка | Частично ✅ |
Подготовка к Land Office | ✅ |
💬 Совет: всегда уточняйте, что входит в комиссию, а что — платно.
Цена недвижимости | Комиссия (5%) | Кто платит |
3,000,000 ฿ | 150,000 ฿ | Продавец |
6,000,000 ฿ | 300,000 ฿ | Продавец |
12,000,000 ฿ | 600,000 ฿ | Продавец |
✅ Вывод
Комиссия агенту в Таиланде — это обычно 3–5% от стоимости недвижимости и почти всегда оплачивается продавцом. Однако условия можно обсуждать — особенно при дорогих объектах или эксклюзивной работе с агентом.
- 🔑 Рекомендации
- 📄 Всегда заключайте письменный договор с агентом.
- 💬 Обсуждайте размер комиссии заранее.
- 🧮 Сравните предложения разных агентов.
- 🏷️ Выбирайте между эксклюзивным и неэксклюзивным форматом.
- 📞 Убедитесь, что агент активно занимается продвижением объекта.
Какие налоговые льготы предусмотрены для долгосрочных владельцев и как рассчитать итоговые выплаты
Продажа недвижимости, которой вы владеете более 5 лет, может дать вам налоговые послабления в Таиланде, особенно если вы — физическое лицо. Однако полное освобождение от налогов не предусмотрено. В этом разборе — все ключевые налоги, ставки, льготы и расчёты, которые помогут понять, сколько вы реально заплатите.
Вид налога | Кто платит | Ставка | Условия |
Регистрационный сбор (Transfer Fee) | Обычно 50/50 между сторонами | 2% от оценочной стоимости | Без льгот |
Специальный бизнес-налог (SBT) | Продавец | 3.3% от цены или оценки (выше из двух) | ❗ Не платится, если владеете >5 лет и объект использовался как личное жильё |
Stamp Duty (Гербовый сбор) | Продавец | 0.5% от цены или оценки (выше из двух) | Заменяет SBT, если тот не применяется |
Подоходный налог (Withholding Tax) | Продавец | Скользящая ставка (0–35%) для физлиц, 1% для юрлиц | Есть скидки за каждый год владения |
✅ Условия освобождения от налога SBTЧтобы не платить 3.3% специального бизнес-налога:
Условие | Нужно выполнить? |
Владение более 5 лет | ✅ Да |
Недвижимость использовалась как личное жильё | ✅ Да |
Не оформлялась как инвестиционный актив | ✅ Да |
Оформлена на физическое лицо | ✅ Да |
Если все условия соблюдены — вместо SBT платится только гербовый сбор 0.5%.
📉 Скидки на подоходный налог при длительном владении
Подоходный налог рассчитывается по формуле, где цена продажи уменьшается в зависимости от количества лет владения. Чем дольше вы владеете, тем меньше облагаемая база.
Годы владения | Процент вычета из базы |
1 | 0% |
2 | 10% |
3 | 20% |
4 | 30% |
5 | 40% |
6 | 50% |
7 | 60% |
8 | 70% |
9 | 80% |
10 и более | 90% |
📌 Это существенно снижает подоходный налог, особенно при долгосрочном владении.
💰 Пример расчета налогов при продаже недвижимости после 6 лет владения
Предположим:
- Продажная цена: 5,000,000 ฿
- Оценочная стоимость (по Land Office): 4,800,000 ฿
- Недвижимость принадлежит физлицу и использовалась как жильё
Налог | Расчет | Сумма (฿) |
Регистрационный сбор | 2% × 4,800,000 | 96,000 |
Гербовый сбор (stamp duty) | 0.5% × 5,000,000 | 25,000 |
Подоходный налог (WHT) | Скидка 50%: расчет на базе 2.5 млн ฿ | ~40,000–60,000 (примерно) |
Спец. бизнес-налог (SBT) | ❌ Не применяется | 0 |
Итого: ~161,000–181,000 ฿ налогов.
Срок владения | Нужно платить SBT? | Stamp Duty | Налог на прибыль (WHT) |
Менее 5 лет | ✅ Да (3.3%) | ❌ Нет | Без скидок |
5 лет | ❌ Нет | ✅ Да (0.5%) | -40% от базы |
6–10 лет | ❌ Нет | ✅ Да | -50% до -90% от базы |
>10 лет | ❌ Нет | ✅ Да | Мин. налог на прибыль |
📝 Вывод
Если вы владеете недвижимостью более 5 лет и использовали её как личное жильё, вы освобождаетесь от специального бизнес-налога (3.3%) и получаете крупные скидки по подоходному налогу. Это делает продажу финансово выгодной, особенно в сравнении с краткосрочными инвестициями.
- 🔑 Рекомендации:
- 📁 Сохраняйте документы, подтверждающие, что вы жили в объекте.
- 📆 Считайте срок с даты регистрации в Land Office.
- 📊 Перед продажей рассчитайте налоговую нагрузку — это поможет в переговорах с покупателем.
- ❗ Если объект был в аренде или использовался как бизнес — налоговые льготы могут не применяться
Правила, обязанности и порядок взаимодействия с управляющей компанией при смене собственника недвижимости
При продаже квартиры в кондоминиуме в Таиланде, многие собственники задаются вопросом: нужно ли уведомлять управляющую компанию или офис менеджмента (Juristic Person Office)?
Ответ — да, обязательно. Независимо от того, являетесь ли вы иностранцем или гражданином Таиланда, уведомление необходимо по закону и для корректной передачи прав и обязательств новому владельцу.
Цель уведомления | Объяснение |
📝 Передача информации о новом владельце | Управляющая компания должна знать, кто теперь собственник и его контакты. |
💡 Передача счетчиков и платежей | Чтобы выставлять счета новому владельцу (электричество, вода, обслуживание). |
💰 Расчёт задолженности | Проверка, есть ли долги по взносам на момент продажи. |
🧾 Получение разрешения на регистрацию | Некоторые кондоминиумы требуют одобрение перед регистрацией сделки в Land Office. |
Шаг | Описание |
1. Уведомить офис управления | Желательно за 3–7 дней до продажи. |
2. Получить справку об отсутствии долгов | Нужна для сделки в Land Office. |
3. Передать копию договора купли-продажи | После сделки — для обновления реестра собственников. |
Документ | Кто предоставляет |
Паспорт или ID продавца и покупателя | Обе стороны |
Копия Chanote (титула собственности) | Продавец |
Копия договора купли-продажи (SPA) | Продавец |
Справка об отсутствии задолженностей | Продавец |
Контракт на коммунальные услуги (если есть) | Продавец/покупатель |
Действие | Продавец | Покупатель | Управляющая компания |
Уведомить о намерении продать | ✅ | ❌ | Принимает уведомление |
Проверить отсутствие долгов | ✅ | ❌ | Подтверждает |
Предоставить копии документов | ✅ | ✅ | Регистрирует смену |
Изменить данные собственника в базе | ❌ | ✅ | Выполняет |
Перевести счета (электричество/вода) | ✅ | ✅ | При необходимости |
- 💡 Важные нюансы
- 📌 Без справки об отсутствии задолженности офис земельного департамента может не зарегистрировать сделку.
- ⚠️ Некоторые управляющие компании требуют оплату сборов за смену собственника — обычно это 1,000–10,000 ฿ (зависит от комплекса).
- 🗂 В крупных кондоминиумах также могут потребовать одобрение комитета кондоминиума, особенно если покупатель — иностранное лицо.
Да, уведомление кондоминиума при продаже квартиры в Таиланде обязательно. Это формальный шаг, необходимый для корректной смены собственника, перевода коммунальных услуг, и проверки финансовых обязательств. Несоблюдение этой процедуры может задержать регистрацию сделки в Land Office и создать проблемы для обеих сторон.
- ✅ Рекомендации:
- 📅 Уведомляйте офис минимум за несколько дней до сделки.
- 📃 Уточните заранее список документов и наличие сборов.
- 🧾 Всегда получайте письменное подтверждение об отсутствии долгов.
- 🛡 Передавайте копии всех документов обеим сторонам — это защитит от недоразумений.
Пошаговое руководство по продаже и переоформлению обременённой недвижимости в Таиланде
Продажа недвижимости, находящейся в ипотеке (или залоге), — вполне законная и распространённая практика в Таиланде. Однако такая сделка требует дополнительных шагов, согласований с банком и юридической подготовки. В этой статье рассмотрим, как правильно продать или передать недвижимость, находящуюся в залоге, а также что следует учесть обеим сторонам.
Термин | Значение |
Mortgage (ипотека) | Регистрация залога на недвижимость в пользу банка до полного погашения. |
Encumbrance (обременение) | Любое ограничение прав собственника: ипотека, арест, сервитут. |
Если объект находится в залоге, он не может быть продан без разрешения или участия банка.
Вариант | Описание | Подходит, если... |
🔓 1. Погашение ипотеки до сделки | Продавец закрывает кредит, снимает обременение, продаёт объект свободным | Есть средства погасить ипотеку заранее |
🏦 2. Сделка через банк (одновременная) | Банк участвует в сделке, покупатель платит банку сумму долга продавца | У покупателя есть средства на оплату |
🔄 3. Перевод ипотеки на покупателя | Новый владелец принимает условия кредита и продолжает выплаты | Банк одобряет покупателя как заёмщика |
Шаг | Действие | Участвуют |
1️⃣ | Получение выписки по кредиту и остатка долга | Продавец, банк |
2️⃣ | Согласование условий погашения и даты сделки | Продавец, покупатель, банк |
3️⃣ | Внесение покупателем суммы долга на счёт банка | Покупатель, банк |
4️⃣ | Получение справки о снятии залога (Release Letter) | Банк |
5️⃣ | Регистрация сделки в Land Office | Все стороны |
6️⃣ | Перевод остатка покупной цены продавцу | Покупатель, продавец |
Документ | Кто предоставляет |
Паспорт/ID сторон | Продавец и покупатель |
Chanote (титул собственности) | Продавец |
Кредитный договор и выписка по остатку | Банк |
Разрешение на снятие залога (Release Letter) | Банк |
Договор купли-продажи | Обе стороны |
Банковские чеки или платёжные документы | Покупатель и/или банк |
Вариант | Сложность | Вовлечённые стороны | Скорость сделки | Финансовая гибкость |
Погашение до сделки | ⭐⭐ | Продавец, банк | Быстрая | Нужен аванс |
Сделка через банк | ⭐⭐⭐ | Продавец, покупатель, банк | Средняя | Стандартно |
Перевод ипотеки | ⭐⭐⭐⭐ | Все + проверка покупателя | Дольше | Зависит от банка |
- ⚠️ Важные моменты
- 🔒 Недвижимость в залоге невозможно переоформить без снятия или переоформления ипотеки.
- 🏦 Банк взимает плату за снятие залога — обычно 1% от суммы кредита (макс. 200,000 ฿).
- 📆 Процесс согласования с банком может занять от 5 до 15 рабочих дней.
- ✅ Лучше заранее запросить в банке "Debt Pay-off Letter" — справку с точной суммой закрытия кредита.
Продажа недвижимости с ипотекой в Таиланде возможна, но требует чёткой координации между продавцом, покупателем и банком. Оптимальный путь зависит от финансовых возможностей сторон и готовности банка участвовать в сделке. Ключевое условие — участие банка в процедуре и наличие всех документов, подтверждающих снятие обременения.
- 💡 Рекомендации:
- Начните с консультации в банке, где оформлена ипотека.
- Убедитесь, что покупатель готов к оплате долга напрямую банку.
- Заранее согласуйте даты и сумму остатка — ставки могут меняться.
- При необходимости — воспользуйтесь юристом или ипотечным брокером.
Все о продаже объектов с действующим арендным договором в Таиланде: нюансы, права и риски
Продажа недвижимости с арендатором — это распространённая практика на тайском рынке. Такая сделка возможна, но требует учёта ряда правовых и практических нюансов. В этом материале мы подробно разберём: в каких случаях можно продать объект с арендатором, как оформляется такая сделка и что важно предусмотреть.
⚖️ Законодательная основа
Согласно Гражданскому и коммерческому кодексу Таиланда, арендный договор может сохраняться при смене собственника, если:
- Он зарегистрирован в Land Office (если срок аренды превышает 3 года);
- Или содержит положение о сохранении аренды при продаже;
- Новый собственник официально уведомлён о существующем договоре.
Вариант аренды | Можно ли продать с арендатором? | Требуется регистрация в Land Office |
📄 Долгосрочная аренда (свыше 3 лет) | ✅ Да, сохраняется автоматически | ✅ Обязательно |
📝 Краткосрочная аренда (до 3 лет) | ✅ Да, но зависит от условий | ❌ Не требуется |
🗣 Устная договорённость | ⚠️ Возможны риски | ❌ Не регистрируется |
Сторона | Права при продаже объекта | Обязанности |
🧍 Арендатор | Продолжать аренду до конца срока | Выплачивать арендную плату новому владельцу |
🧍♂️ Продавец | Продавать объект с уведомлением арендатора | Предоставить договор новому собственнику |
🧍♀️ Покупатель | Получить объект с арендатором и доходом | Уважать текущие условия договора |
📑 Пошаговый порядок сделки
1️⃣ Проверка действующего арендного договора (срок, права, депозит).
2️⃣ Получение согласия арендатора (необязательно по закону, но желательно).
3️⃣ Указание в договоре купли-продажи:
- О наличии арендатора
- О сроке действия аренды
- О передаче депозита
- 4️⃣ Уведомление арендатора о смене владельца.
- 5️⃣ Передача документов новому собственнику.
Финансовый элемент | Кому переходит | Примечание |
🔄 Депозит арендатора | Покупателю | Вычитается из итоговой суммы сделки |
📆 Предоплата по аренде | Покупателю | Покрывает срок после даты сделки |
💰 Арендный доход | Новому владельцу | С момента регистрации права |
Преимущества | Недостатки |
✅ Гарантированный доход для покупателя | ❗ Уменьшение пула потенциальных покупателей |
✅ Упрощение сделки для инвесторов | ❗ Ограничения в использовании (не для жизни) |
✅ Легитимность договора сохраняется | ❗ Необходимость детальной проверки условий |
✅ Вывод
Продажа недвижимости с арендатором в Таиланде — это законно и возможно. Такая сделка особенно интересна для инвесторов, желающих получить готовый доход с первого дня. Главное — правильно оформить договор и уведомить все стороны.
- 💡 Рекомендации:
- Проверяйте наличие зарегистрированного договора аренды.
- Уточните, на кого оформлен депозит — он должен быть передан покупателю.
- Пропишите в договоре купли-продажи все детали аренды: срок, арендную плату, права и обязательства.
- Если вы — покупатель, запросите у продавца выписку об оплатах и состоянии аренды.
Этап | Описание | Типичные сроки |
1. Подготовка недвижимости к продаже 🧹🔧 | Оценка, ремонт, уборка, фотосессия, подготовка документов | 1–4 недели |
2. Размещение и маркетинг 📢 | Размещение объявления, показ объекта потенциальным покупателям | 2–12 недель |
3. Переговоры и согласование условий 🤝 | Ведение переговоров, обсуждение цены, подготовка предварительного договора | 1–3 недели |
4. Подготовка и проверка документов 📑 | Сбор и проверка всех необходимых документов, юридическая проверка | 1–2 недели |
5. Заключение сделки ✍️ | Подписание договора купли-продажи, оформление перехода права собственности | 1–2 недели |
6. Регистрация сделки 🏛️ | Государственная регистрация перехода права собственности | 1–4 недели (в зависимости от региона и загруженности органов) |
Фактор | Влияние на сроки | Пример |
Местоположение 📍 | В более востребованных районах продажа происходит быстрее | Центр города — до 4 недель |
Цена 💰 | Завышенная цена замедляет продажу | Цена выше рынка — 2–3 месяца |
Состояние объекта 🏚️➡️🏡 | Хорошее состояние ускоряет процесс | Без ремонта — быстрее продается |
Тип недвижимости 🏢🏠 | Квартира продается обычно быстрее, чем частный дом или коммерческая недвижимость | Квартира — 1–2 месяца, дом — дольше |
Сезонность 🌸☀️❄️ | Весной и летом спрос выше, зимой — медленнее | Зима — продажи замедляются |
Юридическая чистота объекта 📜⚖️ | Проблемы с документами могут значительно затянуть процесс | Неурегулированные права — задержка до нескольких месяцев |
Метод продажи 🤝🏢 | Продажа через агента обычно быстрее благодаря базе клиентов | Без агента — может занять больше времени |
Итоговый вывод
✅Продажа недвижимости — процесс, который в среднем занимает от 1 до 4 месяцев, однако в отдельных случаях сроки могут быть и длиннее. Быстрая продажа возможна при адекватной цене, хорошем состоянии объекта, грамотном маркетинге и юридической чистоте документов. Чтобы ускорить процесс, важно тщательно подготовить объект к продаже, правильно оценить его стоимость и выбрать эффективную стратегию продвижения.
Если вы хотите получить максимально точную оценку времени продажи вашего конкретного объекта, лучше проконсультироваться с профессиональным риэлтором, который учтет все нюансы вашего рынка и объекта. 🏡✨
Аспект | Описание | Пример/Комментарий |
Разрешение на расчеты в валюте | В большинстве стран продажа недвижимости официально оформляется в национальной валюте, но оплата может поступать в валюте при соблюдении валютного контроля | В России сделки оформляются в рублях, но валютные переводы возможны |
Валютный контроль | При получении оплаты в иностранной валюте необходимо соблюдать правила валютного контроля и отчетности перед банками и налоговыми органами | Переводы свыше определенной суммы требуют подтверждающих документов |
Банковские операции | Для получения валютных платежей нужен валютный счет или специальное разрешение банка | Часто сделки через валютные счета или конвертация в национальную валюту |
Налогообложение | Налоговая база рассчитывается в национальной валюте, возможны курсовые разницы | Курсовая разница может повлиять на конечный доход |
Плюсы | Минусы |
Защита от инфляции и девальвации | Сложности с валютным контролем и отчетностью |
Возможность выгодного курса обмена | Риск колебаний валютного курса |
Привлечение иностранных покупателей | Возможные дополнительные банковские комиссии |
Упрощение международных расчетов | Необходимость открытия валютного счета |
- Практические рекомендации при получении оплаты в иностранной валюте 📋
- ✅Обратитесь в банк для открытия валютного счета и уточнения правил валютного контроля.
- Проконсультируйтесь с юристом и налоговым консультантом, чтобы учесть все юридические и налоговые аспекты.
- Заключайте договоры, в которых четко прописывается валюта платежа и порядок конвертации.
- Учитывайте риски курсовых колебаний и заранее обсуждайте эти вопросы с покупателем.
- Ведите прозрачную отчетность перед банками и налоговыми органами.
✅Получить оплату в иностранной валюте при продаже недвижимости возможно, однако это связано с определёнными законодательными и финансовыми нюансами. Чтобы избежать проблем с валютным контролем и налогами, важно соблюдать установленные правила, работать через банки с опытом работы с валютными операциями и оформлять договоры с учетом валюты платежа. При грамотном подходе это может стать выгодным инструментом для защиты средств и привлечения зарубежных инвесторов. 🌍💼
Понятие | Описание |
Справка о происхождении средств | Документ или набор документов, подтверждающих законность получения денег, которые покупатель использует для оплаты недвижимости |
Цель | Предотвратить участие в незаконных схемах, соответствовать требованиям банков и контролирующих органов |
Законодательное требование | В ряде стран и ситуаций банки и нотариусы обязаны запрашивать такие документы в рамках «Знай своего клиента» и антиотмывочного законодательства |
Ситуация | Обоснование |
При крупных сделках | Как правило, при суммах, превышающих определённый порог (например, 600 000 руб. или эквивалент) |
При сомнительных источниках средств | Если есть подозрение на незаконность происхождения денег или противоречия в документах |
По требованию банка или нотариуса | В рамках проверки клиента и соблюдения правил валютного контроля и налогового законодательства |
При сделках с иностранными покупателями | Усиленный контроль в связи с рисками отмывания денег и финансирования терроризма |
Вид документа | Пример |
Выписки из банковских счетов | Подтверждение поступлений и движения средств |
Договоры по заработной плате | Трудовой договор, справка с работы |
Договоры купли-продажи или аренды | Продажа другой недвижимости, аренда имущества |
Налоговые декларации | Подтверждение уплаты налогов с доходов |
Подарочные и наследственные документы | Официальные свидетельства, нотариальные акты |
Риск | Последствие |
Отказ банка в проведении операции | Сделка может быть заблокирована или отсрочена |
Юридическая ответственность | Возможны проверки, штрафы, уголовные дела |
Потеря доверия со стороны контрагентов | Сложности в заключении будущих сделок |
Налоговые претензии | Дополнительные начисления и пени |
Итоговый вывод
✅Получение справки о происхождении средств от покупателя недвижимости в современных условиях является важной мерой безопасности и законности сделки. Это позволяет защитить обе стороны от рисков связанных с незаконным происхождением денег и избежать проблем с банками, налоговыми и правоохранительными органами. В большинстве случаев требование о такой справке обусловлено законодательством и внутренними правилами банков и нотариусов, особенно при крупных сделках или работе с иностранными покупателями. Рекомендуется заранее уточнять необходимость этих документов и готовить их заблаговременно для беспроблемного проведения сделки. 🏡🔒
Аспект | Описание |
Владение через компанию | Недвижимость оформлена не на физическое лицо, а на юридическое лицо — тайскую компанию |
Законодательство Таиланда | Компании могут владеть землей, но с определёнными ограничениями в зависимости от вида бизнеса |
Права и обязанности владельца | Компания распоряжается недвижимостью, имеет право продавать, но все сделки требуют соблюдения местного права |
Регистрация и налоги | Компания обязана вести бухгалтерию, платить налоги и соблюдать регламент регистрации сделок |
Этап продажи | Описание |
1. Проверка учредительных документов компании | Убедиться, что компания имеет право распоряжаться недвижимостью |
2. Проведение внутреннего корпоративного согласования | Одобрение сделки советом директоров или акционерами (в зависимости от устава компании) |
3. Оформление договора купли-продажи | Составление договора от имени компании |
4. Передача долей в компании (опционально) | Вместо продажи недвижимости может быть выгодно продать доли в компании |
5. Регистрация сделки в местных органах | Регистрация перехода права собственности или изменения владельца компании |
Риск/Ограничение | Описание |
Юридическая сложность | Процедуры продажи сложнее, чем при продаже недвижимости на физическое лицо |
Ограничения иностранного владения | В Таиланде существуют ограничения на владение землей иностранцами и компаниями |
Валютный контроль и налоги | Сделки могут быть связаны с валютным контролем, налоговыми обязательствами |
Возможные споры внутри компании | При продаже долей — риск конфликтов между акционерами |
Способ продажи | Преимущества | Недостатки |
Прямая продажа недвижимости | Ясная юридическая процедура | Более длительный и сложный процесс |
Продажа долей в компании | Быстрее и проще оформление сделки | Возможны внутренние риски и налоги |
Ликвидация компании с продажей | Полное завершение всех обязательств | Требует времени и дополнительных расходов |
Итоговый вывод ✅
Продать недвижимость, оформленную на тайскую компанию, можно, однако это требует тщательного соблюдения юридических процедур и внимательного подхода к корпоративным вопросам. Продажа такой недвижимости сложнее, чем у физических лиц, и часто включает дополнительные этапы, связанные с управлением компанией и согласованиями. Важно заранее проконсультироваться с юристами, специализирующимися на таиландском законодательстве, чтобы выбрать оптимальную схему продажи и избежать рисков. Такая сделка может быть выгодной для инвесторов, если подойти к ней грамотно и профессионально. 🏢✨
Схема мошенничества | Суть | Как распознать |
Поддельные документы | Использование фальшивых паспортов, доверенностей или правоустанавливающих документов | Несоответствие данных, явные ошибки, отсутствие оригиналов |
Мошенничество "псевдопокупателя" | Имитируют интерес, затягивают процесс, просят доступ к документам или квартире | Отказ встречаться лично, просьбы отправить копии документов заранее |
Обман через доверенность | Используют поддельную или недействительную доверенность | Непроверенная нотариальная доверенность, отсутствие контакта с доверителем |
Подставные агенты и риэлторы | Выдают себя за специалистов, берут предоплату за "услуги" или "внесение в базу" | Отсутствие лицензии, сайт без адреса, навязчивость |
Мошенничество с авансами и задатками | Получают аванс и исчезают | Давление на быстрое принятие решения, отказ от юридического оформления |
Перехват денег на сделке | Поддельные счета, смена банковских реквизитов | Изменение реквизитов в последний момент, давление на срочный перевод |
Этап | Риски | Меры защиты |
Подготовка документов | Утечка или подделка документов | Не отправляйте сканы по непроверенным каналам, ставьте водяные знаки |
Подбор покупателя | Псевдопокупатели, шантаж или давление | Проверяйте личность, встречайтесь лично, не торопитесь |
Подписание договора | Юридические ошибки, подставные лица | Привлекайте нотариуса или юриста, проверяйте полномочия сторон |
Передача денег | Перевод на поддельные счета, недосчёт | Используйте банковскую ячейку, аккредитив или нотариальное сопровождение |
Регистрация сделки | Подмена документов, отмена записи | Регистрация через государственные органы, проверка всех копий |
- Полезные советы для безопасности сделки 💡✅
- Продавайте через проверенное агентство или с сопровождением юриста.
- Лично присутствуйте на всех этапах сделки — от показа до регистрации.
- Не передавайте документы без нотариального запроса или договора.
- Используйте официальные каналы для расчётов — аккредитив, банковскую ячейку или счёт эскроу.
- Проверяйте документы покупателя — паспорт, миграционные данные (если иностранец), источник средств.
- Сохраняйте переписку и документы — на случай споров и судебных разбирательств.
- Не доверяйте "суперпредложениям" и слишком настойчивым покупателям — особенно тем, кто торопит вас с принятием решения.
Мошенничество при продаже недвижимости — реальный риск, но его можно свести к минимуму, если действовать осознанно, последовательно и юридически грамотно. Главный принцип — не спешить, проверять каждую деталь и не доверять непроверенным людям. Использование профессионального юридического и нотариального сопровождения — это инвестиция в вашу безопасность. Сделка, оформленная по всем правилам, не только защитит ваши интересы, но и сохранит нервы и время. 🏡🔍🔒
Категория расхода | Описание | Обязательность | Ориентировочная стоимость* |
Подготовка документов | Получение выписок, справок, копий правоустанавливающих документов | Обязательно | 1 000 – 10 000 ₽ |
Оценка недвижимости | Независимая рыночная оценка объекта | Иногда обязательно (по требованию банка или суда) | 5 000 – 15 000 ₽ |
Юридическое сопровождение | Проверка документов, сопровождение сделки | Рекомендуется | 10 000 – 50 000 ₽ |
Нотариальные услуги | Заверение доверенности, соглашений, сделок | Частично обязательно | 2 000 – 20 000 ₽ |
Ремонт или косметическая подготовка | Подготовка жилья к показам: уборка, косметика, мелкий ремонт | По желанию | 5 000 – 200 000 ₽+ |
Услуги риэлтора или агентства | Поиск покупателя, организация показов | По выбору продавца | 2–6% от стоимости объекта |
Маркетинг и реклама | Продвижение объявления на платформах, фотосъёмка, видео | Рекомендуется | 3 000 – 30 000 ₽ |
Налоги и сборы | НДФЛ при продаже, госпошлины | Обязательно (в некоторых случаях) | 0 – 13% от сделки |
*Ориентировочная стоимость дана в рублях для средней квартиры или дома. Зависит от региона, типа недвижимости и индивидуальных условий.
Услуга | Обязательно ли? | Когда требуется |
Выписка из ЕГРН | ✅ | Всегда — для подтверждения права собственности |
Справка об отсутствии долгов | ✅ | Для уверенности покупателя и банка |
Заверенная доверенность | ✅ (при продаже через представителя) | При отсутствии продавца на сделке |
Проверка прав собственности юристом | ❗ Рекомендуется | Особенно при сложной истории объекта |
Вид подготовки | Цель | Примерные расходы |
Генеральная уборка и декор | Повышение привлекательности | 3 000 – 10 000 ₽ |
Косметический ремонт | Обновление интерьера | 30 000 – 150 000 ₽ |
Фотосъёмка + видеопрезентация | Качественное объявление | 5 000 – 20 000 ₽ |
Хоумстейджинг (дизайнерская подготовка) | Продажа за более высокую цену | 10 000 – 100 000 ₽+ |
Расход | Ситуация, при которой возникает | Пример |
Погашение обременений или ипотеки | Если объект заложен или в аресте | Может потребоваться досрочное закрытие кредита |
Комиссия за безналичный расчёт | При аккредитивной форме сделки или банковской ячейке | 3 000 – 20 000 ₽ |
Курьерские или почтовые услуги | При дистанционных сделках или оформлении доверенностей | 500 – 3 000 ₽ |
Проживание вне объекта | Если нужно освободить жильё до сделки | Временная аренда жилья |
Итоговый вывод ✅
Продажа недвижимости — это процесс, требующий финансовой подготовки. Итоговая сумма расходов может варьироваться от нескольких тысяч до сотен тысяч рублей, в зависимости от состояния объекта, способа продажи и юридических обстоятельств. Чтобы не потерять в деньгах и времени:
🔹 Составьте список всех необходимых расходов заранее
🔹 Привлеките профессионалов, особенно для юридического сопровождения
🔹 Инвестируйте в презентацию, чтобы быстрее найти покупателя и продать дороже
Разумный подход к подготовке — залог успешной и безопасной продажи! 🏡💼📈
Жизнь уличных животных и их статус
Законодательство и благополучие животных
Как найти и разместить объявления о потерянных животных
Стоимость содержания питомца в Таиланде
Экзотические питомцы Таиланда: содержание и забота»:
Здесь можно найти удивительных питомцев, которые требуют особого подхода и знаний.
В этом разделе мы расскажем, как правильно заботиться о экзотике в условиях тропического климата ☀️: от выбора правильного корма и создания комфортного жилья до профилактики болезней и особенностей поведения.
Узнайте важные правила содержания, требования законодательства 📜 и полезные советы, которые помогут вашему необычному другу чувствовать себя здоровым и счастливым 🐾 в Таиланде.